文章核心观点 - 未来房地产市场将呈现二八现象，仅20%的核心城市房价有望再创新高，80%的城市将面临长期阴跌 [3] - 房价上涨需观察三大核心信号：政策转向鼓励、经济拐点出现、供求关系逆转 [14] 政策信号 - 政策定位从“房住不炒”转向“促进房地产市场止跌回稳”，标志着楼市进入放松周期 [4][5] - 未来政策组合拳包括：全面松绑限购、持续大幅下调房贷利率、降低购房相关税费 [7] - 新发放商业贷款利率在2024年三季度降至3%的历史低位，较去年下降0.6个百分点 [7] - 一线城市外环限购预计将全面放开，未来3年左右可能实现全域放开 [7] 经济指标信号 - 制造业PMI新订单指数是经济拐点的领先指标，其回升预示就业和居民收入改善，可激活购房需求 [8] - 央行公布的城镇储户收入信心指数和就业预期指数连续上涨，也是房价上涨的领先指标 [8] 市场供求信号 - 2024年全国住宅用地成交面积同比下降18%，但核心城市优质地块仍受青睐，地价上涨显示供求格局改善 [11] - 人口持续流入的核心城市，如杭州（年均增17万人）、成都（年均增13万人）、深圳（年均增11万人），将带来强劲购房需求 [11] - 热点城市人口流入与供地减少共同作用，将导致供求关系逆转，推动房价率先上涨 [11][14]

LPR及存款利率下调 - 5月20日1年期LPR降至3%，5年期以上LPR降至3.5%，均较此前下降10个基点 [1] - 以商贷100万元、30年等额本息计算，月供减少56元，30年累计减少2万元 [1] - 六大国有银行及部分股份行同步下调存款利率，活期降5个基点，定期三个月至二年降15个基点，三年和五年期降25个基点 [3][5] - 协定存款利率降10个基点，7天通知存款利率降15个基点，一年期整存整取利率普遍跌破1% [5][7] - 20万元存五年，降息25个基点后利息减少2500元 [7] 对银行业影响 - 存款利率下调幅度大于LPR降幅，有助于商业银行降低负债成本 [9] - 商业银行净息差从2023年四季度的1.52%进一步降至2025年一季度的1.43%，低于1.8%的监管合意水平 [9] - 存款降息与LPR调降同步落地，是商业银行主动稳定息差的举措 [9] - LPR下调将带动企业和居民贷款利率更大幅度下降，降低实体经济融资成本 [3][9] 对房地产市场影响 - LPR下降传递降低居民负担的积极信号，有助于促进房地产市场止跌回稳 [9][11] - 存款利率降幅大于LPR使商业银行存贷利差扩大，提升银行房贷投放积极性 [11] - 5月7日公积金贷款利率已下调0.25个百分点，为商业房贷利率下调打开空间 [12] - 1-4月新建商品房销售面积同比下降2.8%，个人按揭贷款同比下降8.5%，市场回稳基础尚不扎实 [10][11] - 降息降低住房消费门槛，配合城市更新等政策可综合作用于房地产基本面 [13] 宏观经济影响 - LPR下调是现阶段扩投资、促消费的重要发力点 [3] - 降低居民贷款利息支出可提升消费意愿和能力，有助于提振消费、扩大内需 [9] - 存款利率走低可能增强资本市场、理财市场吸引力 [9] - 当前需通过LPR下调引导贷款利率下行，激发有效融资需求，稳定信用水平 [9]