Contributing analyst to the iREIT+Hoya Capital investment group. Dividend Collection Agency is not a registered investment professional nor financial advisor and these articles should not be taken as financial advice. This is for educational purposes only and I encourage everyone to do their own due diligence. I'm a Navy veteran who enjoys dividend investing in quality blue-chip stocks, BDC's, and REITs. I am a buy-and-hold investor who prefers quality over quantity and plans to supplement his retirement in ...

文章核心观点 - 文章为REIT投资系列第三部分，旨在提供从零开始构建并有效管理REIT投资组合的完整执行蓝图，将理论知识转化为被动收入 [1] REIT投资组合配置策略 - 投资者应根据自身目标确定REIT在总资产中的配置比例：保守型为5-15%，作为多元化组合的补充；稳健型为15-25%，以产生有意义的收入；收入导向型为25-40%，适合优先考虑稳定现金流的投资者 [2][3] - REIT不应是投资组合的全部，而应是多元化投资策略中的一个资产类别 [3] 投资组合多元化原则 - 多元化是管理风险、维持稳定收入的最重要工具 [4] - 行业多元化：投资组合应涵盖工业、办公、零售和医疗保健等多种地产类型，而非集中于单一类型 [4] - 地域多元化：新加坡REITs提供了出色的地域分布，超过80%持有海外资产，可让投资者接触到亚洲、澳大利亚、欧洲等不同经济周期和增长模式 [5] - 规模多元化：结合大型稳定REIT与小型增长型REIT，大型REIT如凯德综合商业信托提供稳定性，小型REIT可能提供更高增长潜力 [5] - 最低多元化：用3000至5000新元即可实现跨3至5只REITs的基本多元化，这比将所有资金投入一两只REIT更有效 [6] 构建REIT投资组合的系统方法 - 核心持仓应占REIT配置的60-70%，始于提供稳定性和持续派息的大型多元化REIT [7] - 行业多元化持仓应占REIT配置的20-30%，用于增加对特定行业的针对性敞口 [10] - 地域/主题性持仓应占REIT配置的10-20%，考虑具有特定地域焦点的REIT [10] - 具体REIT示例（数据来自SGX Research Q1 2025）： - 凯德综合商业信托：市值143.78亿新元，股息率5.5%，地域分布为95%新加坡、3%澳大利亚、3%英国 [7][8] - 凯德腾飞房地产投资信托：市值113.09亿新元，股息率5.9%，地域分布为66%新加坡、13%澳大利亚、10%欧洲、11%美国 [9][13] - 吉宝数据中心房地产投资信托：市值46.69亿新元，股息率4.6% [10][14] - 丰树物流信托：市值62.32亿新元，股息率6.8% [10][14] - 百汇生命房地产投资信托：市值24.73亿新元，股息率3.9%，地域分布为65%新加坡、28%日本、7%美国 [10][14] 投资组合实施时间线 - 采用分阶段方法，不要立即进行全额配置 [10] - 第1-2个月：从核心持仓开始，首先建立最大头寸 [10] - 第3-4个月：根据研究和市场情况增加行业特定敞口 [11] - 第5-6个月：通过主题性或地域性投资完成投资组合 [11] - 持续进行：使用定期供款来重新平衡和增持现有头寸，而非不断添加新的REIT [11] 投资组合管理策略 - 再投资策略：利用REIT派息购买更多单位，可用于同一REIT或重新平衡配置；采用平均成本法，设置定期月度投资以平滑价格波动 [12] - 再平衡：每季度审查配置，当任何单一REIT超过REIT投资组合总额的25%时进行再平衡 [15] - 监控关键指标：每季度为每只REIT跟踪派息可持续性（覆盖率是否高于1.0倍）、入住率趋势、债务管理（资产负债率是否保持在45%以下）以及资产表现（物业估值是否稳定或增长） [16] 卖出时机考量 - REITs通常是买入并持有的投资，仅在以下情况考虑卖出：基本面恶化（入住率持续下降、派息削减或债务水平上升）、战略变更（管理层变动损害原始投资论点）、投资组合再平衡（头寸增长超过目标配置）或出现更优机会（在考虑税务影响后） [16][17] 常见投资错误 - 追逐高股息率：股息率高于10%的REITs通常预示潜在问题，应关注具有增长潜力的可持续股息率 [18] - 过度集中：在任何单一REIT中的配置不应超过REIT配置总额的25% [19] - 忽视利率周期：REIT价格对利率变化敏感，在加息周期中不必恐慌，但需理解估值可能波动 [20] - 频繁交易：REITs的价值通过长期收入复利产生，频繁买卖会因交易成本和择时错误破坏这一优势 [21] - 忽视汇率风险：持有海外资产的REITs面临汇率波动风险，需了解相关敞口 [22] 税务考量 - 在新加坡，REITs的派息是免税的，这对高收入者尤其具有吸引力 [24] - 非居民投资者需核查其所在国家的税务影响，因为规则差异很大 [24] 成功投资的关键 - 成功的REIT投资者并非从一开始就找到完美组合，而是从坚实基础开始并随时间系统构建 [25] - 首次购买不必完美，关键在于开始，从深入研究的一两只优质REIT起步，了解其在不同市场条件下的表现及派息实际操作，然后随着知识和信心的增长逐步构建配置 [26] - 关键在于一致性，包括投资方法和定期供款，每月系统性地向多元化REIT投资组合投入500新元的投资者，其表现可能优于试图择时寻找完美入场点的人 [26] - 投资组合将随市场变化和需求转变而演变，但基本原则不变：专注于优质资产、保持多元化、让复利增长随时间发挥作用 [27]

巴菲特投资遗产 - 沃伦·巴菲特即将在年底退休，结束其在伯克希尔哈撒韦的领导 [1][3] - 在其60年职业生涯中，为伯克希尔构建了价值超过3000亿美元的投资组合 [2] - 其买入并持有的投资策略实现年化复合回报率19.9%，远超标普500指数的10.4% [2] 美国运通 - 伯克希尔持有美国运通22%的巨额股份，远高于其对Visa和万事达各0.4%的持股 [4] - 公司定位于服务更富裕的客户群，铂金卡年费高达895美元 [5] - 提供个人贷款服务，第三季度贷款利息收入达59.7亿美元，构成重要额外收入来源 [6] - 当前总市值2540亿美元，毛利率为61.04% [5] 亚马逊 - 亚马逊拥有两大核心业务：庞大的电子商务部门和行业领先的云计算部门AWS [7] - 其国际和北美销售额产生1471.6亿美元收入，但利润率仅为4% [9] - AWS第三季度收入330亿美元，利润率高达34.6%，且增长潜力强劲 [9] 苹果公司 - 苹果是伯克希尔投资组合中最大的持仓，占比24.1%，持有2.8亿股价值755亿美元 [10] - iPhone是核心产品，在2025财年第四季度1024亿美元总销售额中贡献490亿美元 [12] - 服务部门（包括App Store、Apple Pay等）第四季度收入287亿美元，同比增长15.1% [12] - 公司年收入首次突破4000亿美元，总市值达39670亿美元 [12][13] 克罗格 - 克罗格是典型的防御性投资，拥有超过2700家门店和40多个食品生产设施 [14][15] - 公司近期强调其自有品牌产品，因成本低于知名品牌且能提供更高利润率 [15][16] - 伯克希尔持有克罗格5000万股股份 [14] 雪佛龙 - 伯克希尔持有雪佛龙1.22亿股，相当于该公司6%的股份 [17] - 尽管油价下跌，公司股价在2025年仍上涨7%，第三季度美国产量同比增长27%，全球产量增长21% [17][18] - 第三季度收入为35.3亿美元，低于去年同期的44.8亿美元，每股收益1.82美元，低于2024年同期的2.48美元 [18] - 公司股息收益率为4.5%，是投资组合的稳定补充 [19]

公司财务表现 - 公司上半财年销售额仅占全年销售额约25% [1] 投资方法论 - 投资策略为长期多头投资 从运营和买入持有的角度评估公司 [2] - 分析重点在于公司的长期盈利能力及其所在行业的竞争动态 [2] - 投资决策独立于未来价格波动 旨在持有无论短期价格表现如何的公司 [2] - 大多数情况下对公司的评级为持有 仅极少数公司在特定时点被评级为买入 [2]

投资策略 - 专注于长期持有投资 从运营和买入持有角度评估公司 [1] - 不关注市场驱动动态和未来价格走势 重点分析长期盈利能力和行业竞争动态 [1] - 绝大多数情况下建议持有 仅极少数公司在特定时点适合买入 [1] 业务发展 - 公司持续扩大常规贷款账簿和表外业务（信用证和承兑汇票）规模 [1] 持仓披露 - 分析师通过股票持有、期权或其他衍生品对BLX保持多头持仓 [2]

公司业绩 - American Vanguard Corporation 2Q25业绩显示出公司运营变化的初步迹象，但表现较为平淡 [1] 投资策略 - 长期投资策略关注公司的运营层面和长期盈利能力，而非市场驱动的动态和未来价格走势 [2] - 重点分析行业竞争动态和公司的长期收益能力，倾向于持有而非频繁买卖 [2] - 只有极少数公司在特定时点值得买入，大多数情况下建议持有 [2] 分析师立场 - 分析师对American Vanguard Corporation持有长期多头头寸，包括股票所有权或其他衍生品 [3]

公司长期股价表现 - 过去五年内 伯克希尔哈撒韦B类股表现强劲 初始投资1000美元在2020年7月底 目前价值2426美元 实现资金翻倍以上增长 [2] 公司业务结构 - 公司由两大业务板块构成 一是以Geico为支柱的保险集团 二是投资组合 [4] - 投资组合包括全资控股的私营公司 如See's Candies 以及大量公开交易公司的股权投资 [4] 投资组合特点 - 股票投资组合涵盖多个行业的知名公司 例如苹果 美国运通和可口可乐等 [5] - 投资策略以买入并持有为核心 专注于被低估的股票并长期持有 例如美国运通持股可追溯至1964年 超过60年 可口可乐头寸最早积累于1984年 [6] 投资管理风格 - 投资组合管理保持理性 对于表现不佳的持仓会相对快速地出售 例如卡夫亨氏公司 [7] 整体评价 - 公司卓越的市场表现是其管理者被誉为杰出投资者的关键原因 [8]

公司业绩 - Buckle在第四季度实现增长 这是近两年来可比销售额首次回升[1] - 电商战略的重大调整是业绩改善的主要驱动力[1] 投资策略 - 专注于长期持有型投资 重点评估公司运营基本面和行业竞争格局[2] - 投资决策基于公司长期盈利能力而非短期价格波动[2] - 绝大多数情况下仅维持持有评级 极少给予买入建议[2]

银行股投资评估方法 - 一个有效的银行股粗略测试方法是观察其股息在上次金融危机期间的表现 若某银行在此期间维持甚至增加了股息支付 则表明其具有投资吸引力 [1] - 投资策略倾向于长期持有 重点投资于能够持续产生高质量盈利的股票 [1] - 高质量盈利的股票通常可在股息和收益板块中找到 [1]