香港住宅租赁市场整体态势 - 11月香港住宅租赁市场呈现全面活跃态势，各价格区间需求稳健 [1] - 在供应偏紧、需求多元的背景下，市场预计将持续稳健发展 [1] - 第三季度香港住宅租赁市场因内地富裕租客寻求优质物业而表现活跃 [2] 高端租赁市场表现 - 内地富裕租客成为推动高端市场的主力，集中追捧中半山高品质项目，导致中半山及山顶优质租盘供应趋紧 [1] - 高端板块集中于月租10万港元以上、大面积且配备高端设施的新建豪宅 [1] - 供应紧张与地段优势将继续支撑核心区域租金表现 [2] 中端及新兴租赁市场 - 企业租户与年轻专业人士预算3-6万港元，偏好西九龙及愉景湾等性价比高的区域 [1] - 家庭租客预算6-8万港元，侧重中半山等生活便利性高的物业 [1] - 启德等新兴区域因全新私人屋苑落成，配备完善会所与购物中心，吸引对价格敏感的内地租客 [1] 市场供应与特定板块 - 随着楼价趋稳，业主收回出租单位以待出售，市场供应主要依靠开发商项目 [2] - 中环One Central Place凭借优越地段与灵活租约获强劲需求 [2] - 服务式公寓板块保持稳定，受惠于香港IPO市场活跃，内地投行专业人士短期住宿需求持续，中环地段预算3-4万港元，西环及上环则为2-3万港元 [2] 区域租金表现 - 各区租金指数环比均上升，尤其新界区豪宅增长3.7% [2]

香港楼市复苏态势 - 香港楼市呈现稳步复苏迹象，二手住宅价格延续反弹，中原城市领先指数（CCL）按周环比上涨1%，收报141.72，为连续两周上升 [5] - 市场认购情绪热烈，例如香港油塘柏景峰项目启动首轮销售，推出150个单位，截至17日晚收票量已达可售单位数的18倍以上 [5] - 摩根大通报告指出，自2025年3月以来香港住宅价格已反弹超过4%，预计到2026年底楼价将再反弹约5% [5] - 中原地产预计第四季度香港房价涨幅大概在3%至5% [5] 香港住宅租赁市场 - 香港私人住宅租金持续高企，今年前10个月租金累计上涨2.76%，高于2019年7月的纪录高位38.33港元 [1] - 今年10月以实用面积计算的私人住宅平均呎租报约38.71港元，环比微跌约0.18%，在连升8个月后稍作调整 [1] - 分析师认为，随着本地住屋需求增加及政府积极吸纳人才，私人住宅平均呎租短期内会高位震荡，明年有望继续上升 [1] - 具体案例显示，香港大学附近房源月租金较去年同期上涨近1000港元，一个不到40平方米的户型租金达1.5万至1.6万港元左右 [1] 深港通勤与居住成本比较 - 由于香港租金高企，出现“深港通勤族”现象，部分在香港工作的人士选择居住在深圳口岸附近以节省成本 [1][4] - 案例显示，从深圳罗湖口岸通勤至香港，每日交通成本约90元，但居住成本仍远低于香港，例如罗湖口岸旁60平方米户型月租约5700元 [4] - 选择搬回深圳的“新港漂”认为，深港通勤不仅是成本问题，更是生活质量的权衡，深圳居住更宽敞且生活便利 [4] 市场驱动因素与买家心态 - 香港住宅市场复苏受多重因素推动，包括股市韧性、被压抑需求释放、银行上调物业估值、二手市场挂牌量下降、利率有望下降、租金上涨、内地买家兴趣稳固以及金融产业复苏 [5] - 港股表现强势或触发财富效应，带动楼市反弹 [5] - 楼市政策放宽促使部分买家加快了进入市场的决策步伐 [6] - 对于内地买家而言，香港的“租金回报率”是吸引其赴港置业的关键参考指标 [6]

上海青年政策与城市发展 - 上海共青团联动相关部门出台可感知、可触达的惠青政策，推动青年与城市“双向奔赴”[1] - 主题采访活动“青春为中国式现代化挺膺担当”于11月11日至14日在上海展开，旨在触摸青年深度融入城市发展的肌理[1] 青年思想引领与理论宣讲 - 复旦大学“星火”党员志愿服务队创新宣讲方式，将《共产党宣言》和陈望道的故事和精神传递给每个人[1][2] - “星火”服务队参与上海“大中小”思政课一体化改革，推出红色巴士研学实践等多项活动，满足广大师生理论学习需求[2] - “老杨树宣讲汇”由300余名平均年龄73岁的离退休干部组成，累计开展宣讲3200余场，覆盖受众超百万人次[2] - 理论宣讲需立足真实生活，以青年化话语实现理论浸润，让党的二十届四中全会精神真正走进青年心中[3] 青春经济集聚区与新消费业态 - 上海市长宁区青春经济集聚区呈现柴米油盐与诗和远方共生共融的业态，年轻人注重消费中的情绪价值[3] - 愚园路作为上海64条永不拓宽的马路之一，吸引100余家商铺入驻实现跨界融合[3] - 故事商店是一个10平方米的公益性共创空间，作为青年创业的“试验田”，去年开展30多场文化活动，收集9000多张故事卡片[4][5] - 长宁区成立新兴产业青年创业人才协会，并将“青春经济”纳入区优化营商环境8.0版，助力青春经济新业态发展[5] - 愚园路上的青春业态持续更新，不断有“新朋友”排队入驻[5] 青年人才社区与创新创业支持 - 浦东新区张江科学城兴起“24小时年轻力单元”，从青年学堂等5个方面提升，让青年在步行可达区域满足全部需求[6] - 浦东新区出台“青创15条”，推出100万平方米以上低租金青年公寓，为青年人才提供阶梯式免费住宿等支持[6] - 张江纳仕青年人才社区分3期建设，提供近5000套租赁住房，主力户型为30-40平方米，民用水电标准[7] - 符合政策的青年人才可享受月租金不超过2000元、最长3年的优惠支持，社区内40岁以下青年占比达80%，超过75%青年来自三大先导产业和科研院所[7] - 社区提供共享空间、24小时健身房、便利店及青年学堂等活动，打造高品质、低成本的综合环境[7][8] - “不划水”俱乐部由赛艇爱好者组成，成立两个月学员人数已达80多人[8] 人工智能产业生态与青年建功 - 上海徐汇“模速空间”作为全国首个大模型创新生态社区，已吸引超200家企业入驻，带动全区集聚近800家大模型企业[8] - 园区联动科研机构、高校及头部企业，形成“上下楼是上下游、更是上下友”的产业合作生态[8] - “模速空间”团委发起成立人工智能应用场景创新青年建功联盟，助力产业合作[8] - 园区为企业提供算力支持，累计申报市区两级算力补贴超亿元，并依托OpenDatalab发布语料数据超210TB[9] 新兴领域青年保障与社区服务 - 美团宣布骑手养老保险补贴正式覆盖全国，为行业首个面向全部骑手开放的社保补贴方案，并拓展大病关怀、子女教育支持等进阶保障福利[10] - 美团联动多地形成“骑手友好社区”，骑手扫描小程序码可实现数秒内通行，截至今年上半年，全国近3万个社区加入此模式[10] - 上海闵行区华润有巢社区为新时代城市建设者管理者之家，住户约3000人，入住率达94%，18-35岁人员占比约75%[11][12] - 社区设置双人间、四人间等房型，有住户月租金仅为500元，社区邻近食堂、卫生服务站，并设有“15分钟就业服务站”提供招聘信息与技能培训[11][12]

租赁续约核心信息 - 公司全资附属公司嘉里发展作为租户，续租位于嘉里中心的物业，包括3楼2室、5楼、22楼、25楼及26楼 [1] - 新租约为期两年，自2025年11月19日起至2027年11月18日届满 [1] - 续约租金约为每月232.2万港元 [1] 物业用途 - 该等物业一直用作公司在香港的公司办事处，续租后将维持相同用途 [1]

公司租赁活动 - 公司全资附属公司嘉里发展作为租户，续租位于嘉里中心的物业，包括3楼2室、5楼、22楼、25楼及26楼 [1] - 续租租期为两年，自2025年11月19日起至2027年11月18日届满 [1] - 续租租金约为每月232.2万港元 [1] 物业用途 - 集团一直将该等物业用作其在香港的公司办事处 [1] - 续租后决定维持相同用途 [1]

香港楼市与股市关系核心观点 - 当前香港楼市回暖由资金环境改善与经济预期转强驱动，财富效应与风险偏好回升将提振资本市场情绪，形成股楼共振格局 [1] - 楼市企稳不会对港股形成资金分流，反而可能通过赚钱效应推动股楼两类资产进入正向循环 [1][10] - 港股流动性主要受全球宏观环境及中国内地经济基本面主导，楼市并非主要影响因素 [1][10] 内地与香港租金回报与资金成本对比 - 内地一线城市租金回报率低于2%，而房贷利率为3.1%，形成负向利差 [2] - 香港租金回报率为3.6%，高于房贷利率3.22%，形成正向利差 [2] - 香港房价在近几个月出现企稳回升 [2] 海外历史经验分析 - 历次海外地产衰退后的复苏显示，楼市与股市未呈现资产配置的替代关系 [4] - 日本90年代资产价格破灭后、韩国97年亚洲金融危机、美国70年代末-80年代初高通胀及08年次贷危机、英国1990~1992年经济衰退、西班牙08年及12年危机均显示，楼市回暖标志着宏观风险消退、流动性宽裕与增长预期改善 [4] - 楼市回暖通过提振金融资产估值、改善企业盈利预期与增强居民财富效应，为股市提供上涨基础 [4] 香港楼市回暖驱动因素 - 香港政策持续宽松，24年2月"撤辣"政策降低外地买家税费负担，25年2月再次"减辣"，将征收100港元优惠印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元 [13] - 美联储降息周期开始带动香港基准利率HIBOR下行，房贷利率跟随下行，居民购房负担率减弱 [13] - 香港租金收益率稳定回升，年内平均租金收益率超过3.5%，房产交易吸引力提升 [13] 港股地产股表现与配置建议 - 部分港资房企股价表现突出，如九龙仓集团年内涨幅10.9%，希慎兴业涨幅10.1%，股息率分别为1.6%和6.1% [15] - 港股配置建议采用杠铃策略，港股红利作为底仓长期配置，景气成长类资产的产业逻辑坚实 [15] - 流动性改善可能使资金流入具备全球竞争优势的核心资产，如恒生科技，同时港资房企具备估值回升机会 [15] 港股行业盈利与市场表现 - 多个行业净利润增速显著改善，日常消费零售25H1增速达3223%，较24A提升3802个百分点，今年以来涨跌幅79% [16] - 耐用消费品25H1增速659%，较24A提升569个百分点，今年以来涨跌幅125% [16] - 半导体行业25H1增速-1%，但较24A提升55个百分点，今年以来涨跌幅128% [16]

租赁协议核心信息 - 公司间接全资附属公司煌鼎智链供应链(深圳)有限公司作为租户，与业主华润置地前海订立租赁协议[1] - 租赁期自2025年11月15日起至2028年11月14日止，为期三年[1] - 物业用途为煌鼎的办公室[1] 财务条款 - 租赁协议总代价估计约为170万港元[1] - 整个租期内每月租金为5.6万港元[1] - 总代价不包括政府差饷、管理费、空调费及水电煤费[1] 物业详情 - 物业位于深圳市前海深港合作区南山街道梦海大道5035号前海华润金融中心T5办公室13层01A、11、12单元[1] - 物业总面积为341平方米[1] - 董事认为该物业位于办公室好地段[1] 战略意义 - 集团在香港从事餐厅业务，并有意在中国发展[1] - 租赁协议的条款经公平磋商厘定，考虑了现行市场租金及附近类似物业的租赁条款[1] - 董事认为订立租赁协议及其条款属公平合理，符合公司及股东整体利益[1]

澳门第三季度租金概况 - 2025年第三季度商铺单位每平方米实用面积平均租金为476澳门元，较第二季度下跌1.1% [1] - 办公室单位平均租金为281澳门元，按季下跌1.7% [1] - 工业单位平均租金为120澳门元，按季下跌2.3% [1] - 住宅单位平均租金为140澳门元，按季上升1.0% [1] 商铺单位租金详情 - 整体商铺单位平均租金按季下跌主要受新增租值较低的租约影响 [1] - 黑沙环新填海区商铺平均租金为371澳门元，按季下跌2.7% [1] - 新桥区商铺平均租金为323澳门元，按季下跌2.7% [1] - 荷兰园区商铺平均租金为323澳门元，按季下跌2.7% [1] 住宅单位租金详情 - 住宅单位平均租金上升主要因新增租约的租值较高 [1] - 黑沙环新填海区住宅平均租金为167澳门元，按季上升3.9% [1] - 下环区住宅平均租金为129澳门元，按季上升1.2% [1] - 林茂塘区住宅平均租金为152澳门元，按季上升0.8% [1] - 外港及南湾湖新填海区住宅平均租金为146澳门元，按季上升0.8% [1] - 50平方米以下住宅单位平均租金为171澳门元，按季上升2.6% [1] - 100至149.9平方米住宅单位平均租金为128澳门元，按季下跌0.1% [1] 年度同比变化 - 与2024年同季比较，办公室单位平均租金下跌6.0% [1] - 商铺单位平均租金同比下跌2.4% [1] - 工业单位平均租金同比下跌2.4% [1] - 住宅单位平均租金同比上升2.3% [1]

整体租金走势 - 10月份香港私人住宅平均呎租报约38.71港元，环比微跌约0.18%，为连续8个月上升后首次调整 [1] - 尽管租赁旺季结束，租金仅轻微回落，今年首10个月租金累计上升约2.76% [1] - 当前租金水平较2019年7月的历史高位38.33港元仍高出约0.99% [1] 主要屋苑租金表现 - 10月份十大屋苑中有3个屋苑呎租环比上升，1个屋苑持平 [1] - 海怡半岛平均呎租环比升幅最大，约为1.3% [1] - 沙田第一城及美孚新村呎租分别录得约0.9%及约0.6%的环比升幅 [1] - 以年内累计表现看，十大屋苑中有8个屋苑租金上升 [1] - 美孚新村及丽港城呎租升幅最大，均较去年12月上升约6.3% [1] - 映湾园呎租较去年12月下跌约7.6%，康怡花园年内呎租亦跌约1.3% [1] 铁路沿线屋苑租金表现 - 10月份部分铁路沿线屋苑呎租环比升幅较大 [2] - 利东站深湾轩呎租环比上升约8.9% [2] - 大埔墟站新达广场呎租上升约7.8% [2] - 土瓜湾站半山壹号、奥运站柏景湾、佐敦站港景峰呎租分别录得约7.6%、约6%及约4.7%的环比升幅 [2] 市场前景与驱动因素 - 香港住屋需求殷切，加上政府积极吸纳人才，人才与受养人持续来港，支撑租金市场 [1] - 预计私人住宅平均呎租短期将于高位窄幅上落，明年有望继续突破历史高位 [1]

中国内地房地产板块表现与驱动因素 - 过去三个交易日板块上升7%，跑赢恒生指数3%的升幅 [1] - 升势主要由政策预期升温推动，跑赢表现可能持续至11月底或12月的下一次政府会议 [1] - 若届时无新政策叙事或措施，板块可能再度落后，但目前行业基本面显示新政策支持概率正在上升 [1] - 首选公司为华润置地、华润万象生活及中国金茂，政策反弹中龙湖集团具备最佳风险回报比 [1] 香港房地产板块表现与驱动因素 - 过去三个交易日板块上升5%，跑赢恒生指数3%的升幅 [1] - 升势由于对楼市复苏信心增强，但对住宅类股估值持谨慎看法 [1] - 住宅类股估值已完全反映全面复苏预期，例如新鸿基地产经股息调整后股价达历史高位，而二手楼价指数仍较高峰低26% [1] - 现阶段地产收租股风险回报更佳，首选为太古地产、恒隆地产、领展房产基金及九龙仓置业 [1] - 开发商中较青睐信和置业及恒基地产 [1]