市场热度与驱动因素 - 2018年山东荣成海景房价格达到每平方米8000多元，销售人员预期一两年内突破10000元 [1] - 山东沿海城市如烟台、威海、青岛、日照以其空气清新优势吸引北方雾霾频发城市如郑州的消费者 [3] - 开发商针对不同客群采用精准营销话术，对中老年人强调健康，对中产阶层制造稀缺焦虑 [5] - 开发商组织免费旅游看房团活动，利用疲劳战术与从众心理促单，外地人和炒房客占比极高 [5] - 2005年至2010年威海海景房广告在北京广泛传播，数百家中介机构参与，乳山银滩楼盘热潮巅峰时期一天售出500套 [9] 典型项目与销售策略 - 山东日照市"教授花园"项目在北京大学进行精准销售，吸引数百位高级知识分子购房，项目被贴上"高知选择"标签 [7] - 海景房被定位为满足度假、投资与养老目的的第二居所，满足人们对高品质生活的想象 [7] - 销售人员刻意营造房源紧俏假象，例如使用当地方言交谈，暗示本地人也在抢购 [5] 市场现状与价格表现 - 海景房社区因远离市区、基础设施不配套导致入住率惨淡，乳山、荣成部分小区夜间亮灯率不足10% [11] - 多数购房者将海景房作为第二居所，年居住时间不足两周，租赁市场需求萎靡 [11] - 有业主以月租270元低价放租仍无人问津，房屋因潮湿滋生霉斑 [11] - 2025年威海一套42平米海景房售价不到7万元，每平方米价格仅为1666元，不到当年新房峰值价格的两成 [13] - 乳山有216套海景房现身法拍市场，起拍价为1元钱，反映二手房东在交易僵局下的另类自救，成为流动性枯竭的缩影 [13]