报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 报告未提及核心观点相关内容 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告展示了众多REITs产品的详细信息，包括基金代码、基金名称、行业类型、上市日期、发行价、上市以来涨跌幅、成交量、换手率、回报以及收盘价走势等。如博时蛇口产园REIT上市以来涨跌幅为14.72%，本周成交量为0.28亿元，本周换手率为2.69%，本周回报为 - 4.05%等[12]。 二级市场估值情况 报告未提及二级市场估值情况相关内容 市场相关性统计 - REITs指数与大类资产相关系数测算显示，REITs与上证指数、沪深300、创业板指、中小盘、中证转债、中证全债、黄金、原油指数的相关系数分别为0.21、0.20、0.13、0.18、0.20、0.04、0.04、0.08；不同类型REITs与各类资产的相关系数存在差异，如产权类、特许经营权类等与各资产的相关系数有所不同[24]。 - 部分REITs产品与沪深300、创业板指、中证全债、黄金、原油等大类资产有不同的相关系数，如博时蛇口产园REIT与沪深300的相关系数为0.16，与创业板指的相关系数为 - 0.01等[25]。 一级市场跟踪 - 展示了多个REITs项目的情况，包括项目性质、项目类型、所处阶段、受理日期、原始权益人、底层项目和项目估值等。如华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT为产权类保租房项目，已通过，项目估值13.42亿元；中金亦庄产业园REIT为产权类产业园区项目，已通过，项目估值10.26亿元等[26]。 2025/4/21 - 2025/4/25相关情况 - 2025年4月21 - 25日期间，部分REITs产品有价格和相关比例数据，如价格为2.839、2.895、2.724、3.290，有1.76%、5.27%、5.01%、13.33%等比例数据[27]。

报告行业投资评级 - 无评级 [2] 报告的核心观点 - 近期经济稳定运行总基调未变，债券收益率在低位区间震荡，长期来看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注资产扩容及扩募带来的投资机会，同时关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，注意防范回撤风险 [6][52] 根据相关目录分别进行总结 主要事件梳理 - 博时蛇口产园REIT拟第二次扩募，扩募资产为光明项目及南油项目 [1][9][13] - 华夏凯德商业资产REIT申报至上交所 [5][9][13] - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT网下发售有效报价投资者107家，配售对象434个，有效认购数量为网下初始发售份额的222.46倍 [5][9][13] - 中航京能光伏REIT（扩募）、中金亦庄产业园REIT项目审核状态更新为“已反馈” [5][9][13] - 工银蒙能能源REIT 2025年第一季度整体营业收入同比增长19.58% [5][9][15] - 中航京能光伏REIT 2025年第1季度整体主营业务收入同比下降14.97% [5][9][15] - 华夏首创奥莱REIT收盘价较基准价累计涨幅达75.41%，2025年4月17日起停牌1天 [5][9][13] - 华夏北京保障房REIT收盘价较基准价累计涨幅达71.08%，2025年4月18日起停牌1天 [5][9][13] - 华安张江产业园REIT、平安宁波交投REIT、华夏和达高科REIT、东吴苏园产园REIT发布2024年分红公告 [10] - 国泰君安城投宽庭保租房REIT等7单项目发布2024年度业绩说明会公告；华夏首创奥莱REIT等多单项目发布2025年第一次投资者开放日公告 [11] - 华安外高桥仓储物流REIT基金经理侯程休假，职责由从静代为履行；中金印力消费基础设施REIT 2025年4月30日将解除限售505,570,000份战略配售份额；南方顺丰仓储物流REIT 2025年4月21日在深交所上市；华安百联消费REIT原始权益人变更净回收资金投向；中航易商仓储物流REIT、中信建投国家电投REIT原始权益人进一步变更回收资金使用比例及投向 [13][14][15] 本周市场表现 本周主要指数市场表现 - 本周REITs指数上涨0.84%，沪深300累计上涨0.59%，中证500指数下跌0.37%，中证全债指数上涨0.04%，中债1年期国债指数上涨0.00%，中债10年期国债指数上涨0.09%，中证转债指数下跌0.58% [3][16] - 上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为 -0.08、 -0.21、0.63，与沪深300、中证500相关性分别为0.27、0.33 [3][18] 本周REITs市场价格表现 - 本周56支REITs上涨，8支下跌，整体上涨0.84%，华安百联消费REIT涨幅最大为7.19%，华安张江产园REIT跌幅最大为3.04% [20] 本周REITs及对应股票板块表现 - 上市以来仓储物流、消费、市政环保、保租房、产业园区、清洁能源、高速公路REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.83、0.44、0.30、 -0.07、 -0.42、 -0.49、 -0.62；近一个月分别为0.69、 -0.40、 -0.61、 -0.86、 -0.05、 -0.58、0.56 [25][26] 本周REITs市场交易情况 - 本周REITs交易活跃度降低，周内交易金额28.5亿（ -3.4%），日均换手率0.7%（0.0pct），其中高速公路7.0亿（ -16.2%）、0.5%（ -0.1pct），生态环保1.6亿（ -14.3%）、0.9%（ -0.2pct），清洁能源3.2亿（ +13.8%）、0.6%（ +0.1pct），产业园区7.3亿（ +16.2%）、0.9%（ +0.1pct），仓储物流2.6亿（ -34.6%）、0.5%（ -0.3pct），保租房3.4亿（ -6.4%）、0.8%（ -0.2pct），消费类3.6亿（ +84.2%）、0.6%（ +0.3pct） [6][44] 本周REITs估值情况 - 本周中债估值收益率在 -1.19%到11.58%之间，估值收益率较高的有华夏中国交建REIT（11.58%）、平安广州广河REIT（10.88%），较低的有平安宁波高投REIT（0.17%）、工银蒙能能源REIT（ -1.19%）；P/NAV整体在0.71到1.75之间，较高的有嘉实中国电建REIT（1.75）、华夏北京保障房REIT（1.74），较低的有平安广州广河REIT（0.88）、华夏中国交建REIT（0.71） [46] 项目审批进展 - 目前有21只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括6单产业园类REITs、3单能源REITs、2单数据中心REIT、3单仓储物流REITs、5单保租房REITs、2单消费类REITs [50]

纪要涉及的行业和公司 行业：REITs（涵盖保障房、先进制造业设施、消费基础设施、产业园、仓储物流、能源环保、高速公路等细分领域） 公司：元晶、世德瑞塔、中粮家佳康、盐田港京东、华安百联 REITs、嘉实物业估值 REITs、厦门安居、北宝、深圳安居、富国首创水务、首钢绿能、嘉实中国电建五一桥水电站、中信建投绵阳智能陆上风电、中航京能光伏榆林、中航京能光伏湖北区域、华夏特变项目、鹏华深圳能源、中航首钢绿能、中金安徽交控、平安项目、锐泽、医扬四方达、山东高速、国子软件、国寿、喜泰、康喜、平安喜、恒星人寿、同方、全球人寿、新华利安人寿、人保、太平洋保险、泰康、平安、环球验收、中信建投、中金（含中金财富）、国君、广发证券、中关村、PANDOX B、海丰项目 纪要提到的核心观点和论据 2024 年各板块表现 - **结构性亮点项目**：产权类资产（如上海保障房项目元晶）基本面有韧性，供需关系良好；政策主导项目（长期保障房、先进制造业承载设施、消费基础设施 REITs）受益政策和消费预期回升；稳定付费终端项目（整租项目、公共事业市政类政府付费项目）对分红投资者重要，可测性和可得性高[3] - **产业园板块**：全年承压，一线城市以价换量保出租率，二线城市压力更明显，同比收入下滑 5.4%，出租率和租金下行[6] - **仓储物流板块**：处于周期调整，全国高标仓平均有效租金同比下降 4%，市场化租赁项目受行业波动影响大，关联方租赁项目波动小，已上市仓储物流 REITs 表现优于整体市场[6][7] - **消费基础设施市场**：进入存量竞争，超半数重点城市零售物业控制率同比下降，租金下滑，已上市消费 REITs 经营韧性强，期末出租率达 95%以上，多数达运营管理预算目标[9] - **住房市场**：重点城市住房市场需求稳定，保租房供给增加，租赁市场竞争加剧，租金下降，已上市保租房 REITs 经营稳定，收入基本持平[11] - **能源环保类 REITs**：受益于水务和水资源管理提升，但新能源发电受风资源和电价影响，如部分项目污水处理量增长、部分项目发电量和电价有不同变化[14] - **高速公路行业**：整体承压，受节假日免费、恶劣天气和货运流量下滑影响，大部分项目收入同比下滑 10%以内，部分个体项目下滑幅度更大[17] 2025 年各板块展望 - **市场基本面**：受内外部扰动影响，内部关注内需政策，外部关注关税，仓储物流板块风险敞口较大，策略上偏好保障房及消费预期相关板块，关注错杀优质券种[5] - **产业园及仓储物流板块**：产业园新增供给冲击、企业租赁需求未明显回升以及关税政策不确定性继续挑战经营，一线城市产业园及部分工业厂房类项目有望保持韧性；已上市仓储物流 REITs 因区位优质将优于整体市场表现[6][7] - **消费板块**：有望受益于促消费政策，核心商圈购物中心有区位优势，消费趋势拓展导致单体项目经济表现分化，必选消费类项目预计保持稳健经营[10] - **保租房 REITs**：短期经营可维持稳健，需关注区域内部市场竞争情况，部分底层资产有涨价空间[12][13] - **能源环保类 REITs**：全国年度长期电价预计明显下降，新能源项目前景不确定性增加，推荐关注价格与需求稳健的能源环保类资产[14] - **高速公路行业**：一季度同比增幅乐观，全年偏乐观，需关注分流道路影响和出口政策对交通流量的影响[18][19] 其他观点 - **机构投资者占比**：截至 2024 年底，机构投资者在全市场 51 支披露年报的 REITs 中占比 96.45%，创历史新高，显示对稳定业态偏好提升，部分市政环保标的有补仓行为[22][23] - **持有人结构**：2024 年底，非流通盘中产业资本占比最高，券商第二，保险第三；流通盘前十持有人中券商占比最高，保险第二，产业资本第三，保险公司和券商板块偏好不同[24] - **估值下调**：产权项目中关村下调幅度超 10%，其余多在 3% - 5%，经营权类项目普遍下调两位数，导致部分估值指标被动抬升，但整体可控[27] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2025 年头部运营商项目和发行人关联方为主要租户的项目租金调整压力可能减弱，建议关注新发项目及底层租户业态[8] - 医扬四方达、山东高速、国子软件需密切关注分流影响[20] - 出口政策对交通流量和旅游项目影响较小，但部分对接港口出口需求路段可能受影响[21] - 海上风电项目海丰量价稳定性强，2025 年有提价空间，被列为第一档推荐项目[31]