行业与公司 * 行业：中国公募及私募不动产投资信托基金市场[1] * 公司：华润有巢REIT[9]、中航京能光伏REIT[9][10]、华夏安博睿特REIT[11]、华夏综合清洁能源REIT[11]、平安西安高科产业园REIT[11]、东方红高速REIT[11]、山证晋中工投瑞阳供热REIT[11] 核心观点与论据 * 政策红利延续，供给端加速：证监会与发改委近期出台商业不动产REITs扩容政策，标志着从限制到鼓励的转向，旨在盘活商业不动产并帮助企业转型[2] 证监会将加快商业不动产REITs发行效率，提升规模供给，吸引更多市场化主体和资金参与市场[1][2] * 市场表现分化，部分板块显现韧性：公募REITs市场10月、11月连续下跌，但11月跌幅收窄至1.48%[5] 截至11月底，中证瑞全收益指数年内涨幅为7.5%，12月初缩减至6.4%[5] 分板块看，11月高速公路、消费和保租房板块分别上涨0.86%、0.6%和0.07%，表现相对较好[5] 而能源仓储产业园板块连续两个月大幅下跌超过2%[5] * 商办类资产内部结构分化：在商办类资产中，零售型业态（如购物中心）被认为是最稳定的[3] 写字楼和酒店顺周期性强，波动更大，更适合高风险偏好投资者[1][3] 类一线城市商办物业优于产业园，但租金和出租率承压较大[1][4] * 交易逻辑与配置建议：当前市场交易逻辑普遍仍为类固收[1][7] 建议逐步吸筹基本面过关且估值合理的券种，关注年末到明年初的配置窗口，因新增资金配置往往在年初释放[6][7] 应重点关注底层资产与运营管理人的组合，并警惕非市场化条款（如兜底条款）带来的波动风险[1][7] * 未来展望与关注方向：预计政策端对资产和资金的呵护将持续[1][6] 建议关注基本面有韧性或景气度较高的数据中心、消费、保租房及部分高速公路项目，若回调可逢低吸筹[1][6] 也可考虑估值回调较深、更具性价比的高赔率项目，如仓储优于产业园[6] 其他重要内容 * 新项目与扩募进展：新项目主要集中于商办领域[8] 华润有巢REIT作为首支公开配售的REIT，已跑通公开配售扩募路径，预计12月12日截止募集[9] 中航京能光伏REIT扩募进展迅速，将注入位于云南的两座水电站，交易价格区间为25.41亿元至29.22亿元，发售份额不高于3.25亿份，每份价格下限约7.8元至8.85元，相较昨日收盘价折让16%至27%[9][10] 12月首发新项目呈现排队上市现象，包括华夏安博睿特和华夏综合清洁能源REIT等[11] * 私募REITs市场迅猛发展：自10月以来，私募REITs市场发展迅猛，11月至今共有27单公布动态，主要集中在能源、商业及产业园板块[12] 出现了公募市场未见的新类别，如商办综合体（如上海浦东世博板块的中建广场）和景区项目（如泰达航母主题公园）[12] 私募REITs具备灵活性，主要充当公募REITs的资产苗圃和资金蓄水池，起到正向补充作用[3][12] * 商业不动产发展预期：若商业不动产能突破试点并实现常态化发行，将进一步加速资产供给端发展[13] 相关部委在11月底和12月初发布的细化指引提供了政策支持[13] * 水电资产整合效应：中航京能光伏REIT注入水电资产后，有助于平滑平台整体业绩波动，并提升内部收益率和分派率[10] * 打新价值与估值修复：尽管二级市场表现低迷，但部分新项目（如综合水电项目）仍具备打新价值，二级市场上涨潜力依然存在[14] 随着新资金流入，基本面较好的券种估值将逐步修复[14]