投资者在住宅市场中的参与度 - 投资者购房比例在2025年第二季度达到29%，高于一年前的25%，较五年前不足15%的水平显著增长 [2][3] - 中型投资者活动增加，其市场份额在2025年6月达到10%，与2024年6月持平，而小型投资者是最常见的类型，占14%的份额 [6] - 投资者活动受到强劲租赁住房需求的驱动，同时首次购房者因高房价和高抵押贷款利率而被挤出市场 [7] 投资者活跃度高的城市分布 - 投资者活动高度集中的城市主要分布在美国阳光地带地区，但全国各地区均有高排名城市 [3] - 达拉斯是投资者购房最多的城市，2025年上半年共购买21,842套住宅，其次是休斯顿（18,324套）和亚特兰大（15,536套） [5] - 2025年上半年投资者购房最活跃的前20个城市包括凤凰城（12,640套）、洛杉矶（11,130套）、芝加哥（10,423套）等主要大都市区 [4][5][8]

美国住房市场状况 - 今年1月至9月美国住房周转率约为每1000套住房中有28套易手 为至少自1990年代以来的最低水平[1] - 今年前九个月的住房销售周转率较2012年至2022年间同期平均比率下降约30%[3] - 去年美国二手房销量降至近30年最低水平 今年销售持续疲软[7] 影响住房周转率的因素 - 劳动力市场呈现低招聘、低解雇特征 8月美国雇主仅增加22,000个工作岗位 远低于经济学家预期的80,000个[4] - 多家大型公司如微软、通用汽车、亚马逊和塔吉特已宣布裁员[5] - 许多在2020年和2021年以最低抵押贷款利率购房或再融资的房主缺乏动力以当前贷款利率出售并购买新房[6] 抵押贷款利率与房价动态 - 抵押贷款利率从2022年开始从历史低点攀升 导致住房市场陷入低迷[6] - 上周30年期抵押贷款平均利率降至一年多以来自最低水平 上月销售速度加快至2月以来最快[7] - 过去六年美国二手房销售中位价已上涨53% 高企的借贷成本使许多美国人难以负担购房[8]

文章核心观点 - 尽管8月新房销售数据有所改善，但Pantheon Macroeconomics公司认为美国住房市场仍面临重大阻力，短期内难以实现持续复苏 [1][2][3] 市场现状与近期表现 - 美国住房市场在2025年大部分时间处于僵局，买家难以购房而卖家拒绝降价 [1] - 8月新房销售升至三年新高，引发市场可能开始解冻的猜测 [2] - 尽管出现改善迹象，但住房市场活动仍然非常低迷，待完成销售比疫情前平均水平低约30% [3] - 潜在购房者近期看到市场条件略有改善，但整体前景依然黯淡 [4] 阻碍市场复苏的主要因素 - 住房可负担性紧张、抵押贷款利率仍处于高位以及劳动力市场非常疲软是市场面临的重大阻力 [2] - 具体阻力包括：“紧张”的住房可负担性、持续高企的抵押贷款利率以及陷入困境的劳动力市场 [5] 利率环境与未来预期 - 美联储于周三再次降息，且市场预期未来将有更多降息 [2] - 新房贷的平均30年期利率已从5月底的近7%降至上周的6.30% [3] - 尽管抵押贷款利率下降预示未来几个月销售将略有上升，但近期积极数据并不意味市场已准备好复苏 [3]

住房市场整体表现 - 9月美国成屋待完成销售指数环比8月持平 但同比下降0.9% [1] - 市场此前预期为增长1% 而8月曾录得更大涨幅 [1] - 该指数基于已签署的销售合同进行计算 [1] 区域市场与利率环境 - 9月期间30年期固定抵押贷款平均利率在6.4%至6.5%之间 高于当月的6.1% [2] - 区域表现分化 东北部和南部销售上升 中西部和西部销售下降 [2] 库存与宏观经济因素 - 住房库存量已攀升至五年高点 但历史角度看仍处于紧张状态 [3] - 尽管9月股市创历史新高且住房财富增长 但可能疲软的就业市场抵消了积极影响 [3]

成屋待完成销售市场概况 - 美国9月成屋待完成销售陷入停滞，待完成销售指数持稳于74.8，未能延续8月份经修订后增长4.2%至3月以来高点的势头 [1][2] - 市场表现远低于经济学家预期，此前调查预估中值为增长1.2% [2] - 尽管抵押贷款利率出现受欢迎的缓解，但就业市场的潜在疲软可能使潜在买家保持观望 [1] 关键市场指标与趋势 - 抵押贷款利率呈现下降趋势，正趋向三年低点，这应能进一步改善住房可负担性 [3] - 全国房价指标在8月份同比仅上涨1.5%，为自2023年年中以来的最小年度涨幅 [4] - 抵押贷款利率已显现出稳定在6.5%以下的迹象，同时房价正在降温 [3] 区域市场表现差异 - 南部地区合同签约量增长1.1%，达到自3月以来的最高水平 [5] - 东北部地区待完成销售亦有所攀升，而西部和中西部地区则出现下降 [5] - 更广泛的住房市场近期动能增强，8月新屋销售飙升至2022年以来的最高水平 [5] 市场结构性变化 - 所谓的“锁定效应”正在减弱，即房主因现有低利率抵押贷款而抗拒出售房屋的情况减少，这有助于增加库存 [4] - 数据显示买家在与卖家的谈判中正获得更多筹码 [4] - 建筑商正通过降价和销售激励措施来推动买家兴趣 [5] 市场前景与影响因素 - 行业专家认为转售市场在经历数年需求低迷后正缓慢解冻 [3] - 政府停摆可能暂时减缓房屋销售活动 [3] - 成屋待完成销售是成屋销售的领先指标，房屋通常在售出前一到两个月签订合同 [6]

房地产市场趋势 - 8月份成屋价格中位数为422,400美元，较6月创下的历史高点有所下降 [1] - 全国房价同比增长率仅为1.5%，为两年多来最弱的年度增幅 [2][3] - 美国20大都会区房价同比涨幅显著放缓至1.6%，低于前月的1.8%增幅 [3] 房价增长与通胀对比 - 1.5%的房价年增长率低于当前3%的通胀率 [3] - 通胀率超过房价增长率，导致房主的住房财富在实际意义上受到侵蚀 [6] - 价格增长以通胀率一半的速度运行，表明近年来的快速升值已结束 [7] 对购房者的影响 - 房价增长缓慢对于有意购房者而言可能是好消息，因其近年来一直应对快速上涨的房价 [4] 对房主的影响 - 对多数美国家庭而言，房屋是最大的金融资产和主要财富来源 [5] - 全国住房自有率为65%，拥有房屋的人数多于持有股票的人数（股票持有比例为43%） [5][6] - 房主正在目睹其实际权益受到侵蚀，若趋势持续可能影响其财务幸福感并调整支出模式 [7]

房价增长趋势 - 美国20个最大都会区的房价增长持续放缓 [1] - 高抵押贷款利率和高房价使住房市场承压 [1]

核心观点 - 美国全国房价同比涨幅放缓，8月份为1.5%，低于7月份的1.6% [1] - 房价涨幅持续低于通胀率，导致住房财富实际价值连续第四个月缩水 [2] - 高抵押贷款利率和接近历史高位的房价抑制了购房需求，限制了交易活动 [3][4] 全国房价趋势 - 8月份全国房价同比上涨1.5%，涨幅较7月份的1.6%有所收窄 [1] - 房价虽未下跌，但涨幅弱于当前3%的通胀率，意味着实际价值在下降 [2] - 除芝加哥外，8月份几乎所有大都会区的房价均出现月度下跌，且跌幅超出典型季节性模式 [2] 抵押贷款利率影响 - 抵押贷款利率在夏季停滞于高位，是房价走弱的主要原因 [3] - 30年期固定抵押贷款平均利率从6月初的略低于7%降至8月底的6.5%，目前为6.19% [3] - 利率持续高于6.5%对买家需求造成压力，即使在夏季传统旺季也不例外 [4] 区域市场表现 - 纽约都会区房价同比涨幅最高，达6.1%，其次是芝加哥（5.9%）和克利夫兰（4.7%） [5] - 坦帕房价同比下跌3.3%，凤凰城和迈阿密均下跌1.7% [5] - 西部市场表现疲软，旧金山下跌1.5%，丹佛和圣地亚哥各下跌0.7%，西雅图略微转负 [5]

全国房价趋势 - 8月份全国房价同比上涨1.5%，为自2023年中期以来的最小涨幅，且连续第七个月放缓 [1][2] - 7月份的同比涨幅为1.6% [2] - 价格增长放缓的原因是购房者谈判能力增强以及库存增加 [1] 主要城市房价表现 - 纽约市房价同比上涨6.1%，在20个城市中领涨 [3] - 芝加哥和克利夫兰紧随其后，房价分别上涨5.9%和4.7% [3] - 坦帕房价下跌3.3%，在20个城市中表现最差，迈阿密房价下跌1.7% [4] 市场背景与展望 - 价格指数衡量的是截至8月的三个月期间，当时抵押贷款利率从接近7%的水平开始下降，可用房源正在增加 [2] - 行业观点认为房地产市场在疫情后的繁荣期后正在寻找新的平衡点，价格增速仅为通胀率的一半，且多个主要市场出现下跌，表明近年来的快速升值已结束 [4]

房地产行业现状 - 房价出现显著下跌，部分房产价值比购买时下跌七八十万元[3][8] - 二手房市场面临流动性困境，房屋难以出售[5] - 银行收紧贷款政策，增加年轻人购房难度和压力[6] 购房者财务压力 - 购房者普遍背负高额房贷，贷款金额超过两百万元，期限长达三十年[3] - 月供几乎完全耗尽家庭收入，导致家庭财务极度紧张[3][11] - 高负债率使家庭应对意外事件（如疾病、失业）的能力极低，无法承担医疗费用等必要开支[3][12] 社会与家庭影响 - 购房观念发生转变，从“有房才有家”的安全感转变为“负债和焦虑的开始”[4][7][20] - 高额房贷对家庭生活质量产生严重影响，包括孩子营养、教育以及老人医疗等方面被迫削减开支[3][12][16] - 房产问题引发广泛社会共鸣，大量家庭面临类似困境，对未来的信心受到严重打击[5][17][19]