J P M O R G A N Asia Pacific Equity Research 07 December 2025 Mainland China/Hong Kong Property Investor feedback from recent marketing Over the past month, we have spoken with >80 investors across different regions, and we summarize the key investor feedback below. Relatively, stock-picking interest in Hong Kong Property is much higher. Within Mainland China Property, the most enquired stocks remain CR Land and CR Mixc. Among HK property companies, we received more enquiries on SHKP, Link REIT, Henderson, ...

深圳12月土拍核心事件 - 12月8日深圳两宗住宅用地成功出让 起始总价30.02亿元 最终共收金39.52亿元 [2] - 南山区深圳湾超级总部基地地块竞争激烈 经6轮自由报价及95轮线下竞价后由中海地产以31.86亿元竞得 溢价率42.49% [2] - 光明区马田街道地块由龙湖以7.66亿元底价竞得 [2] 深圳湾超级总部基地地块详情 - 地块编号T207-0068 位于白石二道与深湾二路东南角 紧邻深湾玖序项目 占地约1.18万平米 建面约4.1万平米 [4] - 该地块起始价22.36亿元 折合楼面地价约7.74万元/㎡ 刷新深圳涉宅用地成交楼面价TOP3 并创深超总宅地溢价新高 [2] - 地块规划为纯居住用地 无商品房限价、无配建要求、户型不受“70/90政策”限制 需承诺“交房即发证”并遵守“1年内开工、4年内竣工”时限 [4] 片区市场与竞争格局 - 深圳湾超级总部基地住宅规划极少 片区唯一在售新房毛坯备案均价13.3万/㎡ 周边二手房挂盘价普遍在14万-18万元/㎡ 部分优质房源超20万元/㎡ [6] - 中海地产继2023年6月以125.32亿元竞得深湾玖序地块后 再次竞得该片区宅地 成为该片区唯一布局两宗纯居住用地的房企 [6] - 此次高溢价成交反映头部房企对核心城市核心资产的坚定信心 体现了豪宅市场的韧性 [8] 房企拿地动态与策略 - 中海地产年内在深圳共竞得3宗住宅用地 总成交金额86.21亿元 平均溢价率达51.87% [8] - 中海竞得的龙岗大运枢纽地块溢价率最高 达70.37% 而深圳湾超级总部基地地块楼面价高达77360元/㎡ 跻身深圳宅地楼面价前三 [8] - 中指研究院指出 推动房企开发模式从高周转、高密度向高品质、低密化转变 契合“好房子”政策导向 [8] 深圳全年土地市场概况 - 截至目前 深圳年内已成功出让11宗住宅用地 涉及土地面积22.94万平方米 建筑面积约75.44万平方米 累计成交金额超280亿元 [10] - 11宗宅地中 有3宗底价出让 其余均为溢价成交 溢价率最高为前海T201-0232地块 达86.1% 由招商竞得 楼面价约84180元/平方米 刷新深圳纪录 [10] - 成交总价最高的是宝中南街坊地块 经过187轮竞价后由招商联合华润以86.4亿元竞得 溢价率34.81% 刷新宝安中心板块住宅用地单价纪录 [10] 行业趋势与展望 - 深圳年内持续推出核心片区优质宅地 优化土地供应结构 [11] - 全国土地供应延续“缩量提质”态势 今年1-11月300城住宅用地成交规划建面同比下降约16% 出让金同比转降 [11] - 土拍热度仅限热点城市优质地块 土拍分化延续 [11] - 四季度通常是一年推地高峰 规模占全年比例约四成 预计市场供应将增加 但土拍热度仍取决于新房销售能否持续好转 [12] - 预计短期核心城市优质地块竞争态势或将延续 但多数城市或继续低温运行 [12]

Aviva Plc has kicked off the search for a partner to help fund a planned new skyscraper in the heart of the City of London’s insurance district, as it aims to tempt investors willing to make a bold bet that office rents are set to soar.The insurer’s investment management arm has appointed broker Knight Frank to sell a stake in the 130 Fenchurch Street project, people with knowledge of the process said. A deal could pave the way for a start on the development, which secured planning planning approval in Sept ...

交易概览 - 开发商Kairoi Residential以3900万美元的价格购买了位于LoHi区Zuni街2777号的一处4英亩的显著拐角地块[2] - 该地块上原有的Residence Inn by Marriott酒店建于1982年 现已关闭并计划由American Demolition公司拆除[3] - 卖方是总部位于纽约的酒店投资管理公司Highgate 该公司四年前从上市公司Chatham Lodging Trust手中获得了该物业的所有权[4] 开发计划 - Kairoi计划在该地块上建造一栋5层高 共429个单元的公寓楼[2] - 公司于2024年7月向丹佛市提交的文件中 预估建设成本为6560万美元[2] - 该开发项目位于Speer Boulevard和Zuni Street交叉口附近[2] 公司背景与本地活动 - Kairoi Residential是一家总部位于德克萨斯州圣安东尼奥的公寓开发商[2] - 该公司在本地从Westminster到RiNo区域已完成六个其他项目[4] - 2023年10月 公司在莱克伍德收购了一块开发用地 紧邻一个曾遭遇当地一些阻力的项目[4] 区域市场动态 - LoHi区的这一延伸段是公寓建设的热点区域[5] - 毗邻地块2800 Speer Blvd 旧金山开发商Carmel Partners计划建造两栋5层公寓楼 共189个单元[5] - 另一相邻地块由一家新成立的阿斯彭公司购得 计划在Speer和29th街开发一个282个单元的项目[5]

项目概览 - 房地产开发商DarGlobal与Art District Real Estate Development合作 在阿曼马斯喀特开发海洋、艺术与数字区项目[1] - 项目沿海岸线开发 占地面积超过150万平方米 总开发价值估计为16亿阿曼里亚尔 约合42亿美元[1] - 项目的建设与开发计划分多个阶段进行 总时间跨度长达12年[1] 项目定位与愿景 - 该区域旨在打造一个综合性目的地 融合住宅物业、酒店设施、文化空间、零售店、商业园区、码头和酒店[2] - 项目旨在超越传统房地产范畴 以赋能企业、吸引全球人才、支持文化生产和释放新经济价值为目标[3] - 项目被定位为阿曼的新门户 灵感来源于海洋并以创新为塑造力[3] 经济与战略意义 - 项目旨在支持阿曼持续的经济多元化战略 重点在于扩大国内文化、旅游、技术、金融和投资领域[3] - 通过提供数字许可和资产交易等基础设施 项目旨在支持房地产交易和商业运营[4] - 这些措施旨在吸引外国投资者和企业家 同时催生与房地产所有权和数字企业相关的新商业模式[5] 规划特色与功能 - 计划中的特色包括国际艺术展览区、数字商业孵化器、金融中心以及全年的文化活动计划[4] - 项目致力于打造一个让创作者、创新者和投资者相遇的生态系统 其核心是参与而不仅仅是居住或访问[5] 开发商背景与动态 - DarGlobal的业务版图横跨从伦敦到迪拜的14个城市和9个国家[6] - 公司上月披露 其国际开发项目总管道价值已超过190亿美元 覆盖多个市场[6] - 公司近期动态包括于9月在沙特阿拉伯吉达购买了28,800平方米土地 用于一个混合用途项目[6]

近日，惠州市仲恺高新区公共资源交易中心，挂牌仲恺高新区陈江白云片区三宗商住地块，起拍总价约 3.93亿元，起拍楼面价约3059元/平方米。公告显示，上述挂牌地块是安置房建设项目用地，用于城中 村改造，由改造主体区属国有企业进行整体回购。 本次挂牌的三宗地块编号为ZKB-036-18-03、ZKB-040-09-02及ZKB-040-10-03，均位于陈江轻轨站北片 区，属莞惠城际沿线片区城中村改造项目的回迁安置用地。 三宗地总用地面积约4.1万平方米，总计容建筑面积：约12.8万平方米（三宗地块容积率均为3.1），规 划户数：不低于1088户。地块还约定了户型配比：85～ 89平方米（约占22.5%）、100～ 105平方米 （约占22.5%）、118～ 123平方米（约占35%）及140平方米以上（约占20%）等户型。 根据规划要求，地块需配建一定比例的商业建筑面积，且不得建设服务型公寓，同时须配备物业服务用 房、养老服务设施、社区体育活动场地等公共服务配套。 该项目已明确为"惠州市陈江轻轨站北片区安置地块项目"，建成后将全部用于对应城中村改造项目的回 迁安置。区属国有企业——惠州仲恺荣城发展有限公司（由惠 ...

行业与公司 * 行业：中国房地产行业 [1] * 公司：涉及多家中国上市房地产开发商，包括金茂集团 (0817.HK)、龙湖集团 (0960.HK)、中国海外发展 (0688.HK)、华润置地 (1109.HK)、万科 (2202.HK, 000002.SZ)、新城发展 (1030.HK)、绿城中国 (3900.HK)、招商蛇口 (001979.SZ)、金地集团 (600383.SS)、华侨城 (000069.SZ)、保利发展 (600048.SS) 等 [5][49][51][53] * 研究机构：高盛 (Goldman Sachs) [4] 核心观点与论据 **1 政策面保持支持基调** * 国务院维持支持性政策立场，强调推进城市更新行动并与稳定房地产市场工作相结合，同时推动“好房子”建设和房地产行业高质量发展 [1] * 政策还关注解决城乡差距，促进资源双向流动、基础设施互联互通、产业发展协同以及基本公共服务均等化，以促进城乡一体化发展 [1] **2 第49周市场活动普遍放缓，但价格压力略有缓解** * 新房成交量周环比下降16%，同比下降44% [2][5] * 二手房成交量周环比下降5%，同比下降49% [2][5] * 领先指标走软：基于认购的二手房销售周环比下降5%，到访量周环比下降4% [2] * 二手房价格压力略有缓解：降价房源挂牌量周环比下降18%，降价房源与涨价房源数量之比降至15.5倍，低于11月平均的17.3倍 [2] **3 年初至今市场表现分化，二手房表现优于新房** * 年初至今，平均新房销售面积同比下降14%，较2023/2022年水平分别下降25%/28% [5][25] * 年初至今，平均二手房销售面积同比上升2%，较2023/2022年水平分别上升10%/45% [5][29] * 年初至今，三线城市和中部及西部地区在新房销售方面表现优于其他区域 [23] **4 库存水平微升，去化周期拉长** * 库存余额周环比上升0.1%，较2024年底水平下降3.6% [5][37] * 库存去化月数升至27.5个月，高于11月平均的26.7个月 [5][37] * 分城市层级看，一、二、三线城市库存余额周环比分别变化+0.4%、+0.3%、持平，较2024年底水平分别下降6.1%、1.0%、3.9% [37] * 一、二、三线城市库存去化月数周环比分别上升2.8%、2.0%、1.5%，较2024年底水平分别上升6.1%、13.6%、0.7% [39] **5 价格预期：业主与中介出现分歧** * 业主的报价预期有所改善：中原业主报价指数周环比上升0.3个百分点，但同比下降10.9个百分点 [34][35] * 中介对房价的正面预期减弱：中原经纪人指数周环比下降2.7个百分点，同比下降8.2个百分点 [31][32] * 经纪人指数高于50表示对价格上涨持正面看法，反之亦然 [33] **6 开发活动指标预期走弱** * 高盛房地产竣工追踪指标显示，11月竣工面积可能同比高个位数百分比下降，全年预计同比下降10% [15][42] * 基于300城土地销售趋势和全国水泥出货率，预计11月新开工面积同比下滑30%-40% [15] * 基于约20个城市二手房销售趋势，11月家电销售总体可能录得同比下降 [15] * 贝壳的新房和二手房总交易额在10-11月可能同比下降36% [15] **7 开发商股价与估值处于周期底部** * 第49周，离岸覆盖开发商股价平均周跌2%，跑输MSCI中国指数，其中金茂和龙湖表现相对较好，周环比持平 [5][49][50] * 在岸覆盖开发商股价平均周跌3%，跑输沪深300指数，无显著跑赢者 [5][49][50] * 当前离岸覆盖开发商股价平均较2025年底预期净资产价值折让41%，2025年预期市净率为0.5倍，接近或低于2008年下半年、2011年下半年和2014年上半年的周期低点 [6][49] * 当前在岸覆盖开发商股价平均较2025年底预期净资产价值折让22%，2025年预期市净率为0.5倍，低于2008年下半年、2011年下半年和2014年上半年的周期低点 [6][49] 其他重要内容 * 报告提供了详细的分城市层级（一、二、三线）和区域（长三角、珠三角、中西部）的周度新房成交量变化图表和数据 [8][9][10][11][12][13][16][17][18][19][20][21] * 报告包含覆盖开发商的详细估值比较表，包括市值、评级、目标价、净资产价值折让、市盈率、市净率和股息率等 [53] * 报告通过高盛浮法玻璃供需模型来追踪和预测房地产竣工情况 [42][43][44][45][46] * 报告提及房地产价值链相关指数表现，如建筑材料、建筑公司、家居用品、家电等 [51]

公司概览 * 本次投资者日由关西电力公司举办 涉及公司旗下三家主要业务单位 分别是信息通信业务子公司Optage 房地产与开发业务子公司Kanden Realty and Development 以及公司的核心核电业务[1] 核心业务要点与财务表现 1 信息通信业务 (Optage) * **财务表现** 截至最新报告期 ROA达到15%的高水平 公司认为这是通过过去十年持续优化资产效率实现的 但未来随着在新领域进行投资 ROA可能会下降[6][7][8] * **自由现金流** 过去ICT业务板块整体自由现金流为正 但未来随着投资增加 预计将转为负值 投资额将超过400亿日元 可能在5到10年后才能再次转正[6] * **业务与竞争** 主要业务包括光纤到户 移动通信和数据中心 竞争对手包括NTT东日本 NTT西日本 J:COM 以及软银光等[9][10] * **竞争优势** 公司认为其ROA水平高于行业竞争对手[10] * **数据中心战略** 核心数据中心主要服务于互联网流量客户 而非AI GPU客户 公司计划将数据中心业务与网络连接业务整合提供 以获取更高回报[19][46][48][54] * **集团协同** 作为关西电力集团的一部分 在获取电力资源和土地方面具有优势 这对于发展数据中心等基础设施业务至关重要[35][36] 2 房地产与开发业务 (Kanden Realty and Development) * **财务表现** 2024财年 公司ROA为4.2% 低于集团整体5%至5.5%的水平 公司预计到2025年ROA有望超过5%[11][12][13][14] * **同业对比** 2024财年ROA水平与三井不动产 三菱地所等日本主要开发商相当或略高[12][13] * **业务模式与现金流** 业务分为资本利得型 收入增益型和管理费型 目前资本利得和收入增益各占约一半 管理费约占4% 目标是调整至资本利得60% 收入增益30% 管理费10%[45][47] * **自由现金流** 过去自由现金流为负 2024财年生活业务解决方案板块折旧为13亿日元 现金流出为720万日元[11][12] * **资产循环策略** 计划在未来大幅增加资产处置 目标是实现9000亿日元的资产循环 作为1.1万亿日元总投资计划的一部分[30][31][60] * **区域扩张** 目前约20%的业务位于东京都市圈 未来目标是新开发项目中一半来自东京都市圈 同时计划将不超过总资产10%的部分投向海外低风险住宅项目[32][33][34] * **增长方式** 公司对并购持开放态度 但尚未有明确计划 更倾向于与当地优势企业合作[39][40] * **集团协同** 作为日本最大电力公司的子公司 在海外市场能获得更高的信用和信任度 有利于融资和业务拓展[33] 3 核电业务 (Kansai Electric Power Company) * **运营效率提升** 公司正致力于通过延长定期检查周期 优化检查流程等方式提高核电机组的容量利用率 目前运营周期为13个月 正在向监管机构申请延长至15个月[15][16][49] * **长期目标** 公司提及在2030年代中期 目标是达到与美国相当的容量利用率水平 但强调没有具体的数字目标 且实现过程需确保安全并获取当地社区的理解[17][25][26][27] * **新机组建设** 正在对美滨核电站的后续机组进行初步调查 调查将持续到2030年 技术路线尚未最终确定 但以三菱重工的SRZ-1200设计为基础 正在与监管机构沟通[41][42][79][80][83] * **投资回报挑战** 公司明确表示 在当前条件下 核电项目的投资回报缺乏可预测性 对股权和债权投资者均缺乏吸引力 需要与政府就融资机制等问题进行探讨[28][30][78][83][84] * **主要挑战** 提高容量利用率的最大挑战不仅在于技术合规 更在于获得当地居民的理解和信任[27][28][29] 集团战略与协同 * **子公司定位** 两家子公司均强调了留在关西电力集团内的优势 包括在获取资源 信用背书和业务协同方面的支持[33][35][36] * **跨业务协同** 集团内部电力 房地产和ICT业务之间存在协同潜力 例如共同为数据中心项目寻找土地和电力资源[37][69][71] * **投资组合管理** 对于Optage 公司强调将平衡消费者业务和企业业务 并计划通过向更高价值的服务转移客户来实现增长 而非出售消费者业务[57][58] 其他重要信息 * **具体开发项目** 公司正在推进中之岛5期和6期开发项目 计划建设约1600套公寓 并与住友不动产合作 该项目将围绕2031年开通的新地铁站展开[23][24] * **数据中心客户** 与CyrusOne的合资企业主要针对希望独家使用一两个GPU 而非共享的大型企业客户[75] * **核电站址数据** 对新机组的初步调查包括在多个地点进行钻孔勘测 以评估地质稳定性 这是一个耗时且谨慎的过程[42][43]

公司土地获取与项目拓展 - 龙湖于12月8日成功摘得深圳市光明区A627-0268宗地 [1] - 此次拿地是公司在粤港澳大湾区版图的进一步拓展 [1] 地块具体信息 - 地块总用地面积为20523.78平方米 [3] - 地块总建筑面积为63623平方米 [3] - 地块容积率为3.1 [3] 地块区位与交通 - 地块位于深圳市光明区核心区域公明中心区 [3] - 地块距离地铁6号线红花山站约300米 [3] - 地块距离地铁13号线新庄站约900米 [3] 地块周边配套 - 教育资源丰富，周边有公明中学、公明中英文学校、光明高级中学、光明区第二中学、深圳理工大学明珠校区等 [3] - 市政休闲配套齐全，包括红花山体育中心、光明区少年儿童图书馆、公明广场、红花山公园、楼村湿地公园等 [3] - 商业与医疗配套完善，邻近大仟里购物中心和光明人民医院西院区 [3] 公司大湾区业务发展 - 公司自2014年正式进入粤港澳大湾区 [3] - 截至目前，公司已在大湾区成功开发36个项目 [3] - 公司在大湾区的代表项目包括深圳御湖境、广州天奕、佛山江与城、珠海天澜等 [3]

业绩总结 - OPTAGE截至2025年10月底的FTTH用户数为170万[7] - FY2024消费者业务收入为2583亿日元，较FY2015的1820亿日元增长76.2亿日元，年均增长率为4%[33] - FY2025的普通利润预计为470亿日元，较FY2015的144亿日元增长326亿日元[33] - FY2025的ROA目标为15%，较FY2015的5%增长10个百分点[33] - Kanden Realty & Development的2024年收入为1942亿日元，较2016年增长约2倍[83] - 2024年税前利润为318亿日元，较2016年增长2.8倍，年增长率为14%[82] - 2024年总资产为8800亿日元，较2016年增长2.5倍[83] - 2024年ROA为4.2%，较2016年增加0.2个百分点[83] - 2030年目标收入为3100亿日元，税前利润为400亿日元，ROA目标为4.5%或更高[103] 用户数据 - OPTAGE在MVNO市场的市场份额排名第二，用户数为137万，过去三年每年稳定增长5万[22] - 10Gbps服务覆盖率超过99%，新用户中超过90%选择超高速计划[17] - 2024年每年销售的公寓单位数量为1504个，较2016年增长2.4倍[83] - Kanden Realty & Development在关西地区的公寓供应连续三年排名第一[88] 市场展望 - 预计FY2025至FY2030期间，日本企业物联网市场将增长150%[20] - 预计2026年至2030年每年资本回收业务将增加1800亿日元[99] - 公司预计到2025财年，增长资本支出将达到约3,000亿日元[169] 新产品与技术研发 - 公司计划在2026财年起更换Takahama单位的蒸汽发生器，预计将提高电力输出[157] - 公司将继续推进下一代先进反应堆的开发与安装，以确保中长期的核电容量[160] 其他策略 - 计划到2035年在增长领域累计投资约3000亿日元，以增强集团竞争力[59] - 公司计划于2025年11月至2027年3月进行初步调查，以选择适合建设核设施的地点[163] - 公司正在实施灵活的运营周期，最大运营周期从13个月延长至15个月，以提高电力供应的灵活性[148] - 通过优化定期检查，公司已缩短了数天的检查时间，确保安全为首要任务[151] - 所有七个核电厂均已通过监管标准并恢复运营[141] 负面信息 - 公司核电站总发电能力为6,578 MW，运营年限最长的单位已超过40年[131] - 根据当前法规，核电站的最大运营年限为60年，政府批准的停运期可不计入运营年限[132]