文章核心观点 - 未来房地产市场将呈现二八现象，仅20%的核心城市房价有望再创新高，80%的城市将面临长期阴跌 [3] - 房价上涨需观察三大核心信号：政策转向鼓励、经济拐点出现、供求关系逆转 [14] 政策信号 - 政策定位从“房住不炒”转向“促进房地产市场止跌回稳”，标志着楼市进入放松周期 [4][5] - 未来政策组合拳包括：全面松绑限购、持续大幅下调房贷利率、降低购房相关税费 [7] - 新发放商业贷款利率在2024年三季度降至3%的历史低位，较去年下降0.6个百分点 [7] - 一线城市外环限购预计将全面放开，未来3年左右可能实现全域放开 [7] 经济指标信号 - 制造业PMI新订单指数是经济拐点的领先指标，其回升预示就业和居民收入改善，可激活购房需求 [8] - 央行公布的城镇储户收入信心指数和就业预期指数连续上涨，也是房价上涨的领先指标 [8] 市场供求信号 - 2024年全国住宅用地成交面积同比下降18%，但核心城市优质地块仍受青睐，地价上涨显示供求格局改善 [11] - 人口持续流入的核心城市，如杭州（年均增17万人）、成都（年均增13万人）、深圳（年均增11万人），将带来强劲购房需求 [11] - 热点城市人口流入与供地减少共同作用，将导致供求关系逆转，推动房价率先上涨 [11][14]

文章核心观点 - 房地产市场经历多年下跌后 当前已出现潜在的底部信号 未来房价存在上涨可能性 [1] - 政策全面转向鼓励 经济出现拐点 以及热点城市供求关系改善 是判断市场复苏和入场时机的三大关键信号 [1][2] 政策信号 - 政策定位发生重大转变 从放松全面转向鼓励 未来预计出台组合拳 [1] - 组合拳措施包括 限购全面松绑 预计一线城市外环限购将全面放开 3年左右实现全域放开 [1] - 组合拳措施包括 房贷利率持续大幅下降 [1] - 组合拳措施包括 降低税费以恢复市场信心 [1] 经济指标信号 - 经济拐点出现 领先指标回升是楼市复苏的基础 配合政策催化可激活购房需求 [1] - 制造业PMI新订单指数是居民就业和收入的先行指标 该指标触底回升后往往引领房价上涨 例如2015年8月和2020年8月 [1] - 央行公布的城镇储户收入信心指数和就业预期指数也可作为参考 例如2016年楼市行情中这两指数曾连续6个月上涨 [1] 市场供求信号 - 热点城市房价上涨由供求关系决定 人口流入 供地减少 地价上涨将改善供求格局 [2] - 土地市场表现显示对核心区域的长期看好 例如北京上半年9宗地块溢价成交 上海徐汇滨江土地溢价成交 [2] - 核心城市持续吸引年轻人口 带来购房需求 2020-2024年间杭州年均增17万人 成都年均增13万人 深圳年均增11万人 [2] 市场现状背景 - 楼市已下跌四五年 全国销售额较高点下跌一半 [1] - 一二线城市房价下跌20%-30% 部分三四线城市房价甚至腰斩 [1]