地块成交概况 - 中海地产以总价9.2亿元竞得广州大道南788号二期地块 [1] - 成交溢价率为6.98% [1] - 整体折合楼面价约为15285元/㎡ [1] - 住宅部分折合成交楼面地价约为33933元/㎡ [1] 地块基本信息 - 地块用途为居住、商业商务、服务设施用地一体 [1] - 宗地总面积34177.93平方米，其中出让宗地面积16177.91平方米 [1] - 需配建9班幼儿园2700.18平方米及城市道路、绿地、河涌等公共设施 [1] - 住宅部分计算容积率建筑面积27112平方米 [1] 历史地块对比 - 2022年10月10日，同一地段一期地块由保利发展以楼面地价48395元/㎡竞得 [1] - 一期地块楼面价曾位列广州楼面地价TOP 10榜单第7位 [1] - 对比一期，二期地块楼面价性价比明显更高 [1] 区域市场分析 - 本次二期地块成交楼面价符合当前海珠区市场实际情况 [2] - 2022年海珠区一手住宅成交均价为87601元/㎡，市场以高端改善型项目为主 [2] - 2023年前三季度海珠区一手住宅成交均价已下降至67414元/㎡，价差接近20000元/㎡ [2] - 区域市场供应增加，主打性价比的刚需刚改型项目开始涌现 [2] 广州土地市场整体情况 - 2023年前九个月（不含本地块）广州市已成交涉宅用地22宗 [2] - 成交总建筑面积116.63万平方米 [2] - 成交总金额约为212亿元 [2] - 对比2022年同期成交15宗，成交地块宗数大幅提升 [2]

地块成交详情 - 中海地产以总价9.2亿元竞得广州大道南788号二期地块 溢价率6.98% [1] - 地块整体折合楼面价约为15285元/平方米 住宅部分折合楼面地价约为33933元/平方米 [1] - 地块为综合用途 宗地面积34177.93平方米 其中出让宗地面积16177.91平方米 住宅部分计算容积率建筑面积27112平方米 [1] 历史价格对比与市场定位 - 三年前同一地段一期地块由保利发展以楼面地价48395元/平方米竞得 曾位列广州楼面地价前十 [1] - 对比一期 二期成交楼面价性价比明显 [1] - 分析师认为二期成交楼面价符合当前海珠区市场实际 [2] - 2022年海珠区一手住宅成交均价为87601元/平方米 市场以高端改善型为主 2024年前三季度均价已降至67414元/平方米 下降接近20000元/平方米 [2] - 近年海珠区供地增加 主打性价比的刚需刚改型项目开始涌现 [2] 广州土地市场整体情况 - 2024年前九个月（不含本地块）广州市已成交涉宅用地22宗 成交总建筑面积116.63万平方米 成交总金额约为212亿元 [2] - 对比2023年同期成交15宗 总建筑面积179.24万平方米 2024年成交地块宗数已大幅提升 [2]

成都楼市成交表现 - 2025年上半年成都一手住宅成交5.3万套，二手住宅成交12.3万套，合计17.6万套，全国住宅成交量第一 [1] - 成都新房成交连续12年领跑全国，2025年上半年一手住宅均价19630元/m²，套均面积130.7m²，套均总价258万元 [2] - 锦江区一手住宅均价同比大涨21.7%至39899元/m²，套均总价从517.2万元飙升至765.4万元 [2] - 成都商品住宅供应面积同比下降23.0%至520万m²，成交面积同比上升7.5%至658万m² [2] - 成都二手住宅半年成交12.3万套，同比增加19.8%，超越上海夺得全国双冠 [8][9] 土地市场表现 - 成都楼面地价从3万到4万仅用时16天，高新区地块达31700元/m²，锦江区地块达41200元/m² [5] - 2025年上半年成都成交56宗涉宅用地，同比增加20宗，土地出让金424亿元，同比增长101.1% [6] - "5+2"区域宅地成交楼面均价19459元/m²，同比上涨10.6%，平均溢价率29.2% [6] - 民企拿地积极性提升，TOP30企业中民企数量从2023年6家增至2025年8家 [7] 产品结构与需求 - 成都中心城区140-150m²面积段成交占比提升，100-150m²产品去化较快 [3] - 总价200万-250万元、150万-200万元段成交占比最多，250万-300万元段占比同比提升2.8个百分点 [3] - 销售额TOP10项目八成套均总价超500万元，"5+2"区域新开盘项目去化率超80% [3] - 二手住宅成交中100m²、总价150万内房源占比七成，5-15年房龄最畅销 [9] 房企表现 - 上半年成都TOP30房企销售额993.8亿元，销售面积454.8万m² [7] - 中国铁建地产、华润置地和保利发展在蓉销售金额均超70亿元 [4][7] - 成都轨道城市、招商蛇口等7家企业销售金额超35亿元 [7] 市场趋势 - 成都一手住宅可售面积1702.9万m²，出清周期13.5个月 [2] - "5+2"区域中青羊、锦江等区去化周期降至8个月以内，远郊部分区县超24个月 [2] - 购房客户年轻化趋势明显，80后、90后占比超70%，00后占比上涨3% [9]