市场趋势与表现 - 2023年全国商品房销售面积约为11.17亿平方米，同比下降8.5%，创2012年以来新低[1] - 2023年全国商品房销售额约为11.66万亿元，同比下降6.5%，回落至2016年水平[1] - 2023年12月全国百城二手住宅均价为每平方米15034元，同比下降3.66%，且已连续10个月下滑[1] - 中国房地产市场自1998年房改后经历20多年黄金时期，于2021年下半年出现拐点，长期调整趋势显现[3] 房价下跌动态 - 房价下跌趋势自2021年下半年显现，从环京区域三四线城市开始，后蔓延至郑州、石家庄、天津等二线城市[7] - 2023年一线城市如北京、上海、深圳加入下跌行列，上海中心区域房价平均跌幅达20%至30%[7] 多套房产持有者挑战 - 持有两套或以上房产的家庭面临房产市值持续缩水的风险[5][7] - 多套房产持有成本不断攀升，包括物业费、取暖费、维修基金等，且随物价上涨逐年增加[9] - 二手房变现难度日益增加，三四线城市有价无市，一线城市因挂牌量激增也需大幅降价才能吸引买家[10] - 经济下行导致个人收入增长放缓，偿还多套房产房贷的压力与日俱增，存在信用受损和房产被收回风险[12]

房地产市场现状与价格调整 - 全国房地产市场呈现供大于求局面，存在1.2亿套空置房，足够容纳3-4亿人居住 [3] - 主要城市房价经历显著下跌，北京二手房价格下跌约30%，上海下跌30.6%，深圳下跌38.7%，价格水平均回落至2016年 [5] - 二三线城市房价跌幅更为猛烈，如南京、重庆等重点城市二手房价平均下跌约38.5% [5] - 自1998年房改至2024年，全国共售出2.59亿套商品房，其中超过一半（1.36亿套）是在2016年房价暴涨后售出，意味大量购房家庭被套牢 [5] 政策应对与市场反应 - 为稳定市场，除一线城市核心区外，绝大多数城市已全面放松限购政策 [3] - 金融机构将房贷利率降至3.2%，并将首付比例压降至15% [3] - 税务部门在去年底减免了购房家庭的契税和增值税 [3] - 尽管有一系列救市政策，房产成交量仅在短暂回暖后便重新下跌，效果不理想 [3] 购房者行为与群体分析 - 拥有1套及以上房产的家庭占比达96%，其中41.5%的家庭拥有多套房产，显示市场趋于饱和 [3] - 部分早期投资者被套于历史高位，例如有案例显示房产价值从520万跌至358万，亏损162万 [7] - 当前未购房群体主要分为三类：看清未来房价下跌趋势者、低收入无力购买者、以及选择租房的年轻人 [7][9][11] - 部分年轻人认为租房更划算，例如有案例显示其月收入8500元，若月供5000元将占收入近60%，因此选择等待房价回归合理区间 [11]