项目规划与现状 - 广州北站中旅免税综合体项目总投资136亿元，总占地面积约9万平方米，总建筑面积约60万平方米，采用TOD+免税IP综合开发模式，计划于2025年投入使用[4][6] - 项目包含商业体、住宅楼和办公楼等多业态，其中商业体目标打造包含市内免税店的超级商业体，但目前商业体建设进度缓慢，主体工程未完工，2025年建成可能性较小[6][7][8] - 住宅部分进展较快，两栋45层高层住宅即将封顶，预计分别于2025年和2027年交房[7][8] 市内免税店计划变更 - 广州唯一一家市内免税店已确定落户珠江新城国际金融中心，由中免集团、广百股份等共同运营，北站免税店计划大概率落空[8][9] - 免税店开设需国务院批准，广州仅获批一家市内免税店资质，政策限制导致北站项目无法实现免税IP[9][11] - 花都区对项目表述已调整为"广州北站商业综合体"，不再重点提及免税IP[12] 项目影响与挑战 - 错过市内免税店使花都错失打造大湾区首个免税综合体和商业新地标的机会，延缓区域能级提升[12][13] - 北站周边商业以社区型消费为主，缺乏高端商圈，项目进度问题和规划落地差距影响枢纽经济效应形成[12][13] - 花都拥有空铁双枢纽优势，但国际消费资源集聚度不足，流量转化能力有待提升[16][17] 未来发展建议 - 项目可调整运营策略，结合空铁枢纽优势打造全新商业形态，丰富周边商圈[12] - 花都需要优化交通网络衔接，强化枢纽联动，提升商业规划和定位[14] - 建议改善商业环境，完善基础设施，营造商业氛围，提升流量转化能力[17]

商业地产零售业态运营商表现 - 华润万象生活、龙湖集团、恒隆地产、九龙仓、太古地产、凯德投资、印力集团、新世界中国、新鸿基地产、中粮大悦城、新城商业、领展、百联股份、招商商管、首创矩大位列6月商业地产零售业态运营商表现榜单 [1] 消费促进政策与免税经济 - 一二线城市密集出台消费促进政策，深圳计划举办"购在中国2025深圳之夏消费季"，涵盖超500场促消费活动 [5] - 重庆计划到2027年累计培育绿色商场50家、绿色饭店120家 [5] - 成都目标2025年落地首店800家，举办高能级首秀首展首演等首发活动100场，打造首发经济地标载体50个，培育新消费品牌110个 [5] - 免税市场加速全国化落地，武汉首家市内免税店开业，广州四企合资设立免税公司，北京试点"即买即退" [6] - 市内免税店选址通常毗邻热门旅行景点或市中心核心区域，与知名商业地产项目合作 [8] 港资内地项目表现 - 领展房托中国内地物业组合总收益及物业收入净额同比分别增长29.7%及28.9% [9] - 上海七宝领展广场、深圳领展中心城及广州天河领展广场表现稳健，租用率保持在95.9% [9] - 北京中关村领展广场续租租金表现未如理想，拖累整体续租租金调整率为-0.7% [9] - 广州天河领展广场二期资产优化项目资本开支预算1.20亿元，北京通州领展广场资产优化项目预算6000万元 [9] 存量商业调改与奥莱赛道 - 重庆SM广场运营12年后启动焕新，广州五号停机坪项目全面调改升级并更名为"白云五号T5 MALL" [14] - 广州天河城B1层即将启动焕新改造，永辉将开设广州中心城区首家调改门店 [14] - 京东奥莱已入驻20座城市，依托京东集团供应链、物流、技术及线上流量资源 [19] - 合生商业运营的首个岭南特色非标文旅商业街区花厅坊正式对外开放 [19] 品牌全球化与战略调整 - 茶百道法国首家门店即将开业，境外门店已近20家 [21] - 茶理宜世英国伦敦首店开业，定价较国内市场高出约15% [21] - Gap首季营收同比增长2%至34.6亿美元，预计关税损失最多1.5亿美元 [21] - 安踏体育2.9亿美元完成收购JACK WOLFSKIN，扩大全球户外运动市场版图 [22] - Chanel集团全年销售额同比下滑5.3%至187亿美元，营业利润同比下滑30%至44.8亿美元 [24] 电商发展与REITs动态 - TikTok计划在荷兰、比利时、瑞典和波兰等多个国家开通TikTok Shop电商业务 [30] - 京东与小红书推出"红京计划"，品牌商家可在小红书上利用"种草直达"功能添加京东购物链接 [34] - 淘宝"全球包邮计划"范围扩至12个国家和地区，立减幅度从15%起最高可达50% [34] - 中金中国绿发商业REIT获批，标的资产为济南领秀城贵和购物中心 [35] - 华夏首创奥莱REIT完成运营管理机构重组合并，2025年第一季度年化现金流分派率为4.19% [36]

入境游市场增长 - 深圳边检总站2024年截至5月19日查验出入境人员突破1亿人次 较2023年提前24天达成[1] - 同期查验外籍人员达264万人次 同比增长41% 其中免签入境外国人56万人次 同比增长105%[1] - 端午假期深圳位列入境游目的地城市第六 客源国以东南亚及欧美国家为主[7] 深圳制造吸引力 - 水贝黄金珠宝市场吸引大量印度和中东客商 钻石类商品需求旺盛[1][10] - 华强北商圈成为外国人密集区域 无人机、AI眼镜等科技产品因价格优势受追捧[1][2][10] - 深圳电子产品被称作"可带走的中国体验" 智能手机、智能手表等兼具科技感与实用性[2] 商业配套升级 - 罗湖口岸商业街美食招商火爆 外籍游客占比显著提升[3][5] - 福田区五星级酒店外籍住客占比达50% 中东客群增长明显[5] - 深业上城等商场布局免税经济与国际客群服务 计划优化支付便利与退税服务[6][8] 政策与区位优势 - 240小时过境免签政策推动香港外籍人群顺访深圳[5] - 深圳提出构建"四级多元"商业空间结构 发力首发经济与消费场景创新[7] - 专家建议打造科技体验地标 完善多语种导览与跨境营销[8] 文旅融合潜力 - 粤海街道科技园区可整合为科技旅游地标 强化"科创+文旅"标签[10][11] - 东门老街、南头古城等历史地标与大鹏新区山水资源形成多元旅游产品矩阵[11]

今天分享的是：EY安永：2025年免税新纪元：破界重构炽浪突围研究报告 报告共计：32页 《免税新纪元：破界重构×炽浪突围》由EY安永发布，从消费者和经营者双重视角剖析免税品行业发展现状、竞争格局，并展 望未来趋势。 1. 免税市场发展态势：全球免税市场随旅游业复苏而蓬勃发展，亚太地区地位重要但受疫情冲击尚未恢复至疫情前水平，欧洲 和美洲地区已基本复苏。中国免税市场受疫情和出入境政策影响，发展轨迹复杂，目前面临境内消费动能减弱与境外消费分流 的挑战，但在政策助力下有望迎来新一轮繁荣。 2. 消费者视角洞察 - 全球市场变化：疫情初期全球免税市场严重萎缩，后期逐步复苏但仍未达疫情前水平。未来，随着旅游市场恢复，免税经济将 迎来新机遇。香水和化妆品在免税市场占比高，需求稳定。 - 中国市场情况：受宏观经济影响，中国消费者奢侈品需求下降，消费更理性。出境游复苏后，境外消费分流加剧，导致中国免 税市场出现结构性调整。 - 海南免税特点：海南离岛免税政策推动市场发展，春节是消费高峰期，但客单价呈波动性微降，反映出市场竞争和商品服务存 在提升空间。 3. 经营者破局策略 - 全球格局变动：亚太地区在全球免税市场地位领先， ...