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NEW YORK, Sept. 24, 2025 (GLOBE NEWSWIRE) -- Getty Realty Corp. (NYSE: GTY), a net lease REIT focused on convenience and automotive retail real estate, will release its financial results for the third quarter ended September 30, 2025 after the market closes on Wednesday, October 22, 2025. Getty Realty Corp. will host a conference call and webcast on Thursday, October 23, 2025, at 8:30 a.m. EDT. To participate in the call, please dial 1-877-423-9813, or 1-201-689-8573 for international participants, ten minu ...

行业投资机会 - REIT行业整体仍存在一些有吸引力的买入机会 但相比三年前熊市时期已大幅减少 [1] 分析师背景 - 分析师为iREIT+Hoya Capital投资集团贡献分析师 专注于股息投资策略 [2] - 投资偏好为蓝筹股 BDC和REITs 采取买入持有策略 注重质量而非数量 [2] - 投资目标为在未来5-7年内通过股息收入补充退休收入 [2] 持仓披露 - 分析师通过股票所有权 期权或其他衍生品持有ADC和VICI的多头头寸 [3]

核心观点 - 文章推荐7只低波动高股息股票，收益率最高达8%，这些股票在市场下跌时表现相对稳健[2][3] - 低贝塔值（<1）意味着股票波动性低于市场基准（如标普500），下行风险更小[3] - 高股息收益不仅提供额外回报，还能在市场恐慌时吸引买家支撑股价[3] 低贝塔高股息股票案例 Getty Realty (GTY) - 房地产投资信托基金(REIT)，拥有1130处独立零售物业，覆盖44个州和华盛顿特区[5] - 股息收益率6.6%，5年贝塔值0.86，1年贝塔值0.12，标普500下跌10%时理论跌幅仅1.2%[5][6] - 租金结构稳定：便利店占63%，隧道洗车占20%，其余为汽车服务中心/快餐店等[7] - 2025年表现疲软（股价下跌约2%），近期财报调整后运营资金(AFFO)未达预期[8] AES Corp (AES) - 公用事业公司，为270万用户供电，同时向企业客户和数据中心销售可再生能源[9] - 股息收益率5.5%，1年贝塔值0.88，5年贝塔值0.96，估值仅6倍预期市盈率[9] - 业务覆盖11个州及南美/欧洲/亚洲/中东，增长潜力高于传统公用事业公司[9] - 2023年7月传闻可能被Brookfield或BlackRock收购[10] Northwest Bancshares (NWBI) - 区域性银行控股公司，运营150家分支机构，覆盖俄亥俄/宾夕法尼亚等州[11] - 股息收益率6.8%，5年贝塔值0.69，1年贝塔值0.80，资产负债表稳健[12] - 近期完成与Penn Woods Bancorp合并，但增长仍缺乏持续性[13] 食品行业标的 **Kraft Heinz (KHC) & General Mills (GIS)** - KHC股息5.9%，GIS股息5%，短期贝塔值分别为0.16和接近0[15][20] - 过去一年股价逆势下跌，股息增长停滞（KHC自2019年未调整，GIS近年仅年增1美分）[16] **Conagra Brands (CAG)** - 股息收益率7.4%，拥有Birds Eye/Marie Callendar's等品牌，含食品服务业务[17][18] - 1年贝塔值-0.05，5年贝塔值0.08，但2025财年利润下降14%，2026年预计再降24%[19][21] - 正通过业务剥离（如Chef Boyardee）减债，并投资冷冻食品/零食业务改善供应链[22] **Cal-Maine Foods (CALM)** - 全美最大鸡蛋生产商，股息收益率8%，1年/5年贝塔值分别为0.67和0.19[23] - 2025财年收入同比增83%，利润翻四倍，但分析师预测未来两年利润或骤降70%[24][25]

房产投资组合与租赁情况 - 公司投资组合截至2025年6月30日包括1,137处房产，其中1,107处为公司所有，30处为第三方租赁[152] - 公司加权平均剩余租赁期限（不包括续约选项）为10.0年[154] - 公司房产中1,132处采用三重净租赁方式出租，其中926处为54份统一或主三重净租赁协议，206处为单独三重净租赁协议[154] - 公司目前有3处空置房产和2处正在重新开发的房产[158] 房产收购与重新开发 - 2025年上半年公司投资7840万美元收购33处房产，包括12家免下车快餐店、7家汽车服务中心、5家便利店和5家快速隧道洗车场[160] - 2024年上半年公司投资1.023亿美元收购53处房产，包括19家快速隧道洗车场、16家汽车服务中心、3家免下车快餐店和2家便利店[161] - 公司重新开发计划自2015年启动以来已完成33个重新开发和收入增强资本支出项目[162] - 截至2025年6月30日，公司有2处房产正在积极重新开发，其他处于可行性规划阶段[163] 收入与利润表现 - 2025年第二季度净收益为1401.4万美元，同比下降16.2%，2024年同期为1671.1万美元[170] - 2025年第二季度租金收入为5018万美元，同比增长9.7%，2024年同期为4572.9万美元[172] - 2025年第二季度房地产租金总收入为5272.4万美元，同比增长8.2%，2024年同期为4872万美元[171] - 2025年上半年房地产租金总收入为1.0443亿美元，同比增长8.9%，2024年同期为9593.5万美元[185] 运营资金与费用 - 公司使用FFO（运营资金）和AFFO（调整后运营资金）作为衡量业绩的非GAAP补充指标[164] - 2025年第二季度FFO（运营资金）为2782.8万美元，同比下降8.6%，2024年同期为3045.4万美元[170] - 2025年第二季度AFFO（调整后运营资金）为3396.7万美元，同比增长5.5%，2024年同期为3219.8万美元[170] - 2025年上半年AFFO为6776.3万美元，同比增长6.5%，2024年同期为6360.1万美元[170] - 物业运营费用从2024年的742.1万美元降至2025年的411万美元，降幅达44.6%[189] - 租赁和再开发费用从2024年的26.5万美元增至2025年的31.5万美元，增幅为18.9%[189] 债务与融资活动 - 2025年第二季度利息支出为1090.4万美元，同比增长12.9%，2024年同期为966.2万美元[171] - 2025年上半年利息支出为2263.6万美元，同比增长20.4%，2024年同期为1879.7万美元[184] - 截至2025年6月30日，公司信贷额度剩余2.75亿美元，远期股票销售协议预计产生1.188亿美元收益，现金及等价物为750万美元[199] - 2025年1月修订的信贷协议提供4.5亿美元循环额度，并可追加3亿美元融资[204] - 2025年2月发行5000万美元利率5.70%的T系列高级无担保票据，用于偿还到期C系列票据[211] - 2025年2月向纽约人寿发行5000万美元利率5.52%的R系列票据及2500万美元利率5.70%的S系列票据[212] - 公司总债务净额为9.19231亿美元，其中未摊销债务发行成本净额为576.9万美元[217] - 系列C票据将于2025年2月到期，金额5000万美元，利率4.75%[217] - 系列D-E票据金额1亿美元，利率5.47%，2028年6月到期[217] - 系列F-H/R票据金额1.75亿美元，利率4.09%，2029年9月到期[217] 现金流活动 - 2025年上半年经营活动净现金流为6341.2万美元，同比增长373.2万美元[200] - 投资活动净现金流使用减少2969.9万美元，主要因物业收购减少6370万美元[202] - 融资活动净现金流减少3725.9万美元，主要因偿还7500万美元定期贷款及5000万美元C系列票据[203] 股东权益与股息 - 公司作为REIT必须每年向股东分配至少90%的普通应税收入[152] - 2024年7月完成400万股普通股后续公开发行，预计剩余股票交割将带来8650万美元现金收益[218] - 2025年上半年通过ATM计划结算406,727股，实现净收益1090万美元，剩余992,696股预计带来3227.7万美元收益[226] - 2025年上半年向股东支付季度股息5340万美元，每股0.94美元[229] - ATM计划授权最高可发行3.5亿美元普通股，截至2025年6月未进行直接发行[219][224] 环境负债与保险 - 2025年第二季度环境诉讼计提506.6万美元，2024年同期无此项支出[170] - 2025年上半年减值损失主要因环境负债估算变更及第三方报价下调导致资产账面价值超公允价值[191] - 截至2025年6月30日，公司累计计提环境修复义务2060万美元，其中已知负债880万美元，未知负债1180万美元[242] - 截至2024年12月31日，公司累计计提环境修复义务2090万美元，其中已知负债910万美元，未知负债1180万美元[242] - 2025年上半年环境负债净增值费用为20万美元，2024年同期相同[243] - 2025年上半年因环境修复成本估计变化，公司物业账面价值增加130万美元，2024年同期增加110万美元[244] - 2025年上半年资本化资产退役成本折旧费用为90万美元，2024年同期为130万美元[245] - 截至2025年6月30日，资本化资产退役成本总额为3330万美元（已知义务2510万美元，未知义务820万美元）[245] - 2022年9月公司购买500万美元污染法律责任保险，覆盖高风险物业，总限额2500万美元[247] - 2012年购买的污染法律责任保险总限额5000万美元，已于2022年7月到期[247] 利率与风险管理 - 信贷安排中有1.5亿美元采用利率互换，加权平均固定SOFR利率为4.73%，有效利率为6.13%[223] - 2025年公司信贷额度中1.5亿美元采用利率互换，加权平均固定SOFR利率为4.73%，有效利率为6.13%[251] - 2025年6月30日剩余可变借款2500万美元，市场利率每上升1%将导致净收入和现金流减少10万美元[252]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度Yeti年化基础租金增长9.9%，约达204万美元 [6] - AFFO每股收益为0.59美元，较上年增长1.7% [6] - 截至6月30日，G&A与现金租金和利息收入的比率，本季度为9.9%，前六个月为10.2%，与2024年同期基本持平，预计2025年全年较2024年有所改善 [18] - 季度末净债务与EBITDA之比为5.2倍，考虑未结算的远期股权后为4.6倍，固定费用覆盖率为3.9倍 [18] - 截至6月30日，公司加权平均债务期限为5.1年，加权平均债务成本为4.5%，2028年前无债务到期 [19] - 因年初至今的投资活动和Zips投资组合的重新定位，将2025年全年AFFO每股收益指引上调至2.4 - 2.41美元，此前指引为2.38 - 2.41美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 便利店业务 - 几乎所有便利店投资组合的租金覆盖率都有所提高，得益于健康的燃料利润率、稳定的燃料销量和店内利润率的扩大 [10] 洗车业务 - 洗车投资组合的租金覆盖率连续第二个季度显著改善，新进入行业的门店逐渐成熟，运营商注重盈利能力 [10] 投资业务 - 本季度投资6610万美元，初始现金收益率为8.1%，收购资产的加权平均租赁期限为15.9年 [13] - 年初至今已完成9550万美元的投资，初始现金收益率为8.1% [7] - 9000多万美元的投资管道，大部分分配给汽车服务中心，预计未来6 - 9个月内完成，平均初始现金收益率在7%以上 [9] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于位置优越的便利店和汽车零售物业，强调市场和房地产基本面以及强大的租赁条款，以支持投资决策并降低净租赁业务的信用风险 [10][11] - 公司作为主要的直接售后回租提供商，通过传统业务发展、重复业务或行业关系开展业务，认为能找到对投资组合有吸引力且竞争较小的交易 [43] - 各垂直领域的竞争格局近期基本保持不变，公司将继续确保投资管道中充满增值交易，符合战略和承保标准 [62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对投资的行业和进一步扩大规模的能力比以往更有信心，将继续执行战略，专注于可控因素，相信市场会认可公司的成功 [10][11] - 随着进入第三季度，第二季度末交易活动的增加仍在持续，各投资阶段的活动都在增加 [9] - 公司处于强大的资本地位，有能力为2025年的额外投资活动提供资金 [19] 其他重要信息 - 季度末租赁投资组合包括11.32处净租赁物业和2个活跃的重建项目，不包括活跃重建项目，入住率为99.7%，加权平均租赁期限为10年 [12] - 本季度出售3处物业，获得320万美元 [15] - 已有效完成12个Express Tone洗车资产组合的重新定位，Zips仍是6处物业的租户，5处物业与2家新的洗车运营商签订了新租约，其余待售物业预计年底前完成交易 [15] - 环境费用应计与10 - Q文件中披露的一起诉讼案件有关，该案件可追溯到公司几十年前作为业主运营商的时期，大部分类似案件已解决，此次应计是积极进展 [68][69] 问答环节所有提问和回答 问题: 加速投资活动的原因是什么？ - 市场上公司更愿意进行交易，公司是寻求资本以实现增长的公司的优质选择，团队能够利用与现有和新租户的关系，在各资产类别中进行投资 [23] 问题: 对洗车领域的整体舒适度如何，目前观察名单上有无值得关注的事项？ - 对洗车领域感到舒适，该模式已被证明有效，多数租户是大型运营商，很高兴看到新店数量增长放缓，运营商更加注重盈利能力，且该领域租金覆盖率连续两个季度上升 [25][26] 问题: 对投资采取更积极态度，是否意味着买卖价差缩小，卖家接受了更高利率的定价模式？ - 年初市场存在很多干扰因素，公司租户业务健康，受益于积极的基本面和宏观主题，公司作为目标市场的稳定资本提供者，随着人们回归增长，业务开始在管道的各个阶段体现 [29] 问题: 目前是否已看到投资的收益，还是收益仍在未来体现？ - 公司增加了人员和技术投入，这些投入已开始产生回报，公司希望增长能继续加速，投资对当前和未来业务扩展都很重要 [31] 问题: 租赁结构有无变化，能否获得更高的租金递增，是否要求某种担保以避免未来的信用问题？ - 租赁结构总体无变化，继续优先选择单一主租赁，租金递增率目前约为2%，作为售后回租提供商，需确保运营商有能力发展业务以支持租金增长，会通过业务模式获得各种增强措施 [32][33] 问题: 下半年投资支出情况如何，是否仍集中在下半年？ - 本季度和管道中的收购活动增多，年初至今已完成9550万美元投资，管道中有超过9000万美元的项目，预计很多会在2025年完成，团队正在进行更多交易的尽职调查，希望增加并完成更多交易 [36][37] 问题: 本季度投资利差增加至8.1%的原因是什么，下半年是否能维持类似的资本化率？ - 市场资本化率在7% - 8%之间，本季度交易略高于8%，推动了该数字上升，9000多万美元管道中的项目总体定价在7%以上，预计全年维持该水平 [40] 问题: 9000万美元管道项目的资本化率在7%以上，是否意味着买方竞争加剧？ - 公司投资的领域在公开和私人市场都有竞争，公司作为直接售后回租提供商，通过传统业务发展开展业务，认为能找到有吸引力且竞争较小的交易 [43] 问题: 洗车业务租金覆盖率提高的主要原因是ZIPS问题解决，还是有其他潜在因素？ - 并非ZIPS问题解决的影响，而是整个投资组合的有机基本面改善，且部分新开业门店进入稳定期，对覆盖率产生积极影响 [45][46] 问题: 传统收购从确定交易到完成的滞后时间通常是多久？ - 从首次对话到意向书、尽职调查和合同签订，时间在60 - 120天不等，具体取决于买卖双方的业务交易情况，但公司会尽快完成交易 [51] 问题: 9000多万美元的管道项目中，新关系占比如何？ - 管道项目中是新旧关系的健康组合，团队不仅维护了与现有租户的关系，还通过业务发展拓展了新关系，在地理、租户和垂直领域上都有较好的平衡 [52] 问题: 某法案是否会刺激更多需求？ - 公司租户对关税的风险敞口不大，部分汽车服务行业可能受益，便利店供应链与受关税影响较大的国家关联不大，法案带来的确定性有助于租户规划业务运营和增长 [53] 问题: 快速隧道洗车业务处于竞争周期的哪个阶段，是否会出现整合，公司如何构建投资组合？ - 行业已出现一些整合和资本重组，新进入者和新店增长有所放缓，公司专注于大型、成熟的平台，认为运营商应注重盈利能力和会员/订阅计划，这有助于提高投资组合的覆盖率 [58][59][60] 问题: 年初至今完成的交易和管道项目中，不同垂直领域的资本化率和竞争水平是否有显著差异？ - 不同垂直领域的资本化率差异不大，约在7% - 8%之间，竞争水平也没有太大差异，各垂直领域的竞争格局近期基本保持不变 [61][62] 问题: 识别的新投资机会是在现有垂直领域内，还是有拓展到其他领域的计划？ - 目前没有计划拓展到四个主要目标行业之外，团队在引入重复业务和新关系方面表现出色，通过行业、租户和地理区域实现业务多元化，认为这些市场规模大、租户健康且有增长需求 [66] 问题: 期间发生的大额环境费用应计是怎么回事，这类应计的历史情况以及未来如何看待？ - 环境费用应计与10 - Q文件中披露的一起诉讼案件有关，该案件可追溯到公司几十年前作为业主运营商的时期，大部分类似案件已解决，此次应计是积极进展 [68][69]

业绩总结 - 2025年第二季度AFFO同比增长5.6%，达到3400万美元，每股AFFO增长1.7%，达到0.59美元[9] - 截至2025年6月30日，年初至今AFFO同比增长6.6%，达到6780万美元，每股AFFO增长3.5%，达到1.19美元[12] - 2025年全年AFFO指引上调至每股2.40 - 2.41美元，之前为2.38 - 2.41美元[9] - 2025年上半年的资金运营（FFO）为59,496千美元，较2024年上半年的60,065千美元下降0.9%[127] - 2025年上半年的调整后资金运营（AFFO）为67,763千美元，较2024年上半年的63,601千美元增长6.8%[127] 用户数据 - 2025年第二季度租金收缴率为99.9%[12] - 资产组合的整体占用率为99.7%[12] - 租户的租金覆盖率为2.6倍，73%的租户提供了现场报告[114] - 前十大租户的年租金收入（ABR）总计为129.7百万美元，占总ABR的63.6%[104] - 前20大租户的年租金收入（ABR）总计为166.8百万美元，占总ABR的81.8%[104] 未来展望 - 当前项目管道包括四个项目，总投资约270万美元，预计在2025-2027年完成[72] - 2025年6月30日的流动性超过4亿美元，包括700万美元现金和1.19亿美元未结算的前向股权[12] - 2025年全年AFFO指引上调至每股2.40 - 2.41美元，之前为2.38 - 2.41美元[9] 新产品和新技术研发 - 完成了33个重建项目，总投资2280万美元，增量收益率为15%[68] - 主要经营独立全方位汽车服务店的Main Street Auto，成立于2021年，门店数量超过70家，位于东南部[60] - Slim Chickens是一家快速增长的快餐连锁店，成立于2003年，门店数量超过300家，分布在美国和英国[65] 市场扩张和并购 - 交易类型为售后回租，共涉及6处物业，交易价值2450万美元，租期20年，年租金增长率为2%[53] - 另一项交易为售后回租，涉及9处物业，交易价值2230万美元，租期15年，年租金增长率为2%[59] 财务状况 - 公司的债务占总资产价值的比例为36%，净债务与EBITDA的比率为5.2倍[75] - 公司的资本结构中，固定费用覆盖比率为3.9倍，平均债务到期年限为5.1年[75] - 企业的市场价值为1543.8百万美元，总债务为925.0百万美元，总资本化为2468.8百万美元[120] - 2025年第一季度的每股净收益为0.24美元，较2024年同期的0.30美元下降20%[127] - 2025年第一季度的每股FFO为0.49美元，较2024年同期的0.55美元下降10.9%[127]

公司表现 - Getty Realty (NYSE: GTY) 股价在过去一年表现不佳 下跌约13% [1] - 公司持续依赖资本市场融资以实现增长目标 这对其股价造成压力 [1] 分析师背景 - 分析师拥有15年以上逆向投资经验 基于宏观观点和个股反转故事获取超额收益 [1]

财务表现 - 季度FFO为0.59美元/股 低于市场预期的0.6美元/股 同比上涨1.72% [1] - 季度营收5272万美元 超出预期1.16% 同比上涨8.21% [2] - 近四个季度中 公司两次超过FFO预期 三次超过营收预期 [2] 市场表现 - 年初至今股价下跌9.5% 同期标普500指数上涨7.3% [3] - 当前Zacks评级为2级(买入) 预计短期将跑赢大盘 [6] 未来预期 - 下季度FFO预期为0.61美元/股 对应营收5299万美元 [7] - 本财年FFO预期为2.41美元/股 对应营收2.1076亿美元 [7] - 业绩电话会管理层表态将影响股价短期走势 [3] 行业比较 - 所属行业(Zacks REIT分类)排名在后37% 行业前50%表现通常优于后50% [8] - 同业公司Whitestone预计季度EPS为0.25美元/股 同比增4.2% 营收预期3920万美元 同比增4.1% [9][10] 估值调整 - 本次财报前 公司盈利预期修正趋势向好 [6] - 历史研究表明 股价短期走势与盈利预期修正趋势高度相关 [5]

收入和利润（同比环比） - 公司2025年第二季度净收益为每股0.24美元，同比下降20%[5][6] - 2025年第二季度总收入为53,257千美元，同比增长6.6%[41] - 2025年第二季度净收益为14,014千美元，同比下降16.1%[41] - 2025年第二季度每股基本收益为0.24美元，同比下降20%[41] - 2025年上半年基础租金收入增长11.4%至9960万美元，去年同期为8940万美元[8] - 2025年第二季度租金收入为52,724千美元，同比增长8.2%[41] 运营资金表现（同比环比） - 第二季度FFO（运营资金）为每股0.49美元，同比下降10.9%[5][6] - 第二季度AFFO（调整后运营资金）为每股0.59美元，同比增长1.7%[5][6] - 2025年第二季度FFO（运营资金）为27,828千美元，同比下降8.6%[43] - 2025年第二季度AFFO（调整后运营资金）为33,967千美元，同比增长5.5%[43] - 2025年第二季度每股AFFO为0.59美元，同比增长1.7%[43] 投资活动 - 公司在第二季度投资了6610万美元收购28处物业，初始现金收益率为8.1%[6][15] - 截至2025年7月23日，公司承诺投资超过9000万美元用于开发和收购36处便利和汽车零售物业[6][16] - 第二季度处置3处物业获得320万美元收益，实现160万美元处置收益[18] 资产和负债变化 - 公司土地资产价值从2024年底的943,800千美元增长至2025年6月的978,170千美元，增幅3.6%[39] - 公司总负债从2024年底的1,011,597千美元增至2025年6月的1,032,726千美元，增幅2.1%[39] - 公司现金及现金等价物从2024年底的9,484千美元降至2025年6月的7,489千美元，降幅21%[39] - 公司2025年6月30日总债务为9.25亿美元，其中7.5亿美元为平均利率4.1%的无担保票据[20] 管理层讨论和指引 - 公司将2025年AFFO指引上调至每股2.40-2.41美元，原指引为2.38-2.41美元[23] 业务规模与覆盖 - 截至2025年6月30日，公司拥有1137处独立物业，覆盖美国44个州和华盛顿特区[28] 投资者联系信息 - 投资者关系联系人Brian Dickman[44] - 首席财务官联系电话(646) 349-0598[44] - 公司投资者关系邮箱ir@gettyrealty.com[44]