报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周REITs指数全周下跌1.0%，相对权益资产表现稳健，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-1.2%、-1.0% [1] - 中证全债>中证REITs>中证转债>沪深300，年初至今中证转债涨幅最大，中证全债涨幅最小 [2] - 除水利设施外，其他类型REITs均下跌，新型基础设施REITs交易活跃度最高 [3] 二级市场走势 - 截至2025年11月21日，中证REITs指数收盘价810.21点，整周涨跌幅-1.0%，表现强于中证转债和沪深300指数，弱于中证全债指数 [2][6] - 年初至今，中证转债涨幅16.5%最大，沪深300涨幅13.2%次之，中证REITs涨幅2.6%，中证全债涨幅0.9%最小 [2] - 近一年中证REITs指数回报率5.3%，波动率7.5%，回报率低于沪深300和中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300和中证转债指数，高于中证全债指数 [2] - REITs总市值11月21日为2225亿元，较上周持平；全周日均换手率0.47%，较前一周下降0.09个百分点 [2][8] - 产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-1.2%、-1.0%，除水利设施类外其他类型REITs均下跌 [3][14] - 周度涨幅排名前三的REITs为中金亦庄产业园REIT（+0.96%）、平安宁波交投REIT（+0.92%）、华夏南京交通高速公路REIT（+0.60%） [3][18] - 新型基础设施REITs区间日换手率最高，为1.9%；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，占REITs总成交额20.5% [3] - 主力净流入额前三名的REITs为华泰江苏交控REIT（1216万元）、招商基金蛇口租赁住房REIT（1083万元）、南方润泽科技数据中心REIT（861万元） [3] 一级市场发行 - 从年初至2025年11月21日，交易所已受理REITs产品1只，已申报1只，已问询2只，已反馈5只，已通过待上市6只，已上市首发产品14只 [22] 估值跟踪 - 截至11月21日，公募REITs年化现金分派率均值为6.30% [24] - 从股性角度，用相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [24] - 截至11月21日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低26BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为244BP [1][27] 行业要闻 - 11月18日，人民银行北京分行等12部门支持符合条件的消费基础设施发行公募REITs，可完善消费场景、激发区域消费活力 [4][33] - 11月18日，中航中核集团能源公募REITs正式向上交所申报，底层资产为广西与新疆风电项目，规模约20万千瓦，估值约15亿元 [4][33]