政策与标准背景 - 2025年政府工作报告首次将"好房子"写入报告 提出建设安全舒适绿色智慧的住宅要求 [1] - 国家标准《住宅项目规范》于5月1日施行 明确新建住宅层高不低于3米 四层以上需设电梯 并对噪声限值 保温隔热及通风提出新要求 [1] - 国家层面标准具有更广更严更细特点 地方因地制宜制定更高标准 推动从"住有所居"向"住有好居"转变 [1] "好房子"定义与标准体系 - 58安居客研究院从楼盘分布 小区环境 周边配套三个维度定义"好小区" 再从环境舒适度和户型舒适度两个维度11类指标定义"好房子" [2] - 结合"好小区"和"好房子"标准形成5A级评级体系 调研显示市场上"好房子"整体占比不足10% [2] - "好房子"推动房地产企业从产品提供者向服务提供者转型 包括全生命周期管理 智慧社区运营 物业增值服务等 [2] 用户需求与市场表现 - 61.6%购房者将居住舒适度作为首要考虑因素 40.3%重视自然采光与通风 33%关注户型空间布局 [3] - 43%用户认为便利的社区商业是必不可少的生活设施 消防设施 绿地公园 家庭安全监控也更受青睐 [3] - 上海新盘认购率达100%-300% 出现多个"日光盘" 北京某项目400多套房源成交去化近九成 [3] - 3A级"好房子"找房热度明显高于其他评级房源 重庆第四代住宅较非四代住宅存在明显溢价且成交更优 [3] 市场竞争格局 - 具备技术壁垒 资金实力和服务能力的房企将主导市场 北京市场3A级"好房子"中国资背景项目占比超50% [3] - 城投系房企表现亮眼 3A级"好房子"占比达六成以上 2A级以上"好房子"比例高达67% [3] 对新房市场影响 - "好房子"入市分两阶段影响：第一阶段带动整体板块热度上升 第二阶段产生虹吸效应分流其他项目热度 [5] - 新入市"好房子"以高标准要求挤压"准新房" 购房者在同板块更倾向选择新标准下的产品 [5] - 北京海淀区某"好房子"项目入市时 周边二手房挂牌价同比提升5% 推动客户卖房置换意愿 [5] 对二手房市场影响 - 新入市"好房子"提升板块热度 带动二手房置换需求 减轻购房者观望情绪 提高房东挂牌积极性 [5] - 一线城市二手房对新房挤压系数明显小于二线和三四线城市 [5] - 城市更新举措可弥补"老破小"与"好房子"的差异 避免资源浪费 改造后二手房价值上扬且交易活跃度提升 [6]