政策动态 - 郑州市房管局发布征求意见稿 拟对房龄30年以上的住宅进行首次体检 体检费由政府解决 非住宅房屋体检费由责任人承担 政府以奖代补50% [1] - 长沙市住建局印发技术指南 规定房龄超25年未达设计使用年限的公共建筑每5年至少体检1次 同类多业主住宅每10年至少1次 经营性自建房超25年每2年至少1次 [3] - 武汉 天津 沈阳 南通等多地已陆续发布房屋体检管理办法和技术导则 显示房屋体检工作正受到全国广泛重视 [3] 行业背景与规模 - 中国第一代商品房建于上世纪90年代中后期 至今已近30年 即将进入维修集中爆发期 [4] - 截至2022年底 中国城镇有接近20%的房屋楼龄超过30年 预计到2040年前后 有近80%房屋将进入中老年阶段 [5] - 老旧小区普遍存在外墙剥落 管道老化 电梯故障等问题 且专项维修资金因早期缴存标准低 使用流程繁琐而频频告急 [5] 制度框架与试点 - 住建部正在北京 上海 广州 深圳等22个重点城市试点建立房屋体检 房屋养老金 房屋保险三项制度 [6] - 房屋养老金制度由个人账户和公共账户组成 公共账户由政府建立 资金来自财政补贴 土地出让金等渠道 [6] - 各地实施的房屋体检政策依据来源于住建部的上述试点政策 [7]

政策推进概况 - 多地持续推进房屋体检制度落地 包括郑州 东莞 武汉 长沙等城市 相继发布实施方案或技术规范[1] - 政策核心是建立房屋体检制度 资金保障机制和房屋保险制度“三项制度”体系 推进房屋全生命周期安全管理[1] 体检对象与标准 - 普遍规定房龄30年以上的“高龄”房屋为主要体检对象 例如郑州对房龄30年及以上城镇住宅实施首次体检[1][2] - 长沙对不同类型房屋体检频次细致划分 房龄25年内一般不强制体检 超25年公共建筑每5年至少1次 多业主住宅每10年至少1次 经营性自建房经营前必须体检且超25年每2年至少1次[2] - 体检内容涵盖地基基础 主体结构 围护系统 设备设施及管线等重要部件[1][2] - 体检结论分为“通过”“基本通过”和“不通过”三类 结论为“不通过”的房屋需停止使用并采取加固等措施[1] 资金保障机制 - 资金保障机制是关键 公共建筑和经营性自建房体检经费原则上由房屋安全责任人承担[3] - 多业主住宅体检经费主要由财政资金或房屋保险责任承担 部分地区鼓励使用物业公共收益[3] - 郑州规定城镇住宅体检费从市级公共账户列支 非住宅体检费由责任人承担 市级账户按50%比例以奖代补[3] - 郑州对购买保险的城镇住宅提供50%保费补贴 非住宅提供20%补贴[3] 行业影响与机遇 - 房屋体检机制落地后 体检结果有望成为老旧更新 资金安排 改造决策的重要依据 使城市更新更精准科学[3] - 房地产市场进入存量时代 城市更新成为行业发展主要动力 房屋体检可系统检测关键部位 提前发现安全隐患和微更新需求[4] - 房屋体检全面铺开有望成为房屋安全管理资金公共账户加快落地的契机[4]