交易概述 - 环球实业科技(01026)间接全资附属深圳市环业环球科技拟以不超过人民币2.6亿元收购广州越秀区东山锦轩现代城商业综合体部分楼层 [1] - 收购方式包括现金、承兑票据、股权、可转换证券或其组合 公司需支付可退还诚意金人民币1亿元 [1] 标的物业详情 - 目标物业位于广州市越秀区农林下路4号及6号 总楼面面积约8,900平方米 涵盖地库一楼全层及部分楼层 [1] - 物业类型为零售及商业用途 地处广州黄金地段 直接连通地铁一号线及六号线东山口站 [1] 战略意图 - 公司持续寻求能提供稳定租金收入的物业投资机会 此次收购旨在增强收入来源及优化房地产组合 [1]

核心观点 - 恒隆地产2025年上半年收入49.68亿港元，同比下降19%，但展现出稳健的经营韧性，物业组合表现逐步企稳[2][3] - 公司认为最坏时期已过去，对下半年发展有信心，能否实现"微增长"取决于第三四季度表现[2] - 内地商场表现稳定，出租率维持在90%以上，上海恒隆广场出租率保持98%[2][4] - 杭州恒隆广场是未来一两年发展重点，商场部分预计2026年年中开幕，预租率达81%[6][7] 财务表现 - 总收入49.68亿港元，同比下降19%，主要因物业销售收入大幅下滑87%至1.61亿港元[3] - 营业溢利下降5%至32.55亿港元[3] - 核心物业租赁收入46.78亿港元，同比下跌3%，跌幅较2024年全年有所收窄[4] - 股东应占基本纯利15.87亿港元，同比下降9%，每股基本盈利0.33港元[5] - 股东应占纯利9.12亿港元，同比下降14%，每股盈利0.19港元[5] - 净债项股权比率33.5%，预计未来有下调空间[5] 业务分项表现 租赁业务 - 内地物业组合租赁收入31.9亿港元，同比下跌2%[4] - 香港租赁收入14.88亿港元，同比下降4%[4] - 上海恒隆广场租金收入8.22亿元人民币，出租率98%[4] - 上海港汇恒隆广场租金收入5.97亿元人民币，同比微增1%，租户销售额同比上升10%，出租率99%[4] - 无锡、昆明、大连恒隆广场收入增幅分别为8%、7%和10%[4] - 天津、武汉、沈阳项目租金收入明显下滑，武汉和沈阳市府恒隆广场商场收入同比减少36%和37%[4] 办公楼业务 - 整体收入同比下降5%至5.28亿元人民币，主要因出租率下降和租金下调[4] - 上海恒隆广场甲级办公楼租金下调幅度占整体降幅82%[5] 酒店业务 - 收入同比增长84%至1.29亿港元，因酒店组合扩张[4] 未来发展 - 重点推进无锡恒隆广场第二期、杭州恒隆广场、上海恒隆广场扩建等项目[6] - 杭州恒隆广场商场部分预计2026年年中开幕，预租率81%[6] - 拟租赁杭州百货大楼所在物业，新增约4.2万平米零售面积，较现有规模提升40%[7] - 新租赁物业预计2029年成型，沿街展示面从90米增加到290米[7][8] - 2025年后资本支出将进入高峰期，预计2026及2027年逐步下降[5]

交易结构 - 宏安地产间接全资附属公司Prime Resonance与ADPF Oregon及合营公司Harmonia Crest Limited订立股东协议 涉及收购香港九龙砵兰街60号物业[1] - 交易于2025年7月31日执行 通过成立合营企业形式完成物业收购[1] 标的资产 - 标的物业包含九龙内地段第9849号 第9725号及第10232号整幅土地 及地上现称为"旭逸酒店 • 旺角"的酒店建筑群[1] - 物业原为砵兰街54 56 58及60号 目前持续经营酒店业务[1] 战略动机 - 合作旨在利用宏安地产在物业投资及资产管理的专业知识 扩大投资物业组合[1] - 通过与经验丰富的投资者ADPF Oregon合作 为宏安集团及宏安地产带来合营公司经营溢利份额[1] - 该物业被视为扩展物业组合的重要机会[1]

公司合营企业成立 - 宏安地产间接全资附属公司Prime Resonance与ADPF Oregon及合营公司Harmonia Crest Limited订立股东协议 涉及收购香港物业[1] - 物业为九龙内地段第9849号 第9725号及第10232号整幅土地 连同其上现称为香港九龙砵兰街60号的宅院及楼宇[1] - 物业目前以"旭逸酒店旺角"品牌名称经营酒店业务[1] 交易结构与合作方 - 合作方ADPF Oregon被描述为经验丰富的投资者[1] - 宏安地产集团将贡献其在物业投资及资产管理的知识及专长[1] 战略意图与预期效益 - 合作被视为提升及扩大投资物业组合的良机[1] - 预期将为宏安集团及宏安地产集团带来合营公司的经营溢利份额[1] - 该物业收购是扩展其物业组合的良机[1]

核心财务表现 - 2020年上半年物业投资业务不含税租金收入33.6亿元 同比增长30.4% [1] - 租金收入结构：商场占比77.4% 租赁住房占比21.8% 其他收入占比0.8% [1] 商场业务运营 - 南京龙湾天街开业出租率达99% 开业3天总客流46万人次 总销售额3510万元 [1] - 商业项目进入全国25座城市 累计开业商场达40座 [1] - 已开业商场建筑面积387万平方米（含车位总建筑面积504万平方米） 整体出租率94.7% [1] - 创新发展线上直播、室外经营、夜经济等消费新场景 助力疫情后客流与营收恢复 [1] 租赁住房业务发展 - 冠寓业务覆盖全国30余个高能级城市 [2] - 推出"住梦计划"提供工作实习机会及六大租房福利权益 [2] - 累计开业房间数量达7.9万间 开业超六个月房源出租率88.6% [2] - 位居集中式长租公寓行业品牌指数排行榜TOP3 [2] 战略方向 - 坚持稳步投资持有物业战略 扎实推进天街、冠寓等物业投资业务 [1] - 持续挖掘空间与时间维度新价值点 探索实体经济消费新场景 [1] - 在空间营造与服务中不断打磨 打造人与空间更美好的连接 [2]