文章核心观点 - 聚焦四代宅在广州、天津、武汉不同城市政策层面动态及实际落地推进情况，探究其实践成效与发展潜力，各城市推进路径和节奏有差异，四代宅成住宅产品升级重要方向 [3][31] 广州以小范围试点为起点，开启四代宅探索之路 - 广州未出台公开政策文件，以特定地块试点探索四代宅居住模式，目前有两个试点项目，从土地出让端管控开发节奏，为后续政策制定和全面推广积累经验 [5] - 招商·林屿境是广州首个四代宅产品，瞄准刚需及刚改需求，主力户型涵盖82㎡三房及110㎡和125㎡四房，得房率优势突出，市场反馈好，首开即售罄，二次开盘当日去化率达86% [8][11] - 中交科城·黄埔未来城处于建设前期阶段，定位改善型需求，户型面积段从120㎡起步，最大户型达188㎡ [11] 天津即将开启四代宅元年 - 天津滨海新区于2024年9月出台首个明确支持四代宅发展的政策文件，但项目落地速度缓慢，目前有3个项目计划打造四代宅 [13] - 滨海建投一大街地块预计配备270°环绕大露台，得房率有望突破100%，格调代建项目和天保基建一大街地块预计推出大面积四代宅产品，聚焦高端改善型居住需求 [16][19] - 相关房企考虑当地气候特点，露台进深预计为2.4 - 2.5米，年内天津将迎来首批四代宅入市，推动滨海新区居住品质升级 [19] 武汉将迎来大批量四代宅入市 - 2024年3月武汉发布政策允许三环外、户型套内面积100㎡及以上住宅设置空中花园，聚焦改善需求，为郊区楼盘打造差异化卖点，过去一年仅3个四代宅入市，超10个项目确定打造四代宅 [21] - 光谷中心城北板块将成武汉发展四代宅核心区域，各项目竞争将愈发激烈，中建壹品汉韵公馆首开去化率超8成，但整盘去化仍需时日 [21][22] - 武汉产品呈现“同项目四代与非四代并存”特征，如武汉城建金地和悦仅两栋楼端户设计错层空中花园，招商天青府仅两栋纯四代宅楼栋，体现开发商对市场需求的谨慎试探和多样化选择 [25][30]

项目概况 - 中海丽金府即将正式亮相 项目团队进入最后冲刺阶段 包括蓄客和接待媒体及同行参观 [2] - 中海地产于2023年12月以11054亿元竞得北京万泉寺0024地块 成为2024年北京单价地王 占地面积638万平方米 容积率28 建筑规模约1783万平方米 [3] - 项目位于北京二三环间 属于罕见的大规模纯居住用地 [4] 项目定位与设计 - 项目案名"丽金"源自金中都丽泽门区位 融合历史文脉与地标属性 [6] - 产品定位介于"藏峰"系与"玖序"系之间 售楼处设在丽泽商务区核心写字楼47层 可俯瞰施工进度及城市景观 [9][10] - 响应北京住宅品质新政 规划首层架空 下沉会所 双景观大门等配置 创新南向双阳台和北向设备平台设计 [11] 智能化创新 - 样板间涵盖130-184平米四种户型 采用全面智能化系统 包括马达锁 智慧门系统(支持人脸识别 指纹等多模式) [13][14][15] - 厨房配置智能燃气监测系统(泄漏自动开窗) 隐藏式抽油烟机 空间利用率提升至85% [17][19][24] - 客厅采用巴西进口奢石智能电视墙 配备家庭智能中控系统 可联动调节空调等设备 [21][23] 人性化细节 - 厨房集成净洗中心 储物柜顶部加装反光镜 130平米户型创新门柜一体化家政空间 [24][26] - 客厅隐藏式晾衣杆设计 卫生间采用奥巴马木纹大理石台面 防溅水结构优化 [26][28][30] 园林规划 - 园林体系以"三园八院"为框架 复刻金章宗时期"西山八院"和"同乐园"皇家园林格局 [32][33][34] - "金水院"参照妙峰山金山寺设计 包含6个子景观 目前效果图已公布 [35][37] - 园林设计被认为将超越丰和叁號院的"藏峰九景" 成为北京豪宅新标杆 [31][39] 市场影响 - 项目被官方认定为第四代住宅典范 吸引同行密集考察 [40] - 与同期发布的"玖序"系新品萬吉玖序形成产品矩阵 后者融入《十骏图》宫廷元素强化豪宅属性 [40]

昆明第四代住宅市场启动 - 昆明首个实景展现的第四代住宅项目邦泰·观云朗月已开放售楼部和样板区 引起市场高度关注 许多开发商第一时间前往参观 [1] - 昆明前两个第四代住宅项目邦泰·观云朗月和义承·丹霞翠屿几乎同步亮相 市场推广和营销工作也基本同步展开 形成直接竞争关系 [2] - 两个项目均将第四代住宅作为最大卖点 争先为昆明第四代住宅代言 [2] 项目定位与价格对比 - 两个项目地理位置不同 义承·丹霞翠屿位于一环内城市核心区 邦泰·观云朗月位于二环外滇池路片区 但因上市时间接近 产品类型相同且定位高 成为市场和潜在买家对比的竞品 [4] - 价格处于同一区间 邦泰·观云朗月放风价格为每平方米2.3万到2.5万 义承·丹霞翠屿目前给出的价格为每平方米2.2万起 [4] - 邦泰·观云朗月放风价高于一环内项目 主要因其为精装交付且装标较高 中央空调是标配 而义承·丹霞翠屿为毛坯房 扣除精装因素后丹霞翠屿实际单价更高 [4] - 邦泰·观云朗月2.3万的起价是邦泰在昆明所有项目中最贵的 高于其双塔片区项目邦泰璟和不到2万的成交均价 [6] 产品卖点与市场策略 - 第四代住宅的代际优势是项目定价的重要支撑 两个项目均将价格定在每平方米2万以上的高位 而近两年昆明市场少有项目敢定此价格 [6] - 邦泰·观云朗月得房率可达130% 若按实得面积计算 其每平方米2.3万的价格显得合理 [6] - 邦泰·观云朗月抢先开放售楼部和样板区并放风价格 有观察市场反馈和进行市场试探的意图 [6] - 义承·丹霞翠屿因半个月前已取得首张预售证 且翠湖城市展厅早已开放 价格基本确定 其每平方米2.2万的起价在市场预料之中 [6] 市场影响与行业意义 - 当前市场注意力高度集中在义承·丹霞翠屿和邦泰·观云朗月两个项目上 [6] - 这两个项目的市场表现 将在很大程度上决定后续一大批第四代住宅项目的开发与营销策略 [6] - 昆明首场第四代住宅擂台赛最好的结果是两个项目双双获胜 [7]

住宅设计现状 - 中国城镇人均住房面积过去40年翻了5倍，但户均厨房面积几乎没有增长 [8] - 超过70%的家庭厨房面积在7平米以内，与欧美差距显著 [8] - 128平、118平等多种户型厨房普遍仅4-5平米，多出面积分配给客厅 [6][11] 开发商经济逻辑 - 开发商优先分配面积给高价值空间如客厅和卧室，厨房常被压缩至国标最低4平米 [10][15] - 北向厨房设计占比超95%，因南向开间价格更高 [15] - 精装修交付项目中厨房常被压缩，因其装修成本高但价值排序低 [15] 功能与观念冲突 - 厨房动线设计混乱，部分需跨灶台操作，每日使用时长超4-5小时 [16] - 设计反映"重面子轻里子"观念，厨房使用者地位低于客厅或主卧使用者 [24][26] - 日本80-100平公寓中功能性空间占比达50%，中国同类户型厨房占比不足 [32] 新兴趋势与变革 - 开放式厨房占比达15%-20%，现代厨电解决油烟问题 [42] - LDK一体化设计（客餐厨连通）提升互动性，打破封闭厨房传统 [34][37] - "去客厅化"趋势兴起，部分家庭将客厅改造为多功能空间 [41] 用户自发改造案例 - 93平户型通过打通卧室使厨房扩至11平米 [7][20] - 300平毛坯房用户将48平厨房与岛台、餐厅连通，形成社交中心 [36][37] - 顶楼住户利用阁楼面积牺牲卧室扩容厨房 [42]