国民经济运行 - 工业生产较快增长 7月规模以上工业增加值同比增长5.7% 装备制造业和高技术制造业分别增长8.4%和9.3% [3] - 消费市场持续复苏 7月社会消费品零售总额38780亿元同比增长3.7% 1-7月累计总额284238亿元增长4.8% [3] - 固定资产投资扩大 1-7月扣除房地产开发投资后增长5.3% 其中制造业投资增长6.2% 基础设施投资增长3.2% [3] - 进出口贸易优化 7月货物进出口总额39102亿元同比增长6.7% 出口增长8.0% 进口增长4.8% [3] 金融与信贷政策 - 货币供应量增长加快 7月M1同比增长5.6%创2024年以来新高 M2同比增长8.8% 剪刀差降至3.2个百分点 [4] - 消费信贷支持力度加大 三部委联合推出个人消费贷款财政贴息政策 年贴息比例1个百分点 [4] - 住房信贷保持宽松 前7月居民中长期贷款增加1.01万亿元 7月末同比增长3.4% 新发放房贷利率约3.1% [5] - 按揭贷款显著增长 7月个人按揭贷款金额增加1071亿元 同比增长7% [5] 房地产市场交易 - 新房成交规模季节性回落 7月典型城市成交环比降幅超20% 仅少数城市成交量同比上升 [7] - 市场热度明显下降 7月典型城市来访认购平均回落20% 去化率下降11个百分点至30% [7] - 全国销售数据承压 7月新建商品房销售面积5709万平方米环比降46% 销售额5325亿元环比降48% [7] - 同比降幅有所扩大 7月商品房销售面积同比下降7.8% 降幅较6月扩大2.3个百分点 [7] 价格走势分析 - 房价同比降幅整体收窄 7月一线城市新建商品住宅价格同比下降1.1% 降幅收窄0.3个百分点 [12] - 二线城市价格同比下降2.8% 降幅收窄0.2个百分点 三线城市下降4.2% 降幅收窄0.4个百分点 [12] - 环比价格普遍下降 一线城市新建商品住宅价格环比下降0.2% 二线城市下降0.4% 三线城市下降0.3% [12] - 上涨城市数量增加 7月新建商品住宅价格同比上涨城市有5个 较上月增加2个 [12] 供给侧调整 - 施工面积持续下降 1-7月房屋施工面积63.87亿平方米同比下降9.2% 住宅施工面积44.51亿平方米下降9.4% [16] - 新开工降幅收窄 1-7月房屋新开工面积3.5亿平方米下降19.4% 7月新开工规模4842万平方米下降15.4% [16] - 土地市场大幅缩量 2025年前7月土地招拍挂交易量降至2020年同期的24% [16] - 竣工面积显著下降 7月房屋竣工面积2467万平方米同比下降29.4% 1-7月累计下降16.5% [19] 开发投资状况 - 开发投资降幅扩大 1-7月全国房地产开发投资53580亿元同比下降12.0% 7月投资6922亿元同比下降17% [24] - 土地成交规模收缩 7月全国土地成交建面5.5亿平方米同比减少14.2% 为二季度以来最大降幅 [24] - 投资调整周期持续 房地产投资回落到与销售规模匹配水平前 调整还将持续一到两年 [24] 政策支持与行业展望 - 城市更新力度加大 住建部要求把城市更新摆在更加突出位置 预计下半年各地将加快推进 [8] - 地方政策持续优化 多地调整公积金政策 推进城镇老旧小区改造 扩大贷款合作范围 [13] - 行业转型方向明确 以城市高质量发展为核心 提高土地要素使用效率 保障住房需求有序发展 [25] - 市场预期改善 新房价格指数将延续筑底进程 核心城市成交有望先一步企稳 [26]

核心观点 - 2024年下半年房地产市场呈现积极变化，四季度重点城市新房成交同比止跌回升，一线城市表现突出，深圳新房成交同比激增146% [3] - 典型城市兑现政策成效，核心指标整体企稳向好，狭义库存规模年末回落至2.02亿平方米，消化周期环比缩短至19个月 [3] - 八城有望率先破局，杭州、上海、成都等多指标表现优异，2025年企稳回升可期 [7] 整体趋势 - 2024年四季度重点城市新房成交同比增长13%，一线城市增长46%，深圳同比增长146% [9] - 四季度一手房成交占比环比提升7个百分点至41%，武汉新房占比突破50% [3] - 政策支持包括税费减免、释放需求、调降库存、融资放宽等多方面举措 [10] 规模调整 - 深圳成为唯一实现一二手成交双增长城市，新房同比增24%、二手房增48% [17] - 成都、西安人均购房面积超1.5㎡，显示城市需求侧仍有较强发展韧性 [18] - 天津、成都积极压降供地规模，近三年长期库存下降超过1000万平方米 [20] 房价动态 - 典型城市租售比均值达1.8%，重庆（3.05%）、长沙（2.42%）回报率领先 [4] - 长沙房价收入比仅7年，居民月收入可覆盖零首付贷款月供 [4] - 四季度70城房价降幅收窄，一线城市房价环比率先回正 [4] 库存压力 - 青岛等9城库存减少超100万㎡，青岛同比降幅达21% [27] - 徐州、深圳核心板块消化周期较全市平均缩短5-8个月 [29] - 上海、杭州等低风险板块年交易规模仍超2000亿元，18个月以内板块成交占比达64% [30] 投资销售 - 市场化企业拿地高度聚焦优质土储，杭州、上海优质宅地溢价率频频突破50% [35] - 近两年典型城市开盘项目近八成盈利，杭州有101个项目实现了正收益 [35] - 北京、上海盈利项目占比达85%，天津通过地价回调与政策优化，盈利项目占比高达95% [35] 城市表现 - 杭州狭义消化周期不到半年，核心板块消化周期仅4.5个月，2024年平均开盘去化率51% [39] - 上海狭义消化周期仅为1年左右，2024年12月以来开盘去化率攀升至六成以上 [40] - 北京、深圳市场化企业拿地占比较高，天津、成都、合肥、西安房价水平调整至相对合理位置 [41] 政策建议 - 核心城市应坚持"严控总量、优化结构"原则，三四线城市需强化"以销定产"机制 [45] - 建议地方政府联合金融机构设立"存量资产重组基金"，加速低效资产盘活与更新 [46] - 降低购房门槛，释放刚性需求，定向支持改善性需求，优化产品供给结构 [48]