公司上海市场表现 - 2025年1-10月公司在上海销售金额达341.7亿元，排名上海第三 [1] - 2025年1-7月上海销售额占集团总销售额约20%，预计下半年占比保持或提升 [1] - 2024年公司上海销售金额311.66亿元排名第四，2025年上半年升至第二达245.78亿元 [11] 高端项目去化情况 - 翡云悦府项目总房源738套，已售677套，去化率91.73%，销售均价从10万元/平方米涨至13万元/平方米 [2][3] - 外滩瑞府项目一期推出119套房源，已售89套，去化率约74.79%；二期推出146套房源，已售26套，去化率约17.8% [5][6][7] - 公司高端项目面临去化压力，近期开盘项目去化节奏逊于市场及自身预期 [2][4] 土地储备与战略布局 - 2025年公司战略向上海倾斜，8月斥资244.7亿元收购上海后滩+余庆里地块包 [2] - 2023年公司以217.63亿元位列上海房企拿地榜首位，2024年以144.39亿元位列第二 [11] - 公司近期在境外市场成功发行43亿人民币及3亿美元双币种绿色债券 [10] 市场竞争与产品挑战 - 上海高端市场竞争加剧，对高净值客户的争抢成为重要课题 [4][9] - 公司产品面临配套落地短板，如外滩瑞府样板房设于写字楼内，与竞品实景样板房存在差距 [9] - 公司通过邀请知名设计师提升产品品质，但面临成本与落地难度提升的挑战 [9][10] 商业与住宅联动 - 公司商业与住宅联动推进暂未达预期，中环置地中心TOD综合体商办部分占用资金沉淀 [11] - 公司对现有项目旁商业规划地块开发参与积极性受影响，更倾向于修复代建模式参与 [11]