公司股份回购 - 公司于2025年12月5日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购总金额为198.39万港元 [1] - 共计回购30.9万股股份 [1] - 每股回购价格区间为6.42港元至6.45港元 [1]

公司股份回购行动 - 公司于2025年12月5日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购耗资189.80万港元 [1] - 共计回购42.80万股公司股份 [1] - 回购价格区间为每股4.36港元至4.48港元 [1]

公司股份回购行动 - 碧桂园服务于12月4日进行了股份回购，耗资645.4万港元 [1] - 此次回购涉及100.3万股公司股份 [1] - 股份回购的价格区间为每股6.42港元至6.44港元 [1]

公司股份回购行动 - 绿城服务于2025年12月2日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购耗资93.21万港元，共回购20.8万股 [1] - 回购价格区间为每股4.44港元至4.51港元 [1]

公司股份回购 - 公司于12月2日耗资39 7万港元进行股份回购[1] - 公司回购股份数量为6 2万股[1]

近期股份回购操作 - 公司于11月28日以每股6.390港元至6.400港元的价格回购100.00万股，涉及金额639.80万港元 [2] - 自11月18日起，公司已连续9个交易日进行股份回购，累计回购760.20万股，总金额达4795.04万港元 [2] - 在此连续9日回购期间，公司股价累计上涨0.16% [2] 年度股份回购概况 - 今年以来，公司已累计进行50次股份回购 [3] - 年内累计回购股份数量达2466.80万股 [3] - 年内累计用于回购股份的总金额为1.57亿港元 [3] 详细回购交易数据 - 近期单次回购规模不等，例如11月21日回购179.20万股，金额1118.72万港元，而11月27日仅回购15.00万股，金额95.55万港元 [3] - 回购价格区间显示股价在近期交易中于6.150港元至6.700港元之间波动 [3][4] - 历史数据显示，公司在5月22日进行了单笔金额较大的回购，回购130.00万股，金额860.00万港元 [4]

公司股权变动 - 贝莱德于11月24日增持保利物业146.8万股，每股作价36.672港元，总金额约为5383.45万港元 [1] - 增持后贝莱德最新持股数目约为1778.99万股，最新持股比例达到5.13% [1] 公司股东结构 - 此次增持使贝莱德在保利物业的持股比例超过了5%的重要门槛 [1]

公司股份回购动态 - 公司于2025年11月28日耗资92.72万港元回购20.6万股，回购价格区间为每股4.45至4.6港元 [1] - 公司在2025年11月27日亦进行了股份回购，耗资93.71万港元回购20.4万股 [1]

公司股份回购 - 公司于2025年11月28日执行了股份回购操作 [1] - 此次回购涉及20.6万股公司股份 [1] - 回购总金额为92.72万港元 [1]

核心观点 - 政策面友好，顶层设计明确支持行业发展，"十五五"规划建议提出建设"好房子"、实施物业服务质量提升行动，国务院鼓励社区生活服务消费，推行"社区+物业+养老服务"[3] - 行业迈入新发展阶段，呈现五大趋势：地产销售分化加剧导致物管项目"量缩价升"、独立发展能力提升、"物业+养老"迎黄金期、"物管进村"迎机遇、"优质优价"时代将至[3] - 海外对标显示国际物业服务巨头（如爱玛客、索迪斯、FirstService）获资本市场高度认可，2025年初至11月24日爱玛客、索迪斯PE-TTM平均值分别为30倍、43倍，FirstService近三年平均PE-TTM达63倍[4] - 物业公司收入增速在2025年上半年迎来拐点，12家重点公司收入943亿元，同比+6.7%，地产关联业务收入占比已降至较低水平[5] - 投资建议关注两条主线：服务品质优秀、分红慷慨的龙头（如绿城服务、华润万象生活、万物云）和业绩稳健、安全边际高的国企（如招商积余、保利物业、中海物业）[6] 政策指引 - 2025年中央政策持续支持，国务院1月发布深化养老服务改革意见，推行"社区+物业+养老服务"；3月出台提振消费专项行动方案，加快配齐社区服务网点；5月推进城市更新，支持老旧小区改造；10月"十五五"规划明确推动房地产高质量发展，建设"好房子"[12] - 地方政府配套政策落地，如镇江市规定空置住宅物业费按70%交纳，长沙市对空置超24个月物业费按90%收取，上海市实施物业服务质量提升行动推动"两升一降"[14] - "十五五"政策方向带来行业机遇：物业服务质量提升行动推进服务价格市场化，房屋全生命周期管理拓宽增值服务边界，"好房子"建设催化优质物业需求，城市更新扩大物管市场空间[37] 行业趋势 - 地产销售分化加剧，2025年1-10月全国商品房住宅销售面积6.0亿平，同比-7.8%，较2021年同期-52.3%，但核心城市土地成交占比提升，物管项目组合持续优化，呈现"量缩价升"特征[16] - 独立发展能力提升，2025年上半年12家重点公司基础物管收入占比70%，社区增值收入占比9%，开发商增值收入占比7%，直接来自地产开发商的关联业务收入占比较低[21] - 老龄化进程加快，"物业+养老"迎来发展黄金期，我国"9073"养老格局下物业聚焦90%居家养老和7%社区养老，具有基层贴近客户、政策支持、人力充足等先天优势[28] - 城中村改造提供重要机遇，"十四五"期末需完成2000年前建成的近17万个老旧小区改造，涉及建面约40亿平，物业企业在改造规划、协调运营中扮演关键角色[32] - "十五五"好物业需求增加，"优质优价"时代将至，政策将物业服务纳入房地产高质量发展重要一环，优质物业有望提升市场占有率并获得品牌溢价[36] 经营策略 - 头部物企主动撤场低盈利项目保障利润率与现金流，如绿城服务2025年上半年退盘1730万平，万物云2024年退出53个住宅项目涉及饱和收入2.9亿元[40] - 降低地产关联敞口，非业主增值业务收入占比从2021年下半年的18.7%降至2025年上半年的8.4%，多数民企该业务占比低于2%，抗周期波动能力提升[41] - 社区增值业务更为聚焦，家居装修等地产后周期业务收缩，但社区零售、公共空间管理业务随在管面积增加实现稳步增长[45] - 积极拥抱新技术推动AI应用落地，如万物云AI财务助手、融创服务设备自动化监测报警、智能客服提升管理效率[51] - 机器人替代人工降本增效，应用场景涵盖保洁消杀、安防巡检、物资配送、设施维护等，以机器成本替代上涨的人工成本[55] 海外对标 - 爱玛客（Aramark）2025财年收入185亿美元，同比+6.4%，营业利润7.9亿美元，同比+12.1%，多元业态布局（教育、医疗、体育等）助力穿越经济周期[60] - 索迪斯（Sodexo）始于1966年，从团餐服务横向切入多业态，发展成为综合设施管理服务提供商，资本市场给予较高估值认可[67] - FirstService通过"物业管理+增值服务"双轮驱动，2024财年住宅物业服务收入21.3亿美元（同比+6.9%），增值服务收入30.8亿美元（同比+31.9%），近三年PE-TTM平均值达63倍[74][82] 板块表现与基本面 - 2025年初至11月24日，样本股平均涨幅+19.4%，物业管理指数涨跌幅与恒生地产建筑业接近，在年报披露期（3-5月）相对地产建筑业有超额收益[4][89] - 2025年上半年12家重点公司收入943亿元，同比+6.7%，毛利增速回升至+3.0%，毛利率平均值20.1%，同比下滑0.8个百分点[98][103][106] - 基础物管收入保持稳健增长，2025年上半年同比+8.8%，11家公司实现正增长；社区增值业务毛利率33.0%，同比+0.4个百分点；非业主增值业务影响基本出清[110][116][121][124] - 重点公司盈利预测显示估值具吸引力，截至2025年11月26日，2025年一致预期PE均值为13倍，2026年为12倍，港股通增持比例靠前的公司包括融创服务、中海物业、华润万象生活[94][133]