经济学书籍推荐 - 《经济学家，请回答：理解当今世界的90个经济问题》通过90个经济问题揭示经济学原理与日常生活的紧密联系，涵盖生产率、教育回报、金融监管等宏观微观议题[4] - 书中采用问答形式呈现经济学家多年研究成果，通过简化理论模型（如行业工资决定模型、医疗决策模型）解释复杂经济现象[5] - 作者罗伯特·索洛是新古典经济增长理论奠基人，1987年诺贝尔经济学奖得主，曾任麻省理工学院荣誉教授[6] 私募股权行业研究 - 《2+20：私募股权为什么能长期战胜市场》揭示行业核心收费模式为"2%管理费+20%利润分成"，该模式构成私募股权运作根基[10] - 行业通过精准项目筛选、尽职调查、投后管理实现资产增值，但从业者群体特征鲜为人知[9][11] - 作者萨钦·卡朱利亚为剑桥大学经济学硕士，拥有30年从业经验，曾任黑石、凯雷等顶级机构合伙人[11] REITs发展历程 - 《适度不敬：REITs之父萨姆·泽尔自传》记录其将REITs从新兴概念发展为全球投资工具的过程，强调企业家精神对行业变革的推动作用[14][15] - 萨姆·泽尔提出"适度不敬"投资哲学，主张突破传统思维框架，依靠专业直觉判断，该理念贯穿其房地产、能源、医疗等多领域投资[16] - 作者被《福布斯》评为"全球最伟大商业思想家"，创立股本集团投资公司并建立跨行业投资版图[17]

二级市场表现 - 2025年5月19日-5月23日，公募REITs二级市场价格整体震荡上行，加权REITs指数收于139.74，本周回报率为1.36%，表现优于纯债、A股、原油、可转债和美股，仅低于黄金 [2] - 特许经营权类REITs涨幅大于产权类REITs，交通基础设施类REITs表现最佳，周回报率前三的底层资产类型为交通基础设施类、水利设施类和保障房类 [2] - 单只REITs涨跌互现，47只上涨，1只持平，18只下跌，涨幅前三为华泰苏州恒泰租赁住房REIT、招商高速公路REIT和平安宁波交投REIT [2] 成交与流动性 - 本周公募REITs总成交额31.2亿元，日均换手率均值0.79%，保障性租赁住房类REITs换手率领先 [2] - 成交量前三为东吴苏园产业REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT和华夏合肥高新REIT，成交额前三为华泰苏州恒泰租赁住房REIT、中金安徽交控REIT和东吴苏园产业REIT [3] - 主力资金净流入7561.46万元，净流入额前三的底层资产类型为保障性租赁住房类、仓储物流类和能源基础设施类，单只REITs净流入前三为华泰苏州恒泰租赁住房REIT、平安广州广河REIT和红土创新盐田港REIT [3] 大宗交易 - 本周大宗交易总额36474万元，较上周显著增加，单日最高成交额发生在5月21日（10058万元） [3] - 单只REITs大宗交易成交额前三为华夏华润商业REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT和易方达深高速REIT [3] 一级市场动态 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT于2025年5月21日上市，发行规模13.67亿元，资产类型为保障性租赁住房 [5] - 创金合信电子城产业园REIT项目状态更新至"已申报"，中金中国绿发商业资产REIT项目状态更新至"通过" [5]

核心观点 本周REITs市场上行，成交活跃度上升，首程控股携手中国人寿设立百亿REITs投资基金，市场持续发展且各指数和个券表现有差异，不同类型REITs在流动性、估值等方面呈现不同特征 [1][2][3] 各部分总结 行业动态 - 国寿投资公司与首程控股、财信吉祥人寿签署北京平准基础设施不动产股权投资基金协议，目标规模100亿元，首期超50亿元，为目前市场单只规模最大的公募REITs投资基金 [1][7] 一级市场 - 截至2025年5月23日，上市REITs发行规模达1744亿元，共发行66只 [8] 市场表现 - 本周（2025.5.19 - 2025.5.23）REITs市场上行，中证REITs全收益指数涨1.20%，REITs总指数涨1.65%，产权REITs指数涨1.53%，经营权REITs指数涨1.80% [2][16] - 大类资产角度，REITs总指数跑赢沪深300指数1.82个百分点、中证全债指数1.57个百分点、南华商品指数2.14个百分点 [2][16] - 个券层面，华泰苏州恒泰租赁住房REIT、招商高速公路REIT、平安宁波交投REIT领涨，涨跌幅分别为52.82%、11.54%、5.73% [2][16] 相关性 - REITs指数与上证50、沪深300、中证1000等指数在近20日、60日和250日有不同相关系数 [29] - REITs细分类别内部在近20日、60日和250日也呈现不同相关性 [30] 流动性 - 本周REITs总体成交活跃度上升，总成交额(MA5)为6.24亿元，环比上升27.8%，产权和经营权成交额(MA5)分别为3.7和2.55亿元，环比分别变化22.6%和36.2% [3][36] - 细分类型中，交通基础设施类REITs本周MA5成交额最大，占比24.9% [3][36] - 本周REITs总成交量(MA5)为1.37亿份，环比上升22.2%，产权和经营权成交量(MA5)分别为1.02和0.35亿份，环比分别变化18.5%和34.6% [36] - 园区基础设施类REITs本周MA5成交量最大，占比31.1% [36] 估值 - 报告给出各类型REITs的中债估值收益率及P/NAV和其历史分位数，如东吴苏园产业REIT中债估值收益率5.72%，历史分位数30%，P/NAV为0.97，历史分位数31% [43]

行业研究服务 - iREIT®提供深度研究服务 涵盖REITs mREIT 优先股 BDCs MLPs ETFs 建筑商和资产管理公司等多个领域 [2] - iREIT® Tracker覆盖超过250只股票 提供质量评分 买入目标和减持目标等数据 [2] - 新增iREIT Buy Zone评级追踪工具 帮助会员筛选价值标的 [2] 推广活动 - 提供2周免费试用机会 [2][4] - 免费试用期间赠送电子书 [4]

城市更新政策支持 - 中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确到2030年城市更新行动实施要取得重要进展 [2] - 住建部表示城市更新将推动城市开发建设转型，成为稳增长、扩内需、惠民生的重要举措 [3] - 文件明确八项重点任务包括既有建筑改造利用、城镇老旧小区整治改造、完善社区建设等 [3] 财政金融支持措施 - 2025年中央预算内投资专门设立城市更新专项，支持公益性基础设施和公共服务设施建设 [2][5] - 财政部将通过"三个聚焦"支持城市更新：探索新模式、强化资金保障、推动多元化投融资机制 [5] - 国家发展改革委将于6月底前下达2025年城市更新专项中央预算内投资计划 [5] REITs市场发展 - 中央财政推动符合条件项目发行基础设施REITs和资产证券化产品，吸引社会资本参与 [7] - 截至2024年3月底，中国内地基础设施公募REITs市场已发行64只产品，总规模1748亿元 [7] - 保障性租赁住房REITs表现突出，16只REITs底层资产平均出租率超93%，租金小幅上涨 [7] - REITs市场与存量资产盘活联系紧密，将成为经营性资产资金回收的重要渠道 [8]

《 行动方案》提到，丰富悦己消费。 支持开发原创IP，推动数字娱乐等领域IP与生产制造联动。支持经营主 体结合古典园林、特色街区等，联动国潮动漫、文化非遗等特色IP，开发主题文旅秀演项目。支持健康养生、 兴趣课程、解压疗愈、宠物陪伴等业态发展。 上天天基金APP搜索【777】开户即可领98元券包 ，优选消费基金10元起投！限量发放！先到先得！ 消费赛道迎来重磅利好政策。 5月21日晚，据上海市人民政府官网，上海市人民政府办公厅印发《上海市提振消费专项行动方案》，从七个 方面提出了32条具体举措提振消费。其中提到，加力扩围实施消费品以旧换新；推动人工智能、虚拟现实、大 数据等技术在消费领域深化应用。 券商机构分析称，提振消费成为更鲜明的政策主线，提振消费成为经济工作的重中之重。短期措施主要集中 在"以旧换新"加码发力，化债持续展开，房地产市场"止跌回稳"，资本市场强政策预期等方向。 与此同时，小微企业也迎来利好政策。据国家金融监督管理总局网站消息，金融监管总局、中国人民银行、中 国证监会、国家发展改革委、工业和信息化部、财政部、税务总局、市场监管总局于近日联合印发了《支持小 微企业融资的若干措施》，从增加融资供 ...

消费赛道迎来重磅利好政策。 5月21日晚，据上海市人民政府官网，上海市人民政府办公厅印发《上海市提振消费专项行动方案》，从七个 方面提出了32条具体举措提振消费。其中提到，加力扩围实施消费品以旧换新；推动人工智能、虚拟现实、大 数据等技术在消费领域深化应用。 券商机构分析称，提振消费成为更鲜明的政策主线，提振消费成为经济工作的重中之重。短期措施主要集中 在"以旧换新"加码发力，化债持续展开，房地产市场"止跌回稳"，资本市场强政策预期等方向。 与此同时，小微企业也迎来利好政策。据国家金融监督管理总局网站消息，金融监管总局、中国人民银行、中 国证监会、国家发展改革委、工业和信息化部、财政部、税务总局、市场监管总局于近日联合印发了《支持小 微企业融资的若干措施》，从增加融资供给、降低综合融资成本、提高融资效率、提高支持精准性、落实监管 政策、强化风险管理、完善政策保障等八个方面，提出23项具体工作措施，进一步改善小微企业、个体工商户 融资状况。 上海重磅发布 5月21日晚间，据上海市人民政府官网，上海市人民政府办公厅印发《上海市提振消费专项行动方案》（以下 简称《行动方案》），其中提到，加力扩围实施消费品以旧换新。 ...

业绩说明会召开情况 - 公司于2025年5月20日通过视频录播和网络文字互动方式召开2024年度暨2025年第一季度业绩说明会 [1] - 董事长王南军、独立董事郭月梅、财务负责人乔晶、董事会秘书罗琳参与会议并与投资者互动交流 [1] 路桥运营业务 - 收费公路政策调整存在不确定性 公司将提升路桥运营集约化、智能化水平以应对潜在影响 [1] - 汉宜高速改扩建项目是公司核心路产 短期可能影响利润但长期将改善财务状况 [2] 智能交通与新兴产业布局 - 公司将以高速公路场景为牵引 重点布局智慧交通、新能源、低空经济、智能网联汽车等领域 [3] - 在智能科技领域持续研发 聚焦高速公路建设、养护、运营等场景的软硬件产品 [4] 交通能源战略 - 氢能源领域：规划加氢站建设 提升示范线辐射能力 推动氢燃料电池项目落地 [4] - 光伏领域：扩大充电桩、换电站覆盖 打造"源网荷储"一体化示范服务区 [4] - 已建成关庙"零碳"收费站和仙桃"源网荷储"服务区 将推广"光伏+储能+直流微电网"技术 [4] - 与中国石化合作打造全国首条氢能源示范线 未来通过合资公司深化合作 [5] 资本运作与财务规划 - 推进大广北高速REITs项目 旨在盘活资产、提升资金效率 [5] - 近三年资产负债率分别为53.23%、51.23%、50.86% 汉宜改扩建可能短期推升负债率 [6] - 未来三年承诺现金分红比例不低于归母净利润30% 每年至少分红一次 [7] 市值管理与业务整合 - 将通过主业聚焦、资本运作、分红优化等方式提升市值 [7] - 收购平安交通后整合其技术资源 延伸高速公路安全设施产业链 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年一季度保险资管业创新型产品登记规模升数量降，债权投资计划降资产支持计划升，可关注政策导向下城市更新项目、产业转型主体、绿色证券化业务及人工智能等领域REITs产品，同时防范房地产尾部风险和财政实力弱区域平台潜在风险 [7][44] 各部分总结 产品运行分析 - 2025年一季度保险资管业创新型产品登记规模升数量降，债权投资计划占比降，区域投向向华东集中，交通为第一大投向，不动产占比降；资产支持计划登记数量及规模显著上升，基础资产类型丰富 [7][8] - 债权投资计划登记数量与规模大幅下降且降幅扩大，区域投向向华东集中，安徽占比最高，交通运输为第一大行业投向，商业不动产行业投向快速下滑，债项级别主要集中在AAA [9][11][19] - 中保登ABS登记数量与规模同比大幅增加，消费金融及小微贷款为主要基础资产类型，基础资产类型进一步丰富，新增蒸汽收费收益权项目，保险资管机构持续探索资产支持证券业务 [19][20][28] - 2025年一季度保险私募基金未有登记，股权计划登记规模大幅增加，主要系华夏久盈资产登记一只100亿元项目所致 [29] 机构运行分析 - 债权投资计划方面，2025年1 - 3月安联资管和华泰资产登记数量领先，华泰资产、人保资产及安联资管登记规模超100亿元 [31] - 资产支持计划方面，截至2025年3月末平安资产登记数量和规模位列第一，2025年1 - 3月平安资产登记规模第一，民生通惠资产登记数量第一 [33] - 股权投资计划方面，2025年1 - 3月华夏久盈资产、国寿投资、民生通惠资管及中保投资各登记1只，华夏久盈资产登记规模领先；保险私募基金未有登记 [36] 行业政策梳理 - 城市更新及城投政策密集出台，国务院常务会议推进城市更新，上交所修订城投发债审核规则，保险资管可关注城市更新项目及产业转型主体 [7][37][38] - 金融监管总局与国务院部署房地产风险化解新政，但市场仍处调整期，需防范尾部风险外溢，保险资管可关注保障性住房投资机遇 [7][39][42] - 绿色金融政策支持绿色产业企业发行绿色债券等，保险资管可参与绿色资产支持证券，《实施意见》支持人工智能等领域发行REITs，保险资管可布局REITs投资项目 [43] 观察与展望 - 2025年保险资管创新型产品业务承压但仍是重要投融资品种，证券化业务或弥补下行趋势，可关注城市更新、绿色证券化及REITs产品，防范房地产和财政实力弱区域平台风险 [44][45] - 从发展趋势看，产品供给量缩减但仍是保险资金投资重要品种，机构推出低成本灵活“非标”产品，融资人有扩充融资渠道需求 [44] - 从产品类型看，债权投资计划仍重要但占比被中保登ABS挤压，保险资管将加大证券化产品领域布局 [45] - 从底层投向看，保险资管可布局绿色金融类创新产品，关注城市更新及产业转型主体，加大REITs领域投资 [45] - 从信用表现看，地产行业信用风险需警惕，政府融资平台债务风险可控，关注财政实力弱区域平台潜在风险暴露 [45]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年一季度保险资管业创新型产品登记规模上升、数量下滑，债权投资计划下降，资产支持计划上升，保险私募基金未登记，股权计划规模大增，证券化业务或弥补整体下行趋势 [7][44] - 保险资管可关注政策导向下的城市更新项目、产业转型主体、绿色证券化业务及人工智能等领域REITs产品，同时防范房地产尾部风险和财政实力较弱区域平台潜在风险 [7][44] 各部分总结 产品运行分析 - 2025年1 - 3月保险资管业创新型产品登记数量85只同比减少17只，登记规模1855.96亿元同比增长9.32%，债权投资计划数量占比72.94%同比减少13.33% [8] - 债权投资计划2025年1 - 3月登记规模997.75亿元和数量62只，同比分别下降27.19%和29.55%，区域投向向华东集中，安徽占比最高，交通运输为第一大行业投向，商业不动产占比降至6.04%同比减少5.05%，债项级别集中在AAA [9][11][16] - 中保登ABS 2025年1 - 3月登记数量19只和规模749.41亿元，同比上升146.24%和72.73%，基础资产类型丰富，新增蒸汽收费收益权项目，产品债项信用等级集中在AAAsf [20][25][27] - 2025年1 - 3月保险私募基金未登记，股权投资计划登记4只规模108.80亿元，同比增加2只和105.80亿元 [29] 机构运行分析 - 债权投资计划2025年1 - 3月安联资管和华泰资产登记数量领先，华泰资产、人保资产及安联资管登记规模超100亿元 [31] - 资产支持计划截至2025年3月末平安资产累计登记规模和数量第一，2025年1 - 3月平安资产登记规模第一，民生通惠资产登记数量第一 [33] - 股权投资计划2025年1 - 3月华夏久盈资产、国寿投资、民生通惠资管及中保投资各登记1只，规模分别为100.00亿元、5.00亿元、0.80亿元和3.00亿元 [36] 行业政策梳理 - 城市更新及城投政策方面，国务院推动城市更新吸引社会资本，中央财政补助城市更新，上交所修订城投发债审核规则，保险资管可关注城市更新项目和产业转型主体 [37][38] - 房地产政策方面，金融监管总局和国务院部署风险化解新政，李强强调收购存量商品房，市场仍处调整期需防范风险，保险资管可关注保障性住房投资机遇 [39][42] - 绿色金融政策方面，证监会支持绿色产业企业发行证券，保险资管可参与绿色资产支持证券和布局REITs投资项目 [43] 观察与展望 - 2025年保险资管创新型产品供给量缩减但仍是重要投融资品种，债权投资计划占比被中保登ABS挤压，证券化业务或弥补下行趋势 [44][45] - 底层投向可关注绿色金融产品、城市更新及产业转型主体和REITs领域 [45] - 信用表现上，地产行业“止跌回稳”，政府融资平台债务风险可控，但需关注财政实力较弱区域平台风险 [45]