地块成交概况 - 昌平区北七家镇歇甲庄村地块于10月28日以26.012亿元底价成交，由中建智地与北京未来科学城置业联合体摘得，此为天通苑板块时隔八年再度出让住宅用地[2] - 地块总用地面积约6.35万平方米，规划总建筑面积约10.47万平方米，其中住宅建筑面积约9.13万平方米，楼面价为24855元/平方米，溢价率为0%[2] - 地块打包了6宗子地块，除住宅用地外，开发商需代建社区服务、幼儿园、文化及体育设施共1.34万平方米并无偿移交政府[2] 地理位置与交通优势 - 地块位于昌平区最南端，西隔小清河与朝阳区相望，东邻天通苑，是“昌平进京第一站”[3] - 距离地块约1公里的天通苑东站是已通车17号线与年底将通18号线的换乘点，亦是规划中R6线（17号线支线）的起点，未来将形成“三轨交汇”枢纽[3] - 从该站出发，3站可达望京SOHO，7站直达工体，9站抵达国贸CBD，向北直达未来科学城，对在望京、国贸等核心区域工作的通勤族极具吸引力[3] 项目规划与配套设施 - 项目规划建设社区综合服务设施3382平方米（含养老驿站、卫生服务站、托育机构）、街道级文化设施800平方米、社区级体育设施5040平方米（含100个车位停车场）[5][6] - 配套设施全部位于住宅西侧，将形成步行5分钟生活圈，项目鼓励建设“全龄友好社区”与“超低能耗建筑”，托幼用地需全部实施超低能耗标准[6] 周边市场与价格分析 - 地块紧邻的天通苑东区二手房均价约2万元/平方米，而西南侧朝阳新北苑次新房价格高达8至9万元/平方米，北七家镇2025年10月新房均价为38287元/平方米，较9月微降0.95%[8] - 考虑到地块楼面价2.85万元/平方米，业内普遍预测未来售价将在5至6万元/平方米区间，与周边二手房形成显著价差[8][10] - 克而瑞数据显示，歇甲庄地块3公里范围内新房成交均价受望京高端项目拉动高达7.5至10万元/平方米，但本地实际成交活跃度低，2025年多数月份成交建筑面积不足2000平方米[14] 区域市场格局与竞争态势 - 歇甲庄地块的成交标志着昌平南部楼市形成朱辛庄、东小口、歇甲庄“三足鼎立”之势，朱辛庄价格在6万元/平方米以上，东小口约5.5万元/平方米，歇甲庄预计5至6万元/平方米[15] - 北七家板块面临高库存挑战，截至2025年9月，板块新房库存约34万平方米，占昌平区总库存27%，为区域库存量最大板块[11] - 高库存源于产业支撑弱、交通站点距离居住区远、配套落地慢，但转机正在出现，17号线支线已启动前期工作，山姆会员店预计2025年底开业，定泗路等主干道改造将于2025年6月完工[12]

项目概况与市场表现 - 象屿·天誉蘭香住宅项目于10月15日开启二批次认筹，持续至10月19日，预计10月24日正式开盘 [1] - 项目位于紫竹核心区域，总体占地约15万平方米，容积率1.01，规划约1000套住宅，产品涵盖建面123-230平方米的合院、叠加及洋房 [3] - 项目一批次墅境洋房于9月首开，认筹率超180%触发积分，开盘当日即售罄 [3] - 二批次66套建筑面积约123平方米的洋房已于10月13日取证，总价753万元起 [3] 产品定位与稀缺性 - 项目以伦敦切尔西精英住宅区为蓝本打造，定位为科创人才理想居所，拥枕40万平方米兰香湖 [3] - 上海主城区低密住宅用地稀缺，2023年至今全市推出的239宗住宅用地中，容积率1.05以下的优质地块仅3宗，占比不足1.3%，凸显项目稀缺价值 [3] 产品设计与品质 - 建筑设计采用欧式融合风格，社区内复刻伦敦特拉法加广场喷泉造型的艺术水法，并设有7米直径晴空穹顶、卡纷花园、花园泳池等匠心空间 [6] - 123平方米户型设计体现“全龄友好”理念，客厅观景阳台宽约7.5米，面积约12平方米，边套主卧套房配备270°转角飘窗 [9] - 项目未来将配备双会所 [9] 政策与区域规划支持 - 上海市相关政策明确鼓励新建住宅进行设计创新，打造全龄友好的高品质居住空间 [5] - 项目所在“大零号湾”区域规划保留总面积达120公顷的生态绿地，占区域总规划面积的23%，形成“一廊、两带、多节点”的生态景观格局 [8] 周边配套设施 - 交通配套包括“双轨+高架”立体网络，23号线、15号线串联中心城区，S4沪金高速与虹梅南路高架便捷通达 [12] - 教育配套覆盖方圆3公里内从示范性幼儿园到上海交通大学、华东师范大学两所985高校的全龄优质教育链 [12] - 医疗与商业配套方面，瑞金医院南院已动工，紫叶广场、龙湖天街等组成的百万平方米商圈日益成熟 [12]

行业活动与认可 - 中国房地产业协会在长沙举办高品质住房建设与创新运维服务现场交流会 [1] - 行业权威机构及同仁高度认可湖南建投地产集团及其项目，将其视为探索"好房子"标准、引领行业升级的重要标杆 [10] 项目观摩与特点 - 观摩团参观湖南建投·象山国际项目，包括3万㎡中央公园、全龄架空层、鲁小班乐园、中央公园图书馆、赛事级网球场、全国首个大型木结构幼儿园等设施 [3] - 项目彰显"全龄友好社区"独特宜居魅力，融合自然生态与现代生活，在儿童成长、中青年社交、老年颐养方面获得高度赞赏 [3] 公司战略与项目组合 - 公司秉承"建美丽城市 筑美好生活"使命，以专业积淀与创新魄力打造精品项目 [5] - 公司通过湖南建投·象山国际、湖南建投·东玺台、湖南建投·城市之光等多个高品质项目赋能区域建设，提升城市空间品质和完善城市功能 [5] 项目具体标准与配套 - 湖南建投·象山国际以"鲁班奖"工艺标准为建造基准，践行"安全、舒适、绿色、智慧"的好房子标准 [8] - 项目创新融合超低能耗建筑技术与五恒科技系统，配套包括3万方中央公园、2600㎡鲁小班乐园、2.4万方Block商业街及十二年一站式优质教育 [8] - 项目结合全生命周期配套与全龄精细化社群，旨在构筑更安心、更舒心的美好生活图景 [8]

基层治理创新 - 雄安新区南文营社区建立"一户一档"民情台账体系，覆盖3700多户居民形成70余本档案，每两个月动态更新一次[1] - 通过台账发现老年人养老认证难题，社区工作者主动上门服务，累计解决群众诉求超5000件[1] - 定安社区运用党建联席会议制度，联动物业、居民等多方力量，将绿地土路改造为石砖甬道[2] 社区服务体系建设 - 新区优化党群服务中心布局，推进儿童友好型、青年发展型、老年幸福型社区建设[3] - 培育80多个社团组织，注册志愿者达1.8万人，形成"青语后浪"宣讲团、"童伴妈妈团"等特色品牌[3] - "老帮老"志愿服务队提供送餐、保洁、陪医等专项服务，构建互助式养老支持网络[3] 多元协同治理机制 - 推行"一呼联应"工作机制，整合社区党组织、业委会、物业等资源形成治理合力[2] - 深化机关企事业单位"双报到"制度，北京建工等共建单位参与社区基建改造[3] - 居民自发参与社区改造项目，有工程经验者协助制定施工方案实现共建共治[2][3]

购房者偏好分析 - 66%受访者将阳台列为关键购房指标，超越大客厅的54%，显示居住需求从空间尺度向功能复合转变 [3] - "75后"群体对阳台偏好度达84.62%，"90后"和52岁及以上占比分别为70%和68.75%，而"00后"需求度仅为60% [3][4] - "90后"和"85后"对大客厅需求分别为70%及64.28%，52岁及以上购房者占比为0% [4] 代际需求差异 - "00后"对全屋智能关注度达100%，但对无障碍设施需求为0%；52岁及以上群体87.5%关注无障碍设施，仅12.5%关注全屋智能 [6] - "00后"与52岁及以上群体对儿童娱乐设施及小区绿化关注度均位列全年龄段末位，分别为60%和43.75% [6][7] - "90后"群体90%关注小区绿化，60%关注儿童娱乐设施，呈现"承上启下"特征 [7] 户型选择趋势 - 120-150平方米户型以51%占比成为购房者首选，三居室以65%占比占据绝对优势 [11][12] - "00后"中60%倾向120平方米以下户型，52岁及以上人群中62.5%选择同面积段 [11] - "90后"群体70%将三居室视为刚需配置，"85后"中85.71%认为三居室是生活品质基准线 [12] 产品设计创新 - 房企推出"可变阳台"系统，通过电动窗实现封闭与开放模式切换，解决北方气候防护与场景需求矛盾 [4] - 适老化设施设计需融入智能监测、远程交互等科技元素，构建"传统关怀+现代科技"双轨并行生态 [8] - 全屋智能系统与无障碍设施实际关注度仅42%和37%，显示高成本增项与市场需求存在错配 [6][9] 行业发展趋势 - 购房决策呈现从"生存型"向"生活型"转变，120-150平方米三居室成为市场主流选择 [11][12] - 代际差异要求开发商精准匹配需求，如"90后"对社区绿化与亲子配套的强诉求 [7][12] - 适老化与儿童友好型设施建设成为必然趋势，需平衡成本投入与功能实用性 [8][9]