地产收储与土地购置 20250917 摘要 2025 年上半年全国土地楼面均价同比上涨 30%，达 3,638 元/平方米， 其中一线城市涨至 3 万元/平方米，但土地总供应界面同比下滑近 20%，成交界面同比下滑约 9%，反映出市场结构性分化。 2025 年上半年全国样本城市土拍平均溢价率为 6.1%，同比上涨 2.3 个 百分点，一二线城市溢价率显著高于三四线城市，上海、杭州、苏州、 成都等核心城市地块溢价率超过 10%，表明房企对核心城市未来销售回 稳抱有信心。 2025 年上半年，头部房企拿地积极性提升，以央国企为主导，前十名 企业新增货值占比达 73%，区域布局集中于核心一二线城市，反映房地 产行业集中度提升趋势。 核心 22 城土地出让金占全国比重从 2020-2024 年的 42%-48%飙升至 2025 年上半年的 62%，但商品房销售面积比重维持在 18%-21%左右， 表明重点城市土地市场更具代表性与直观价值。 2025 年上半年，全国公示拟收储土地面积不到 2 亿平方米，总金额约 4,759 亿元，60%为二季度新增供应，主要集中在广东、重庆、河南、 浙江和福建，但专项债发行规模仅占拟收 ...

核心财务表现 - 上半年实现合约物业销售额人民币1201.5亿元，位居行业第二 [1] - 期内收入为人民币832.2亿元，除税前溢利人民币130.0亿元，核心股东应占溢利人民币87.8亿元 [1] - 核心归母净利润率达到10.6%，毛利率处于行业领先水平 [3] - 净利润占已发布业绩TOP10房企总额的33%（剔除万科） [2] 销售与区域分布 - 香港及北上广深五个城市合约销售额达人民币556.4亿元，占总额53.7% [1][6] - 北京合约销售金额人民币304.5亿元，香港、上海、广州、深圳均超50亿元 [1][6] - 上半年销售额同比下降近300亿元（去年同期1484亿元），主因可售货量减少640亿元及去年同期高货值项目集中销售 [6] - 香港市场全口径销售已超100亿港币，全年有望突破200亿港币 [8] 土地投资与储备 - 上半年新增17幅地块，总地价人民币403.7亿元，权益地价人民币401.1亿元 [4] - 前7个月权益购地金额达人民币550亿元，投资规模居行业第一 [4] - 一线和强二线城市投资占比86% [5] - 代表性高价地块包括上海静安区地块（53.63亿元）、普陀区地块（65.25亿元）、杭州地块（80.78亿元）及北京海淀地块（75.02亿元） [5] 资金与成本管控 - 总借贷为人民币2274.5亿元，较2024年底减少141.2亿元 [1] - 持有银行存款及现金人民币1089.6亿元，净借贷比率28.4% [1] - 平均融资成本为2.9%，行政销售费用占比仅3.8% [1][3] - 通过供应链集采体系强化成本竞争力 [3] 战略与行业定位 - 聚焦一线及强二线城市投资，量足质优为未来利润奠定基础 [3] - 商业资产布局于核心地段，未来将贡献收入和利润 [3] - 香港市场被视为已筑底回升，达到2019年高峰水准 [9][10] - 行业规模虽萎缩，但改善性需求持续增长，集中度提升有利于公司优势凸显 [10]