报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025 年上半年 REITs 板块表现优于股债，三季度走势转弱与股债背离，当前回调或为中长期资金提供布局窗口 [5][8] - 在债市利率中枢下行、资产荒延续背景下，公募 REITs 有望承接低利率替代需求，对理财、保险等机构有吸引力 [5][8] 根据相关目录分别进行总结 二级市场表现 - 10 月公募 REITs 市场下行但跌幅收窄，中证 REITs 指数跌幅 1.74%，REITs 指数波动大于中证转债指数，仅强于沪深 300 和中证 1000 [9] - 10 月新型基础设施和市政基础设施板块涨幅领先，分别为 5.08%和 3.63%，其他部分板块下跌 [11] - 10 月产权类跌幅 1.54%，远大于特许经营权类的 0.15%，表现较好的 5 只 REITs 为南方润泽科技数据中心 REITs 等 [12] 成交情况 - 10 月交易热度与 9 月相差不大，日均换手率小幅下行至 0.57%，日均成交金额环比小幅上涨至 5.05 亿元 [18] - 分项目类型看，新型基础设施、水利基础设施、保障性租赁住房较受追捧，产权类交易热度大于特许经营权类 [18] - 10 月大宗交易量下滑，月成交额 9.32 亿元，折溢价率-0.79% [18] REITs 估值情况 - 经营权类 REITs 用 P/FFO、现金分配率、中债估值收益率估值更合适，产权类 REITs 上述指标及 P/NAV 均可作估值指标 [21] - 特许经营权类中交通和生态环保设施估值较低，产权类中园区和仓储物流基础设施估值较低 [22] 一级市场情况 - 截至 2025 年 10 月 31 日，已上市公募 REITs 产品 76 只，总市值 2205.77 亿元，较 9 月底新增 1 只，总市值减少 4.03 亿元 [26] - 21 只 REITs 基金等待上市，12 只为首发申报，9 只为扩募申报，10 月发行 1 只但无上市 [26]