核心观点 - 长实集团在大湾区非核心区域大幅折价抛售400套房产 旨在利用早期低成本土地储备实现高额利润套现 同时规避政策风险并加速资金回流向海外及科技领域投资 [1][2][4][5][7][8] 土地策略与盈利模式 - 东莞海逸豪庭项目1999年拿地成本不足千元/平方米 当前售价1.5万元/平方米仍保持超35%利润率 [1] - 通过"低价囤地-长期捂盘-高位抛售"模式获利 成都南城都汇项目囤地16年净赚38亿港元 [1] - 内地土地储备从2020年659万平方米锐减至2024年557万平方米 房地产利润贡献率暴跌至不足3% [5] 政策环境影响 - 中央出台盘活存量土地政策 深圳试点闲置土地强制收回机制 直接限制囤地盈利模式 [2] - 土地增值税清算与闲置土地罚款政策趋严 北京御翠园项目因土地闲置被列入融资黑名单 [5] - 房地产税立法提速导致持有多套房产成本增加 加速资产剥离进程 [5] 区域市场分化 - 大湾区非核心城市房价显著下跌：惠州海景房从1万元/平方米跌至5000-6000元/平方米 东莞及中山库存去化周期超40个月 [2][7] - 核心城市深圳、广州去化周期仅10个月 房价保持坚挺 [7] - 抛售房源90%集中于惠州、东莞等非核心区域 保留深圳盐田港、广州东方汇经中心等核心资产 [7] 资金流向与资产配置 - 近六成房源由香港买家承接 因大湾区房价仅为香港同地段1/5（香港70平方米住宅均价超500万港元） [4] - 海外资产占比达85% 英国基建年现金流超400亿港元 欧洲电力市场控制25%份额 内地资产占比不足5% [4] - 抛售资金用于填补海外项目缺口：2024年英国可再生能源投资达3.5亿英镑用于收购陆上风电场 [4] 战略转型方向 - 维港投资近30%资金投向脑机接口与基因编辑领域 和黄医药已有3款创新药获批 [8] - 科技投资组合中63家企业估值超10亿美元 AI与生物医药领域占比70% [8] - 资产配置转向"现金流+科技"双轮驱动 英国基建年收益相当于3个宁德时代净利润规模 [8]