财务数据和关键指标变化 - FFO和核心FFO可分配给普通股股东的第二季度分别为每股0.40美元和0.41美元，上半年均为每股0.80美元 [36][37] - 第二季度总运营收入为3350万美元，总运营费用为2410万美元（不包括一项物业减值费用） [38] - 过去五年公司将债务与总资产比率降低近15%至46.5%，距长期目标杠杆水平还差1% - 2% [40] - 截至目前，2020年和2021年到期贷款分别为300万美元和2100万美元 [41] - 第二季度通过普通股销售筹集50万美元，通过优先股销售筹集190万美元 [43] - 截至目前，公司有300万美元现金和3600万美元信贷额度可用 [44] - 机构持股比例截至6月30日增至60%，较过去四年增加近20% [47] - 公司股票周一收盘价为18.54美元，股息收益率约为8.1% [48] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度执行多项租赁交易，包括续租和扩租，使相关物业直线租金在续租期间增加约14% [9][16] - 上半年完成八项租赁交易，加权平均直线租金增加5%，租户改善津贴约为每平方英尺6美元 [16][17] - 4 - 6月收取98%的预定租金收入，7月收取99% [9][10] 投资业务 - 2019年1月至2020年6月投资2.01亿美元，均为工业物业，工业资产配置从33%增至43%，目标是18 - 24个月内达到60% [12] - 第二季度因疫情未收购物业，目前有一处15.3万平方英尺工业物业处于尽职调查阶段，预计9月1日完成收购，总成本约1060万美元，GAAP资本化率为8% [13][14] 处置业务 - 出售俄亥俄州枫叶高地34.7万平方英尺工业物业，售价1140万美元，净资本收益120万美元 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 经济放缓影响行业，4 - 6月投资销售交易量低于2019年，港口集装箱量同比下降10% - 30% [29][30] - 多个市场工业物业资本化率未上升，但部分较小制造类物业和售后回租交易资本化率有所扩大 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资策略强调增加工业资产配置，以提高物业运营效率、降低资本支出并提升估值 [11] - 积极管理租户关系，提供租金延期而非减免，以维持核心FFO每股收益并尽快恢复现金流 [22] - 持续监测市场变化，调整策略以适应市场条件，寻找工业收购机会 [32] - 计划选择性出售非核心单层办公物业，每年出售金额控制在1500 - 2000万美元，重新配置资金用于工业投资 [63] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情带来不确定性，政府反应难以预测，但公司团队表现出色，租金收取情况良好 [50][51] - 长期看好同店业绩，2021 - 2022年租约到期率平均约5%，现金流应保持稳定 [28] - 相信美国医疗行业有能力找到解决疫情问题的方法，公司将继续按现有模式运营，但步伐会更慢、更谨慎 [99] 其他重要信息 - 财报电话会议中讨论的FFO、调整后FFO和核心FFO是非GAAP会计指标，用于更好反映公司经营业绩和进行业绩比较 [6][7] - 公司实施员工在家办公安排，同时保持与租户的积极沟通，租户参与计划取得积极成果 [18] - 租户收入的84%来自平均贡献公司收入1%或更少的租户，酒店、石油和天然气以及航空行业仅占年收入的2.5% [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍出售的物业及对处置的看法 - 出售的俄亥俄州物业原由Pennzoil占用，后改为多租户建筑，因位置和配置问题决定出售，收益用于投资目标市场的工业物业 [59][60] - 未来会选择性出售非核心单层办公物业，预计每年出售金额在1500 - 2000万美元，目前暂无短期出售工业物业计划 [61][62][63] 问题2: 第二季度的物业减值费用是怎么回事 - 减值资产为一处空置办公物业，是考虑出售的非核心资产之一，公司正在讨论租赁和销售方案 [65] 问题3: GM物业重新招租需要多少租户改善费用 - 若租金在18 - 22美元/平方英尺，租户改善费用预计约25美元/平方英尺；若租金在20 - 22美元/平方英尺以上，费用可能高达30 - 35美元/平方英尺 [71][72] 问题4: 部署租户改善费用需要多长时间 - 若能在未来30 - 60天内开始招租，整栋楼招租预计需要6 - 8个月；若采用多租户模式，会有分阶段入住情况 [77][79][80] 问题5: 租户改善费用是否包含将单租户物业改为多租户的成本 - 由于租户规模和建筑设计，将单租户物业改为多租户的成本不大，建筑设计有利于保障租户区域安全 [84] 问题6: 如何看待普通股和优先股的吸引力，是否有机会增加处置以资助收购 - 公司目前流动性近4000万美元，过去24个月主要发行普通股，优先股发行较少 [86] - 疫情期间，优先股股息收益率低于普通股，公司仍倾向于发行普通股，但会考虑少量发行优先股 [88][89] - 现有流动性、ATM计划和适度处置能够支持工业收购管道 [90] 问题7: 是否会根据选举结果出售更多非核心资产 - 政治局势不明朗，难以预测政策走向，公司目标是继续按现有模式运营，出售物业是因为不在目标市场，而非为满足股息支付 [92][95] 问题8: 奥斯汀GM物业的运营成本是多少 - 运营成本预计为每平方英尺6 - 8美元，因空置期公共区域成本减少，实际成本会低于当前水平，公司将在会后提供债务利息信息 [109] 问题9: 租赁续约时现金租金有何变化 - 续约租金增长14%，现金租金预计增长2% - 4%，因为大部分续约租期为5 - 6年 [110] 问题10: 除GM物业外，办公租赁市场情况如何，COVID是否影响租赁 - 团队在办公物业租赁方面表现出色，明尼阿波利斯一处郊区办公物业租赁情况良好，与CBD物业竞争成功 [112] - 未来一年有四处办公物业租约到期，续约有挑战，但有望维持直线租金 [114][115] - 目前因疫情人们无法实地考察物业，虽有电话咨询但无实地参观，难以判断租户对郊区办公物业的兴趣 [117] 问题11: 为何将基础管理费计算方式从基于总股本改为基于资产 - 公司考虑该问题多年，旨在避免通过发行股权增加基础管理费的质疑，使费用计算更基于投资组合实际情况 [118] - 新计算方式下，过去五年基础管理费平均为43 - 43.3个基点，对股东友好或保持中性 [120] 问题12: 第一季度到第二季度空置率的顺序增加情况如何，是哪些租户导致的 - 明尼阿波利斯一处9.2万平方英尺单层办公物业在第一季度末空置，是最大的空置影响因素，黑石集团收购该园区其他物业带来一定积极信号 [126][127] - 从3月30日到6月底，空置率无增量增加，7月出售枫叶高地资产后，实时入住率超过97% [128][129] 问题13: 本季度租金收入是否有抵减项目，如租户应收账款核销 - 无应收账款核销情况，新GAAP准则和内部整合项目使损益表中租赁收入和运营费用大幅增加，建议分析师从净租金收入（租赁收入减去物业和运营费用）角度进行比较 [130][131] - 第一季度现金租金为2850万美元，第二季度为2880万美元，呈上升趋势 [132]

物业投资组合概况 - 公司拥有121处物业，总面积达1470万平方英尺，分布于28个州，入住率为97.2%[108] - 投资组合的平均剩余租期为7.5年，抵押债务的加权平均剩余期限为4.8年，加权平均利率为4.29%[108] - 截至2020年6月30日，公司可用空置空间占总面积的4.5%，其年持有成本（含房地产税和物业运营费用）约为170万美元[119] - 截至2020年6月30日，公司总资产组合加权平均收益率为8.3%，低于2019年同期的8.7%[151] 租金收取与租户情况 - 截至2020年7月27日，公司已收取约99%的7月份现金基本租金[112] - 2020年4月，公司向占投资组合总租金约2%的三家租户提供了租金延期支付安排[112] - 2020年第二季度，公司最大租户的租金收入占比仅为3.6%[137] - 2020年第二季度，公司租金收入前三大行业为电信（16.5%）、多元化/综合服务（12.4%）和医疗保健（11.8%）[137] 各地区表现 - 2020年第二季度，公司租金收入前三大州为德克萨斯州（15.5%）、佛罗里达州（12.5%）和俄亥俄州（10.4%）[138] 物业收购与处置活动 - 2020年上半年，公司出售一处非核心物业，售价为414.5万美元；并于2020年7月1日以1140万美元出售另一物业，实现净收益120万美元[122] - 2020年上半年，公司收购五处工业物业，总面积890,038平方英尺，加权平均租期14.8年，总收购价7196.5万美元，并发行或承担了3585.5万美元的债务[123] 租赁活动 - 2020年上半年，公司签署八份租约，总面积362,171平方英尺，加权平均剩余租期6.6年，年化GAAP固定租金支付额为500万美元[124] 债务与融资活动 - 2020年上半年，公司偿还固定利率债务591.8万美元（利率6.00%）和可变利率债务1210.7万美元（利率为LIBOR + 2.25%）[125] - 2020年上半年，公司发行固定利率抵押贷款3585.5万美元，加权平均利率为3.22%[126] - 公司于2020年1月27日发行了1830万美元固定利率债务，利率为3.625%，到期日为2030年2月1日[127] - 公司于2020年3月9日发行了1750万美元浮动利率债务（互换为固定利率2.8%）[127] - 公司于2020年7月1日偿还了俄亥俄州Maple Heights物业的400万美元可变利率债务[127] - 截至2020年6月30日，公司有55笔应付抵押票据，本金总额为4.694亿美元，加权平均利率为4.27%，剩余加权平均期限为4.8年[175] - 截至2020年6月30日，2020年剩余时间内到期的抵押债务本金为1320万美元，2021年到期的为3360万美元[176] - 截至2020年6月30日，公司抵押贷款债务的公允价值为4.812亿美元[196] 股权融资与流动性 - 截至2020年6月30日的六个月内，公司通过普通股ATM计划出售130万股，筹集净资金2840万美元，该计划剩余发行能力为2.087亿美元[128] - 截至2020年6月30日的六个月内，公司通过E系列优先股ATM计划出售86,564股，筹集净资金190万美元，该计划剩余发行能力为9800万美元[129] - 截至2020年6月30日，公司根据2019年通用货架注册声明，拥有4.072亿美元的剩余证券发行能力[130] - 公司2020年通用货架注册声明允许发行最多8亿美元的证券，其中约6.365亿美元预留用于发行F系列优先股[132] - 截至2020年6月30日，公司可用流动性为2910万美元，包括约960万美元现金及现金等价物和信贷额度下1950万美元的可用借款能力[169] - 截至2020年7月27日，信贷额度下的可用借款能力增加至3600万美元[169][181] - 2020年上半年，公司通过普通股ATM计划筹集了2840万美元净收益，加权平均每股净价为21.19美元[172] - 截至2020年7月27日，公司通过2019年通用储架注册可筹集最多4.04亿美元额外股本，其中约2.071亿美元预留给普通股ATM计划[173] - 截至2020年7月27日，公司通过2020年通用储架注册可筹集最多8亿美元额外股本，其中约6.365亿美元预留给F系列优先股销售[174] 季度收入和利润（同比） - 2020年第二季度租赁收入为3352.5万美元，同比增长18.9%[153] - 2020年第二季度净收入为96.5万美元，同比下降56.2%[153] - 2020年第二季度归属于普通股股东和非控股OP单位持有人的净亏损为192.7万美元，同比扩大204.9%[153] 季度成本和费用（同比） - 2020年第二季度物业运营费用为629.5万美元，同比大幅增长105.7%[153] - 2020年第二季度基础管理费为138.9万美元，同比增长7.4%[153] - 2020年第二季度激励费为111.9万美元，同比增长23.8%[153] 上半年收入和利润（同比） - 截至2020年6月30日的六个月，总营业收入为6.7145亿美元，同比增长19.2%[155] - 截至2020年6月30日的六个月，归属于普通股股东和OP单位持有人的净亏损为255.2万美元，同比下降312%[155] - 同期，FFO（运营资金）为2.7459亿美元，同比增长15.0%[155] 上半年成本和费用（同比） - 同期，物业运营费用为1.2508亿美元，同比大幅增长104.1%[155] - 公司录得172.1万美元的资产减值支出，而2019年同期为零[155] - 激励费用增至217.3万美元，同比增长23.8%，主要因核心FFO增长超过门槛率[155][163] - 利息费用降至1396.8万美元，同比下降1.9%，主要因基于LIBOR的浮动利率债务利率下降[155][166] 同店经营表现 - 截至2020年6月30日的六个月，同店物业租赁收入为5.5009亿美元，同比增长10.2%[157] - 同期，可变租赁付款（运营费用回收）为797.6万美元，同比激增315.8%[160] - 截至2020年6月30日的六个月，同店物业运营费用为999.7万美元，同比增长86.0%[162] 运营资金（FFO）表现 - 2020年第二季度基本每股FFO为0.41美元，同比增长7.9%（2019年同期为0.38美元）[191] - 2020年上半年基本每股FFO为0.80美元，同比增长2.6%（2019年同期为0.78美元）[191] - 2020年第二季度FFO（可供普通股股东及非控股OP单位持有人）为1397.6万美元，同比增长16.6%（2019年同期为1199.0万美元）[191] - 2020年上半年FFO（可供普通股股东及非控股OP单位持有人）为2745.9万美元，同比增长14.9%（2019年同期为2388.4万美元）[191] 现金流量 - 2020年上半年，经营活动提供的净现金为3540万美元，较2019年同期的2900万美元有所增加[177] - 2020年上半年，投资活动使用的净现金为7070万美元，主要用于五处物业收购和资本性支出[178] - 2020年上半年，融资活动提供的净现金为3830万美元，主要包括发行3080万美元普通股和优先股，以及新的3770万美元定期贷款和3590万美元新抵押债务[179] 费用结构与管理协议 - 修订后的基础管理费按年化0.425%的费率计算，基于“有形房地产总值”[143] - 激励费计算门槛为核心FFO（扣除激励费前）超过调整后股东权益的2.0%（季度）或8.0%（年化）[145] - 资本收益费按已实现资本净收益的15.0%计算，2020年及2019年上半年均未产生此项费用[146] 利率风险与敏感性 - 利率上升1%、2%、3%将导致年度净收入分别减少238.9万美元、476.1万美元和606.0万美元[195] - 利率变动1个百分点，公司债务工具的公允价值将减少1800万美元或增加1930万美元[196] - 2020年6月30日，公司有效平均一个月LIBOR为0.16%[194] 其他财务数据 - 2020年第二季度，公司确认了172.1万美元的资产减值支出[191] - 2020年上半年，加权平均流通普通股数量约为3378.7万股，同比增长12.7%（2019年同期为2998.6万股）[191] 内部控制与披露 - 截至2020年6月30日，公司首席执行官和首席财务官评估认为其披露控制和程序是有效的[200] - 在截至2020年6月30日的季度内，公司的财务报告内部控制未发生任何重大变更[201]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度，公司可供普通股股东分配的FFO和核心FFO分别为每股0.39美元和0.40美元 [35] - 一季度总运营收入增至3360万美元，总运营费用为2410万美元 [38] - 过去五年，公司通过再融资到期债务和以较低杠杆水平为新收购项目融资，将债务与总资产的比率降低了近15%，至46%，距离目标杠杆水平还差1% - 2% [38][39] - 过去24个月，公司偿还了5300万美元债务，新的长期可变利率抵押贷款利率为1个月伦敦银行同业拆借利率加2.5% - 2.75%的利差，并为所有新的可变利率贷款设置了利率上限 [40] - 2020年和2021年到期贷款分别为700万美元和2100万美元，部分贷款有展期选项 [41] - 一季度通过ATM计划发行普通股，扣除发行成本后净筹集2800万美元，平均净股价为21.22美元 [42] - 截至目前，公司持有300万美元现金，信贷额度下可用资金为2950万美元 [45] - 截至3月31日，公司股票的机构持股比例增至56% [47] - 公司股票昨日收盘价为15.05美元，股息收益率为9.4% [48] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度，公司收购5处工业地产，投资总额7200万美元，包括印第安纳波利斯6.5万平方英尺物业（520万美元，平均剩余租期约7年，GAAP资本化率7.2%）、休斯顿等地32.1万平方英尺三栋建筑组合（3460万美元，租约2040年1月31日到期，GAAP资本化率7.6%）、佐治亚州查茨沃思50.4万平方英尺跨码头设施（3190万美元，租约2030年8月31日到期，GAAP资本化率6.9%） [12] - 公司工业地产占比从2019年1月1日的33%增至2020年3月31日的41%，2019年1月至2020年3月投资2.01亿美元用于收购工业地产 [10][11] - 一季度同店现金租金年化增长率为2% [36] - 4月，公司给予3名租户租金延期，占月租金收入约2%，延期1.5 - 3个月，还款期6 - 9个月 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 经济预测机构预计二季度GDP可能出现两位数下降，商业地产买家数量从2016 - 2019年每月平均2100名降至2020年3月的790名，这将对二季度投资销售产生短期抑制作用 [27][28][29] - 部分市场工业和办公地产资本化率正在扩大，东海岸港口预计2020年上半年进口量比2019年同期低10%，预计三季度和四季度进口量将增加 [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司投资策略强调增加工业地产配置，以提高物业运营效率、降低资本支出并提升估值，未来将继续在目标地区的发达子市场优先收购工业地产，重点关注5 - 30万平方英尺的收购目标 [10][11] - 公司资产运营团队致力于改善同店运营，通过续租增加整体投资组合的加权平均租期，并在俄亥俄州和印第安纳州的三处办公地点实施节能改进项目，未来将在其他合适地点推广 [14][16][17] - 面对疫情，公司实施员工在家办公安排，加强与租户的沟通，提供租金延期而非减免，期限1 - 3个月，要求在6 - 12个月内偿还，并尝试在协议中加入租约延期和租金上涨条款，以维持或增加每股核心FFO并恢复现金流 [20][21] - 公司目前有价值约2.55亿美元的18处收购候选项目，其中16处为工业地产，部分项目因各州居家令处于搁置状态，随着部分州解封，有望进入更积极状态 [31][32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为一季度表现良好，预计6月30日结束的季度也将不错，团队工作出色，收购的工业地产租户信用良好，一季度租金全部收回，4月租金收回98%，有少量短期租金延期，预计能够收回 [50] - 公司认为当前是良好的收购机会，团队积极寻找优质租户和收购项目，资产管理人员积极管理物业，尽管市场环境变化，但公司有信心应对挑战 [52] - 公司对未来发展持乐观态度，相信团队能够在疫情期间和之后为股东创造价值，维持高入住率和良好的财务状况 [54][46] 其他重要信息 - 电话会议报告可能包含前瞻性陈述，存在风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异，公司无义务公开更新或修订这些陈述，除非法律要求 [3][4][5] - 会议将讨论FFO、调整后FFO和核心FFO等指标，这些指标能更好反映公司经营成果和进行业绩比较 [5][6] - 建议投资者访问公司网站（gladstonecommercial.com），注册电子邮件通知服务，查看新闻稿和10 - Q表格以获取更详细信息 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 办公室租户和工业租户的情况有何不同？ - 公司收到的租金延期请求更多来自办公室租户，其中既有有合理需求的中型市场公司，也有实力强劲的租户提出的机会主义请求，目前工业租户的请求较少，未来情况未知 [57] 问题2: 通用汽车（GM）奥斯汀物业的潜在租户是否与上次财报电话会议提及的相同？ - 有两个是相同的，两个是新的，之前有一些小租户不再感兴趣，目前有一个来自奥斯汀的大型租户和一个来自加利福尼亚的知名租户，如果州长尽快开放该州，预计市场活动将增加 [58] 问题3: 租户租金延期是否有额外条款，如租期延长或租金上涨，以及是否收取利息？ - 对于要求租金减免的租户，公司要求延长租期，但部分请求已撤回；目前已达成的三笔租金延期交易，租户将在6 - 9个月内偿还，未收取利息；未来若有租金减免请求，将要求延长租期以维持每股核心FFO [62][63][64] 问题4: 当前公司的流动性如何，未来一两个季度愿意投入多少资金用于收购？ - 公司信贷额度下可用资金为2950万美元，目前持有300万美元现金，总可用资金超过3000万美元；2020年到期的抵押贷款仅700万美元，公司有能力覆盖；是否进行收购主要取决于资本成本，公司希望在二季度后半段市场环境正常化后，根据投资策略实时调整 [65][66] 问题5: 股息支付率契约是否按过去12个月计算，若需要临时绕过该契约是否困难？ - 股息支付率契约按过去12个月计算，过去几个季度该比率略低于95%；公司目前运营良好，与六家银行组成的贷款团队保持沟通，过去在高杠杆情况下贷款团队也给予支持，若需要修改契约，预计贷款团队会提供支持，但目前并非首要考虑事项 [67][68][69] 问题6: 公司是否已发行F系列优先股？ - 截至目前尚未发行，从长期来看，公司无意大量发行优先股，但如有需要，可能会发行交易型和非交易型优先股 [70] 问题7: 考虑到股息支付率和市场估值，为何不调整股息？ - 公司不会削减股息，管理层认为公司投资组合表现良好，目前的契约情况与过去相比并无恶化；董事会会议决定维持股息不变，相信疫情结束后市场将恢复，股价将回升；与Tier 1银行的沟通显示，基于公司历史表现和当前状况，此时降低股息并不明智 [73][74][77] 问题8: 工业和办公地产资本化率扩大的幅度是多少？ - 从投资销售人员处得知，工业地产资本化率扩大15 - 25个基点，办公地产扩大30 - 50个基点，主要发生在中西部市场，西海岸市场不适用 [78] 问题9: 公司投资组合的亮点和痛点分别是什么，是否有租户受益于居家购物和供应链缩短？ - 痛点可能是占比很小的零售和日托中心业务，以及需要密切关注的汽车行业；亮点是公司的中型市场业务模式，工业资产主要在30万平方英尺以下，随着制造业回流，这些客户未来可能获得更多业务；此外，公司对东海岸港口和一级铁路沿线的内陆港口扩张项目感兴趣，认为有合作和收购机会 [84][85][86] - 部分仓库租户从事最后一英里配送业务，零售租户为杂货店等供货，如Walgreens运营正常；日托中心因州政府关闭而无收入，但预计重新开放后可能会恢复 [88][90] 问题10: 疫情和大宗商品波动对公司未出租物业的续租有何影响？ - 俄亥俄州中部和北部市场停滞，两处多租户建筑部分未出租，续租活动减少；明尼阿波利斯市场有所恢复，一处空置建筑已续租50%，还有两个潜在租户；另一处预计下个月空置的建筑也有两个潜在租户，其中一个是特许学校；哥伦布的一处物业，锚定租户同意租赁剩余部分；通用汽车奥斯汀物业需要在未来几个月内解决续租问题 [97][98][99] 问题11: 塔尔萨资产是否仍在公司投资组合中且空置，目前是否有单一资产占空置面积较大比例？ - 塔尔萨位于卡托萨港的资产仍在公司投资组合中且空置，有一个潜在租户，预计下周左右收到报价请求；目前没有单一资产占空置面积的较大比例，其他空置资产占比均在1%或以下 [101][102] 问题12: 工业资产中，制造业和分销业资产受影响情况如何，两者在投资组合中的占比分别是多少？ - 有一笔租金延期来自制造业的即时装配厂，底特律地区有三处为通用汽车和福特服务的资产存在不确定性；公司工业资产中约40%为制造业，60%为分销业，目前收到的租金延期请求主要来自办公室租户，工业租户较少 [104] 问题13: 当前物业层面债务的可用性和定价情况如何，物业层面融资的限制更多是操作层面还是银行放贷意愿问题？ - 单一资产融资利率低至2%多到3%多，比公司追求的资产类型高出约100个基点；目前获取融资存在时间和操作上的挑战，如难以安排评估师对物业进行评估；商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）市场已关闭，但单一资产融资仍有机会，投资级债券市场开放且定价高效，高收益债券市场价格较高；总体而言，有多种借款选择和机会 [105][106]

业绩总结 - 截至2020年3月31日，总资产约为10.988亿美元，投资于122个物业[31] - 2020年第一季度的总运营收入为33,619千美元，较2019年第四季度的29,386千美元增长了7.5%[65] - 2020年第一季度的净收入为2,258千美元，相较于2019年第四季度的472千美元增长了378.8%[66] - 2020年第一季度的每股基本和稀释后的FFO为0.39美元，较2019年第四季度的0.30美元增长了30%[66] - 2020年第一季度的可分配给普通股东的FFO为13,480千美元，较2019年第四季度的9,836千美元增长了37%[66] 用户数据 - 租赁物业的平均剩余租期为7.5年，整体出租率为96.6%[32] - 公司的物业分布在28个州，租户来自19个不同的行业[31] - 截至目前，现有投资组合的总租赁面积为14,550,519平方英尺，涉及128个租赁合同，年化直线租金总额为115,241,000美元[101] 未来展望 - 2023年到期的租赁面积为1,460,802平方英尺，年化直线租金为9,894,000美元，占年化直线租金的8.6%[101] - 2024年到期的租赁面积为1,740,195平方英尺，年化直线租金为11,404,000美元，占年化直线租金的9.9%[101] - 2025年及以后的租赁面积为9,889,381平方英尺，年化直线租金为75,500,000美元，占年化直线租金的65.5%[101] 新产品和新技术研发 - 购买了位于印第安纳波利斯的64,800平方英尺物业，价格为520万美元，剩余租期为7.2年[41] 财务状况 - 截至2020年3月31日，净总债务占企业价值的比例为50.1%[32] - 公司的加权平均利率为3.86%，其中抵押贷款的加权平均利率为4.32%[79] - 公司的流动性和债务概述显示，固定利率债务占比为66.3%[78] - 公司的杠杆比率为49%，低于60%的阈值[81] - 公司的固定费用覆盖比率为1.78，高于1.45的要求[81] 其他新策略 - 通过ATM计划发行普通股，净收益为2790万美元[47] - 发行了总额为1830万美元的三笔抵押贷款，固定利率为3.63%[50]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, DC 20549 FORM 10-Q (Mark One) ý QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE QUARTERLY PERIOD ENDED MARCH 31, 2020 OR ¨ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE TRANSITION PERIOD FROM TO COMMISSION FILE NUMBER: 001-33097 GLADSTONE COMMERCIAL CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its charter) MARYLAND 02-06812 ...

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，经可比性调整的FFO和可供普通股股东分配的核心FFO分别为每股0.39美元和0.40美元，全年分别为每股1.55美元和1.58美元 [32] - 第四季度总运营收入增至2940万美元，包括6万美元的租赁终止和合同收入，同期总运营费用为2250万美元 [34] - 过去五年，公司通过再融资到期债务和以较低杠杆水平为新收购项目融资，将债务与总资产的比率降低了近15%，降至46%，距离目标杠杆水平还差1% - 2% [35] - 2019年第四季度和2020年，公司通过普通股销售分别筹集了2400万美元和2800万美元 [41] - 截至2020年，公司有400万美元现金和3500万美元的信贷额度可用 [45] - 自2016年初以来，公司股票的机构持股比例增加了17%，截至2019年12月31日达到57% [47] - 2020年1月，董事会投票决定将1 - 3月的月度股息提高至每股0.12515美元，这是公司10多年来首次提高股息 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 2019年1月1日，工业资产占比为33%，到年底增至38% [12] - 2019年4月至2020年1月，投资规模约为1.6亿美元，全部为工业地产 [12] - 第四季度，公司收购了9处工业地产，投资规模达6240万美元 [14] 租赁业务 - 2020年有8份租约到期，代表着880万美元的年度直线租金，其中580万美元在下半年到期 [20] - 已将一处建筑的50%出租，租期10年，另有部分空间有潜在租户 [21] - 与北卡罗来纳州罗利的租户达成租约修订，将办公楼租约延长5年，工业楼租约延长1年 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国研究公司指出，2019年第三季度投资销售规模较上年同期下降，预计第四季度也会有类似结果 [25] - 市场周期进入第11年，研究人员估计除工业地产外，价格和投资销售规模可能达到峰值 [26] - 写字楼市场存在明显的买卖双方分歧，一些知名物业在签约后又重新上市 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资策略强调增加工业资产在投资组合中的占比，以提高物业运营效率、降低资本支出水平并提升估值 [11] - 主要关注面积在5万至30万平方英尺之间的收购目标 [13] - 资产运营团队致力于改善同店运营，包括续租和实施节能项目 [17][19] - 持续监控市场状况，积极寻找增值机会，以推动稳健增长战略 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司团队在本季度表现出色，以良好的节奏扩大投资组合，有效管理资产负债表 [52] - 经济形势良好，租户按时支付租金，公司有信心收购优质物业 [53] - 公司通过长期抵押贷款为长期租约提供融资，有助于应对经济下行 [54] - 公司股票收盘价为21.94美元，股息收益率约为6.8%，高于许多REITs，有股价上涨空间 [55] - 公司希望通过提高股息来跟上通货膨胀，保持购买力 [56] 其他重要信息 - 电话会议中讨论的FFO是一项非GAAP会计指标，定义为净收入减去房地产销售损益和物业减值损失，加上房地产资产的折旧和摊销 [5] - 建议投资者访问公司网站查看新闻稿和10 - K表格，以获取更详细信息 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2020年的收购规模和节奏如何？ - 公司认为收购规模会放缓，目标是超过1.5亿美元，但不会达到每季度6000 - 7000万美元的水平 [59][60] 问题2: 写字楼市场买卖双方分歧的原因是什么？ - 卖方意识到老旧物业或需要大量资本支出的物业应出售套现，而公司在运营前三年不想投入资本，且写字楼资本支出高于工业地产，所以存在分歧 [61][63] 问题3: 2020年的入住率预期如何？ - 公司一直保持96%以上的入住率，有信心维持这一水平，尽管奥斯汀的GM租户退租，但有强劲的潜在租户 [64] 问题4: 租户退租时，公司是否会考虑出售资产？ - 会考虑，特别是非核心位置或需要过多支出的物业，过去几年公司已出售了一些单租户、非核心建筑 [68] 问题5: 2020年如何使用UPREIT和ATM？ - ATM主要用于3000万美元以下的交易，为普通股融资；对于超过3000万美元的大型资产或组合，可能会考虑隔夜市场融资；UPREIT是高效的融资方式，今年可能会有更多交易采用这种方式 [69][72] 问题6: 2020年如何考虑无担保债务？ - 公司目前持保守态度，长期有增加无担保债务的愿望，但会谨慎行事 [73][75] 问题7: 如何平衡收益增长、股息和股权融资需求来考虑写字楼处置？ - 处置物业主要考虑是否在目标市场以及重新出租的难度，写字楼处置可能性较高，但目前没有明确的出售计划 [80][85] 问题8: 已知退租租户的年度收入损失大致是多少？ - 今年约有880万美元租约到期，已解决约140万美元，除GM外还需解决约270万美元，风险在140 - 180万美元之间 [87][88] 问题9: GM资产位于哪个子市场，重新出租需要多少资本支出？ - GM资产位于帕尔默走廊，租户改善成本根据租期不同在每平方英尺30 - 80美元之间，公司预计处于中低水平 [91][93] 问题10: 佐治亚州内陆港物业的收购价格、资本化率和预计交割时间是多少？ - 收购价格略高于3000万美元，资本化率略低于7%，预计3月中旬交割 [94] 问题11: 第四季度180万美元的减值费用是针对哪项资产？ - 是位于北卡罗来纳州夏洛特郊区的一处遗留写字楼资产，2019年空置，公司希望出售该资产并重新配置资本 [96] 问题12: 管理层或董事会对内部化的可能性和时间有何新想法？ - 目前公司对外部顾问结构的成本结构感到满意，未来两到三年董事会可能会继续讨论，但目前认为现有结构与股东利益一致 [97] 问题13: 公司盈利对少量变动是否敏感，能否给出具体数字？ - 公司不适合给出正式数字，2019年核心FFO相对平稳，2020年及以后的目标是实现1.5% - 3%的年度增长，但受宏观经济和公司表现影响 [103][104] 问题14: 为什么设定1.5亿美元的收购目标，是否意味着年中会放缓？ - 公司过去平均收购规模为1.05亿美元，达到10亿美元资产规模后可达到1.5 - 1.75亿美元，目标是实现两位数增长，达到20 - 25亿美元资产规模后收购规模可能超过2亿美元；收购可能会前置，但收购团队不会停止寻找机会 [113][115] 问题15: 年初租赁佣金和租户改善费用的趋势如何？ - 除明尼阿波利斯的一个租户外，其他物业的相关费用较为合理；不考虑GM的情况下，2020年的总资本支出、租户改善和租赁佣金预计在500 - 700万美元之间 [122][124] 问题16: GM资产重新出租的预期时间和租金情况如何？ - 无法承诺具体时间，希望年底前能有租赁协议；市场上有很多潜在租户，奥斯汀市场活跃，有信心在年底前取得成功 [130][132] 问题17: 本季度计划出售哪些资产？ - 计划出售位于北卡罗来纳州夏洛特郊区的一处空置写字楼资产，预计第一季度完成交易，资金将用于待完成的收购项目 [134] 问题18: 东方金属供应公司是否可能成为未来收购的来源？ - 目前与该公司的合作已饱和，但可能有机会与其他有售后回租需求的公司合作 [135][136]

业绩总结 - 截至2019年12月31日，总资产约为10.395亿美元，投资于118个物业[24] - 2019年第四季度的总运营收入为29,386,000美元，同比增长2.5%[67] - 2019年全年总运营收入为114,387,000美元，同比增长7.5%[67] - 2019年第四季度的净收入为472,000美元，同比下降78.5%[67] - 2019年全年净收入为9,541,000美元，同比下降22.8%[67] - 2019年第四季度的每股基本FFO为0.30美元，同比下降23.1%[68] - 2019年全年每股基本FFO为1.47美元，同比下降7.6%[68] 用户数据 - 物业的平均剩余租期为7.3年，整体出租率为97.0%[32] - 截至2019年12月31日，63%的租户具有投资级或投资级等效信用评级[24] - 前五大租户占租赁收入的4%、3%、3%、3%和3%，其余租户占84%[96] - 电信行业占租赁收入的17%，医疗保健行业占12%[97] - 公共租户占年化总租赁收入的54%，私有租户占46%[98] - 投资级评级租户占年化总租赁收入的29%，非投资级评级租户占13%[98] 财务数据 - 2019年第四季度产生的FFO为1010万美元，调整后的FFO为1270万美元，核心FFO为1320万美元，分别为每股0.30美元、0.39美元和0.40美元[38] - 2019年总负债为676,318千美元，较2018年的598,758千美元增长12.9%[69] - 2019年流动性比率为49%，低于60%的上限[81] - 2019年固定费用覆盖比率为1.76，高于1.45的最低要求[81] - 2019年总债务净额为619,745千美元，占总资产的59.6%[71] - 2019年现金及现金等价物为6,849千美元，较2018年的6,591千美元增长3.9%[69] 资本结构 - 通过ATM计划发行普通股获得净收益2400万美元，发行6.625%系列E优先股获得净收益6660万美元[46] - 赎回所有7.75%系列A和7.50%系列B优先股，总赎回支付为5690万美元[49] - 发行的抵押贷款票据包括：对杰克逊田纳西物业的480万美元抵押贷款，年限7年，固定利率3.97%[52] - 公司的总资本化为15.11亿美元，净总债务占企业价值的41.2%[32] 租赁收入展望 - 2020年到期的租赁收入为9,163千美元，占总租赁收入的8.3%[101] - 2025年及以后到期的租赁收入为63,544千美元，占总租赁收入的57.3%[101] - 总租赁收入为110,730千美元，涵盖122个到期租赁[101] - 租赁收入到期的分布显示，2024年到期的租赁收入为12,137千美元，占11%[101]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 ____________________________________________________________________ FORM 10-K ____________________________________________________________________ (Mark One) ý ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2019 OR ¨ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Comm ...

业绩总结 - 截至2019年9月30日，总资产约为9.78亿美元，投资于109个物业[24] - 2019年第三季度的总运营收入为28,667千美元，较2018年同期的26,591千美元增长7.8%[65] - 2019年第三季度的净收入为2,191千美元，较2018年同期的2,677千美元下降18.1%[66] - 2019年前九个月的净收入为9,068千美元，较2018年同期的9,807千美元下降7.5%[66] - 2019年前九个月的总运营收入为85,001千美元，较2018年同期的79,538千美元增长6.2%[65] 用户数据 - 物业的平均剩余租期为7.2年，整体出租率为98.8%[32] - 当前物业的入住率为98.8%，自成立以来，入住率从未低于96%[96] - 主要五大租户占租金的16%和占用面积的12%[33] - 前五大租户占年化租金收入的4%，而其他租户占84%[98] - 47%的租户为私营企业，53%为上市公司[98] 财务数据 - 第三季度产生的FFO和核心FFO为1260万美元，合每股稀释收益0.39美元[38] - 2019年第三季度的FFO可供普通股股东和非控股OP单位的基本值为12,332千美元，较2018年同期的11,637千美元增长5.9%[66] - 2019年第三季度的FFO可供普通股股东和非控股OP单位的稀释值为12,558千美元，较2018年同期的11,872千美元增长5.8%[66] - 截至2019年9月30日，净总债务与企业价值的比率为39.6%[32] - 截至2019年9月30日，现金及现金等价物为620万美元，循环信贷设施下的可用额度为2580万美元[34] 未来展望 - 2019年到2025年，预计到期租金的年化租金收入总计为112,215千美元，其中55.2%将在2025年及以后到期[101] - 2019年到期的租金占年化租金收入的2.5%，2020年为8.1%，2021年为8.0%，2022年为5.9%，2023年为9.1%，2024年为11.2%[101] 资本结构与融资 - 通过ATM计划发行普通股获得净收益740万美元[45] - 将现有信贷设施的定期贷款承诺从7500万美元增加至1.6亿美元[48] - 截至2019年9月30日，总负债为634,161千美元，较2018年12月31日的598,758千美元增长5.9%[68] - 截至2019年9月30日，股东权益总额为258,253千美元，较2018年12月31日的254,419千美元增长1.5%[68] 资产与市场扩张 - 公司在美国拥有109个物业，分布在24个州，主要集中在中西部（27%）、东南部（33%）、西南部（25%）和东北部（15%）[96] - 物业类型多样化，办公物业占60%，工业物业占35%，零售物业占3%，医疗办公物业占2%[96] - 购买德克萨斯州一处78450平方英尺的物业，交易金额为650万美元，剩余租期为12年[40] 负面信息 - 2019年第三季度的总运营费用为19,445千美元，较2018年同期的17,422千美元增长11.6%[65] - 2019年第三季度的利息支出为7,170千美元，较2018年同期的6,531千美元增加9.8%[65] - 截至2019年9月30日，累计其他综合收益为(2,483)千美元，较2018年12月31日的(148)千美元显著下降[68]

物业组合与运营状况 - 截至2019年10月30日，公司拥有109处物业，总面积达1310万平方英尺，出租率为98.8%[109] - 投资组合的平均剩余租期为7.1年，抵押贷款加权平均剩余期限为5.8年，加权平均利率为4.53%[109] - 截至2019年9月30日，公司空置面积占总面积的1.2%，年持有成本约为50万美元[115] - 公司总资产组合加权平均收益率在2019年9月30日和2018年9月30日分别为8.6%和8.7%[149] 收购与租赁活动 - 2019年前九个月，公司收购了9处物业，总购买价格为6727.2万美元，总面积为146.38万平方英尺，加权平均租期为14.8年，年化GAAP租金为543.7万美元[119] - 2019年前九个月，公司执行了5份租约，总面积23.03万平方英尺，加权平均剩余租期8.8年，年化GAAP租金为336.6万美元[120] - 同期收购及处置物业的租赁收入为6657万美元，同比增长292.5%[155] 收入表现 - 截至2019年9月30日的三个月内，公司总租金收入为2867万美元，同比增长7.8%（2018年同期为2659万美元）[136][137] - 截至2019年9月30日的三个月，租赁收入为2866.7万美元，同比增长7.8%[151] - 截至9月30日的九个月总营业收入为8.5001亿美元，同比增长6.9%[153] - 截至9月30日的九个月，同店物业租赁收入为7.609亿美元，同比增长1.1%[155] 利润与费用 - 截至2019年9月30日的三个月，基本管理费为129.2万美元，同比增长4.0%[151] - 截至2019年9月30日的三个月，激励费为96.5万美元，同比增长22.9%[151] - 截至9月30日的三个月，物业运营费用为3202万美元，同比增长21.4%[157] - 截至9月30日的九个月，利息费用为2.1406亿美元，同比增长11.1%[153] - 截至9月30日的九个月，房地产销售净收益为2952万美元，同比增长60.1%[153] 净利润与FFO - 截至2019年9月30日的三个月，归属于普通股股东和非控股OP单位持有人的净亏损为64.7万美元，同比增加280.6%[151] - 截至2019年9月30日的三个月，归属于普通股股东和非控股OP单位持有人的基本及摊薄每股净亏损为0.02美元，同比增加100.0%[151] - 同期净收入为9068万美元，同比下降7.5%[153] - 同期归属于普通股股东和非控股OP单位持有者的净收入为556万美元，同比下降57.4%[153] - 截至2019年9月30日的三个月，归属于普通股股东和非控股OP单位持有人的基本FFO为1233.2万美元，同比增长6.0%[151] - 同期基本FFO为3.6215亿美元，同比增长4.6%[153] - 2019年第三季度基本FFO为1233.2万美元，同比下降2.5%（2018年同期为1163.7万美元）[187] - 2019年前九个月基本FFO为3621.5万美元，同比增长4.6%（2018年同期为3462.6万美元）[187] 每股FFO - 截至2019年9月30日的三个月，基本每股FFO为0.39美元，同比下降2.5%[151] - 2019年第三季度基本每股FFO为0.39美元，同比下降2.5%（2018年同期为0.40美元）[187] - 2019年前九个月基本每股FFO为1.17美元，同比下降3.3%（2018年同期为1.21美元）[187] 债务与融资活动 - 2019年前九个月，公司偿还了3864.2万美元抵押贷款，其中可变利率债务1360万美元（利率LIBOR+2.47%），固定利率债务2504.2万美元（利率4.18%）[121] - 2019年前九个月，公司新发行了4114万美元的固定利率抵押贷款，加权平均利率为3.95%[123] - 2019年7月2日，公司修订并扩大了信贷额度，将定期贷款从7500万美元增至1.6亿美元，循环信贷额度从8500万美元增至1亿美元，并将利率降低了10个基点[124] - 公司于2019年7月2日修订并扩大了信贷额度，将定期贷款从7500万美元增至1.6亿美元，循环信贷额度从8500万美元增至1亿美元[178] - 截至2019年9月30日，公司拥有47笔应付抵押票据，本金总额为4.387亿美元，剩余加权平均到期期限为5.8年，加权平均利率为4.58%[172] - 截至2019年9月30日，公司2019年剩余期间需支付的抵押债务本金为880万美元，2020年需支付3110万美元[174] - 截至2019年9月30日，信贷额度项下未偿余额为1.581亿美元，加权平均利率约为3.63%；信用证未偿余额为830万美元，加权平均利率为1.65%[179] - 截至2019年9月30日，公司合同义务总额为7.19893亿美元，其中一年内到期的为5980.8万美元[180] - 截至2019年9月30日，公司抵押贷款债务的公允价值为4.478亿美元[192] 股权融资活动 - 2019年10月4日，公司公开发行276万股E系列优先股，筹集了6900万美元的总收益和约6660万美元的净收益[125] - 2019年10月28日，公司赎回了所有100万股A系列和126.4万股B系列优先股，总赎回价格约为5690万美元[126] - 截至2019年9月30日的九个月内，公司通过普通股ATM计划出售了200万股普通股，筹集了4070万美元净收益[127] - 在截至2019年9月30日的九个月内，通过普通股ATM计划净筹资4070万美元，加权平均每股净价为20.81美元[167] - 公司于2019年10月4日完成276万股E系列优先股的公开发行，每股25美元，总收益6900万美元，净收益约6660万美元[169] - 公司于2019年9月27日将400万股已授权未发行的普通股重新分类为E系列优先股，使普通股授权总数从8770万股减少至8370万股[133] 流动性及资金来源 - 截至2019年9月30日，公司可用流动性为3200万美元，包括约620万美元现金及现金等价物和2580万美元信贷额度可用借款能力[164] - 在截至2019年9月30日的九个月内，经营活动产生的净现金为4310万美元，较2018年同期的4080万美元略有增加[175] - 在截至2019年9月30日的九个月内，投资活动使用的净现金为6360万美元，主要用于九处物业收购及资本性支出[176] - 在截至2019年9月30日的九个月内，融资活动提供的净现金为2040万美元，主要包括发行4120万美元普通股、从定期贷款借款4730万美元及发行4110万美元新抵押债务[177] 融资计划与额度 - 截至2019年9月30日，公司普通股ATM计划剩余发行能力为2870万美元[127] - 截至2019年9月30日，公司A系列和B系列优先股ATM计划剩余发行能力为3720万美元，但该计划已于2019年10月28日终止[128][129] - 截至2019年9月30日，公司D系列优先股ATM计划剩余发行能力为1860万美元[130] - 截至2019年9月30日，公司根据通用货架注册声明（Universal Shelf）可发行的证券额度剩余4.623亿美元[134] 收入集中度与构成 - 在截至2019年9月30日的九个月内，公司最大租户的租金收入占比仅为4.3%[136] - 截至2019年9月30日的九个月内，公司租金收入按行业划分，前三大来源为：电信业（1.433亿美元，占17.0%）、汽车业（1.133亿美元，占13.3%）、多元化/综合服务业（1.132亿美元，占13.3%）[136] - 截至2019年9月30日的九个月内，公司租金收入按州划分，前三大来源为：德克萨斯州（1.204亿美元，占14.2%）、佛罗里达州（1.144亿美元，占13.5%）、宾夕法尼亚州（1.015亿美元，占11.9%）[137] 利率风险与管理 - 利率上升1个百分点将导致年利息支出增加150.3万美元，净利润相应减少150.3万美元[191] - 利率下降1个百分点将导致年利息支出减少206.5万美元，净利润相应增加206.5万美元[191] - 若利率变动1个百分点，公司债务工具的公允价值将减少1660万美元或增加1770万美元[192] - 截至2019年9月30日，公司有效平均LIBOR为2.02%[190] - 公司已使用利率上限和利率互换等衍生工具来管理利率风险[188] 管理费与激励费计算 - 基本管理费按总股本（经调整）的1.5%年费率计算，季度计提费率为0.375%[143] - 激励费按季度核心FFO超过调整后股东权益8.0%年化门槛率部分的15.0%计算，且单季度激励费不得超过前四个季度平均季度激励费的15.0%[144] 内部控制与披露 - 截至2019年9月30日，公司首席执行官和首席财务官评估认为其披露控制和程序是有效的[196] - 在截至2019年9月30日的季度内，公司财务报告内部控制未发生重大变更[197]