核心观点 - 分析师预计，在内地买家、利率下调及未售新房减少等因素推动下，香港住宅楼价可能在2026年获得高达5%的提振 [1] - 印花税调整及香港股市复苏也有助于维持住宅物业市场的稳定 [1] - 楼市价格已触底，2026年前景审慎乐观 [3] 市场表现与预测 - 截至今年11月，住宅销售量按年增长超过五分之一，未售库存已下降 [5] - 预计到今年年底，未售库存数量将相当于51.3个月的供应量，这是2015年至2021年的平均水平 [5] - 预计私人住宅供应将在2026年底前恢复正常，仅需44.7个月即可消化当前库存 [6] - 今年迄今，二手住宅价格已上涨1.8% [6] - 自2021年底以来，香港住宅物业市场一直处于低迷状态 [3] 历史价格与库存 - 官方数据显示，与2021年9月的峰值相比，今年3月二手住宅价格下跌了多达28.4% [4] - 价格下滑伴随着高库存水平，2023年和2024年分别需要101.6个月和67.4个月来消化库存 [4] 买家构成分析 - 在新盘发售中，约30%的买家来自内地 [6] - 在启德和九龙站的项目中，内地买家比例超过60% [6] - 对于价格至少1亿港元（1285万美元）的豪华住宅单位，超过90%的买家来自内地 [7] 细分市场展望 - 预计资本价值将上升约5%，而豪华住宅价值将大致持平 [3] - 豪华住宅租金预计将增长高达5% [3] 开发商库存 - 预计相关因素将有助于削减香港开发商膨胀的库存，库存水平将在明年年底前回落至正常水平 [2]

全国房价趋势 - 过去五年美国房价大幅上涨 无论地区差异如何 这一趋势普遍成立 [1] - 2025年10月 现有住房（包括公寓、联排别墅、独栋住宅等非新建住房）销售价格中位数达到415,200美元 相比五年前的271,100美元大幅上涨 [2] 高房价的社会经济影响 - 房价快速上涨导致潜在首次购房者延长租赁时间 [2] - 房价快速上涨使得居住起步房的家庭更难负担换房成本 [2] - 房价快速上涨使得空巢老人更难实现住房小型化 [2] - 上述因素可能连续第三年导致房屋销售量维持在约30年来的低点 [3] 主要都市区房价与典型房源 - 纽约市住房价格中位数约为800,000美元 曼哈顿区价格中位数接近120万美元 [6] - 以415,000美元可在纽约市林肯广场社区购得一套工作室公寓 位于9层电梯楼 月管理费1,183美元 预计月供（含贷款和管理费）为3,216美元（首付20% 贷款利率6.2%）[4][5] - 洛杉矶都市区住房挂牌价格中位数为110万美元 [9] - 以420,000美元可在洛杉矶市中心购得一套28层的一居室公寓（847平方英尺） 月HOA费用1,173美元 预计月供（含贷款、税、保险和费用）为3,789美元（首付20% 贷款利率6.2%）[7][8][9] - 以415,000美元可在芝加哥River North社区购得一套两居室转角单元（1,325平方英尺）[11][12]

市场出现显著价格调整案例 - 列治文Brighouse South区域一套三房两卫两车位公寓以低于60万加元成交 该价格较63.5万加元的政府估价折让约7% [2] - 一套2023年建成的公寓 业主2022年以86.8万加元购入 当前挂牌价仅为70万加元 三年间账面亏损16.8万加元 实际亏损预计超过20万加元 [4] - 该70万加元的成交价比其85.8万加元的政府估价低约15.8万加元 [4] 独立屋市场价格回调 - 列治文一处独立屋在2022年以接近200万加元购入 目前以160多万加元的价格寻求出售 价格水平回落至约十年前 [7] 市场情绪与产品认知转变 - 社交媒体评论普遍认为加拿大公寓投资价值低 更适合自住而非投资 [9] - 市场观点指出公寓管理费持续上涨 可能带来较高的持有成本 [9]

核心观点 - 关于购房与租房的成本比较是一个长期存在的辩论 两种选择均涉及大量成本考量[1] - 随着2026年临近 住房成本、抵押贷款利率和租金价格持续波动 重新评估购房与租房哪种更便宜可能正当其时[2] - 购房通常前期成本和长期财务承诺更高 租房初期看似更实惠 但租金上涨和附加费用可能迅速改变这一等式[2] 2026年租房市场展望 - 根据Apartment List的十二月全国租金报告 全国租金价格同比下降1.1%[4] - 租金下降可能源于供需压力缓解 空置率上升使租户处于更有利的财务地位[4] - 全国平均租金预计在2026年仍将上涨 尽管具体数据尚未公布[5] - 当前全国一居室公寓平均租金约为1,631美元 两居室约为1,887美元[5] 2026年购房市场展望 - 预计现房销售将出现显著增长 部分预测为两位数百分比的跃升 这将大幅消耗储蓄[6] - 房价预计将继续攀升 但步伐较近年更为温和[6] - 全美房地产经纪人协会预测全国房价将上涨约4%[6] - 美国抵押贷款利率预计在2026年下降 根据NAR报告 30年期抵押贷款平均利率预计将降至6%左右 较2025年平均水平6.7%有所下降[7]

核心观点 - 尽管市场条件导致购房计划延迟，但美国消费者的购房意愿依然强烈，购房目标未变，生活方式、社区连接和便利设施成为影响购房决策的关键因素 [1][3][4] 购房意愿与市场影响 - **计划购房比例高**：88%的受访者表示“非常可能”或“比较可能”在2026年购房 [3][5] - **市场条件导致延迟普遍**：71%的受访者表示当前市场条件已导致其购房时间线延迟 [1][3][5] - **价格与利率是关键触发因素**：78%的买家表示更可负担的房价会促使他们在未来六个月内购房；超过一半（58%）的受访者认为更低的抵押贷款利率会加快其购房计划 [5] - **高利率影响有限**：不到10%的受访者表示5-6%的利率会加速其购房计划 [5] 购房者偏好：社区与生活方式 - **社区感成为新货币**：71%的受访者愿意为以社区参与度高和邻居友好著称的社区支付更高价格，这在Z世代（78%）和千禧一代（74%）中尤为明显 [6][9] - **未来社区发展受重视**：超过一半（53%）的受访者认为社区未来发展（如新住房、零售或交通改善）对其决策“非常重要” [9] - **社区氛围是主要优先项**：近40%的受访者将社区感或邻里氛围列为主要优先考虑事项 [9] 购房者偏好：便利设施 - **愿意为便利设施支付溢价**：60%的受访者愿意为共享社区便利设施（如泳池、健身房）支付溢价，其中四分之三（76%）的买家愿意为此支付房屋价格的5%或更多 [5] - **代际差异显著**：Z世代（71%）和千禧一代（67%）最愿意为共享社区便利设施付费，远高于X世代（46%）和婴儿潮一代（44%） [5] - **最重要便利设施**：排名前三的分别是杂货店/购物（29%）、餐厅/咖啡馆（20%）、公园/户外空间/社区花园（17%） [5] - **最不重要便利设施**：包括自行车共享项目或存储设施（10%）、健身中心/健身房/俱乐部（9%）、电动汽车充电站（7%）、娱乐/夜生活（5%）、联合办公空间（4%） [9] 区位选择因素 - **首选郊区**：超过一半（51%）的受访者希望在郊区（城市中心以外）购房，32%希望在城市（市区）购房 [9] - **安全是首要关切**：近80%的潜在购房者将安全列为头等关切，其次是可负担住房的供应（69%）和可用房屋类型（47%） [9] - **通勤便利性重要**：58%的潜在购房者表示 proximity to work（靠近工作地点）是选择居住社区时重要的地理考虑因素 [9] - **其他重要区位因素**：靠近购物、剧院等公共空间（57%）、靠近餐厅（54%）、靠近学校（45%） [9] 调查方法论与公司背景 - **调查方法论**：数据基于2025年第四季度与Pollfish合作进行的一项调查，对象为1000名年龄在18-65岁之间、计划在未来18个月内购房的美国男性和女性 [7] - **公司规模**：RE/MAX Holdings (NYSE: RMAX) 旗下子公司RE/MAX, LLC是全球领先的房地产特许经营商之一，在近110个国家和地区拥有近9,000个办公室和超过145,000名代理人 [8]

贵金属投资 - Priority Gold公司提供将现有IRA转换为黄金IRA的服务 提供100%免费展期、免费运输以及长达五年的免费存储服务 符合资格的购买还可获得价值高达10,000美元的免费白银 [1] - Priority Gold是贵金属行业的领导者 提供黄金和白银的实物交割 拥有Better Business Bureau的A+评级和Trust Link的五星评级 [1] - 黄金IRA是一种为退休基金配置抗通胀资产的选项 [2] 退休财务规划 - 退休前五年被认为是规划的关键时期 需要评估当前财务状况以理解其对退休后财务健康的影响 [6] - 建议重新审视退休计划和目标 并制定退休预算以确认储蓄是否步入正轨 [4][8] - 需要计算退休后的总收入 包括社会保障福利、养老金、退休储蓄及其他收入来源 [10] - 若财务状况未达预期 仍有时间调整投资策略 [3] 被动收入与预算工具 - 明确资金流向有助于做出更好决策 Rocket Money等应用程序可简化预算管理过程 [8] - Rocket Money应用程序可追踪和分类支出 在一个地方清晰展示现金、信贷和投资情况 并能发现被遗忘或不需要的订阅 帮助每年节省数百美元 [9] - 该应用程序可通过协商降低月度账单费率来帮助管理财务 [9] 商业地产投资 - 商业地产被证明能提供投资组合多元化、流动性和被动收入 是一个潜在的退休收入补充来源 [11] - 总规模达22.5万亿美元的商业地产领域 以往仅限精英投资者直接参与 [11] - First National Realty Partners允许合格投资者通过以杂货店为主力的商业地产实现投资组合多元化 无需承担房东责任 最低投资额为50,000美元 [12][13] - 投资者可持有由全食超市、克罗格和沃尔玛等全国性品牌租赁的物业份额 这些物业通过三重净租约使投资者无需担心租户成本影响潜在回报 [13] 住宅地产投资 - 投资住宅地产可作为补充退休收入的一种方式 对经济型独栋租赁房的需求增长为寻求创收投资的人创造了机会 [14] - Arrived公司允许投资者以低至100美元的金额投资度假屋或租赁房产的份额 从而获得被动收入 无需承担自有租赁房产的房东工作 [15] - Arrived由包括杰夫·贝索斯在内的世界级投资者支持 其物业均经过审查 具有增值和创收潜力 投资后可能获得季度股息 [15] 退休医疗开支规划 - 退休后最大的开支之一可能是医疗保健 若在65岁（有资格享受联邦医疗保险Medicare）之前退休 则需要确保有私人保险、雇主福利或配偶计划覆盖 [16] - 根据富达投资2025年退休人员医疗成本估算 一名65岁老人退休期间的医疗保健和医疗费用可能高达约172,500美元 [17] - 可能需要考虑长期护理保险 以覆盖家庭协助、疗养院或辅助生活设施的费用 [18] - 缺乏规划 支付长期护理费用可能会耗尽退休基金 且负担常落在家庭成员身上 GoldenCare公司提供基于需求的多种选择 包括混合人寿或年金附加长期护理福利、短期护理、扩展护理、家庭健康护理、辅助生活以及传统长期护理保险 [19]

墨尔本房价表现与市场动态 - 截至11月，墨尔本独立屋中位价达到101.5万澳元，较去年同期上涨5.9万澳元 [2] - 墨尔本房价增长势头疲软，过去一个月仅上涨0.3%，在所有主要城市中仅领先达尔文和霍巴特 [2] - 春季市场新房源大增，为买家提供更多选择，抑制了房价的进一步上涨 [2] 与其他首府城市的对比 - 悉尼、布里斯班、阿德莱德和珀斯的年度房价上涨幅度在10.3万至14.2万澳元之间，涨幅更为惊人 [2] - 布里斯班11月的房价涨幅是墨尔本的三倍，阿德莱德更是近五倍 [4] - 如果趋势持续，墨尔本房价虽仍会上涨，但难以迎头赶上其他城市 [4] 影响房价的因素分析 - 近期通胀数据高于预期，基本排除了年内降息的可能，年底前房价涨幅将趋于温和 [2] - 利率持续暂停可能会减缓房价上涨动能，但预计墨尔本房价不会出现回调 [2] - 维州的高额土地税被认为是投资者活动减少的主要原因之一，受到政府政策的显著影响 [4] 首次置业者与市场参与者 - 对首次置业者来说，墨尔本仍是全国最具可负担性的城市之一 [4] - 今年春季市场的活跃度不仅来自自住业主挂牌，也有房东希望赶在年底土地税评估前出售物业 [4] - 整体市场较为平衡，房子卖得出去，增强了其他业主挂牌信心，买家选择变多但未被迅速挤出市场 [4] 长期前景与偏远地区表现 - 从长期看，墨尔本相对较低的房价和强劲的人口增长前景（预计至2030年为全澳最高）可能抵消土地税的部分负面影响 [4] - 随着人口持续增长和住房供应紧张，2026年全澳房价仍有上涨空间 [6] - 维州多个偏远地区房价涨幅超过墨尔本，例如西北部的Mildura房价年涨幅达9.67%，中位价升至40万澳元 [6] 潜在制约因素 - 利率继续维持高位，以及APRA对高债务收入比贷款的限制，可能会在2026年上半年进一步压制房价涨幅 [6]

文章核心观点 - 基于资深房产销售人员的经验，住宅楼宇中存在多个因物理缺陷、心理因素或传统观念影响而普遍“难卖”的楼层，购房者在决策时应系统性地了解并规避这些楼层，但最终选择需结合自身需求、价格及房屋综合条件进行权衡 [1][7][12][13] 难卖楼层的具体类型及原因 - **一楼**：因安全隐患（易遭盗窃）、采光受限及潮湿问题（尤其在南方城市易致家具发霉）而难卖，尽管价格通常较低 [1][2] - **二楼**：采光仍可能受限，且主要问题是噪音侵扰显著，能清晰听到楼下汽车、垃圾车及人声，长期影响睡眠质量 [4] - **设备层**：指安装中央空调室外机等设备的楼层，设备运行时产生巨大噪音和明显震动，特别是夏季24小时运转，导致房屋极难出售 [4] - **毗邻电梯井的楼层**：电梯运行产生的持续机械噪音和振动会传入相邻单元，长期居住易导致心烦气躁 [4] - **文化忌讳楼层**：如13层（西方不吉利数字）和14层（粤语发音近“要死”）因传统观念影响而成为冷门选择，尤其在有小城市或特定文化背景买家的市场 [5] - **顶层及次顶层**：若楼顶设有信号塔、排气管等设备，下方楼层住户可能担心辐射或异味问题，产生心理排斥，尽管辐射通常安全 [5] - **靠近公共设施的楼层**：如楼下设有公共食堂或垃圾处理站，楼上住户可能长期受异味困扰，尤其垃圾处理站气味问题难以通过通风彻底解决 [7] 影响楼层受欢迎程度的深层因素 - **心理因素驱动**：购房是感性决策，看房时对噪音、异味的先入为主负面印象极难改变，这导致相同户型、面积、价格的房子仅因楼层不同而销售速度差异巨大 [7] - **城市差异**：一线城市购房者更理性，侧重采光、通风、楼间距等实际因素；小城市购房者可能更受传统忌讳数字等观念影响 [8] - **楼栋与环境的交互影响**：楼层优劣并非独立存在，需结合楼栋朝向及周边环境判断，例如面向嘈杂街道的楼栋低层会更难卖，而毗邻公园的楼栋则各楼层均更受欢迎 [12] 给购房者的决策建议 - **前期调研**：看房前应了解楼盘构造，主动询问售楼部关于中央空调室外机、垃圾处理站等公共设施的具体位置 [8] - **实地多时段考察**：亲自在不同时间（如上午、晚上、平日、周末）多次看房，以真实体验采光、通风及噪音状况 [10] - **咨询现有住户**：尽可能询问已入住邻居的真实居住感受，其信息通常比售楼员介绍更为可靠 [10] - **避免盲目跟风**：不应仅追求“最高层气派”或“特定吉利数字”，居住舒适度应优先于短期便利性或心理满足 [10] - **考虑长期需求**：购房决策需基于十几年甚至几十年的长期居住舒适度，结合个人情况（如怕冷需采光、有老人需低层、怕高避高层）选择最适合的楼层，而非绝对“最好”的楼层 [10][12] 关于难卖楼层的辩证看待与投资考量 - **自住与投资的差异**：对于自住需求，若价格足够便宜，可考虑接受某些楼层的缺陷；但对于投资需求，应避开难卖楼层以确保资产流动性 [11] - **价格倒挂机会**：难卖楼层价格可能被显著压低，为精明的投资者创造了低价购入再转手牟利的机会 [8] - **综合权衡**：没有百分百完美的楼层，需清晰了解特定楼层问题并评估自身接受度，有时不完美的楼层因价格优势（如案例中降价5万）可能成为更划算的选择 [11][13] - **不过度神化楼层**：房屋舒适度最关键的因素在于房屋本身质量、户型、采光、通风等基本面，楼层仅为众多需综合考虑的因素之一，好楼层的差户型可能不如一般楼层的好户型舒适 [13]

文章核心观点 - 购房时楼层选择应基于实际居住体验而非谐音等传统观念 需重点关注采光、通风、防潮、安全等实质性问题 [1][6] 一楼优缺点分析 - 优点：出行便捷 尤其适合老年人 部分开发商会赠送小花园 价格通常更具优势 [3] - 缺点：采光差 白天也可能需要开灯 通风不畅 私密性差易受路人干扰 潮湿问题突出易滋生蚊虫并可能影响健康 为安全需额外加装防盗设施增加生活成本 [3] 顶楼优缺点分析 - 优点：价格相对较低 远离喧嚣私密性强 采光和通风条件通常较好 [3] - 缺点：渗水问题突出 梅雨季节墙体易被雨水浸泡导致内墙发霉需频繁维修 隔热效果差导致冬冷夏热 现代隔热材料效果有限 [3] 腰线层问题分析 - 腰线层下方住户采光易受遮挡导致室内光线不足 [4] - 腰线层上方住户可能面临高空抛物 垃圾易堆积在腰线上需及时清理 [4] - 雨雪天气腰线易积水并可能渗透到内墙影响装修 [4] 二楼问题分析 - 面临下水管道反涌风险 夏季下水道堵塞时污水反涌产生的异味会严重影响居住体验 [7] - 若楼房周围绿化茂盛 采光可能受影响 晾晒衣物困难 [7] - 与一楼相似 面临安全问题、蚊虫叮咬以及噪音干扰等问题 [7]

上海二手房市场成交量分析 - 2025年11月上海二手房累计成交量为22943套 [1] - 当前市场成交量证明上海楼市运行非常良性 [1] 市场成交驱动因素与结构变化 - 当前成交量被认为是“以价换量”的结果，即价格下跌促进了交易 [3] - 月度超过2万套的成交量证明市场存在真实的“刚需”支撑，而非伪概念 [3] - 在“住房不炒”的政策环境下，当前购房者大部分不是为了投资 [4] - 购房行为正从“买涨不买跌”转向基于实际需求，标志着市场趋于良性 [4] 购房者行为与市场特征 - 当前购房者主要根据实际预算和需求选择适合自己的房产，而非关注短期房价涨幅 [4] - 与早几年市场对比，投资者加杠杆、跨城市投资的行为已减少 [4] - 过去部分投资者在环沪城市购房后，面临房价下跌和持续还贷的压力 [4] - 商品房市场的价格涨跌是正常现象 [4]