公司运营与服务特色 - 远洋椿萱茂（北京亦庄）老年公寓运营满12周年 持续提供"椿萱并茂 幸福如家"的养老生活体验 [1] - 公寓空间由长辈参与打造 包含现代艺术风格会客厅和自然疗愈花园 体现居住者作为共建者的角色 [3] - 提供国际化专业照护服务 注重养老生活品质与尊严 形成尊重、陪伴、归属的社区氛围 [3] - 举办沉浸式文化体验活动 如老北京风情游园会 包含投壶游戏、儿化音挑战和京味食品品尝 [3] - 开展多元社群活动 包括魔术表演、口琴社团演奏和书法创作 增强社区凝聚力 [4] - 四位入住长辈通过书法展示不同生活体验 分别描述为"温馨的家"（8年入住）、"温暖的家"（9年入住）、"自在的家"（近1年入住）和"安心的家"（3个月入住） [5][6] 用户反馈与案例 - 前住户专程返回参加庆典 高度认可公寓的家庭氛围和归属感 [4] - 93岁入住8年的张椿爷爷称赞生活规律、营养丰富和多彩社群活动 比拟为北京四合院式社区 [6] - 85岁入住9年的韩景隆爷爷因配偶阿尔茨海默病选择入住 肯定照护团队专业服务（如喂饭、翻身）和丰富活动安排 [6] - 85岁入住近1年的邵士保爷爷重拾医生价值感 通过分享康复知识获得成就感 [6] - 89岁入住3个月的刘春贵爷爷打破对养老院的传统认知 称赞定制化饮食（如家乡味阳春面）和细节照护（洗澡安全确认） [6] 行业实践与创新 - 建立志愿者体系 颁发志愿者证书给热心服务的住户（如餐厅协助） 家属志愿者通过陪伴积累"福气值"兑换公寓福利 [4] - 将传统文化（如京韵活动、书法）与国际养老特色结合 创新老年生活体验模式 [3][6] - 作为远洋集团旗下首个开业养老公寓 持续将"家的温度"融入日常运营与空间设计 [6]

行业转型方向 - 养老地产需从卖房回款开发模式转向全周期"康医学乐养"复合消费模式 [1] - 传统"地产+养老"机构模式服务相对单一且标准较低 仅限固定场所内基础医疗和陪护服务 [1] - 未来将采用"养老地产+N"全周期复合消费模式 结合老年人生活需求并突破空间限制 [1] 市场机遇 - 新型模式旨在充分激发老年人新型需求 实现生活空间整体打开 [1] - 转型核心是将地产开发与老人生活需求紧密结合 拓展服务场景 [1]

文章核心观点 - 中国老龄化趋势加剧催生养老服务需求增长 养老产业处于初级阶段但发展空间广阔 金融支持是增加供给和优化资源配置的关键手段 当前面临产业不成熟 供需不匹配 数据标准化不足及金融支持短板等问题 需通过产品创新 科技赋能 政策工具和部门协同等多维度措施推动高质量发展 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10] 养老产业现状与需求 - 中国拥有超大规模老龄人口 养老服务需求持续增长且关乎亿万百姓福祉 [1] - 2024年12月中共中央国务院发布《关于深化养老服务改革发展的意见》提出激发养老事业和产业发展活力 满足老年人多层次多样化需求 [1] - 养老产业涵盖医疗 健康 地产 文化娱乐等多个领域 例如养老地产涉及住房设计物业管理 健康管理需整合医院康复中心等资源 [2] 金融支持的意义 - 金融支持能提供长期稳定资金来源用于建设养老设施和提供产品服务 弥补财政支持和自愿性融资无法满足的巨额多元化资金需求 [2] - 通过引导社会资本流向长期护理 康养结合等重点领域优化资源配置 促进产业链完善和生态体系形成 [2] - 增强产业抗风险能力 借助保险产品担保工具等应对政策变化和市场波动 推动机构专业化和创新化 [2] - 为金融部门拓展业务领域提供广阔市场空间 涉及医疗护理康复养老地产文娱服务财富管理法律咨询养老科技等领域 [3] - 提供较稳定投资回报 与养老保险机构负债特点相匹配 同时提升社会影响力和履行社会责任 [3] 产业发展困难 - 商业模式单一 收入主要依赖床位费和护理费 其次为养老地产健康管理和专业护理服务 产业链条短且专业化程度低 [4] - 供需结构不匹配 一线和沿海城市中高端供给过剩 但普通收入群体优质供给不足 健康管理长期护理等领域产业链不完整 [4] - 数据标准化不足 数据分散在民政人社健康三农等多部门 整合共享程度低 缺乏统一行业标准影响金融机构风险评估和产品设计效率 [4] - 投融资风险高 服务机构盈利能力弱 投资回报周期长 部分机构存在信用记录缺失和财务不透明问题 [4] 金融支持不足 - 服务要素储备不足 金融机构对领域特点缺乏了解 专业人才短缺 主要提供传统信贷和简单理财产品 普惠性和可及性弱尤其在三四线城市及农村 [5] - 科技成果运用滞后 未建立精准画像和动态风险评估体系 导致信贷审批繁琐风险管控手段落后 智能财富管理健康保障等综合解决方案处于探索阶段 [5] - 政策工具支持有限 当前政策集中在基础设施和运营补贴 对产业链上下游和金融创新支持较少 税收优惠和补贴政策不够细化 风险分担和收益保障机制不完善 [6] - 部门协同机制不健全 政策衔接和协同不足导致落地困难 跨部门信息共享不畅 监管标准和服务规范不统一推高合规成本 [6] 发展对策 - 产品服务创新 开发低成本多元化金融产品如供应链金融为养老机构用品制造商医疗护理机构提供专项融资 推广PPP模式通过政策支持风险补偿优化审批吸引社会资本 提升农村和欠发达地区服务可及性 [7] - 科技手段运用 通过物联网技术监测老年人健康状况助力保险理赔和风险定价 加强金融科技安全建设投入提升数据透明度和交易安全性防范欺诈和非法集资 [8] - 政策工具设计 引导金融机构提供长期低成本资金 设立专项基金并通过财政贴息税收减免引导社会资本 建立风险分担机制和信贷风险补偿基金 制定服务标准和规范推动信用评级体系建设 [9] - 部门协同配合 健全跨部门联动机制与民政工信财税人社卫健等部门明确职责分工 建立高层次协调机制和定期联席会议 强化政策效果联合评估与反馈优化政策工具 [10]

健康服务中心概况 - 秦皇岛远洋蔚蓝海岸健康服务中心由蔚蓝海岸与椿萱茂合作打造 提供全科诊疗 中医诊疗 健康管理 智能康养 旅居养老 社群活动等一站式健康服务 [1] - 中心引入健康一体机等先进智能健康监测设备 通过大数据分析生成个性化健康报告并定制专属健康管理方案 [1] - 结合中医"治未病"理念与西医精准诊疗 提供慢病管理 康复理疗 营养指导等专业服务 [1] 特色服务与设施 - 试营业期间推出康复推拿 艾灸调理 频谱理疗 传统针灸疗法等中医特色服务 备受业主欢迎 [1] - 依托文旅社区资源 持续推出社群活动 健康知识讲堂 营养饮食课程等丰富体验 [3] - 定制全国"随心而居"康养旅居服务 融入科学膳食 康养住宿 文化体验等内容 满足短居到长住的多样化需求 [3] 社区资源与定位 - 蔚蓝海岸作为北戴河新区全资源度假综合体 拥有2 8公里黄金沙滩 1 6万㎡湿地公园及六大主题生态公园 [3] - 健康服务中心落地进一步提升"全龄健康社区"的服务品质和吸引力 [3]

公司动态 - 远洋集团旗下椿萱茂（重庆园博园）老年公寓举办六周年庆典暨"椿萱茂重庆生活照料旗舰店"揭牌仪式，标志着该公寓升级为西南区域养老服务新标杆 [1] - 椿萱茂（重庆园博园）老年公寓是公司在西南地区打造的首个生活照料旗舰店，自2019年运营以来累计服务超过600名长辈，收获感谢信300余封 [3] 服务特色 - 椿萱茂生活照料服务融合日本《生活支援技术》、护理专业技术及本土化服务经验，提供365天24小时专业化、个性化、人性化服务 [3] - 服务注重自由自主生活和持久信赖关系，致力于发掘每位长辈的潜能 [3] - 公寓内设有20余个由长辈自主运营的兴趣社团，包括非洲鼓社、山城书画院、园艺工坊、合唱团等 [3] 文化活动 - 每月定期举办川剧变脸观赏、茶馆故事会、山歌擂台赛等特色活动，延续长辈的生活习惯并增强归属感 [3] 未来展望 - 椿萱茂重庆生活照料旗舰店将以专业守护和创新服务诠释健康养老，助力实现"老有颐养"的幸福图景 [3]

银发经济行业前景 - 银发经济规模2024年约7万亿元占GDP6% 2035年有望达30万亿元占GDP10% [2] - 国务院2024年1月印发首个银发经济专项文件 2025年政府工作报告提出深化养老服务改革 [2] - 复旦大学报告显示银发经济涵盖为3亿老年群体提供产品与服务的全部经济活动 银发地产是其支柱 [7] 房企转型动态 - 易居中国通过参股向阳院30.6667%切入社区养老 曾最高持股66.6667% 投资额达2500万元 [3] - 万科在深圳盐田试点"空间服务+智慧康养"生态闭环 保利发展推出18项服务清单及复合生态养老社区 [4] - 华润2020年推出首个城市中心高端养老综合体润馨汇 构建医养结合健康保障体系 [4] 区域发展案例 - 上海虹口区老年人口占比超45% 推出首个区级银发经济三年行动计划 重点建设智慧养老生态 [5] - 虹口区计划推动养老服务从"养"到"享"转变 通过老年友好社区建设打造宜居环境 [5] 行业发展挑战 - 养老产业面临前期投入大(单项目投资超2300万元)、回报周期长、专业人才短缺等瓶颈 [8] - 行业存在标准缺失问题 部分机构护理人员专业水平不足 服务质量参差不齐 [8] - 老年人消费习惯与支付能力制约盈利 经营主体参与度低导致市场供给不足 [8] 战略发展建议 - 需建立"自理型-协助型-护理型"动态评估机制 细分居家/公寓/社区/旅居等养老业态 [4][9] - 建议融合前沿技术打造智慧养老 走专业化规模化道路 重视人才储备应对需求 [9] - 应创新机制解决资金运营难题 摒弃"负担经济"认知 以长期主义战略推动发展 [7][9]

银发经济规模与趋势 - 中国银发经济规模即将突破10万亿元大关，银发地产作为核心支柱产业正从单一养老功能向满足多元需求转型 [3] - 银发经济被定位为改变消费率过低的结构性问题和解决消费不足周期性问题的关键着眼点，需通过机制体制设计实现自我循环 [3] - 中国居民消费占GDP比重仅40%，显著低于发达国家水平，住房投资挤占消费空间，保障性住房不足制约消费支出 [5][6] 银发人居业态与挑战 - 银发人居涵盖居家养老、公寓养老、社区养老、旅居养老四大业态，居家养老为主流形态但需适老化改造 [4][5] - 公寓养老面临商办空置改造难题，需资金与政策协同；社区养老需整合政府、企业、行业协会多方力量 [5] - 当前住房多为普通住宅，适老化改造需明确重点并加大资金投入，北京77%老年人居住在1998年前建成的住宅中 [5][7] 区域发展与企业实践 - 上海老龄化率达26.5%（约670万人），北京老龄化住宅改造需求突出，两地正积极探索银发人居解决方案 [7] - 绿地康养在上海青浦区布局CCRC社区及康养酒店，依托交通优势与国药合作提供疾病早期筛查服务 [8] - 北京寿山福海集团构建全产业链服务能力，研发标准化智慧养老系统，聚焦医养结合与中式孝道文化 [9][10] 行业需求与创新方向 - 老年人偏好新房或次新房，要求户型设计可变以支持全生命周期调整，鼓励代际就近居住 [8] - 行业需解决专业化人才短缺问题，通过职业化培养体系覆盖经营层、管理层、执行层需求 [9] - 养老服务需融合医疗、护理、餐饮等模块，以身心健康度、生活满意度、情感连接度为核心指标 [10]

老龄化趋势与养老需求 - 2024年中国60岁及以上人口达31031万人占总人口22%预计2035年突破4亿占比超30%进入重度老龄化阶段[1] - 家庭结构小型化推动养老模式从传统家庭养老转向居家社区机构多元融合模式居家养老为重点机构服务不可忽视[1] - 新老人群体需求从"养老"转向"享老"注重多层次高品质个性化服务市场向失能失智照护倾斜[17] 房企养老业务探索案例 - 远洋集团旗下椿萱茂形成CLRC长者社区CB老年公寓CBN护理院三大模式运营总床位超11000个[7] - 椿萱茂和园长者社区为北京首个A61养老用地项目由首创城发与远洋合作开发2021年开业采用持续生活退休社区(CLRC)模式[3][4] - 社区配备适老化设施如一键呼叫系统轮椅友好设计并按健康等级分区管理提供标准化+个性化服务[6] 养老行业运营模式与盈利 - 养老机构盈利周期需3-5年稳定入住率后盈利可持续北京天津项目已实现盈利[8] - 轻资产业务成为新增长点包括咨询代建委托运营等椿萱茂首次开放品牌授权开展轻资产合作[12][13] - 行业面临人才短缺问题一线团队呈现"三低三高"特征(低学历低薪酬低认同高年龄高强度高流动)[10] 市场竞争与行业变革 - 供应端从开发商外资转向险资国资康养集团城投公司等集中部分开发商收缩退出[11] - 低价竞争导致服务缩水优质机构通过控制成本提高服务品质建立差异化优势[11] - 椿萱茂引入日本介护技术美国失智照护方法打造"忆路同行"非药物解决方案形成专业壁垒[15] 技术应用与创新服务 - 智慧康养系统实现健康数据实时同步异常自动报警助力早期疾病筛查[16] - 线上智慧服务+居家上门服务拓展产业机会智慧化提升运营效率[15] - 红外感应+智慧系统辅助人力监测异常行为优化安全管理[6]

文章核心观点 - 随着社会迈入中重度老龄化，银发经济成产业转型新风口，老年人居住和配套服务是重要方向，但行业存在盈利模式不清晰、服务能力不足等问题，需长期主义与精细化运营 [2][6] 银发经济现状 - 截至2024年底，我国60岁及以上老年人口达3.1亿，占全国总人口22%；未来十余年将经历大规模退休潮，“60后”和“70后”是主力军 [2] - 2023年银发经济产业规模约7万亿，到2035年预计达30万亿；高增长方案下，到2035年银发经济规模将达51万亿，占总GDP的25.5% [2][4] - 中国银发经济人群已突破3亿，到2040年左右将达4.8亿，超欧盟所有国家人口总和 [4] 银发居住赛道情况 - 老年人居住和配套服务是银发经济重要发展方向，细分赛道有银发商业体、旅居物业、产业经济园区等，百强房企超70家涉足康养产业投资 [2] - 银发人居主要业务形态包括居家、公寓、社区、旅居养老，居家养老是国内主流模式，占比90% [4] - 各业务形态存在发展方向，如居家需适老化改造，公寓需改造空置商办建筑，社区需解决资金投入与回收问题 [5] 行业痛点 - 国内养老地产尚处发展初期，房企“重售房轻服务”普遍，服务质量薄弱，且行业资金投入大、回笼周期长 [6] - 民营企业做养老终端98%未赚钱，养老产业与房地产“短平快”模式不同 [7] - 行业服务能力不足，未满足老人个性化需求，需往精细化发展 [7] 企业策略建议 - 企业应坚持长期主义，聚焦科技创新，推动银发经济与大数据、物联网、5G、人工智能融合 [8]