到了2020年，问题就慢慢出来了，冬天没有暖气，屋里冷得要穿棉袄，墙上还长霉斑，买菜得走两公里路，看病要开车去威海，年轻人日子更难过，WiFi 信号不好，开视频会议经常卡住，外卖配送费比饭钱还贵，本地根本找不到工作，有人干脆转行去做房产中介，也有人试着拍短视频，结果看的人特别少， 房价也一直往下跌，到2023年二手房均价只有三千出头，有的房子挂七万都没人买，空着还得交物业费和水电费，等于花钱养个亏本的东西。 2025年法院拍卖平台上出现一批"1元起拍"的房子，其中乳山占了一大半，这些房子看着便宜，但实际隐藏的问题很多，买家买下之后需要补缴前业主拖欠 的物业费、水电费，再加上过户产生的税费，总成本算下来很容易超过十万，有些房子连正规产权都没有，要么已经被抵押出去，要么宣传中的海景早被新 建的大楼完全遮挡，有人拍下房子才发现，购房合同里关于配套设施何时交付的内容根本没有写明，开发商也早就跑路了。 海景房变负资产，老人年轻人全踩坑，银滩只剩风声；2019年的时候，乳山银滩很热闹，很多中介专门找退休老人下手，带他们免费旅游、吃住三天，还送 鸡蛋，嘴上说租金比退休金高，实际上合同里藏着委托经营条款，很多人根本没看，另一 ...

市场热度与驱动因素 - 2018年山东荣成海景房价格达到每平方米8000多元，销售人员预期一两年内突破10000元 [1] - 山东沿海城市如烟台、威海、青岛、日照以其空气清新优势吸引北方雾霾频发城市如郑州的消费者 [3] - 开发商针对不同客群采用精准营销话术，对中老年人强调健康，对中产阶层制造稀缺焦虑 [5] - 开发商组织免费旅游看房团活动，利用疲劳战术与从众心理促单，外地人和炒房客占比极高 [5] - 2005年至2010年威海海景房广告在北京广泛传播，数百家中介机构参与，乳山银滩楼盘热潮巅峰时期一天售出500套 [9] 典型项目与销售策略 - 山东日照市"教授花园"项目在北京大学进行精准销售，吸引数百位高级知识分子购房，项目被贴上"高知选择"标签 [7] - 海景房被定位为满足度假、投资与养老目的的第二居所，满足人们对高品质生活的想象 [7] - 销售人员刻意营造房源紧俏假象，例如使用当地方言交谈，暗示本地人也在抢购 [5] 市场现状与价格表现 - 海景房社区因远离市区、基础设施不配套导致入住率惨淡，乳山、荣成部分小区夜间亮灯率不足10% [11] - 多数购房者将海景房作为第二居所，年居住时间不足两周，租赁市场需求萎靡 [11] - 有业主以月租270元低价放租仍无人问津，房屋因潮湿滋生霉斑 [11] - 2025年威海一套42平米海景房售价不到7万元，每平方米价格仅为1666元，不到当年新房峰值价格的两成 [13] - 乳山有216套海景房现身法拍市场，起拍价为1元钱，反映二手房东在交易僵局下的另类自救，成为流动性枯竭的缩影 [13]

海景房市场现状 - 海景房普遍存在低价拍卖现象 部分房源打1折仍无人接盘 [2] - 乳山银滩等区域海景房入住率极低 旺季仅30% 淡季跌至个位数 [11] - 三亚 深圳 青岛 厦门等核心城市优质海景房仍保持高需求 [14] 消费者痛点分析 - 房屋质量问题突出 包括家具发霉 墙体出水 地板卷边 电器短路等 [6] - 生活配套严重不足 超市 药店 公交等基础设施稀缺 外卖配送困难 [11] - 气候问题导致居住成本高 空调除湿电费昂贵 台风破坏频繁 [6][13] 销售模式问题 - 中介采用旅游看房团模式 以免费度假为诱饵吸引退休群体 [7] - 洗脑式推销手段 包括虚假升值承诺 包租保障 伪造贷款材料等 [8][10] - 高压销售环境 全程监视客户 诱导快速签约 [10] 区域发展差异 - 三亚等成熟区域因交通便利 配套完善保持高价值 [14] - 乳山 北海 海阳等地缺乏产业支撑 规划落地不足 [16] - 国际海岸城市如黄金海岸 坎昆通过整体规划实现可持续发展 [16] 市场供需失衡 - 乳山银滩集中近200个海景小区 供应远超实际需求 [11] - 开发商重销售轻运营 导致空置率攀升 法拍房激增 [17] - 虚假宣传普遍 国际旅游城市 CBD等概念与实际建设脱节 [16] 投资价值误判 - 消费者过度关注自然资源 忽视生活便利性等核心要素 [18] - 中介夸大养老属性 8%包租承诺多数无法兑现 [13] - 北方消费者对温暖气候的追求导致非理性购房 [4]