The St. Joe Company (NYSE: JOE ) has evolved significantly since 2021 when I last profiled the stock . While returns have been positive, returns have lagged the market as rising rates have put somewhat of a damper onAnalyst’s Disclosure:I/we have no stock, option or similar derivative position in any of the companies mentioned, and no plans to initiate any such positions within the next 72 hours. I wrote this article myself, and it expresses my own opinions. I am not receiving compensation for it (other tha ...

("Company†) releases the latest issue of Watersound Lifestyle, the Watersound Club member magazine. The biannual magazine provides insight into club amenities and highlights interesting stories from the community. In this issue readers can explore the newly renovated Shark's Tooth Clubhouse; learn more about coastal conservation efforts; and familiarize themselves with the individuals whose passions and talents help defin. PANAMA CITY BEACH, Fla.--(BUSINESS WIRE)--The St. Joe Company (NYSE: JOE) ...

财务数据和关键指标变化 - 2025年第二季度公司收入增长16%，净收入增长20%，房地产收入增长27% [7] - 租赁收入增长11%，达到季度记录；酒店收入增长10%，达到季度记录 [8] - 2025年前六个月，经常性收入占总收入的63% [8] - 第二季度资本支出3650万美元用于增长，1010万美元用于股票回购，810万美元用于现金股息，770万美元用于项目债务减少 [9] - 2025年上半年加速股票回购，支出1620万美元，流通股余额自1996年以来首次低于5800万股 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度新签约482个住宅用地，分布在所有活跃社区 [19] - 目前有1209个住宅用地处于合同状态，较往年有所下降 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去一年，湾县和沃尔顿县是佛罗里达州人口增长最快的县之一，预计这一增长趋势将持续 [14][15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司已从主要的土地交易销售公司转变为多元化的房地产运营公司，拥有多个经常性收入来源 [5] - 公司战略围绕在佛罗里达州西北部发展可扩展的总体规划住宅社区、商业、酒店和商业租赁，形成价值创造的良性循环 [6] - 公司推出季度财报电话会议，加强与股东和投资者的沟通，推动投资者参与的新篇章 [5] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司能够在持续增长的同时向股东返还大量资金，这对投资至关重要，但能否每年向股东返还接近1亿美元取决于多种因素，公司会根据实际情况进行资本分配 [14][16] - 公司所在地区的住房市场表现优于许多其他地区，但能否超过全国趋势还有待观察 [15] - 俱乐部收入增长得益于会费提高、新高尔夫球场以及酒店入住率和房价表现良好 [23] 其他重要信息 - 4月1日，湾县委员会批准了鸽子溪详细特定区域规划，涵盖3000多个住宅单元和40多万平方英尺的商业面积，公司已与一家有意该区域的房屋建筑商进行讨论 [10] - 5月5日，公司推出Watersound Real Estate精品房地产经纪公司，位于水彩镇中心，计划在未来开设多个其他地点 [10] - 5月7日，达美航空宣布开通纽约市拉瓜迪亚机场与佛罗里达州西北部海滩机场的全年每日直飞航班 [11] - 6月10日，佛罗里达州州长和内阁批准发行4.14亿美元债券，用于在公司医疗园区建设新的佛罗里达州立大学健康教学研究医院 [11] - 6月27日，Topgolf在巴拿马城海滩开业，成为Pure Park City Center的主要锚定项目 [11] - 6月30日，佛罗里达州州长签署2025 - 2026财年州预算，包括向湾县拨款500万美元，用于规划79号州道北部的新卫生污水处理厂 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 董事会是否会考虑审查当前的访问政策，以确保酒店客人使用分水岭俱乐部不会稀释会员的优质体验和投资？ - 目前没有计划改变当前政策 [13] 问题: 关于Latitude Margaritaville Watersound的现金分配，如何决定保留多少资本或现金，以及向合资伙伴分配多少？ - 没有具体的公式，分配决策基于业务进展、销售情况、结算情况、基础设施需求和资本需求，由公司和合作伙伴在日常合资运营中共同决定 [13] 问题: 与Minto的Margaritaville合资企业贡献了多少英亩土地？ - 约2600英亩 [13] 问题: 过去一年该地区的人口增长情况如何？该地区的住房市场是否有可能超过全国趋势？公司能否每年向股东返还接近1亿美元？ - 湾县和沃尔顿县是佛罗里达州人口增长最快的县之一，预计增长趋势将持续；该地区住房市场表现优于许多其他地区，但能否超过全国趋势还有待观察；公司能否每年向股东返还接近1亿美元取决于多种因素，公司会根据实际情况进行资本分配 [14][15][16] 问题: 会员情况如何？ - 本季度会员数量略有下降，一是因为会员类型调整，二是因为1月起大幅提高了入会费和月会费，导致新会员增长暂时放缓，但市场会逐渐适应价格上涨，会员增长将恢复上升趋势 [17][18] 问题: 本季度新签约482个住宅用地，是否有主要社区推动这一数字？ - 没有一个主要社区推动这一数字，这些签约分布在所有活跃社区 [19] 问题: 目前销售超过过去一年平均1000个住宅用地的主要瓶颈是什么？ - 缓解抵押贷款利率将有助于加速销售，消费者在利率下降时会更愿意做出购房决定 [20] 问题: 如何看待随着时间推移产生的车辆交通问题？ - 公司与州、地区和地方合作伙伴密切合作，提前规划未来的基础设施扩展，确保基础设施与增长同步 [21][22] 问题: 俱乐部收入在会员数量下降的情况下增长，原因是什么？ - 会费提高、新高尔夫球场以及酒店入住率和房价表现良好是收入增长的主要原因 [23] 问题: 目前有1209个住宅用地处于合同状态，较往年有所下降，尽管有更多活跃销售社区和更多全国性建筑商，原因是什么？如何看待这一指标与往年的对比？ - 今年上半年公司完成了大量地块的交割，且地块开发的时间不具有线性规律，受工程、许可和基础设施建设等因素影响，建议股东不要过度解读这一指标 [24] 问题: 佛罗里达州参议院第1622号法案对公司在沃尔顿县的房地产持有是否有负面影响？ - 预计该法案不会对公司的房地产持有产生影响 [25] 问题: 市场市值与净资产价值存在巨大差异，公司如何缩小这一差距？是否考虑获得卖方研究覆盖？ - 公司管理层的重点是继续以最有利可图的方式发展公司，为股东创造价值 [26] 问题: 资本支出和地块开发相对于正在开发的地块数量似乎较高，这些资本支出是否用于地块许可和规划？ - 资本支出包括软成本（规划、工程、许可等）和硬成本（基础设施建设），地块开发时间受多种因素影响，不建议对住宅用地指标进行线性解读 [27] 问题: Margaritaville二期何时动工，规模如何？定价和市场定位是否与一期相似？ - 公司已获得湾县对Margaritaville西侧详细特定区域规划的批准，该区域可建设超过4000个单元，公司正在与潜在合资伙伴就项目扩展进行讨论，预计定价和产品市场定位与一期相似，但动工时间暂无确切预测，可能还需要几年时间 [28][29] 问题: 公司来自权益法核算投资的收入因Latitude Margaritaville而显著增加，但两个Pure Park合资企业和Water Sound Fountains独立生活合资企业的收益为负，且这两项资产的价值目前未在损益表中体现，这些物业的盈利潜力如何？公司是否是这些物业的合理所有者？ - 这些物业仍处于启动和租赁阶段，特别是Water Sound Fountains项目建设延迟，租赁开始时间晚于预期。公司认为这些物业地理位置优越，长期潜力良好，会持续评估资产的长期潜力和盈利能力，决定是否长期持有 [30][31][32] 问题: 西湾大桥建设需要满足什么条件，预计何时建成？ - 该项目是连接湾县79号州道和沃尔顿县的道路，佛罗里达州交通部已选择路线，下一步是工程和许可。公司与相关部门进行了讨论，但暂无确切建设时间。随着Latitude项目的成功，更多居民将受益于该道路，建设可能性增加 [34][35][36] 问题: 公司所在地区一些远离海岸的地方房地产活动活跃，公司的未开发土地在增值但未在季度业绩中体现，公司是否收到第三方购买土地的报价，如何考虑出售或持有土地？ - 公司有时会收到购买土地的报价，对于阿巴拉契科拉河以东的非战略土地，公司倾向于在合适价格出售；对于核心战略县（湾县、沃尔顿县或海湾县）的土地，公司会更加谨慎，只有在价格合适且对公司有战略意义时才会考虑出售 [37][38][39] 问题: 新码头何时开始在内陆水道建设？ - 公司已开始新码头的建设，进行了大量场地平整工作，但仍在等待所有许可证发放，才能完成规划并继续开发 [39][40] 问题: 如何看待新的St. Joe's经纪公司的盈利潜力？公司所有新建房屋是否都会通过自己的经纪公司销售？ - 公司对经纪公司有雄心勃勃的目标，目前专注于水彩镇中心的首个地点，主要业务是该地区的二手房销售，未来计划在多个地区扩展。公司也在考虑让经纪公司参与新建房屋销售 [41][42] 问题: 作为战略计划的一部分，未来三到五年经常性收入的增长目标是多少？ - 目前无法给出确切目标，公司管理层的重点是实现收入和盈利能力的增长，特别是经常性收入的增长 [43] 问题: 医疗中心在债券获批后何时动工，对该地区有何影响？ - 医疗中心债券已获批，佛罗里达州立大学正在与运营商敲定协议，协议达成后项目将迅速推进。公司认为这将对该地区产生变革性的积极影响，对现有和潜在居民都非常有益 [44][45] 问题: 鸽子溪地块是否有可能以一次性大额现金出售给单一建筑商，而不是采用现有建筑商和MPC常见的缓慢销售方式？ - 公司正在与一家大型建筑商就鸽子溪地块进行讨论，认为该建筑商有能力加速住宅业务的发展 [45]

财务数据和关键指标变化 - 二季度公司实现稳健的有机增长，收入增长16%，净收入增长20%，房地产收入增长27% [7] - 租赁收入增长11%，达到季度记录；酒店收入增长10%，也达到季度记录；2025年前六个月，经常性收入占总收入的63% [8] - 二季度公司执行了有计划的多方面资本配置策略，用于增长的资本支出为3650万美元，股票回购为1010万美元，现金股息为810万美元，项目债务减少为770万美元；2025年上半年，股票回购达到1620万美元，流通股余额自1996年以来首次低于5800万股 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度新签约482个住宅用地，分散在所有活跃社区，并非由某一个主要社区推动 [19] - 目前有1209个住宅用地处于签约状态，较往年有所下降，主要原因是今年上半年完成了大量地块的销售，且地块交付涉及诸多非线性因素 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 海湾县和沃尔顿县是佛罗里达州增长最快的县之一，预计该地区人口增长趋势将持续 [13][14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司已从主要从事土地交易的公司转变为多元化的房地产运营公司，拥有多个经常性收入来源，战略核心是通过开发可扩展的总体规划住宅社区、商业、酒店和商业租赁业务，增强佛罗里达州西北部的生态系统，形成价值创造的良性循环 [5][6] - 公司注重资本配置，以实现股东价值最大化，会根据实际情况和市场变化进行决策 [16][17] - 对于不同地区的土地，公司有不同的处置策略。非战略地区（如阿巴拉契科拉河以东的部分县）的土地，在价格合适时倾向于出售；战略核心县（如海湾、沃尔顿或海湾）的土地则更为谨慎，会考虑战略机会和价格因素 [37][38][39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为抵押贷款利率的下降将有助于加速住宅用地的销售，目前销售中心流量良好，地区迁入人口持续增加，产品质量也得到积极反馈 [20] - 公司对与合作伙伴的关系以及市场对产品的接受度持积极态度，预计玛格丽塔维尔二期项目在定价和产品方面将与一期相似，但具体破土动工时间暂无确切预测 [29] - 公司相信两个处于启动和稳定阶段的酒店合资项目具有良好的长期潜力，会持续评估资产的长期盈利能力和所有权决策 [31][32][33] 其他重要信息 - 4月1日，湾县委员会批准了鸽子溪详细特定区域规划，包含超3000个住宅单元和超40万平方英尺的商业面积，公司已与一家有意向的房屋建筑商进行洽谈 [9] - 5月5日，公司推出了精品房地产经纪公司Watersound Real Estate，位于水彩镇中心，未来还有多个选址计划 [9] - 5月7日，达美航空宣布开通纽约市拉瓜迪亚机场与佛罗里达州西北部海滩机场的全年每日直飞航班 [10] - 6月10日，佛罗里达州州长和内阁批准发行4.14亿美元债券，用于在公司医疗园区建设新的佛罗里达州立大学健康教学研究医院 [10] - 6月27日，Topgolf在巴拿马城海滩开业，成为Pure Park City Center的主要锚点 [10] - 6月30日，佛罗里达州州长签署了2025 - 2026财年州预算，其中包括拨款500万美元用于海湾县规划新的卫生污水处理厂 [10] 问答环节所有提问和回答 问题: 董事会是否会考虑审查当前的访问政策，以确保酒店客人使用公司流域俱乐部不会稀释会员的优质体验和投资？ - 目前公司没有改变当前政策的计划 [12] 问题: 关于从Latitude Margaritaville Water Sound分配现金，能否说明决策过程中如何确定留在Latitude的资本或现金与分配给合资伙伴的比例？ - 没有具体的分配公式，决策基于业务状况、销售情况、结算情况、基础设施需求和资本需求等因素，由公司和合作伙伴在日常运营中共同决定 [12] 问题: 公司向Minto的Margaritaville合资企业贡献了多少英亩土地？ - 约2600英亩 [12] 问题: 过去一年该地区的人口增长情况如何，该地区的住房市场是否有可能超过全国趋势？ - 海湾县和沃尔顿县是佛罗里达州增长最快的县之一，预计人口增长趋势将持续；目前该地区的住房市场表现优于许多其他地区，但能否超过全国趋势还有待观察 [13][14] 问题: 公司是否认为已经达到可以每年向股东返还近1亿美元的水平？ - 资本配置是公司每天都会考虑的问题，决策基于实际情况和市场变化，目前无法确定是否能达到该水平 [16] 问题: 会员情况如何，为何本季度会员数量略有下降？ - 会员数量下降主要有两个原因：一是对会员类型进行了调整，导致会员数据出现异常；二是自1月起大幅提高了入会费用和月会费，预计会导致新会员数量暂时放缓，但市场会逐渐适应并恢复增长 [17][18] 问题: 本季度新签约482个住宅用地，是否有主要社区推动这一数字？ - 没有一个主要社区推动该数字，签约量分布在所有活跃社区 [19] 问题: 目前销售超过过去一年平均1000个住宅用地的主要瓶颈是什么？ - 缓解抵押贷款利率将有助于加速销售，目前销售中心流量良好，地区迁入人口持续增加，产品质量也得到积极反馈 [20] 问题: 如何看待随着时间推移产生的车辆交通问题？ - 基础设施（包括交通和公用事业）是公司工作的重要方面，公司会与州、地区和地方合作伙伴进行长期规划，以确保基础设施与增长相匹配 [21][22] 问题: 俱乐部收入增长但会员数量下降，原因是什么？ - 主要原因是1月大幅提高了入会费用和月会费，导致收入增加；此外，新高尔夫球场的投入使用以及酒店入住率和房价表现良好也对收入增长有贡献 [23] 问题: 公司有1209个住宅用地处于签约状态，较往年有所下降，原因是什么，如何看待这一指标与往年的对比？ - 主要原因是今年上半年完成了大量地块的销售，且地块交付涉及诸多非线性因素，如工程许可和基础设施开发时间不确定；公司与建筑商的沟通显示，目前的业务管道没有明显问题，无需过度解读该指标 [24][25] 问题: 佛罗里达州参议院第1622号法案是否会对公司在沃尔顿县的房地产持有产生负面影响？ - 公司预计该法案不会对其房地产持有产生影响 [25] 问题: 如何缩小市值与净资产价值之间的差距，是否考虑争取卖方研究覆盖？ - 公司管理层的重点是继续以最有利可图的方式发展公司，为股东创造价值 [26] 问题: 资本支出和地块开发相对于正在开发的地块数量似乎较高，能否说明情况，是否用于地块和许可规划？ - 资本支出包括软成本（如规划、工程和许可费用）和硬成本（如基础设施建设费用）；由于住宅用地开发时间不确定，建议不要过度解读相关指标 [27] 问题: 玛格丽塔维尔二期项目何时破土动工，规模如何，定价和市场定位是否与一期相似？ - 公司已获得相关详细特定区域规划的批准，正在与潜在合作伙伴就项目扩展进行讨论；预计定价和产品与一期相似，但具体破土动工时间暂无确切预测 [28][29] 问题: 公司从权益法核算投资中获得的收入因Latitude Margaritaville而显著增加，但两个Pure Park合资企业和即将成立的Water Sound Fountain独立生活合资企业的收益为负，且这些资产的价值目前未在损益表中体现，这些资产的盈利潜力如何，公司是否是这些资产的合理所有者？ - 这些项目仍处于启动和稳定阶段，公司认为它们具有良好的长期潜力，会持续评估资产的长期盈利能力和所有权决策 [31][32][33] 问题: 西湾大桥建设需要满足什么条件，预计的时间表是怎样的？ - 该项目已与佛罗里达州交通部进行规划，第一步选线已完成，下一步是工程和许可；公司认为Latitude项目的成功将增加对该道路的需求，从而推动其建设，但暂无确切的建设时间表 [34][35][36] 问题: 公司所在地区一些远离海岸的地方有大量房地产活动，公司是否会收到第三方购买土地的报价，如何考虑出售或持有土地？ - 公司会不时收到购买土地的报价，对于非战略地区（如阿巴拉契科拉河以东的部分县）的土地，在价格合适时倾向于出售；对于战略核心县（如海湾、沃尔顿或海湾）的土地则更为谨慎，会考虑战略机会和价格因素 [37][38][39] 问题: 新码头何时开始在ICW上建设？ - 公司已开始新码头的建设，进行了大量的场地平整工作，但仍在等待所有许可证的发放，才能完成规划并继续推进开发 [39][40] 问题: 如何看待新的St. Joe's经纪公司的盈利潜力，公司所有新建房屋是否都会通过自己的经纪公司销售？ - 公司对该经纪公司有雄心勃勃的目标，目前专注于水彩镇中心的首个门店，主要业务是该地区的二手房销售；公司计划在海湾和沃尔顿的多个地区扩展门店，并希望参与新房屋销售业务 [41][42] 问题: 作为战略计划的一部分，未来三到五年经常性收入的增长目标是多少？ - 目前无法给出确切目标，公司管理层的重点是实现收入和盈利能力的增长，特别是经常性收入的增长 [43] 问题: 新医疗中心何时破土动工，对该地区有何影响？ - 该项目对地区将产生变革性和积极的影响，FSU正在与运营商敲定协议，协议完成后项目将迅速推进 [44][45] 问题: 鸽子溪地块是否有可能出售给单一建筑商以获得大量前期现金，而不是采用与现有建筑商和MPC类似的缓慢销售方式？ - 公司正在与一家大型建筑商就鸽子溪地块进行洽谈，并取得了进展，认为该建筑商有能力加速住宅业务的发展 [45]

收入和利润（同比环比） - 2025年第二季度公司季度净收入同比增长20.4%，达2950万美元，2024年同期为2450万美元[221] - 2025年第二季度公司季度收入同比增长15.7%，达1.291亿美元，2024年同期为1.116亿美元[221] - 2025年第二季度公司房地产收入同比增长27.0%，达4380万美元，2024年同期为3450万美元[221] - 2025年第二季度家园地块成交数量同比增长21.0%，达225块，2024年同期为186块[221] - 2025年第二季度公司酒店收入同比增长10.4%，达6880万美元，创季度纪录，2024年同期为6230万美元[228] - 2025年第二季度公司租赁收入同比增长11.5%，达1650万美元，创季度纪录，2024年同期为1480万美元[228] - 2025年Q2总营收1.291亿美元，2024年同期为1.116亿美元；2025年H1总营收2.233亿美元，2024年同期为1.994亿美元[267] - 2025年Q2净利润2980万美元，2024年同期为2450万美元；2025年H1净利润4640万美元，2024年同期为3760万美元[267] - 2025年Q2住宅房地产收入3.81亿美元，同比增加640万美元，增幅20.2%；2025年H1为7.1亿美元，同比增加850万美元，增幅13.6%[269][270][271] - 2025年Q2商业和林业房地产收入3300万美元，2024年同期为700万美元；2025年H1为6500万美元，2024年同期为2100万美元[269][273][274][275] - 2025年Q2木材收入1300万美元，同比增加200万美元，增幅18.2%；2025年H1为2500万美元，同比增加200万美元，增幅8.7%[269][277][278] - 2025年Q2酒店收入6.88亿美元，较2024年同期增加650万美元，增幅10.4%，毛利2650万美元，毛利率38.5% [280] - 2025年上半年酒店收入10.84亿美元，较2024年同期增加680万美元，增幅6.7%，毛利3370万美元，毛利率31.1% [281][282] - 2025年Q2租赁收入1.65亿美元，较2024年同期增加170万美元，增幅11.5%，毛利890万美元，毛利率53.9% [283][284] - 2025年上半年租赁收入3.28亿美元，较2024年同期增加370万美元，增幅12.7%，毛利1780万美元，毛利率54.3% [283][285] - 2025年Q2住宅房地产总收入3.81亿美元，2024年同期为3.17亿美元；2025年上半年为7.11亿美元，2024年同期为6.25亿美元[298] - 2025年Q2住宅运营收入1.57亿美元，2024年同期为1.46亿美元；2025年上半年为2.95亿美元，2024年同期为2.93亿美元[298] - 2025年Q2房屋用地销售收入增加200万美元，增幅7.1%；2025年上半年增加360万美元，增幅6.3%[300][308] - 2025年Q2非合并合资企业权益收入增加190万美元；2025年上半年增加630万美元[304][313] - 2025年Q2酒店业务收入6880万美元，较2024年同期的6230万美元增长650万美元，增幅10.4%；2025年上半年收入1.084亿美元，较2024年同期的1.016亿美元增长680万美元，增幅6.7%[315] - 2025年Q2俱乐部收入2520万美元，较2024年同期增长360万美元，增幅16.7%；2025年上半年收入4480万美元，较2024年同期增长420万美元，增幅10.3%[315][316][322][323] - 2025年Q2酒店运营收入3890万美元，较2024年同期增长240万美元，增幅6.6%；2025年上半年收入5670万美元，较2024年同期增长220万美元，增幅4.0%[315][317][322][324] - 2025年Q2其他酒店业务收入470万美元，较2024年同期增长50万美元，增幅11.9%；2025年上半年收入690万美元，较2024年同期增长40万美元，增幅6.2%[315][318][322][326] - 2025年Q2租赁收入100万美元，较2024年同期增长10万美元，增幅11.1%；2025年上半年收入190万美元，较2024年同期增长20万美元，增幅11.8%[315][327] - 2025年Q2房地产收入140万美元，2024年同期无此项收入；2025年上半年收入140万美元，2024年同期无此项收入[315][319][327] - 2025年Q2总租赁收入增加170万美元，达1530万美元，同比增长12.5%，租赁毛利率从53.7%提升至55.6%[331][333] - 2025年Q2商业和林业房地产销售收入为190万美元，毛利率约52.6%；2024年同期为70万美元，毛利率约100%[331][334] - 2025年Q2木材收入增加20万美元，达130万美元，同比增长18.2%，毛利率从72.7%提升至84.6%[331][335] - 2025年上半年总租赁收入增加330万美元，达3040万美元，同比增长12.2%，租赁毛利率从52.8%提升至55.6%[339][342] - 2025年上半年商业和林业房地产销售收入为510万美元，毛利率约80.4%；2024年同期为210万美元，毛利率约81.0%[339][343] - 2025年上半年木材收入增加20万美元，达250万美元，同比增长8.7%，毛利率从82.6%提升至84.0%[339][344] - 2025年上半年，公司净收入为4640万美元，2024年同期为3760万美元[382] 成本和费用（同比环比） - 2025年Q2公司及其他运营费用6400万美元，较2024年同期增加50万美元 [286] - 2025年Q2和上半年折旧、损耗和摊销费用分别较2024年同期增加70万美元和160万美元 [287] - 2025年Q2利息费用7800万美元，较2024年同期减少70万美元，降幅8.2%；上半年为1.55亿美元，较2024年同期减少160万美元，降幅9.4% [289] - 2025年Q2折旧、损耗和摊销费用为720万美元，较2024年同期增加60万美元；2025年上半年费用为1440万美元，较2024年同期增加110万美元[315][320][328] - 2025年Q2利息费用为270万美元，较2024年同期减少30万美元；2025年上半年费用为530万美元，较2024年同期减少70万美元[315][321][329] - 2025年Q2利息费用减少40万美元，为280万美元；权益法下非合并合营企业亏损为90万美元[331][337][338] - 2025年上半年折旧、损耗和摊销费用增加50万美元，利息费用减少80万美元[339][345][346] 各条业务线表现 - 住宅、酒店、商业和其他业务在2025年第二季度对公司合并运营收入的贡献占比分别为29.5%、55.1%、14.4%和1.0%，2024年同期分别为28.4%、56.7%、13.8%和1.1%[225] - 2025年Q2住宅房地产销售225个住宅用地和10套房屋，2024年同期为186个住宅用地；2025年H1为474个住宅用地和10套房屋，2024年同期为402个住宅用地[270][271] - 2025年Q2商业和林业房地产销售约11英亩，2024年同期约168英亩；2025年H1约144英亩，2024年同期约243英亩[272][273][274][275] - 2025年Q2木材产品销售6.2万 吨，平均每吨价格19.64美元；2024年同期为6.7万吨，平均每吨价格14.09美元；2025年H1为13.5万吨，平均每吨价格16.90美元；2024年同期为14.2万吨，平均每吨价格14.48美元[277][278] - 2025年Q2非合并合资企业完成137笔房屋销售交易，2024年同期为163笔；2025年上半年完成329笔，2024年同期为340笔[304][314] 各地区表现 - 公司约87%的房地产位于佛罗里达州的湾县、海湾县和沃尔顿县，约90%的房地产土地持有量位于距海湾15英里以内[218] - 酒店组合共有1298间客房，其中湾县1000间，沃尔顿县298间[243] - 商业项目在建和规划面积共1220000平方英尺，其中沃尔顿县400000平方英尺，湾县820000平方英尺[259] 其他没有覆盖的重要内容 - 截至2025年6月30日，未合并的Latitude Margaritaville Watersound合资企业已完成1992笔房屋销售交易，预计该社区共开发约3500套住宅[232] - 截至2025年6月30日，公司有1209个住宅地块已签约，预计未来几年地块交割时将产生约1.217亿美元的收入；未合并的Latitude Margaritaville Watersound合资企业有216套房屋已签约，两者预计地块和房屋交割时销售价值约为2.512亿美元[237] - 多户和老年生活社区截至2025年6月30日总出租率为84%，较2024年12月31日的80%有所上升[249] - 截至2025年6月30日，租赁组合约117.7万平方英尺可租赁空间，出租率为95%，与2024年12月31日持平[253][255] - 2024年11月开放第三高尔夫球场，6月开放12站运动粘土球场[240] - 公司拥有并运营两家码头，计划在内河航道沿线建设新码头[244] - 公司拥有并运营零售商店、两家独立餐厅和其他娱乐资产[245] - 公司正在开发沃尔顿县的Watersound Town Center和湾县的Watersound West Bay Center[246] - 与佛罗里达州立大学和塔拉哈西纪念医院合作开发87英亩医疗园区，首栋建筑于2024年7月开放[246] - 2025年第二季度出售了十套联排别墅[250] - 酒店收入通常在第二和第三季度较高，商业房地产销售往往是非经常性的[266] - 公司运营可能受季节性波动影响，各业务部门的收入和收益可能会有显著差异[265] - 截至2025年6月30日，沃特斯ound俱乐部有3551名会员，较2024年同期减少20名[323] - 截至2025年和2024年6月30日，公司均有1053间运营酒店客房（不包括245间与非合并合资企业相关的客房）[325] - 截至2025年6月30日，公司现金及现金等价物为8820万美元，2024年12月31日为8880万美元[348] - 公司当前现金状况、融资安排和运营产生的现金能满足未来十二个月的营运资金、资本支出、长期债务本息支付、授权股票回购和股息需求[350] - 2025年上半年资本支出总计6920万美元，其中住宅板块5140万、酒店板块720万、商业板块1010万、公司支出50万[351] - 截至2025年6月30日和2024年12月31日，公司未偿还贷款总额分别为4.324亿美元和4.427亿美元，加权平均有效利率为4.8%，74.6%为固定或互换利率，平均剩余期限为18.7年[352] - 截至2025年6月30日，Pier Park North JV贷款未偿还金额为3980万美元，年利率4.1%，2025年11月到期[353] - 截至2025年6月30日，Pier Park Crossings JV贷款未偿还金额为3390万美元，年利率3.1%，2060年6月到期，提前还款需支付2% - 8%的溢价[354] - 截至2025年6月30日，Watercrest JV贷款未偿还金额为1930万美元，利率为SOFR加2.2%，2047年6月到期，公司担保责任降至未偿还本金的50%[355] - 2025年2月，Airport Hotel Loan贷款到期日从2025年3月延长至2030年2月，上半年产生额外贷款成本不到10万美元[357] - 截至2025年6月30日，Pier Park Resort Hotel JV贷款未偿还金额为5040万美元，利率为SOFR加2.1%，2027年4月到期，利率互换将3870万美元债务固定利率为3.2%[359] - 2025年2月，North Bay Landing Loan贷款再融资，本金增至2780万美元，固定利率5.9%，2060年3月到期，提前还款需支付1% - 10%的溢价，再融资产生贷款成本60万美元[362] - 截至2025年6月30日，Mexico Beach Crossings JV贷款未偿还金额为4280万美元，年利率3.

收入和利润（同比环比） - 2025年第二季度公司净收入增长20%至2950万美元，每股收益0.51美元；上半年净收入增长22%至4700万美元，每股收益0.81美元[3][10][12] - 2025年第二季度公司营收增长16%至1.291亿美元；上半年营收增长12%至2.233亿美元[3][6][7] - 2025年第二季度总营收12.91亿美元，2024年同期为11.16亿美元，同比增长15.7%[31] - 2025年上半年总营收22.33亿美元，2024年同期为19.94亿美元，同比增长11.9%[31] - 2025年第二季度净利润2.98亿美元，2024年同期为2.45亿美元，同比增长21.6%[31] - 2025年上半年净利润4.64亿美元，2024年同期为3.76亿美元，同比增长23.4%[31] - 2025年第二季度EBITDA为5.6亿美元，2024年同期为4.92亿美元，同比增长13.8%[39] - 2025年上半年EBITDA为9.58亿美元，2024年同期为8.42亿美元，同比增长13.8%[39] - 2025年第二季度基本每股收益0.51美元，2024年同期为0.42美元，同比增长21.4%[31] - 2025年上半年基本每股收益0.81美元，2024年同期为0.66美元，同比增长22.7%[31] 各条业务线表现 - 2025年第二季度房地产收入增长27%至4380万美元，上半年增长20%至8210万美元[3][6][7][16][17] - 2025年第二季度酒店收入增长10%至6880万美元创单季纪录，上半年增长7%至1.084亿美元[2][3][6][7][21] - 2025年第二季度租赁收入增长11%至1650万美元创单季纪录，上半年增长13%至3280万美元[2][3][6][7][22] 其他财务数据 - 2025年上半年公司股票回购达1620万美元（359,014股），过去十年使用6.298亿美元回购3450万股，占原股份37.3%，流通股余额低于5800万股[5] - 2025年第二季度公司资本支出3650万美元，支付现金股息810万美元，回购股票1050万美元，偿还债务770万美元；上半年资本支出6920万美元，支付股息1630万美元，回购股票1620万美元，偿还债务1.02亿美元[3][5][25] - 截至2025年6月30日，公司有1209个住宅地块签约，预计未来几年带来约1.217亿美元收入；住宅地块储备超24000个，较3月31日增加约3000个[19] - 截至2025年6月30日，公司现金、现金等价物和其他流动性投资为8820万美元，开发物业投资2.667亿美元[25] - 截至2025年6月30日，公司未偿还债务加权平均有效利率4.8%，平均剩余期限18.7年，75%为固定或掉期利率，债务约占总资产28%[26] - 截至2025年6月30日，总资产154.84亿美元，较2024年12月31日的153.86亿美元增长0.6%[33] - 截至2025年6月30日，总负债79.85亿美元，较2024年12月31日的80.19亿美元下降0.4%[33]

合作与技术升级 - Adyen与JOE & THE JUICE合作推出SFO1多媒体支付终端 旨在革新店内支付体验 该终端整合支付功能与面向客户的营销展示 配备8英寸触摸屏 [1] - 双方合作已超十年 此次技术升级旨在支持JOE & THE JUICE在美国市场的扩张 尤其在纽约等关键城市提升店内体验 [2] 终端功能与价值 - SFO1终端将无摩擦支付与品牌互动及忠诚度计划结合 通过实时数据反馈强化品牌与客户联系 将交易转化为互动场景 [3] - 终端不仅简化结账流程 还收集消费者洞察以优化门店体验和营销策略 在竞争激烈的餐饮行业建立长期客户忠诚度 [4] - 支持APP预购 个性化忠诚度激励及结账环节营销内容 满足欧美市场对个性化品牌体验的需求 [5] 市场适应性 - SFO1终端帮助品牌适应不同市场环境 如针对欧美消费者在非接触支付和信用卡使用习惯的差异进行本地化调整 [6] - 技术使品牌能实时获取消费者偏好数据 将销售点转化为品牌连接点 [6] 公司背景 - JOE & THE JUICE是跨国果汁咖啡连锁 在18国运营超400家门店 主打天然有机食材和现代都市风格 服务于健康生活方式人群 [7] - Adyen为全球头部企业提供端到端支付解决方案 客户包括Meta Uber H&M等 此次合作体现其持续拓展商户网络的战略 [8]

财务数据和关键指标变化 - 2016 - 2024年公司资产负债表从较小规模增长至超10亿美元，复合年增长率达17% [28] - 2016 - 2024年公司综合及非综合收入从约9700万美元增长至7.8亿美元，复合年增长率为30% [29] - 2016 - 2024年公司EBITDA从2600万美元增长至1.66亿美元，复合年增长率为206% [30] - 2016 - 2024年公司净收入从约1600万美元增长至7400万美元，复合年增长率为21% [30] - 2016 - 2024年公司每股收益从0.21美元增长至1.27美元，复合年增长率为25% [31] - 2024年公司折旧为4640万美元，较上一年增长20% [31] - 2024年公司自由现金流为1.12967亿美元，计算方式为净收入7400万美元加折旧，再减去维持性资本760万美元 [38] - 2015年1月1日至2025年3月31日，公司资本分配中约65%用于增长（13亿美元），30%用于股票回购（超6亿美元），5%用于股息（1100万美元） [46] - 2016 - 2024年公司企业及其他运营费用占综合收入的比例从24%降至6% [48] - 2015 - 2020年公司年均出售超5.1万英亩土地，2016 - 2024年年均出售超1100英亩土地 [49] 各条业务线数据和关键指标变化 住宅业务 - 2016 - 2024年公司住宅业务利润率为53%，以现金收银机类比，投入1美元，1 - 2年后可收回约2.13美元 [52] - 公司目前有21309个住宅单位处于生产中，其中15151个处于概念规划阶段，3900个处于工程和许可阶段，2200个正在开发或已规划 [58] 合资业务 - 截至2025年3月31日，Latitude合资项目完成53%，共3500套住房，已完成1855套，双方合作伙伴各获利6700万美元，总计1.34亿美元 [66] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020 - 2024年美国全国增长2.6%，南部增长5.1%，西部增长1.8%，佛罗里达州增长8.5%，公司87%土地所在的湾县、沃尔顿县和海湾县分别增长14%、19%和11.8%，其中沃尔顿县是该州第四增长最快的县 [23] [24] - 2009年2月旧机场全年客运量略超31.2万人次，仅一家航空公司提供服务，一条直飞亚特兰大的航班；2024年新机场客运量达180万人次，增长约500%，有五家航空公司提供服务，15个直飞目的地 [25] [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 公司业务战略保持一致，包括扩大经常性收入的商业和酒店物业组合、开发具有长期可扩展和可重复收入的住宅社区、实施多方面的资本分配战略（包括增长性资本支出、债务减少、股票回购和稳定增长的股息计划） [20] - 公司计划继续增加设施建设，为酒店客人、俱乐部会员和居民提供更多体验 [18] - 公司将启动季度电话会议，主要用于回答该季度问题，若有重大或异常情况会指出 [117] - 公司决定扩大轻资产金融服务业务，成立Water Sound Real Estate，该业务已于上周开业 [120] 行业竞争 - 公司认为自身在市场中具有独特地位，虽研究过Irvine Ranch和The Villages等类似项目，但尚未找到与自身完全相同的对标，公司拥有较高的酒店旅游基础，且所处的佛罗里达州市场具有良好的发展前景 [153] [157] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为移民是业务的关键，只要所在地区有移民流入，公司就能应对宏观经济因素的波动，目前不认为宏观经济因素会对公司发展轨迹产生重大影响 [148] - 公司对Latitude合资项目的现金流表现满意，该项目远超原预期，同时认为该项目带来的消费者将对公司其他业务产生积极影响 [67] - 公司对Jones Lang LaSalle对公司创收资产的估值范围感到满意，虽目前部分资产未稳定，但稳定后价值有望提升 [108] [110] 其他重要信息 - 公司聘请Jones Lang LaSalle对公司创收资产进行估值，范围为15 - 17亿美元，涉及491英亩土地（不包括高尔夫球场），若包括高尔夫球场则为1300英亩 [105] [106] - 公司的产权代理和保险代理业务盈利且利润率良好，但目前收入未达到单独列示的标准，加入Water Sound Real Estate后，未来可能会考虑单独列示以提高透明度 [143] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 若未来20年利率缓慢上升，对公司土地价格、收益和股价有何影响 - 宏观经济因素难以预测，公司认为移民是关键，只要移民持续，公司就能应对宏观经济波动，在项目评估中会考虑新因素，目前不认为会对公司发展轨迹产生重大影响 [147] [148] 问题: 公司从Irvine Ranch的历史中学到了什么经验，如何应用到自身业务中 - 公司研究过Irvine Ranch，二者在价值创造方面有相似之处，但Irvine Ranch更靠近较大人口中心，公司酒店旅游基础更高，且公司为公开交易公司，与Irvine Ranch存在差异，公司尚未找到完全相同的对标 [153] [157] 问题: 公司是否会继续按30%的比例进行股票回购，以及对股息增长的看法 - 公司认为股票回购和股息增长是资本分配的重要组成部分，决策将基于实时实地信息，虽无法给出具体比例，但会继续重视这两方面 [166] [167] 问题: 从市场价值看公司债务相对较低，为何仍将债务减少列为资本分配的一部分 - 公司认为债务管理很重要，虽目前债务水平尚可，但仍有机会进行战略债务减少，会根据项目重要性、剩余债务和利率等因素进行优先排序 [169] [171] 问题: 考虑到Jones Lang LaSalle的评估结果和公司股价情况，是否会考虑举债回购股票 - 目前答案可能是否定的，但如果情况发生变化，如公司持续增长或加速增长，不排除考虑的可能性 [173] 问题: 若房屋建筑合作伙伴面临过度建设，公司如何应对 - 由于公司土地所有权规模大，能起到市场调节作用，在引入新建筑商时会综合考虑其需求、定价、产品和市场需求，目前来看这种策略效果较好 [177] [180] 问题: 公司三大主要股东持股超54%，对公司决策和董事会客观性有何影响 - 公司认为所有股东都很重要，会客观经营业务，主要依据实地情况做出决策，不受大股东过多影响 [183] [185] 问题: 公司为何不考虑出售部分土地来回购股票并提升价值，特别是塔拉哈西的非核心土地 - 公司将阿巴拉契科拉河以东的土地视为非战略土地，正在积极出售，如在莱昂县和瓦库拉县的土地；出售海湾和沃尔顿县的土地会更谨慎，会考虑战略因素，如Pier Park East项目出售土地给Topgolf是为了创造长期价值 [196] [198]

业绩总结 - 2024年净收入为7418.9万美元，EBITDA为1.667亿美元，较2023年增长26%[31][74] - 2024年EBITDA的复合年增长率为26%[20] - 2024年自由现金流为112,967千美元，计算方式为净收入加上折旧减去维持资本支出[34] - 2024年折旧费用为4640万美元，较2023年增长20%[23] - 2024年每股折旧费用为0.80美元，较2023年增长20%[26] 资产与资本配置 - JOE拥有的167,000英亩土地中，87%位于Bay、Walton和Gulf县，具备开发超过170,000个住宅单元和超过2200万平方英尺的非住宅用途的资格[7] - 公司收入生产资产的估值范围为15亿至17亿美元，涵盖491英亩的收入生产资产[70] - 从2015年1月1日至2025年3月31日，公司总资本配置为21亿美元，其中65%用于资本支出，30%用于股票回购，5%用于分红[38] - 2025年3月31日的在建住宅地块合同数量为952个，活跃建设者数量为20个[49] 风险与不确定性 - 公司在未来的战略目标实施中面临多种风险和不确定性，包括经济条件的下降和竞争加剧[76] - 公司的财务状况可能受到利率波动、通货膨胀和供应链中断的影响[76] - 由于气候变化的威胁，公司的长期物业开发战略可能面临负面影响[76] - 公司需应对自然灾害和恶劣天气条件的恢复能力[76] - 公司面临的法律程序和政府调查可能对其声誉产生负面影响[76] 运营与市场策略 - 公司依赖于强劲的人口迁移和区域扩张，特别是在西北佛罗里达地区[76] - 公司的房地产资产管理能力将直接影响其财务表现[76] - 2023年新开酒店的客人兴趣可能影响公司的整体业绩[76] - 公司需吸引和留住合格员工，尤其是在酒店业务方面[76] - 公司需确保信息技术基础设施的安全，以防范网络攻击[76] 债务与财务结构 - 公司债务占总资产的28%，其中73.8%的债务为固定或互换利率，平均加权有效利率为4.8%[35]

公司动态 - Joe Velasco Group从Intero Real Estate Services Inc转投Coldwell Banker Realty洛杉矶加图斯办公室 该团队以硅谷和半岛地区房产经验著称 [1] - Coldwell Banker Realty总裁兼CEO Kamini Lane表示 团队拥有20年从业经验 累计销售额超20亿美元 2024年完成90笔交易 销售额达1.8亿美元 [2] - Joe Velasco自2001年从业以来总销售额超20亿美元 连续12年位列加州及全美房地产经纪人销售业绩前1% [2] 战略合作 - 选择Coldwell Banker Realty因其提供无与伦比的支持与资源 有助于持续为客户提供卓越服务 [3] - Coldwell Banker Realty西部区域总裁Jennifer Lind指出 团队在硅谷房地产市场的专业经验与广泛覆盖能力已获成功验证 [3] 公司背景 - Coldwell Banker Realty是北加州最大住宅房地产经纪公司之一 覆盖蒙特雷至太浩湖市场 拥有约4300名合作经纪人 [4] - 母公司Anywhere Real Estate Inc(NYSE:HOUS)为美国最大全服务住宅房地产服务公司 [4]