房价整体表现 - 截至2025年8月，英国平均房价为271,000英镑，过去一年增长1.4%，相当于上涨3,870英镑 [1] - 近几个月英国房价涨幅放缓，8月份同比上涨1.4%，而2024年12月的涨幅为1.9% [11] - 过去一年英国房屋均价上涨4,350英镑，使平均房价达到271,000英镑 [11] 不同物业类型价格变动 - 公寓和复式公寓价格在2025年8月为192,000英镑，年度变动为下降1,230英镑 [5] - 联排别墅价格在2025年8月为240,200英镑，年度上涨4,980英镑 [5] - 半独立式住宅价格在2025年8月为277,500英镑，年度上涨7,090英镑 [5] - 独立式住宅价格在2025年8月为452,300英镑，年度上涨6,850英镑 [5] 地区价格差异 - 英格兰南部房价涨幅最为疲软，伦敦、东南部、西南部和东部地区涨幅均低于0.5% [11] - 英国其他地区年度涨幅从1.4%到北爱尔兰的7.9%不等，西北地区房价同比上涨3.1% [11] 高价值房产市场动态 - 秋季预算税收变化的不确定性已开始影响高价值房产市场，买家需求和新挂牌数量下降 [3] - 过去五周内，价值超过100万英镑的房产需求同比下降11%，价值超过50万英镑的房产需求下降4% [6] - 新上市的价值100万英镑以上房产减少9%，50万英镑以上房产减少7% [8] - 伦敦和东南部地区拥有最多50万英镑以上房产，预计受不确定性影响最强烈 [8] 抵押贷款市场环境 - 抵押贷款利率稳定在4%至5%之间，具体取决于贷款额度 [12][15] - 贷款人可负担性规则变化使购房者在相同利率和收入水平下可比六个月前多借约20%资金 [15] - 抵押贷款利率的稳定性推动了住房市场活动复苏，提振了首次购房者和房价更实惠市场的需求 [15] - 截至2025年9月21日的四周内，经纪人平均有36套待售房屋，比2023年增加五分之一，比去年同期高出8% [15] 市场影响因素 - 自4月以来印花税成本上升及购房负担压力抑制了南部地区的房价增长 [11] - 对秋季预算税收变化的猜测导致部分买家暂停购房计划，观望政策明确 [8]

住房成本负担能力 - 美国有抵押贷款的房主月成本中位数已增至2,035美元[1] - 年收入61,000美元的家庭月收入为5,083美元，住房成本占比达40%，超过30%的专家建议水平[2] - 按30%的指导原则，年收入61,000美元的家庭应将月住房成本控制在1,500美元以内[2] 地区成本差异 - 夏威夷、新泽西、哥伦比亚特区和马萨诸塞州等地的房主月成本中位数远超2,700美元[4] - 加利福尼亚州和华盛顿特区地区的月平均成本超过3,000美元[4] 住房拥有总成本构成 - 除抵押贷款等基础成本外，房屋维护是重要额外支出，尤其对于需要修缮的廉价老房[5] - Angi报告显示，2024年房主在房屋项目上平均支出12,050美元，相当于每月增加约1,000美元成本[6]

房地产市场趋势与价格 - 美国2025年第二季度房屋中位价为410,800美元，较上一季度下降12,300美元 [4] - 标准普尔CoreLogic Case-Shiller指数在1月份同比上涨4.1%，2月份全美地产经纪商协会报告成屋成本同比上涨3.8% [4] - 住房库存从2月份环比增长5.1%，同比增长17% [3] - 库存逐步正常化，供应增长可能有助于稳定甚至降低房价 [1][3] - 房利美、抵押贷款银行家协会和全美地产经纪商协会预计2025年房价增长将放缓 [4] 抵押贷款利率与美联储政策 - 自1月以来抵押贷款利率已下降或保持平稳 [2] - 美联储于9月8日宣布将隔夜利率稳定在4.00%至4.25%，这间接影响可变利率抵押贷款 [2] 房主资产与融资策略 - 截至2024年第三季度，美国房主平均拥有约311,000美元的房屋净值 [5] - 建议房主通过申请房屋净值信贷额度来利用现有资产并防范潜在经济衰退 [6] - 房屋净值信贷额度比房屋净值贷款更灵活，无需立即分期付款，房主可根据需要获取资金 [6] - 根据房屋价值和抵押贷款剩余余额，可能能够以较低的利率从贷方获得资金作为循环信贷 [7] 投资机会与替代方案 - 通过Homeshares等平台可以投资于价值36万亿美元的家庭资产市场，该平台允许合格投资者直接接触美国顶级城市的数百套自住房屋 [11] - Homeshares的美国家庭资产基金专注于具有大量资产的房屋，使用家庭资产协议帮助房主获得流动性而无需产生债务或额外利息支付 [12] - 最低投资额为25,000美元，目标风险调整后回报率在14%至17%之间 [12][13] - 房地产平台Arrived提供对租赁房屋和度假租赁的SEC合格投资份额的访问，最低投资额仅为100美元 [13] - Arrived得到杰夫·贝索斯等世界级投资者的支持，允许合格和非合格投资者利用此类抗通胀资产 [14]

文章核心观点 - 美国住房价格与收入比率在全球范围内处于较低水平，显示其住房可负担性相对较强 [1][2] - 美国住房价格与收入比率为3.3，远低于英国91、加拿大104和葡萄牙133等西方国家 [3] - 尽管美国部分城市房价高企，但全国平均数据表明其住房可负担性优于法国112、韩国207和中国294等主要经济体 [4] 全球住房趋势 - 国际数据显示美国是全球住房最可负担的国家之一，在价格与收入比率排名中位列全球第三，仅次于阿曼和沙特阿拉伯 [2][3] - 美国独特的30年期固定利率抵押贷款制度被认为是支撑中产阶级财富的重要因素，允许再融资或提前还款且无终止费 [3] - 有观点指出国家平均数据可能掩盖局部市场极端情况，例如圣地亚哥中等价位房屋成本已达140万美元 [4]

政府停摆对住房市场的潜在影响 - 政府停摆将导致延迟和不确定性 增加首次购房者和财务灵活性有限买家的障碍 [2] - 购房流程可能比平时拖得更长 具体延迟取决于买家所需的贷款和保险类型 [2] - 约占所有抵押贷款申请四分之一的FHA、VA或USDA贷款申请人可能因机构人员休假而遭遇显著的处理延迟 [2] 停摆持续时间的影响 - 如果政府停摆持续拖延 其对卖家、买家和住房行业的影响将尤为显著 [1]

成屋待完成销售 - 8月份成屋待完成销售环比7月增长4% 同比去年增长3.8% 表现强劲且大幅超出市场预期的持平水平 [1] - 该数据基于已签署合同 是9月和10月已完成销售的前瞻性指标 [2] 抵押贷款利率与新房销售 - 8月签署合约时的抵押贷款利率略低于7月 但高于当前水平 [2] - 上周新房销售出现大幅跃升 该数据同样以已签署合同衡量 [2] 行业预期与库存 - 房地产经纪人调查显示 19%的受访者预计未来三个月买家流量将增加 高于上个月的16% [3] - 预计卖家流量将增加的受访者比例较7月有所减少 [3] - 8月份库存自今年年初以来首次出现下降 [4] 区域销售表现 - 四大区域中有三个区域销售增长 仅东北部地区出现下降 [4] - 中西部地区的销售表现最为强劲 该地区房价最便宜 [4]

核心观点 - 8月美国二手房签约量环比增长4%至747 远超经济学家预期的04%增长 表明抵押贷款利率下降可能正推动买卖双方重返市场 [1] - 8月二手房签约量同比增长38% 中西部、南部和西部地区环比增长 而东北部地区出现下降 [1] - 房地美数据显示30年期固定抵押贷款利率从年内大部分时间徘徊的67%附近下降至更接近63%的平均水平 [5] 二手房市场指标 - 美国全国房地产经纪人协会待完成房屋销售指数在8月环比增长4%至747 该指数以2001年的合同活动水平为100基准 [1] - 房屋通常在售前一至两个月进入合同阶段 待完成房屋销售可作为未来销售活动的早期指标 [2] - 合同活动在中西部增长最快 自7月以来签约量增长87% 过去一年增长67% 该地区相对可负担性可能吸引更多买家 [6] 行业背景与趋势 - 房地产市场已连续第三年处于深度低迷状态 因抵押贷款利率保持高位且房价居高不下 导致许多买家持观望态度 [3] - 今年以来房屋销售有望创下30年新低 但有希望认为抵押贷款利率下降可能刺激今年秋季更多市场活动 [3] - 全国房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun表示较低的抵押贷款利率使更多购房者能够签订合同 [5]

市场表现 - 美国股指期货上涨 道指e-minis上涨169点或0.36% 标普500 e-minis上涨34.3点或0.51% 纳斯达克100 e-minis上涨166点或0.67% [2] - 三大主要指数上周虽录得周度下跌 但周五符合预期的通胀数据维持了降息预期并推动股指获得涨幅 [1] 政策风险 - 共和党与民主党就资金问题的僵局可能导致政府从周三（2026财年第一天）开始停摆 [2] - 若政府停摆导致劳工统计局无法发布就业或通胀数据 可能延迟10月降息并引发10月失业申请激增 [3] - 经济数据中断可能模糊市场前景并注入新的波动性 美联储依赖数据的政策方法可能因关键指标缺失而复杂化 [4] 行业动态 - 大麻相关公司美股盘前上涨 Canopy Growth攀升21% Cronos Group上涨11% 因特朗普周日分享宣传汉麻衍生大麻二酚健康益处的视频 [7] - 全美房地产经纪人协会将发布8月成屋销售指数 该住房活动领先指标发布时 行业正持续应对高抵押贷款利率的困境 [6] 央行政策 - 克利夫兰联储主席哈马克强调央行需维持限制性货币政策以控制通胀 [5] - 当日计划发言的美联储官员包括纽约联储主席威廉姆斯 圣路易斯联储主席穆萨勒姆 亚特兰大联储主席博斯蒂克和美联储理事沃勒 [5]

美联储利率政策与抵押贷款利率关系 - 美联储近期降息25个基点但抵押贷款利率并未如预期般下降[1][2] - 美联储政策对长期借贷成本影响有限抵押贷款利率主要受5至10年期国债收益率影响[2][3] - 债券投资者对通胀和联邦债务的担忧可能推高国债收益率进而影响抵押贷款利率这与住房市场本身无关[3] 抵押贷款利率现状与历史比较 - 30年期固定抵押贷款平均利率已从几年前低于3%攀升至目前远超6%的水平[3] - 投资者认为3.5%的低抵押贷款利率时代已结束未来不会再现而历史上曾有数十年利率高达7%或8%[3] 住房 affordability 与购房策略 - 面对高房价和高借贷成本建议是购买更小的房屋[4] - 购买中位价402,500美元房屋所需年收入约为118,530美元比当前美国家庭收入中位数77,700美元高出超过50%[4] 房地产投资前景 - 尽管面临当前阻力房地产仍是积累财富的最持久途径之一[5]

退休住房调整的财务影响分析 - 住房通常是退休人员最大的支出项目 更大的住宅通常意味着更高的房产税、保险费、公用事业费和维护成本 而较小的住宅有望减轻这些账单压力 并有机会简化生活 释放资产净值用于其他目标 同时还能减少清洁工作 方便老年生活 降低日常压力 这些益处通常与金钱因素同等重要[3] - 尽管有上述潜在好处 但意愿与实际行动存在差距 AARP的调查显示 75%的50岁以上成年人希望随着年龄增长留在原住所 73%希望留在原社区 然而 44%的人预计最终需要搬迁 最常见的搬迁触发因素包括上涨的租金或抵押贷款支付（71%）、维护成本（60%）和房产税（55%）[4] 房地产市场现状与资产净值 - 2025年中期的美国住房供应量是自2020年以来的最高水平 超过四分之一的挂牌房源价格被下调 这种市场条件有助于退休人员以较高的价格出售房产 同时以较低价格找到较小的住宅[6] - 与此同时 Redfin发现美国房屋销售中位价达到396,500美元的历史新高 这意味着许多退休人员可以以强势价格出售房产[6] - ICE Mortgage Technology估计 美国房主共同持有11.5万亿美元的可提取资产净值 平均每户约212,000美元 对退休人员而言 换购较小住宅是释放这笔现金的最简单方式之一[7]