® JERICHO, New York, Sept. 04, 2025 (GLOBE NEWSWIRE) -- Kimco Realty® (NYSE: KIM) announced today that members of its management team will present at the BofA Securities 2025 Global Real Estate Conference on Wednesday, September 10, 2025. The webcast information is as follows: When: Wednesday, September 10, 2025 from 3:45 PM – 4:20 PM, ET Live Webcast: Kimco Realty Presentation Link Audio from the conference will be available on Kimco Realty’s investor relations website until December 10, 2025.   About Kimc ...

REITs市场评价差异 - 部分知名REITs(如VNQ)被严重高估 [1] - 规模较小且知名度较低的REITs存在低估现象且值得更多关注 [1] 投资研究投入 - 公司每年投入超过100,000美元及数千小时研究高盈利投资机会 [2] - 研究成果以远低于成本的价格提供房地产投资策略 [2] 会员服务成效 - 投资策略已获得500余条五星好评 [2] - 现有会员正持续获得收益回报 [2] 最新投资机会 - 2025年8月最新优选投资标的已发布 [1] - 即时加入可获取相关投资机会 [1]

收入和利润（同比环比） - 净租赁物业收入增长2470万美元，同比增长5.0%（从4.962亿美元增至5.209亿美元）[188] - 总营收（含管理费）同比增长4.8%，三个月期间从5.002亿美元增至5.252亿美元[188] - 物业出售收益显著增长3885万美元（从75万美元增至3892万美元）[188] - 普通股股东应占净收入增长4365万美元，同比增长39.1%（从1.118亿美元增至1.554亿美元）[188] - 每股摊薄收益从0.17美元增至0.23美元，增长0.06美元[188] - 净租金收入增加5710万美元，主要来自租户收入净增长2940万美元、收购物业贡献2210万美元、租赁终止费增加640万美元以及信用损失变化净增220万美元，部分被净直线租金收入减少300万美元所抵消[196] - 2025年处置物业总售价5190万美元，实现收益3980万美元；2024年处置总售价2.541亿美元，收益仅40万美元[204] - 2025年第二季度FFO（运营资金）为2.97555亿美元，同比增长7.8%[263] - 2025年上半年FFO为5.99451亿美元，同比增长11.5%[263] - 2025年第二季度同物业NOI（净营业收入）为3.88534亿美元，同比增长3.1%[267][268] - 2025年上半年同物业NOI为7.82737亿美元，同比增长3.5%[267][269] 成本和费用（同比环比） - 减值费用大幅增加744万美元（从201万美元增至764万美元）[188] - 利息支出增加786万美元，同比增长10.7%（从7334万美元增至8120万美元）[188] - 房地产税增加690万美元，主要由于收购物业贡献170万美元、当前投资组合评估价值整体上升以及房地产税退税时间影响[197] - 六个月期间运营维护费用增加710万美元，主要由于维修维护费用增加330万美元、收购物业贡献280万美元以及除雪成本增加110万美元[199] - 2025年六个月减值费用820万美元，较2024年同期390万美元增长110%，主要基于第三方报价合同或意向书调整物业账面价值[200] - 2024年合并相关费用2520万美元，主要包括遣散费及专业法律费用[201] - 六个月折旧摊销增加1190万美元，主要由于再开发项目折旧增加1560万美元及收购物业贡献470万美元，部分被资产折旧完成及核销减少840万美元所抵消[203] - 其他净收入减少740万美元，主要因利息收入减少670万美元、保险赔款减少200万美元及股息收入减少150万美元[206] 现金流活动 - 运营活动现金流5.292亿美元，较2024年同期4.702亿美元增长12.5%[217][218] - 投资活动现金流出2.331亿美元，主要用于物业改造投入1.382亿美元及收购运营物业1.062亿美元[217][220] - 融资活动净现金流出为7.58亿美元，相比2024年同期的11亿美元减少31.2%[223] - 发行无担保票据获得5亿美元现金流入[223] - 支付无担保票据还款7.405亿美元[224] - 支付股息3.543亿美元[224] - 回购普通股5880万美元[224] 债务和融资结构 - 公司浮动利率债务总额为1650万美元[225] - 2025年债务到期金额为2230万美元[226] - 发行5亿美元年利率5.30%的优先无担保票据，2036年到期[238] - 信贷额度20亿美元，利率为调整后SOFR加68.5个基点(当前5.11%)[241] - 公司债务与总资产比率为37%，远低于60%的契约要求[237] - 公司持有26份利率互换协议，名义本金总额8.6亿美元用于对冲浮动利率债务风险[272] - 公司固定利率担保债务总额4.25亿美元，加权平均利率4.43%[274] - 公司固定利率无担保债务总额77.172亿美元，加权平均利率3.99%[274] - 若短期利率上升1%，公司2025年上半年利息支出将增加10万美元[274] 租赁业务表现 - 抵押贷款和其他融资收入净额增长731万美元，同比增长153.9%（从475万美元增至1206万美元）[188] - 公司2025年上半年签署854份租约总计630万平方英尺，其中新租约264份，续租和选择权590份[270] - 新租约相关租赁成本总计6730万美元，合每平方英尺39.85美元[270] - 新租约平均租金为每平方英尺23.42美元，续租和选择权平均租金为20.37美元[270] - 公司投资组合共有9386份租约，2026年到期租约300份涉及169.4万平方英尺，年租金3233万美元占总额2.1%[271] - 2027年到期租约1221份涉及976.3万平方英尺，年租金1.708亿美元占总额11.3%[271] - 2028年到期租约1380份涉及1049万平方英尺，年租金2.010亿美元占总额13.3%[271] 其他财务承诺和担保 - 公司为Sheridan再开发机构发行的A系列债券提供担保，截至2025年6月30日未偿余额为3620万美元[248] - 公司投资承诺总额为3090万美元，其中已出资2300万美元[250] - 公司抵押贷款和其他融资应收款未提取贷款额度为3220万美元[250] - 公司未履行履约和担保债券金额为1720万美元[252] 股息分配 - 2025年前六个月普通股和优先股现金股息支付3.543亿美元，2024年同期为3.381亿美元[253] - 宣布普通股季度现金股息每股0.25美元[254][255] 物业组合概况 - 公司拥有566个购物中心物业，总面积1.009亿平方英尺GLA[183] - 六个月期间合并费用减少2525万美元（从2525万美元降至0）[188]

核心观点 - 公司第二季度FFO每股44美分，超出预期并同比增长7.3%，主要得益于最低租金上涨带来的同物业NOI增长 [1][8] - 收入5.252亿美元，同比增长5%，但略低于预期，主要受租户破产导致的入住率下降和利息支出增加影响 [1][2][5] - 公司上调2025年FFO每股指引至1.73-1.75美元，同物业NOI增长预期从2.5%上调至3%以上 [10] 财务表现 - 第二季度同物业NOI同比增长3.1%，最低租金上涨2.7% [4][8] - 利息支出同比增长10.7%至8120万美元，高于预期的7.5%增幅 [5] - 公司期末流动性超过22亿美元，包括20亿美元无担保循环信贷额度和2.278亿美元现金 [7] 运营指标 - 整体入住率95.4%，同比下降80个基点，主要受JOANN和Party City租约到期影响 [3] - 小商铺入住率创历史新高92.2%，同比上升50个基点 [4] - 本季度完成506份租约总计270万平方英尺，新租约租金涨幅33.8%，续租租金涨幅9.6% [4] 资本活动 - 以4950万美元出售加州一处Home Depot锚定物业，实现3840万美元收益 [6] - 第二季度以每股19.61美元均价回购300万股普通股 [7] - 宣布季度现金股息每股25美分，将于2025年9月19日派发 [9] 行业动态 - 零售REIT行业即将迎来Simon Property Group和Federal Realty Investment Trust的财报发布，预期FFO分别增长4.8%和2.4% [12][13]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度稀释每股FFO为0.44美元 同比增长7.3% [8][23] - 信贷损失改善21个基点至89个基点 上半年累计72个基点 [24] - 同店NOI增长3.1% 主要来自租金增长和辅助收入贡献 [25] - 小商铺出租率达到92.2%的历史新高 RPT组合小商铺出租率提升190个基点至90.3% [8][9] - 签署但未开业租约占总租金收入3.1% 约6600万美元 预计下半年将贡献700万美元增量租金 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 完成174份新租约 面积91.6万平方英尺 平均租金涨幅34% [9] - 完成332份续约和选择权租约 面积180万平方英尺 租金涨幅9.6% [9] - 整体混合租金涨幅达15.2% 创近八年新高 [8][9] - 86%年租金收入来自杂货店锚定购物中心 创历史新高 [10] - 结构化投资计划贡献480万美元增量收益 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 通过1031交换计划将Home Depot地块出售收益4950万美元(5.7%资本化率) 用于收购年复合增长率3%的杂货店锚定物业 [18] - 预计2025年出售1-1.5亿美元资本化率5-6%的长期租赁地块 [18] - 结构化投资净投资额约2000万美元 预计下半年可能有部分贷款提前偿还 [18][20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 重点战略包括加速租赁速度、引进高信用租户、保持资产负债表灵活性 [14][15] - 利用AI技术加速租约摘要处理 提升小商铺租户寻找效率 [11] - 通过结构化投资计划获取优先购买权 为未来收购建立渠道 [13][17] - 行业竞争激烈 私人资本对核心资产兴趣浓厚但公司保持高标准 [12][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售环境健康 租户需求强劲 服务类租户占新租约75% [69][71] - 关税担忧已缓解 投资者对核心资产收购意愿恢复 [19] - 预计2025年FFO每股1.73-1.75美元 增长4.8-6.1% 同店NOI增长预期上调至3% [28] - 行业供应有限 公司地理位置优越的露天购物中心处于有利地位 [15] 其他重要信息 - 通过债务发行筹集5亿美元 利率5.3% 利差92个基点创多年新低 [27] - 4月以平均19.61美元回购300万股 反映9%的FFO收益率 [27] - 截至季度末流动性超过22亿美元 净债务与EBITDA比率为5.4倍 [27] 问答环节所有的提问和回答 问题: 下半年同店NOI增长预期放缓原因 - 主要受Party City和Joann破产影响 预计下半年每季度减少500万美元租金 但已通过快速回填抵消部分影响 [34] - Q2被认为是出租率低谷 Q3和Q4已显现强劲回升势头 [35] 问题: 结构化投资业务的可持续性 - 该业务具有全周期可行性 公司通过运营商视角严格筛选项目 [40][41] - 重点获取优先购买权 为未来收购建立渠道 [43] 问题: 是否考虑扩大合资平台 - 合资是可选工具之一 目前优先通过内部回收资金进行收购 [46][47] 问题: 租户需求构成 - 服务类租户占主导(75%) 餐饮类同比增长30-40% [69][71] - 小商铺签约155单 显著高于通常115单的水平 [72] 问题: Party City和Joann空间回填进展 - 90%空间已签约或处于LOI阶段 Joann空间租金涨幅约20% Party City约15% [103][104] 问题: 费用回收率提升措施 - 通过长期服务合同锁定成本 利用AI优化运营效率 [81][83] - 租约管理数字化转型提升收款效率 [85] 问题: 住宅用地开发策略 - 采取资本轻模式 可能通过土地入股合资或直接出售 [87][88] 问题: 股票回购优先级 - 在9%FFO收益率水平视为合理回购点 同时保持发展资金需求 [90][93] 问题: 交易市场竞争格局 - 面临养老金基金、主权财富基金等激烈竞争 大型组合与单资产定价差异不大 [96][98] 问题: 小商铺出租率上限 - 目前92.5%并非上限 续约率超90%支撑持续增长 [117][120] 问题: 投资者对零售业担忧 - 基本面强劲但被负面新闻周期掩盖 私有市场已认可现金流增长 [124][128]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度稀释每股FFO为0.44美元 同比增长7.3% [6][22] - 季度FFO总额达2.976亿美元 同比增加2080万美元的NOI贡献 [23] - 上半年FFO总计5.995亿美元 合每股0.88美元 同比增长10% [24] - 信贷损失率改善21个基点至89个基点 上半年累计72个基点 [23] - 同店NOI增长3.1% 主要来自租金增长和辅助收入 [24] - 净债务与EBITDA比为5.4倍 流动性超过22亿美元 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 小商铺 occupancy 创历史新高92.2% RPT portfolio小商铺 occupancy达90.3% [6] - 新签174份租约共91.6万平方英尺 平均租金涨幅34% [7] - 续签332份租约共180万平方英尺 租金涨幅9.6% [7] - 整体 occupancy略降至95.4% 主要受Joann和Party City破产影响 [7] - 86%年租金收入来自 grocery anchored购物中心 创历史新高 [9] - 已签约未开业 pipeline代表约6600万美元ABR 预计下半年贡献700万美元 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 租赁需求强劲 混合租金涨幅达15% 为近8年最高 [6] - 结构化投资计划净投资额约2000万美元 [17] - 以5.7% cap rate出售加州Santa Ana的Home Depot地块4950万美元 [17] - 计划每年出售1-1.5亿美元 cap rate 5-6%的类似资产 [17] - 预计第三季度完成1031 exchange 收购 grocery anchored物业 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 重点推进租赁速度 加速已签约租约的租金收取 [13] - 利用市场错位机会推动 grocery anchored物业转换 [9] - 部署AI技术加速租约摘要 提升小商铺租户开发效率 [10] - 保持资本配置纪律 维持资产负债表灵活性 [13] - 结构化投资计划提供风险调整后的回报 作为未来收购渠道 [11] - 行业竞争激烈 私人资本对核心资产兴趣浓厚但定价谨慎 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售环境健康 零售商利用破产程序扩大市场份额 [50] - 关税担忧已缓解 投资者对核心资产的担忧基本消退 [18] - 消费者需求强劲 服务类租户占新签租约75%以上 [67] - 小商铺需求广泛 包括全国连锁、区域经营者和个体商户 [66] - 预计2025年FFO每股增长4.8%-6.1% 同店NOI增长3%或更好 [27] 其他重要信息 - 4月以每股19.61美元回购300万股 反映9% FFO收益率 [26] - 6月发行5亿美元10年期票据 利率5.3% 利差92个基点 [26] - 一次性会计收益约每股0.01美元 来自合资企业结构调整 [23] - 重新捕获Joann空置空间的200万美元 below-market租金 [23] - 租赁管理功能转型 利用AI提高回收率和加速收款 [83] 问答环节所有的提问和回答 同店NOI增长前景 - 全年指引提高至3%或更好 已考虑Party City和Joann破产影响 [31] - Q2被认为是 occupancy低谷 预计下半年 momentum强劲 [33] 结构化投资计划 - 业务具有周期性 viability 预计将保持净 positive投资者 [38] - 通过ROFO/ROFR获得 last look机会 是重要差异化优势 [41] 合资平台扩张 - 视情况使用JV作为工具 目前优先内部资本回收 [44] - 已确定1031 exchange目标物业 预计3%以上CAGR [45] 租户情况 - 破产重组后 watch list tenancy规模为历史最小 [52] - 弱势运营商被强势运营商收购 市场份额重新分配 [52] 收购环境 - 面对养老金、主权财富基金等激烈竞争 [96] - 通过结构化投资获得 first look优势 涉及约20亿美元资产 [59] - 当前成本 capital限制收购能力 但准备伺机而动 [62] 小商铺需求 - 服务类租户占新签75%以上 餐厅类同比增长30-40% [68] - 全国连锁、区域经营者和个体商户需求均衡 [66] Joann和Party City回填 - Joann空间90%已解决 Party City空间基本解决 [102] - 整体租金涨幅约20%(Joann)和15%(Party City) [103] 费用回收率 - 随着 occupancy提高 回收率应同步上升 [78] - 通过多年服务合同控制成本 inflation [79] 住宅开发机会 - 部分 entitlements可能货币化 部分可能通过JV开发 [86] - 采取 capital light方式激活项目 [87] 股票回购 - 4月以9% FFO收益率回购 目前股价已回升10% [90] - 监控公私估值差异 准备利用重大错位机会 [93] 交易市场动态 - 所有 open air物业类型交易活跃 定价激进 [112] - 基金结构买家为获取规模而积极出价 [100] 再开发贡献 - 重点增加 grocery占比 预计下半年转为正面贡献 [107] 投资者担忧 - 年初消费者和零售商担忧造成 sector压力 [124] - 私营市场认可现金流增长 资本持续流入 sector [127]

核心财务表现 - 季度FFO为每股0.44美元 超出市场共识预期0.43美元 同比增长7.3% [1] - 季度营收5.2518亿美元 低于市场共识预期0.32% 但较去年同期5.0023亿美元增长5% [2] - 过去四个季度中 公司三次超越FFO共识预期 三次超越营收共识预期 [2] 股价表现与市场对比 - 年初至今股价下跌6.5% 同期标普500指数上涨8.2% 表现落后市场 [3] - 当前Zacks评级为3级(持有) 预期近期表现与市场持平 [6] 未来业绩预期 - 下季度共识FFO预期为每股0.43美元 营收预期5.2906亿美元 [7] - 本财年共识FFO预期为每股1.73美元 营收预期21.3亿美元 [7] - 业绩指引修订趋势在财报发布前呈现混合状态 [6] 行业比较分析 - REIT及零售股权信托行业在Zacks行业排名中处于前37%分位 [8] - 同业公司Realty Income Corp预计下季度每股收益1.06美元 与去年同期持平 [9] - Realty Income Corp预计营收14亿美元 同比增长4.2% [10]

业绩总结 - 截至2025年6月30日，公司的总资本化为231亿美元，拥有567个物业，总可租赁面积为1.01亿平方英尺[7] - 2025年第二季度，公司的每股稀释后FFO增长7.3%[13] - 2025年，公司的净有效租金同比增长16%[10] - 2025年，公司的小商铺占用率创下92.2%的新高[13] - 2025年，公司的流动性为22亿美元[13] - 2025年，公司的年度自由现金流预计为1.5亿美元，扣除股息和租赁资本支出后[86] - Kimco的固定费用覆盖率为4.2倍，显示出强大的财务能力[85] - 99.8%的固定利率债务[99] - 2025年没有到期债务[99] 用户数据 - 86%的年基础租金来自于以杂货店为主的购物中心[37] - 美国家庭平均每周进行约两次杂货购物，预计到2025年将推动中心的客流量[3] - Kimco的ABR中约47%来自小型商户租户，主要为全国性品牌[43] - 78%的ABR来自折扣和必要商品及服务[103] - 19%的ABR来自地方租户[105] - 68%的新租约为服务类租约[104] 未来展望 - 2025年，签署但尚未开业的租约（SNO）管道预计将产生约3000万美元的现金流影响[10] - 2025年，Kimco的签约未开业(SNO)租金预计将产生约6600万美元的ABR，41%预计在2025年开始[97] - 2025年，Kimco的资本支出预计将占净营业收入的约21%[82] - 2025年，Kimco的收购目标为1亿到1.25亿美元，预计将出售1亿到1.5亿美元的低增长资产[79] - 2025年，Kimco的租金增长率为3%至4%，77%的新小型商户租约将实现年租金增长[49] 新产品和新技术研发 - 小型商铺的租金年增长率为3%至5%，而大型商铺每五年的租金增长率为10%至12%[10] - 2025年，公司的可比新租赁的租金差额为33.8%[13] 负面信息 - 2025年，91%的大型商户到期租约已解决，77%的小型商户到期租约已解决[50] - 透视净债务/EBITDA比率为5.6倍[99]

收入和利润（同比环比） - 2025年第二季度净收入为1.554亿美元，摊薄每股收益0.23美元，同比增长35%[4] - 2025年第二季度总收入5.252亿美元，较2024年同期的5.002亿美元增长5%[24] - 2025年上半年总收入10.618亿美元，较2024年同期的10.040亿美元增长5.8%[24] - 2025年第二季度净利润1.630亿美元，较2024年同期的1.197亿美元增长36.1%[24] - 2025年上半年净利润2.958亿美元，较2024年同期的1.088亿美元增长172%[24] - 公司2025年第二季度归属于普通股股东的净收入为1.554亿美元，较2024年同期的1.118亿美元增长39%[31] - 公司2025年全年每股净收入预期范围为0.74-0.76美元[33] 运营资金（FFO）表现 - 运营资金（FFO）达2.976亿美元，摊薄每股收益0.44美元，同比增长7.3%[7] - 2025年第二季度FFO（运营资金）2.976亿美元，较2024年同期的2.760亿美元增长7.8%[27] - 2025年上半年FFO 5.995亿美元，较2024年同期的5.378亿美元增长11.5%[27] - 2025年全年FFO（运营资金）预期范围为每股1.73-1.75美元[33] 同物业净营业收入（NOI）表现 - 同物业净营业收入（NOI）增长3.1%，主要由最低租金增长2.7%驱动[5][11] - 2025年第二季度相同物业NOI为3.885亿美元，较2024年同期的3.768亿美元增长3.1%[31] - 2025年上半年相同物业NOI为7.827亿美元，相比2024年同期的7.561亿美元增长3.5%[31] 租赁和出租率表现 - 小型商铺 occupancy 达历史新高92.2%，同比提升50个基点[5][11] - 混合现金租金差为15.2%，创七年新高，其中新租约增长33.8%，续租增长9.6%[5][11] - 已签署未开始的租赁未来年化基础租金（ABR）达6600万美元[5][11] - 杂货锚定购物中心ABR贡献率创新高达86%[5] 成本和费用（同比环比） - 2025年第二季度折旧与摊销费用为1.563亿美元，相比2024年同期的1.481亿美元增长5.5%[31] - 2025年上半年利息支出为1.616亿美元，较2024年同期的1.479亿美元增长9.3%[31] - 2025年第二季度减值费用为764万美元，远高于2024年同期的201万美元[31] - 2025年第二季度一般行政费用为3245万美元，较2024年同期的3309万美元下降1.9%[31] 资产出售和投资收益 - 以4950万美元出售加州圣安娜的Home Depot锚定物业，获得3840万美元收益[11] - 2025年第二季度物业销售收益为3892万美元，显著高于2024年同期的75万美元[31] 融资和资本活动 - 结构化投资计划新增资本4620万美元，偿还2700万美元夹层贷款[11] - 公司发行5亿美元2036年到期优先无担保票据，利率5.30%[11] 现金和资产变动 - 公司总资产从2024年12月31日的203.099亿美元下降至2025年6月30日的197.966亿美元，减少5.133亿美元（2.5%）[22] - 现金及现金等价物从2024年末的6.897亿美元大幅减少至2.278亿美元，下降4.619亿美元（67%）[22] - 房地产净额从168.103亿美元略降至167.515亿美元，减少5880万美元（0.4%）[22] - 总负债从94.641亿美元降至90.786亿美元，减少3.855亿美元（4.1%）[22]

核心观点 - 公司上调2025年全年业绩指引 主要基于净收入和FFO的稳健增长 [1][11] - 同店NOI增长3.1% 创下小商铺出租率92.2%的历史新高 [1][6] - FFO每股增长7.3%至0.44美元 连续第二年实现超5%的增长 [4][6] - 租赁活动强劲 可比空间混合现金租金增长15.2% 新租约增长33.8% [5][6] 财务表现 - 2025年二季度净收入1.554亿美元 同比增长35% 每股收益0.23美元 [4] - FFO达2.976亿美元 同比增长7.3% 每股0.44美元 [4][6] - 主要增长驱动因素包括:租金收入增加1440万美元 物业销售收益增加3140万美元 [7] - 部分被812万美元折旧摊销增加和790万美元利息支出增加所抵消 [7] 运营亮点 - 签署506份租约 总面积270万平方英尺 [5] - 近期租金启动管道达6600万美元年化基础租金(ABR) [6] - 食品杂货锚定购物中心ABR贡献率创新高达86% [6] - 经济出租率与签约出租率差距310个基点 对应6600万美元未来ABR [12] 资产交易与资本活动 - 以4950万美元出售加州单租户物业 实现3840万美元收益 [6][12] - 通过1031交换计划收购食品杂货锚定购物中心 [12] - 发行5.3%利率的5亿美元2036年到期优先票据 [12] - 季度现金股息维持每股0.25美元 [12] 行业与战略定位 - 行业需求强劲 新建筑供应有限 零售需求持续旺盛 [3] - 战略聚焦必需品零售 抗周期性强 驱动每周多次购物行程 [15] - 投资组合集中于一线郊区和高壁垒沿海市场 [15] - 拥有566个购物中心和混合用途资产 总面积1.01亿平方英尺 [15]