市场整体趋势 - 全国300个城市平均房价为16,425元/平方米 同比微增1.2% 增速创近十年新低 [1] - 一线城市均价为68,970元/平方米 同比增长2.7% 增速较历史高位显著放缓 [1] - 超过43%的中国城市被划为"收缩型" 未来五年将面临下行压力 [4] 区域分化表现 - 一线及强二线城市（杭州/南京/成都）保持缓慢上涨态势 上海新房均价达72,346元/平方米环比上涨1.3% [1][5] - 三四线城市面临价格企稳甚至下滑压力 中部某地级市销售面积较2020年峰值大幅下滑47% [1][6] - 人口变化成为决定性因素 2024年全国217个地级市出现人口负增长 [6] 供需结构变化 - 全国商品房库存高达15.7亿平方米 去化周期长达36个月 [9] - 保障性住房新开工超过880万套 同比增长53% 挤压商品房市场需求 [9] - 全国住房空置率预计将升至22% 较目前上升3个百分点 [4] 政策影响效果 - 全国已出台超过400项房地产支持政策 首套房贷款利率降至3.85%历史低位 [7] - 2025年一季度个人住房贷款新增额仅为4,267亿元 同比下降18.7% [7] - 房地产税改革将在2026年前扩围 预计投资性购房需求减少30-50% [12] 资产配置转变 - 房产在家庭总资产占比从2017年70%下滑至2025年62% [8] - 35岁以下年轻人中38%表示"不一定要买房" 较2015年12%大幅提升 [8] - 股票/基金/保险等金融资产占比日益提升 [8] 技术及环境因素 - 房地产行业数字化投入达786亿元 同比增长24% [13] - 62%新购房者将家庭办公空间列为重要考虑因素 较2019年上升37个百分点 [13] - 绿色建筑有望获得10-15%价格溢价 273个城市面临气候风险 [14] 2030年价格预测 - 一线及强二线城市房价累计涨幅预计15-20% 年化增长率约3% [5][15] - 三四线城市房价可能累计下跌20-30% [6][15] - 城市更新改造将涉及8万个老旧小区和1.8亿人 存量市场迎来新机遇 [10]

90后投资经理的行业现状 - 90后投资经理入行后主要经历新能源企业投资亏损、芯片设计企业持续烧钱阶段、Pre-IPO投资撤材料或定增浮亏等挫折[1] - 已掌握招商能力、对赌回购谈判技巧以及与LP周旋的经验 但缺乏成体系的投资逻辑[1][2] - 行业新人被迫从"回购"和"返投"开始职业生涯 反映出当前一级市场的畸形生态[1] 房地产行业与投资行业的类比 - 2019年后建成的房屋因开发商偷工减料导致质量问题 形成行业共识[2] - 投资行业同样出现过度追求对赌条款和招商比重的趋势 质量把控让位于短期利益[3] 机构合伙人的行为异化 - 合伙人将精力集中于返投和回购项目 而非挖掘优质项目或促进行业变革[4] - 部分机构调整KPI规则 大幅提高返投和募资权重 导致奖金分配严重向合伙人倾斜[4] - 资深从业者利用招商与投资混同的机会进行财富积累 准备退休[4] 行业认知的代际差异 - 行业问题被50岁以上资深从业者清晰认知 但30-35岁的年轻从业者和创业者往往难以察觉[7] - 这种认知差异导致新生代在职业发展和创业过程中面临更多潜在风险[7] 行业困境的宏观背景 - 一级市场内卷下行与中等收入陷阱、人口拐点、产业升级困境等宏观因素密切相关[8] - 投资行业现状可能成为一代人的宿命 短期内难有根本性解决方案[8] 行业观察者的立场 - 内容创作者旨在记录行业真实状况 揭示不被广泛讨论的行业问题[6][9] - 观察并非制造焦虑 而是基于事实的行业反思[9]