政策框架与试点项目 - 老旧住房自主更新和原拆原建政策正在实践中落地，北京西城区正在进行全区第二个原拆原建项目[1] - 北京西城区三里河一区28号楼原拆原建项目是2023年列入北京市危旧楼改建的试点项目[3] - 项目主要依据北京市住建委等部门联合出台的《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》[4] 居民协商与决策机制 - 项目首先需对居民进行改建意愿征询，当全楼54户居民达到100%一致同意后才能进入方案设计和制定阶段[4] - 前期居民工作是整个环节中最难的部分，因为每家每户困难不同，需要兼顾居民角度和政府角度解决问题[4] - 自主更新很重要的前提是居民自主决策，需要使绝大多数居民满意并参与决策过程[6] - 未来若项目规模扩大至几百户，协调难度将提升，需考虑对少数保留意见居民的安抚机制[6] 资金分摊与成本测算 - 三里河一区28号楼项目根据总成本测算，政府负担40%，居民负担60%[5] - 居民原面积部分享受每平方米5786元补贴，由市区两级财政按1比1.2比例负担[4] - 居民原面积部分需负担综合改建成本减去5786元补贴的差额，新增面积部分按综合改建成本负担[4] - 未来危旧楼改建项目可能倡导谁受益谁出资原则，由居民100%出资进行房屋更新[5] 资金支持与补充渠道 - 居民自主出资是原拆原建核心原则，但可提供三方面补充支持[9] - 第一是金融支持，居民可像购房一样使用贷款进行房屋改造[9] - 第二是政府支持，不限于直接货币补贴，也可提供有限融资支持[9] - 第三是引入社会资本，特别是在自主更新范围扩大并包含长期运营空间时[9]

项目推进核心难点 - 项目推进最困难的环节是前期居民工作 需达成全体居民100%同意 全楼54户居民意见统一是危旧楼房改建顺利实施的最重要基础[3] - 居民工作难点在于每家每户困难不同 需兼顾居民角度和政府角度来解决问题[3] 项目资金分摊机制 - 资金分摊比例根据政策测算 当前试点项目由政府负担40% 居民负担60%[4][6] - 居民原面积部分享受每平方米5786元补贴 由市区两级财政按1比1.2比例负担 居民原面积部分需负担综合改建成本减去5786元的差额 新增面积部分按综合改建成本负担[4] - 未来政策或将倡导“谁受益谁出资”原则 居民可能需100%出资进行房屋更新[6] 居民协商与决策机制 - 自主更新重要前提是居民自主决策 需努力使绝大多数居民满意并参与决策过程[7] - 协调工作多由居委会、街道或更高层级政府部门发挥重要作用 并开始有专业机构提供相关服务[7] - 针对无法达成100%同意的情况 需探索新机制 如由机构收购不同意居民房产 改造后出租等方案[9] 资金负担缓解途径 - 居民自主出资是核心原则 但可有多方面补充渠道缓解资金压力[11][13] - 补充渠道包括提供金融支持如改造贷款 政府提供各种支持如有限融资 以及引入社会资本参与长期运营[13]