核心观点 - 墨尔本高端房地产市场呈现显著分化，整体中位价数据因掩盖了顶级房产的强劲表现而可能产生误导[1] - 多个蓝筹及高端城区的独立屋中位价在过去一年出现两位数百分比下跌，但数千万澳元级别的顶级交易市场依然活跃且价格坚挺[1][3][7][9][11][13] 市场整体价格表现 - 截至今年3月的过去12个月内，多个高端城区的独立屋中位价出现显著下跌：Toorak下跌26.7%至425万澳元，Sorrento下跌23.9%至175万澳元，South Yarra下跌18.0%至180万澳元，Armadale下跌16.7%至210万澳元，Blairgowrie下跌15.7%至134万澳元，Prahran下跌13.1%至155.5万澳元，Brighton下跌10.0%至275万澳元[1][3][4] - 其他城区如Riddells Creek、Carlton、Rye、Murrumbeena、St Kilda East的中位价也出现10%至14.7%不等的跌幅[4] - 高端市场的房价波动性较大，买家群体非常有限，中位价超过400万澳元的市场买家池很浅[4][5] 顶级/超高端市场动态 - 顶级市场（数千万级别）交易基本照常运转，与中低端市场走势分化[3] - Toorak区一处1867年建成的庄园“Coonac”成交，据传成交价在1.15亿至1.5亿澳元之间，即便按较低数值也刷新了维州房产成交纪录[7][8] - 上个月Toorak区Kenley Court的一处老宅以约1300万澳元成交，将该区每平米单价推至1.7万澳元的新高[9] - 在过去六个月里，有中介完成了两宗分别约4000万及接近7000万澳元的非公开成交[13] - 专家指出，有时只需一两宗大额交易就能让某个区域的年度中位价出现巨大波动，但顶级市场交易频次持续稳定[11] 市场结构与买家行为 - 墨尔本富人区呈现明显分层现象：最底层25%交易中的首房置业者和投资者因贷款能力下降或税负增加而却步；顶级市场则仍有精明的买家抓住调整机会入场[3][5] - 市场气氛已从卖方市场转向买方市场，供需关系仍偏向买方市场[7][11] - 维州土地税的增加对市场产生较大冲击，尤其影响了“可支配消费”，例如使海滩度假屋市场陷入停滞[11] - 真正的顶级交易往往以非公开形式悄无声息地成交，而公开数据更多反映的是低端交易[13] 特定城区市场特征 - Toorak作为维州最受追捧的“品牌”城区之一，仍是非公开房产交易最活跃的地区[11] - Toorak城区房产价格范围极广，从70万澳元的公寓到7000万澳元的豪宅均有，这种深度与广度在全球范围内也极为罕见[13] - 过去两年，Toorak整体市场趋于平稳且已完全正常化[11]