全国房地产市场趋势 - 全国房价自2021年起进入全面调整周期，多个主要城市房价出现显著下跌 [7][18] - 2025年4月至7月，新房和二手房价格环比下跌的城市数量持续增加，7月新房下跌城市60个，二手房下跌城市68个 [18][19] - 一线城市房价回调幅度巨大，北京、上海、广州、深圳较前期高点分别下跌30.7%、31.6%、33.9%和39.6%，香港房价跌回2015年水平 [19] 南京房地产市场具体表现 - 南京新房成交量在2016年达到峰值117,395套，2024年大幅下降至33,982套 [1] - 南京二手房成交量在2016年达到峰值15.16万套，之后跌破10万套，2024年7月单月成交7,263套，环比下滑2.6% [3][5] - 南京二手房成交均价从2021年的35,246元/平方米下跌至2024年的23,661元/平方米，跌幅达20%，2024年7月均价进一步降至20,884元/平方米 [5] 其他重点城市房价对比 - 深圳二手房价格从高点近90,000元/平方米跌至跌破60,000元/平方米 [7] - 厦门二手房价格从高点近60,000元/平方米跌至跌破30,000元/平方米 [9] - 宁波2025年5月二手房成交均价为22,400元/平方米，杭州2025年6月成交均价为27,100元/平方米，长沙房价已跌破10,000元/平方米 [12][13][15] 南京与宁波经济竞争分析 - 南京与宁波GDP差距迅速缩小，从2020年南京领先2,183.73亿元收窄至2024年仅领先353.11亿元 [22][24] - 宁波在常住人口（977.7万 vs 957.7万）、规模以上工业营收（2023年24,800亿元 vs 15,863亿元）、财政收入（1,790.5亿元 vs 1,596.02亿元）及居民人均可支配收入方面均超过南京 [27][28] - 宁波工业实力强劲，2023年规模以上工业营收24,799.9亿元位居全国第7，拥有7个千亿级产业，其中3个产业营收超3,000亿元 [28][29][32] 民营经济与产业活力对比 - 宁波民营经济高度活跃，2024年末民营经济经营主体137.5万户，占总量96.7%，规模以上工业民营企业增加值占比60.4% [39] - 南京2023年末民营企业数量61.54万户，民营经济增加值占GDP比重46.1%，远低于宁波2022年66.1%的水平 [39] - 宁波出口规模巨大且对美依赖度高，2025年前7个月进出口总额8,430亿元，增长4.6%，其中对美出口依赖度达25.8% [39][40][42] 房价下跌的根本逻辑 - 本轮房价普跌的根本原因在于房价已远超各城市自身的购买力与支撑力，即“德不配位” [18] - 房价与收入、预期之间需要寻找新的平衡点，只有经济回暖、就业回暖才能缩小房价收入比并恢复市场信心 [18][20] - 尽管各地出台救市政策，但无法改变房价与基本面脱节的本质问题，市场调整仍在持续 [20]