文章核心观点 - 房地产行业正积极将闲置物业改造为短剧拍摄基地，以盘活资产并寻求新的增长点，但这一新兴趋势对解决行业整体高空置率问题的作用可能有限[2][3][5] - 短剧市场高速增长催生了巨大的拍摄场景需求，为拥有适配闲置空间的房企提供了短期机会[4][6][7] - 商业地产空置率高企，行业正通过多元化、精细化的存量改造（如引入二次元、银发经济等新业态）寻求转型，短剧基地仅是众多尝试之一[28][30][32][33] 房地产公司跨界短剧的动态 - 绿地集团在河南郑州落地面积近604亩的短剧基地，计划每年承载超1000部短剧拍摄，并已开放旗下多个项目用于短剧拍摄[2] - 绿地已与10余家短剧公司开展合作，并计划构建涵盖拍摄制作、演员经纪、版权交易的全产业链服务平台[3][22] - 杭州万科在社交平台推介地产项目，标注楼盘风格适合“豪门情感”“替身文学”等短剧题材[2] - 聚美优品将一处闲置商场改造为“聚美空港竖屏电影基地”，面积近1.7万平方米，截至2025年2月底累计接待剧组超300场次，拍摄短剧381部[3] 短剧行业市场规模与增长 - 2024年全国微短剧市场规模达504.4亿元，预计2025年将增长至634.3亿元，同比增长25.6%[4] - 预计微短剧市场将在2027年突破1000亿元[4] - 2025年8月至9月，全国重点网络微短剧规划备案公示剧目318部，总集数11691集，部数环比增长14.39%，集数环比增长近30%[6] - 2025年前9个月新注册微短剧相关企业1.68万家，同比增长12.57%[22] 短剧拍摄场景需求与供应现状 - 短剧现代戏场景需求激增，出现“一景难求”，传统影视基地（如横店）现代场景老旧且成本攀升[7] - 2025年前7个月，横店影视城已接待超2300个竖屏微短剧剧组，超过2024年全年[7] - 闲置售楼处、样板间、底商、写字楼、厂房等房企闲置资产因场景适配性高、改造成本低，成为短剧拍摄的新选择[7] - 拍摄场景成本通常占短剧核心成本的10%—20%[9] 短剧基地的运营模式与经济性 - 河南新密王庄矿区改造为影视基地仅花费几百万元，郑州五方科技馆部分场景改造成本仅1万多元[8] - 头部短剧基地“青芒果片场”面积8000㎡，场景造价600万到800万元，年场地租金仅几十万元[8] - 青芒果片场单个场景日租金在2800-5800元（使用15小时），另需支付水电、服务、垃圾清运及空调等附加费用[8] - 按日均接待8个剧组计算，青芒果片场年收入可达千万元级别[9] - 五方科技馆单场景按3000元/12小时计，租借数天可收回改造成本，已拍摄40多部短剧[9] 短剧基地的区域发展与竞争 - 各地短剧基地层出不穷，包括郑州、杭州、重庆、上海、深圳、南宁等地[12] - 长沙铜官竖店短剧影视城开业，计划未来每年产出500到800部微短剧[12] - 西安十里沣河等5个短剧拍摄基地，平均每天接待剧组10个以上[12] - 2024年河南省备案短剧数量突破8000部，同比增长超60%，占全国总备案量三分之一，市场规模突破30亿元，并保持年均40%以上增长，形成超800家相关企业的产业集群[21] 房地产行业的历史跨界与当前困境 - 房地产黄金年代，保利、新城控股、融创、苏宁置业、万达等企业曾大量跨界影视行业，2014年平均每6天发生一起影视类产业并购案[13] - 至2023年，A股已有超70家涉房企业及其关联企业开展电影相关业务[17] - 当前房企跨界短剧的目的包括：缓解现金流压力、盘活存量资产、探索非地产主业及“第二增长曲线”[19] - 北京大学文化产业研究院调查显示，国内80%的影视基地入不敷出，15%仅能保本，仅5%能正常运营，头部横店影视城约80%收入来自旅游业[25] - 媒体报道称80%—90%的短剧无法回本[26] 商业地产空置率与存量改造趋势 - 2025年第二季度，中国21城优质零售地产市场平均空置率达10.5%，新一线城市空置率10.8%，二线城市达12.1%[30] - 2025年1-9月，办公楼新开工面积同比下滑22.3%，重点八城商业地产平均租金同比下跌11.9%[29] - 2024年开业项目中，存量调改后再开业项目占比达21.79%，2025年第三季度统计的109个项目中，存量改造占比超九成[32] - 存量改造方向多元，包括二次元、宠物经济、银发经济等，例如北京友谊商店改造为“商业生活艺术中心”，巴黎春天上海淮海店主打“IP共创”[33] - 改造效果显著：2025年三季度上海核心商圈租金环比上升0.44%，空置率降至9.32%；重百九龙商场开业首日销售额达80.56万元，同比增长超300%[33]

财务数据和关键指标变化 - 2024年上半年公司收入实现增长，同比增长5% [13] - 股东资金与上一年年末基本持平，每股资产净值为65港元 [22] - 董事会提议维持首次中期股息不变 [22] - 截至报告日，公司现金约30亿港元，加上未动用的承诺信贷额度，拥有140亿港元的流动资金 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 零售收入增长10.8%，得益于翻新区域重新开放和积极的租金调整 [14] - 租户销售额受消费模式变化和港元强势影响面临压力，与香港零售销售表现一致 [15] - 会员消费较2018年增长38%，对总零售销售额的贡献增长13%，顶级会员平均消费为160万英镑 [16] - 新推出的Hi会员在六周内吸引超过6万名会员，额外贡献会员消费的20% [17] - 过去一年开设50多个新品牌，未来12个月将继续推出更多品牌 [15] - 占用成本比率约为高个位数百分比，与上一年相当 [46] - 上半年租金调整呈积极态势，幅度在中个位数至低两位数之间 [47] 办公业务 - 办公收入下降2.8%，但通过多元化租户组合和积极的租赁谈判，保持了稳定的入住率 [14] 住宅业务 - 住宅收入和入住率有所恢复，上海的李园项目开始贡献收入 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 上海李园项目在报告期末已锁定70%的办公空间，租户涵盖金融机构、奢侈品零售商和专业公司 [8] - 大湾区灵活办公领域实现稳定增长，保持高入住率 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司核心业务为零售和办公物业，同时建立战略支柱作为新的增长引擎，包括上海李园项目和大湾区灵活办公业务 [3][8] - 对李园区域进行改造，包括扩建主要奢侈品牌旗舰店，预计完成后将使奢侈品组合翻倍 [4] - 计划在2026年完成李园8项目，该项目是李园改造的重要组成部分，将提供绿色社区空间和文化中心 [6][7] - 建立综合行人通道系统，连接李园区域和铜锣湾地铁站，提升购物、餐饮和休闲体验 [7] - 与IWG成立合资企业，进入灵活办公领域，以满足市场对灵活办公空间的需求 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在疫情期间积极执行计划，目前开始收获成果，对未来发展持乐观态度 [10][11] - 公司将继续推进李园改造和战略支柱项目，以增强长期前景 [11][27] 其他重要信息 - 公司举办超过100场活动，其中与香港政府合作的活动在五天内吸引超过60万人次流量，并获得积极反馈 [20][21] - 李园8项目的建筑合同已授予，成本在预算内，并有一定的节约作为缓冲 [59] 问答环节所有提问和回答 问题1: 公司是否会重申稳定和渐进的股息政策 - 公司董事会致力于为股东提供稳定收入，但需考虑公司运营表现、资本支出承诺和长期业务增长，将谨慎决策 [31][32] 问题2: 是否有银行或债券契约指标需要关注以维持信用评级或银行再融资 - 除了常规承诺外，关键契约之一是杠杆比率，目前公司杠杆比率约为三分之一，有足够的缓冲空间进行债务再融资 [33][34] 问题3: 李园8的理想租户组合是什么 - 公司希望首先找到一个锚定租户，目标租户包括金融机构、财富管理、医疗和健康等行业，现有租户组合的受欢迎程度将吸引类似行业的总部入驻 [35] 问题4: 零售组合的最新占用成本是多少，对今年剩余时间的基本租金调整是否有信心，能否分解三个零售枢纽的表现，以及香港零售销售在第二季度疲软的原因 - 占用成本比率约为高个位数百分比，与上一年相当 [46] - 上半年租金调整呈积极态势，幅度在中个位数至低两位数之间，大部分租金改善来自翻新区域 [47] - 公司对翻新区域的租金调整有信心，因为每个交易都经过谨慎计算，且有稳定的租户组合 [48] - 香港零售销售在第二季度疲软可能与奢侈品销售和日元贬值有关，但公司认为更重要的是理解消费者行为和需求的变化 [43] 问题5: 李园8的建筑成本是否有变化，上海70%预承诺的收入时间，以及杠杆率何时达到峰值 - 建筑合同已授予，成本在预算内，并有一定的节约作为缓冲，预计2026年年中完成 [59] - 上海项目的所有承诺将至少在年底开始，零售部分已开始租赁，目前承诺率超过50%，希望年底达到70% [61] - 公司的杠杆率主要来自CHR项目，将与该项目在2026年和2027年的完成时间一致 [63] 问题6: 卡罗琳山项目的预租赁情况如何 - 项目仍处于早期阶段，公司正在与目标租户进行讨论，将在有进展时报告 [64]