财务数据和关键指标变化 - 第三季度摊薄后每股运营资金为0.44美元，超出预期 [6] - 第三季度运营资金总额为3.003亿美元，较去年同期增长2.3% [21] - 基于强劲业绩，公司上调全年运营资金指引至每股1.75-1.76美元，较此前1.73-1.75美元的范围有所提高，相比2024年增长超过6% [23] - 第三季度同店净营业收入增长1.9%，年初至今增长3%，符合预期 [7] - 若剔除因提前收回大型主力店空间以及Party City、JOANN和Rite Aid相关空间造成的租金损失影响（约130个基点），同店净营业收入增长将更高 [7] - 信贷损失持续处于预期范围低端，第三季度为75个基点，前九个月为73个基点，因此将全年信贷损失假设调整至更有利的75-85个基点范围（原为75-100个基点） [21][23] - 第三季度运营资金包含320万美元（约每股0.5美分）的一次性收益，与收回两个已腾空Rite Aid空间的低于市场租金有关 [22] - 本季度总计入约300万美元的一次性项目，全年此类项目总计影响约每股0.03美元 [46] - 季度普通股现金股息增加4%至每股0.26美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁活动异常强劲，本季度完成427份租约，总计230万平方英尺 [9] - 其中包括144份新租约，面积82.2万平方英尺，租金溢价21%；283份续租和选择权租约，租金溢价8%；年初至今混合租金溢价为11% [9] - 已出租总面积较2024年同期增长8% [9] - 小商铺 occupancy 达到创纪录的92.5%，环比上升70个基点 [8] - 来自前RPT投资组合的小商铺 occupancy 环比增长90个基点，自去年1月收购以来累计增长280个基点 [9] - 主力店 occupancy 上升至97% [8] - 按比例计算的整体 occupancy 环比增长30个基点至95.7%，标志着第二季度是今年的 occupancy 低点，出现明显拐点 [8] - 已签署但尚未开业的租约管道达到创纪录的360个基点，总计7100万美元的未来增量租金，这两个数字均为公司历史最高 [7][24] - 预计当前已签署但尚未开业管道中约20%的租约将在第四季度开始贡献200万至300万美元的增量租金 [24] - 约60%的当前已签署但尚未开业管道预计将在明年开始贡献租金，金额约2400万美元 [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资活动覆盖多个市场，包括马里兰州（Sprouts Farmers Market主力中心）、明尼阿波利斯富裕郊区（Cub Foods主力中心）和俄勒冈州希尔斯伯勒富裕郊区（Safeway和Trader Joe's双主力店） [16][18] - 在加利福尼亚州快速增长的戴利城市场激活了下一个混合用途项目The Chester，与Bozzuto合作 [11] - 投资组合和结构化投资的总资产价值约为75亿美元，提供了充足的未来收购机会 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重点包括进一步实现投资组合租赁满员、扩大高回报的再开发项目、将资本从低增长的地租中回收并再投资于更高收益的收购和结构化投资、维持强劲灵活的资产负债表以及投资于推动可持续现金流增长和长期净资产价值创造的计划 [12] - 再开发是长期价值创造的关键支柱，本季度将约2.5亿美元的项目提升至活跃或近期状态，使总开发、再开发和混合用途管道达到约6亿美元 [10] - 价值创造管道目前包含25个以杂货店为主力的项目，重点放在具有稳定客流量和租金韧性的类别 [10] - 管道产生10%-12%的无杠杆回报，年初至今完成的再开发项目混合收益率为13.7% [11] - 目前有约2.6亿美元总成本的多户住宅项目在建，包括将于明年初完工的Suburban Square的130单元Colter Avenue项目 [11] - 预计在未来12至24个月内将在核心市场激活更多的多户住宅机会 [11] - 交易环境竞争极其激烈，大量资本追逐开放式零售地产产品 [16][28] - 公司通过地理多元化和战略多元化（收购、通过结构化程序投资资本堆栈、合资计划中的优先购买权和优先拒绝权）获得优势 [28][29] - 行业新开发活动极少，现有存量中仅0.3%在建，是所有商业地产板块中最低的，需要租金增长50%-60%才可能看到新供应浪潮 [86] - 正式成立创新与转型办公室，由Will Teichman领导，将运营改进、数字化转型、数据和人工智能工作统一起来，旨在构建新能力、利用新兴技术、释放运营协同效应并推动新增长途径 [13][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 业绩体现了投资组合的实力、战略的持久性以及开放式模式的韧性，零售需求持续强劲 [5][6] - 团队迅速行动，将收回的空间重新出租，通常租金显著更高，且运营商实力更强 [7] - 租赁势头强劲，得益于有限的可用供应，并直接转化为未来增长 [10] - 信贷损失未对同店净营业收入增长产生实质性影响，且预计近期不会有中断改变此状况 [7][21] - 零售商信心未因关税等因素改变，持续推动寻找新机会以增长市场份额和扩张，需求非常强劲，重点关注2026年及2027年的管道填充 [58][60] - 进入2026年，主要关注点包括已签署但尚未开业管道的租金流入、再开发项目产生的净营业收入以及债务再融资带来的利息支出逆风（明年有8.25亿美元债务到期，平均利率约0.8%） [34][35] - 资产负债表强劲，期末合并净债务与息税折旧摊销前利润比率为5.3倍，透视基础上为5.6倍，流动性超过21亿美元，包括1.6亿美元手头现金 [22] - 标准普尔将公司评级上调至A-（稳定展望），惠誉确认A-评级，穆迪维持Baa1评级（正面展望） [22] - 每年在支付股息和所有租赁成本后产生约1.5亿美元的自由现金流，为额外再开发活动和追求新机会提供了充足的灵活性 [23] 其他重要信息 - 资本回收策略包括出售低增长、低资本化率的单一租户资产地租和一些非创收资产，2025年开局良好，预计2026年可进一步扩大此计划 [51][53] - 地租管道也在通过与家得宝、Target、Lowe's、沃尔玛、好市多等活跃扩张的零售商签订新租约进行补充，被视为一个可增强同店净营业收入和运营资金增长的经常性计划 [54] - 在第二季度回购股票，平均价格为19.61美元，第三季度未回购，股票回购是可用工具之一，将在机会出现时使用，同时考虑资产负债表指标 [67] - 对较大规模投资组合交易的兴趣取决于资本成本和资产质量，当前竞争环境使得收购大型投资组合困难，但从现有投资（机构合资计划或结构化投资计划）中产生机会能提供最佳风险调整回报 [70] - 小型商铺需求驱动因素持续演变，用途比以往更多，加上供应有限，小型商铺 occupancy 仍有上升空间 [80] - 已完成再开发项目的小型商铺租金提升幅度可达十几到二十几个百分点 [79] - 新的零售开发是选择性的、机会驱动的，基于租赁需求，并在动工前预先执行租约，规模不大 [84][85] - 多户住宅开发采用与首选合作伙伴的轻资本模式，公司投入土地和许可成本 [99][100] - 创新与转型投资采用与其他业务部分相同的投资回报率计算方式，寻求回报，形式可能是费用效率或增长机会管道 [94] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 交易环境和机会视角，包括上市交易数量和资本化率方面的情况 [27] - 交易环境竞争极其激烈，多种资本来源（尤其是私人资本）追逐交易，导致资本化率非常激进 [28][30] - 公司优势在于地理和战略多元化，能获得大量交易流，并通过合资计划和结构化交易中的优先购买权/优先拒绝权获得机会 [28][29] - 公司基于资本成本进行回收，并能够增值地进行资本回收，预计第四季度和2026年将继续这样做 [30] - 通过结构化投资计划，市场情报能力达到新高，能看到许多不公开上市的私人市场交易 [31] 问题: 对2026年的早期展望，包括已签署但尚未开业管道和债务再融资等影响因素 [33] - 2026年指引将在第四季度业绩公布时发布 [34] - 当前已签署但尚未开业管道的约60%（约2400万美元）应在2026年开始产生效益，加上第四季度开始的约1200万美元，是净营业收入增长的关键 [34] - 目前未见大量破产，预计大部分破产影响已过去 [34] - 再开发项目也将贡献相当数量的净营业收入 [35] - 明年有8.25亿美元债务到期，平均利率0.8%，利息支出将是一个逆风，公司将尽一切努力减轻此逆风，并评估所有再融资选项 [35][36] 问题: 零售商投资环境，以及未来是否可能恢复稳定步伐 [39] - 对零售商的投资是公司DNA的一部分，历史悠久 [40] - Family Dollar交易的机会在于其拥有大量自有房地产，公司寻找由大量房地产抵押的机会，以便未来参与或通过融资获得有吸引力的回报 [40][41] - 与其他拥有大量房地产的零售商保持定期沟通，当它们有资本需求时，公司通常是其首选联系方 [41][42] - 此类交易是机会驱动的，难以预测，但公司保持前沿地位 [42] - 最近一次出售Albertsons股份是在2024年初，公司保持活跃并继续寻找机会 [43] 问题: 全年一次性收益的价值，以便为2026年建模提供参考 [45] - 全年一次性项目（如额外租赁终止协议或收回低于市场租金）总计影响约每股0.03美元 [46] - 这些是一次性的，是业务的一部分，但难以预测，因此不包括在初始指引中 [46] - 另需注意，结构化融资中有约2.4亿美元的提前还款，在查看9月底的抵押贷款应收款项目时需考虑 [48] 问题: 资本回收，包括当前在市场中的资产以及未来对零收益土地和地租的处置预期 [50] - 资本回收策略包括出售低增长、低资本化率的单一租户资产地租和非创收资产 [51] - 2025年该计划已开始加速并取得良好进展，预计2026年可进一步扩大 [51][53] - 重点是最大化每项资产的价值，有时需要与零售商协商延长租期，或与市政当局分宗 [52] - 接近9%的年基本租金来自长期地租，公司视此为可增强同店净营业收入和运营资金增长的经常性计划 [52][54] 问题: 与零售商就2026年、2027年及以后房地产需求的对话，以及关税和增长信心方面的情况 [56] - 零售商信心全年未变，不受关税影响，持续推动长期增长战略、寻找新机会和扩大市场份额，目前正为2026年和2027年填充管道 [58] - 本季度至今已执行的出租总面积较去年同期高出约30% [59] - 本季度自然到期的几个大型主力店空间减少了经济 occupancy，但也促进了已签署但尚未开业管道的增长，其中两个空间在当季即完成新租约，新旧租金间溢价约40% [59][60] - 杂货再开发、主力店重新定位方面有超过25个活跃或近期激活项目，需求非常强劲 [60] - 小型商铺 occupancy 达92.5%，仍有上升空间，再开发项目对周边小型商铺租金有显著的光环效应 [60] 问题: 结构化投资计划管道流量的可预测性，以及股票回购在资本分配中的位置 [63] - 结构化投资计划通过加强与所有借款人的沟通和维持良好的到期期限结构来管理，对还款有很好的可见性 [64] - 近期2.4亿美元还款中的大部分（2亿美元）已提前通知并做好计划 [64] - 未来将确保资本分散到多个交易中，并在约15亿美元的结构化投资计划资产中拥有优先购买权/优先拒绝权，可见性高且经过规划 [65] - 股票回购取决于股价表现，第二季度以平均19.61美元回购，第三季度因股价表现更好未回购，这是可用的机会主义工具之一 [67] 问题: 当前私人交易市场中的投资组合交易情况以及公司对2026年较大规模交易的兴趣 [69] - 公司对大规模投资组合交易持开放态度，但需要具有增值性且符合现有投资组合质量要求 [70] - 当前竞争环境使得收购大型投资组合困难，从现有投资（机构合资计划或结构化投资计划）中产生机会能提供最佳风险调整回报 [70] - 由于行业 occupancy 处于历史高位，增值型买家正在寻找租户名单中有观察名单租户的资产，以便通过重新出租获得溢价 [71] 问题: 再开发管道大幅增加至约6亿美元，包括新增项目、预期收益、融资计划以及出售公寓开发权可能扮演的角色 [73] - 本年预计再开发支出在9000万至1.1亿美元之间，支付所有交易成本、租赁佣金和物业资本支出后的自由现金流足以满足近期资金承诺 [74] - 管道包含按比例计算的部分和合资企业，多户住宅管道为2.5亿美元总投资，但采用轻资本模式，公司投入土地和许可成本，大部分资金来自合作伙伴 [74][75] - 目前有内部融资方式，将继续关注扩张情况 [76] - 重点始终是地块的最佳利用，高度关注杂货店，因其能为核心物业带来长期附加贡献和光环效应 [76] 问题: 小型商铺超越当前创纪录水平的潜在上升空间，以及再开发项目对小型商铺租金的影响 [78] - 已完成再开发项目的小型商铺租金提升幅度可达十几到二十几个百分点，具体取决于当时的市场流动性 [79] - 对于涉及大部分场地拆除重建的项目，从市场过去到现在，租金有显著增长，公司正在执行这些租约 [79] - 小型商铺租赁需求驱动因素持续演变，用途更多，加上供应有限（开放式购物中心新供应增长有限），小型商铺 occupancy 有望继续上升 [80][81] 问题: 新的地面开发机会以及行业新开发情况 [83] - 新的地面开发是选择性的、机会驱动的，基于租赁需求，并在动工前预先执行租约 [84][85] - 例如Northtown和Gordon Plaza项目，都是利用遗留土地，由杂货店（如Sprouts）或高信用租户（如Chase、家得宝、Aldi）作为催化剂，规模不大且风险可控 [84][85] - 行业整体新开发活动极少，现有存量中仅0.3%在建，需要租金大幅增长50%-60%才可能看到新供应浪潮 [86] - 公司位于第一环郊区的战略位置，由于土地成本、劳动力成本上升，以及通常需要更高密度和多种用途才能实现经济可行，很难进行新的地面开发 [87] 问题: 创新与转型办公室的资源配置、投资回报预期以及其他大型技术举措 [89] - 公司相信技术工具能利用规模优势提高效率、生产力和利润率，过去几年已进行大量投资整合业务组织与技术工具 [90][91] - 创新与转型办公室将战略规划、运营改进、数字技术和变革管理资源统一在一个协调结构下，采用多学科方法确保项目成功交付 [93] - 投资水平方面，采用与业务其他部分相同的投资回报率计算方式，寻求回报（可能是费用效率或增长机会） [94] - 将继续投资技术栈，过去十年的投资为公司奠定了良好基础，新结构将加速未来十年的发展 [95] 问题: 2026年和2027年预期的总开发投资金额，以及是否主要为住宅项目 [97] - 新的零售开发规模相对较小，受机会驱动，基于租赁需求，并在动工前执行租约 [98] - 多户住宅方面，本季度激活了The Chester项目，未来12-24个月有一些近期机会，将按照已验证的与首选合作伙伴的结构化模式进行 [98] - 总体而言，优先顺序是继续推进高个位数、低双位数的零售扩张和再开发（尤其是杂货店投资组合），有限的地面开发（如第二阶段激活），以及用于激活多户住宅开发权的轻资本优先股权结构 [99][100] 问题: 投资组合中现有的Family Dollar门店数量，以及未来潜在交易的目标和选址 [102] - 投资组合中目前只有少数几家Family Dollar门店 [103] - Family Dollar投资更侧重于结构化计划及其房地产持有对贷款的支持，基于如果运营停止，自有房地产的价值来承销，贷款由自有房地产支持，公司对此感到满意 [102][103] 问题: 结构化投资计划中的还款是否会影响现有优先权，以及还款与转换为收购机会的可能性 [105] - 结构化投资计划的优势在于公司对任何潜在结果都感到满意 [106] - 优先购买权和优先拒绝权具有巨大价值和未来收购机会，今年已从该计划中收购了一个资产，预计中期可能还有另一个正在讨论中 [106] - 公司以运营者和管理者的身份承销，无论最终结果是收购（在现有基础上）还是还款后获得有吸引力的回报，甚至是在 unlikely 情况下以现有基础接管，都视为双赢 [106] 问题: 2026年已签署但尚未开业管道中60%部分的时间分布，以及对明年上下半年同店净营业收入权重的影响 [108] - 已签署但尚未开业管道的租金流入时间分布更偏向于下半年，上半年也会有一些，但权重更侧重下半年 [109]