市场整体状况与核心特征 - 郑州二手房市场挂牌量从125,807套减少至124,671套，但减少主因是业主撤牌观望而非交易活跃，反映出市场信心不足与价格博弈僵局 [1] - 市场分化加剧，二手房平均成交周期已延长至8个月以上，部分老旧小区甚至一年内“零成交” [5] - 当前市场状况被描述为一场寒冬中的耐力赛，业主撤牌是短期自保策略，但无法扭转市场供需失衡 [15] 二手房价格与价值困境 - 部分二手房价格大幅下跌，例如二七区“江山书香名邸”小区挂牌价跌至每平方米5000元，已回归2015年价格水平 [3] - 二手房面临新房的价格与品质挤压，同地段新交付楼盘凭借现代化配置单价达13,000元，且开发商提供“首付分期”等促销 [3] - 买方议价权显著增强，例如中原区一套标价120万元的房子最终以95万元成交，砍价幅度超过20% [13] 新房市场对二手房的挤压 - 新房市场为去库存频繁“以价换量”，例如管城区某楼盘推出“工抵房”每平方米直降3000元，高新区某新盘首付比例降至15% [7] - 新房的降价策略直接分流了二手房客源，刚需群体更倾向选择性价比更高的新房 [7] 政策与金融环境制约 - 二手房市场未能享受实质政策利好，商业银行对房龄超过20年的住宅贷款审批趋严，部分要求首付比例提高至50% [9] - 贷款困难导致客户流失，中介反馈客户因贷款难办而转向看新房 [9] 业主心态与持有成本 - 业主普遍存在观望心态，期望明年春天价格可能上涨 [1] - 持有成本上升构成压力，包括房产税试点预期、物业费上涨等，导致部分多套房业主选择降价离场 [11] - 有业主计算持有成本，如房子挂一年未卖出，倒贴物业费及暖气费2万元，因此宁愿降价10万元以求早日脱手 [11] 购房者行为与预期 - 购房者观望情绪浓厚，普遍认为二手房价格尚未触底 [13] - 市场调研显示，超过60%的潜在买家认为郑州房价仍有下降空间，尤其是房龄较长的老旧小区 [13]