公司上海市场表现 - 2025年1-10月公司在上海销售金额达341.7亿元，排名上海第三 [1] - 2025年1-7月上海销售额占集团总销售额约20%，预计下半年占比保持或提升 [1] - 2024年公司上海销售金额311.66亿元排名第四，2025年上半年升至第二达245.78亿元 [11] 高端项目去化情况 - 翡云悦府项目总房源738套，已售677套，去化率91.73%，销售均价从10万元/平方米涨至13万元/平方米 [2][3] - 外滩瑞府项目一期推出119套房源，已售89套，去化率约74.79%；二期推出146套房源，已售26套，去化率约17.8% [5][6][7] - 公司高端项目面临去化压力，近期开盘项目去化节奏逊于市场及自身预期 [2][4] 土地储备与战略布局 - 2025年公司战略向上海倾斜，8月斥资244.7亿元收购上海后滩+余庆里地块包 [2] - 2023年公司以217.63亿元位列上海房企拿地榜首位，2024年以144.39亿元位列第二 [11] - 公司近期在境外市场成功发行43亿人民币及3亿美元双币种绿色债券 [10] 市场竞争与产品挑战 - 上海高端市场竞争加剧，对高净值客户的争抢成为重要课题 [4][9] - 公司产品面临配套落地短板，如外滩瑞府样板房设于写字楼内，与竞品实景样板房存在差距 [9] - 公司通过邀请知名设计师提升产品品质，但面临成本与落地难度提升的挑战 [9][10] 商业与住宅联动 - 公司商业与住宅联动推进暂未达预期，中环置地中心TOD综合体商办部分占用资金沉淀 [11] - 公司对现有项目旁商业规划地块开发参与积极性受影响，更倾向于修复代建模式参与 [11]

核心观点 - 墨尔本高端房地产市场呈现显著分化，整体中位价数据因掩盖了顶级房产的强劲表现而可能产生误导[1] - 多个蓝筹及高端城区的独立屋中位价在过去一年出现两位数百分比下跌，但数千万澳元级别的顶级交易市场依然活跃且价格坚挺[1][3][7][9][11][13] 市场整体价格表现 - 截至今年3月的过去12个月内，多个高端城区的独立屋中位价出现显著下跌：Toorak下跌26.7%至425万澳元，Sorrento下跌23.9%至175万澳元，South Yarra下跌18.0%至180万澳元，Armadale下跌16.7%至210万澳元，Blairgowrie下跌15.7%至134万澳元，Prahran下跌13.1%至155.5万澳元，Brighton下跌10.0%至275万澳元[1][3][4] - 其他城区如Riddells Creek、Carlton、Rye、Murrumbeena、St Kilda East的中位价也出现10%至14.7%不等的跌幅[4] - 高端市场的房价波动性较大，买家群体非常有限，中位价超过400万澳元的市场买家池很浅[4][5] 顶级/超高端市场动态 - 顶级市场（数千万级别）交易基本照常运转，与中低端市场走势分化[3] - Toorak区一处1867年建成的庄园“Coonac”成交，据传成交价在1.15亿至1.5亿澳元之间，即便按较低数值也刷新了维州房产成交纪录[7][8] - 上个月Toorak区Kenley Court的一处老宅以约1300万澳元成交，将该区每平米单价推至1.7万澳元的新高[9] - 在过去六个月里，有中介完成了两宗分别约4000万及接近7000万澳元的非公开成交[13] - 专家指出，有时只需一两宗大额交易就能让某个区域的年度中位价出现巨大波动，但顶级市场交易频次持续稳定[11] 市场结构与买家行为 - 墨尔本富人区呈现明显分层现象：最底层25%交易中的首房置业者和投资者因贷款能力下降或税负增加而却步；顶级市场则仍有精明的买家抓住调整机会入场[3][5] - 市场气氛已从卖方市场转向买方市场，供需关系仍偏向买方市场[7][11] - 维州土地税的增加对市场产生较大冲击，尤其影响了“可支配消费”，例如使海滩度假屋市场陷入停滞[11] - 真正的顶级交易往往以非公开形式悄无声息地成交，而公开数据更多反映的是低端交易[13] 特定城区市场特征 - Toorak作为维州最受追捧的“品牌”城区之一，仍是非公开房产交易最活跃的地区[11] - Toorak城区房产价格范围极广，从70万澳元的公寓到7000万澳元的豪宅均有，这种深度与广度在全球范围内也极为罕见[13] - 过去两年，Toorak整体市场趋于平稳且已完全正常化[11]