over at Goldman's 36th annual financial services conference underway in New York City. You've seen great content from there over the past day or so. Leslie Picker is there now joined exclusively by Blackstone President and COO Jonathan [music] Gray.Perfect timing as we're about to hear from the Fed. Leslie, over to you. >> Perfect timing indeed.Kelly. John, thank you so much for joining us. As Kelly mentioned, it's a great day to have you and get your perspective really on the macro.I'm just curious what yo ...

黑石集团总裁乔恩・格雷：预期美联储将降息。 来源：滚动播报 ...

公司概况 * 公司为黑石集团 全球最大且最多元化的另类资产管理公司 管理资产规模超过1.2万亿美元[1] * 公司在财富管理渠道增长显著 该市场持续扩张[1] 宏观经济与市场展望 * 公司对美国经济持乐观态度 认为其极具韧性 尽管面临高利率等挑战[4] * 2025年第三季度 公司私募股权组合中的公司实现了9%的收入增长[4] * 非投资级借款人的违约率一直较低 利润率在上升[4] * 全球范围内 AI资本支出周期是增长的最大引擎[4] * 经济呈现K型分化 例如2025年11月酒店数据 豪华酒店收入增长6-7% 而经济型酒店收入下降相同幅度[5][7] * 通胀数据持续向好 公司通过其投资组合观察到的租金通胀远低于当前CPI数据中的4%[7] * 劳动力市场招聘难度大幅下降 三年前93%的CEO认为招聘困难 如今这一比例降至30% 小时工资增长率从一年前的4.1%降至公司美国业务中的3%[7] * 商品通胀存在粘性 但预计美联储将获得数据支持其降息[8] * 随着经济韧性强劲 资本成本下降 投资级和高收益债券利差已大幅收窄[8] * 公司认为正处于大规模投资繁荣的开端 随后将迎来由技术驱动的显著生产力繁荣[8] 投资主题与策略 **核心投资领域** * **AI基础设施**：公司已成为该领域领先的投资者 重点投资数据中心（要求先获得15年以上长期租约）、能源与电力（发电、输电、公用事业、电气设备）[11] * **另类资产二级市场**：公司是该领域最大参与者 认为提供流动性具有优势[12] * **私募信贷**：开展大型企业解决方案交易 例如与Rogers、EQT和Sempra Energy在中游和能源领域的合作 帮助资本密集型企业实现资本高效并降低资本成本[12] * **亚洲市场**：重点看好印度（预计将继续成为前20大经济体中增长最快的）和日本（对外资开放）[13] * **商业地产复苏**：认为经历了三年半困难时期后 复苏的支柱正在形成[13] **规避领域** * 除印度和中东外的新兴市场 因风险调整后回报不佳[14] * 面临AI颠覆风险的业务 例如水平企业软件公司、IT服务业务以及基于规则的业务（法律、会计、交易处理）[16] * 具体例子：若自动驾驶汽车普及 将对汽车保险公司和碰撞维修公司构成长期威胁[16] 人工智能投资的具体实践与风险 * AI相关投资是公司表现最好的领域[19] * 案例：2021年以100亿美元收购QTS 其租赁容量增长了12倍[19] * 尽管资本涌入 但由于电力限制 数据中心领域仍具吸引力 且投资模式安全（先有长期租约）[19] * **电力**是公司最坚信的主题 认为未来5-15年电力使用将显著增加[20][22] * 在更直接的AI业务方面也有投资 但使用不同资金池以控制风险 包括投资大语言模型公司和应用软件公司（如医疗领域的OpenEvidence、法律领域的NormAi）[22] * 在传统私募股权方面 寻找可通过AI或数据智能引擎转型的业务 例如医疗理赔处理或会计师事务所[25] * 每个投资备忘录前两页都至少有一段关于AI风险的论述 并对所有投资组合进行了风险分类（黄、红、绿）[25] * 认识到AI变革需要时间 但终将发生并彻底改变行业[25] 私募信贷市场动态 * 公司私募信贷业务（不含资产负债表）规模达5000亿美元 增长迅速[32] * 增长原因：直接连接投资者与借款人 提供速度与灵活性 并产生更高回报[32] * 业绩数据：投资级业务中 保险客户年内获得比可比评级证券高170个基点的溢价 保险业务年增长20%[33] 非交易型BDC产生300个基点的溢价回报[33] * 信贷质量良好：非交易型BDC的平均贷款价值比在发起时为40% 投资组合中公司今年的EBITDA增长9%[34] * 认为私募信贷降低了系统杠杆（非交易型BDC的杠杆率约为金融机构的十分之一）并改善了期限匹配[34] * 预计信贷损失和违约率不会高于杠杆贷款和高收益市场[37] * 认为私募信贷是金融系统的结构性变革 而非短期现象 不会给系统增加巨大风险[40] 财富管理业务发展 * 公司在财富管理领域市场份额约占行业费用池的50%[41] * 该业务规模已达2900亿美元 成功源于长期布局、半流动性产品创新（如B-REIT）、降低费用及以业绩为导向[42] * 个人投资者对私募资产的配置比例约为1% 而机构投资者为三分之一 表明增长空间巨大[46] * 2025年第三季度 该渠道资金流入量比去年同期翻了一番[46] * 产品创新方向：提供更简化的解决方案、开展合作（如与Vanguard和Wellington结盟）、推出多资产信贷产品等[43][44] 商业地产市场展望 * 商业地产经历了三年半的困难时期 但复苏支柱正在显现[55] * 供应大幅下降 物流和租赁住房的新开工量下降了近三分之二[56] * 资本成本下降 基准利率和利差下降 借贷成本可能比几年前的高点下降了约40%[56] * 交易活动开始回升[58] * 公司正积极投资 例如本周以23亿美元私有化夏威夷商业地产REIT Alexander & Baldwin[58] 公司财务与运营展望 **资金募集** * 过去12个月流入资金超过2250亿美元[59] * 对2026年资金募集持乐观态度 动力来自财富渠道新产品、保险业务增长（上季度增长20%）及机构业务优势[59] * 机构业务过去五年增长60% 过去12个月占流入资金约一半[59] **投资退出与资本市场活动** * 公司的IPO项目储备是2021年以来最高的[61] * 随着资本成本下降、利差收窄、股市走强 IPO市场正在复苏 第三季度完成了三宗IPO 目前有一个大型项目正在市场进行[62] * 美国并购活动本季度迄今增长近一倍 监管环境的变化也带来积极影响[62] * 认为交易活动和IPO市场已从“滑行进入起飞”[64] **业务演进与资本管理** * 另类资产管理是一个13万亿美元的行业 而潜在可投资市场（公募股票、公司固定收益、资产支持固定收益、基础设施、住宅、商业地产等）规模超过300万亿美元 增长空间巨大[66] * 公司总业务规模仅相当于当今美国四只股票的市值[66] * 核心是持续为客户提供卓越回报 保持人才质量、整合与流程[68] * 作为私募市场全服务资本解决方案提供商 能提供从投资级债务到少数股权投资的全面服务 且全部使用第三方资本 无资产负债表风险[69] * 对长期和短期业务前景均持高度乐观态度[70]

交易概述 - BH GSC Boca LLC 收购了位于佛罗里达州博卡拉顿的辅助生活设施 The Atrium Boca [1] - 该资产此前由黑石集团拥有 [1] 交易细节 - 收购价格为1225万美元 [2] - 该价格较黑石集团2017年的2180万美元收购价有显著折扣 [2] - 收购资金由 New Wave Loans 提供1050万美元的收购贷款 该贷款包含资本支出储备金 [2] 收购方与运营计划 - 收购方 BH GSC Boca LLC 是由 BH Group 与一家经验丰富的辅助生活运营商组成的合伙企业 [1] - BH Group 是一家总部位于迈阿密的房地产投资和运营公司 专门投资医疗保健相关和高级住宅资产 专注于增值重新定位和运营优化 [3] - 合资企业计划通过针对性的运营改进和增强的居民护理服务 对该社区进行重新定位和稳定 [2] - 运营合作伙伴代表表示 重点将放在加强运营、改善居民体验以及恢复该资产的全部潜力上 [2] 融资方信息 - 融资方 New Wave Loans 是一家本地私人贷款公司 为佛罗里达州及美国各地的房地产专业人士提供快速、灵活和创造性的融资解决方案 [4] - 该公司专门处理需要快速执行、确定性和定制贷款结构的复杂交易 [4] 标的资产信息 - The Atrium Boca 是一个辅助生活社区 为居民提供个性化护理、支持性服务以及舒适、以社区为中心的生活环境 [5]

核心观点 - 黑石集团首席执行官史蒂夫·施瓦茨曼表示 其不认同市场对私人信贷领域的担忧 该担忧源于近期汽车行业的破产事件 [1] 行业观点 - 私人信贷行业近期因汽车行业破产事件而引发市场担忧 [1] - 黑石集团首席执行官公开表达了与市场主流担忧不同的看法 [1]

交易概述 - 黑石集团接近收购麦克莱恩电力系统公司 交易对麦克莱恩的估值可能超过40亿美元 [1][2] - 交易可能最早于下周宣布 黑石将从Centerbridge Partners手中收购麦克莱恩 [1][3] - 黑石在竞购中击败了包括瑞士工业巨头ABB在内的其他追求者 ABB决定不再提高报价 [1][3] - 谈判已进入后期阶段 但仍可能延迟或破裂 [1][4] 标的公司情况 - 麦克莱恩电力系统公司总部位于南卡罗来纳州福特米尔市 为电力输配电提供锚固系统、接地产品及其他部件 [1][5] - Centerbridge Partners于2022年收购了麦克莱恩的多数股权 具体金额未披露 [1][5] 行业背景与收购方战略 - 美国电力需求因人工智能数据中心建设及更广泛的经济电气化而激增 [1][5] - 收购麦克莱恩将是黑石在电力领域的最新一次大额押注 [1][5] - 黑石基础设施部门今年早些时候同意以约57亿美元收购新墨西哥州公用事业公司TXNM Energy Inc [2][6] - 黑石在2023年收购了变电站零部件制造商Power Grid Components Inc 并于2021年收购了设计和制造电力公用事业部件的Sabre Industries Inc公司 [2][6]

股价表现与估值 - 当前交易时段，黑石集团股价为152.31美元，上涨0.61% [1] - 过去一个月，股价上涨4.26%，但过去一年下跌17.91% [1] - 股东关注公司当前表现达标的情况下，股价是否被低估 [1] 市盈率对比分析 - 市盈率被长期股东用于评估公司相对于整体市场、历史收益及行业的市场表现 [5] - 较低的市盈率可能意味着股东不预期股票未来表现更好，也可能表明公司被低估 [5] - 黑石集团的市盈率低于资本市场行业58.17的平均市盈率 [6] - 这可能意味着其表现将逊于同行，但也可能表明股票被低估 [6] 估值工具的运用与局限 - 市盈率是投资者评估公司市场表现的有价值工具，但需谨慎使用 [9] - 低市盈率可能表明估值偏低，但也可能暗示增长前景疲弱或财务不稳定 [9] - 市盈率仅是众多指标之一，应与其他财务比率、行业趋势和定性因素结合评估 [10] - 通过综合分析公司财务健康状况，投资者可以做出更明智的决策 [10]

公司动态 - Big Yellow Group于周四宣布与黑石集团就潜在交易的讨论已无继续推进的基础 [1]

行业募资趋势：集中化加剧 - 私募股权行业募资活动显著下滑，但资金正加速向头部基金集中[3] - 2025年迄今，行业总募资额仅为2590亿美元，较2024年的3726亿美元大幅下降[3] - 尽管募资总额收缩，但前十大基金募资份额从2024年的34.5%跃升至2025年的近46%[2] - 预计2026年，超过40%的资金仍将流向最大的基金[2] 头部基金市场份额变化 - 前十大基金的市场份额创下十年新高，行业集中度显著提升[4][5] - 2025年迄今，前十大基金募资份额达到45.7%，远高于过去五年的平均35.8%和十年平均39%[5] - 募资环境紧张，资产配置者更倾向于将剩余资本投向最大的管理公司[6] - 即使是头部基金，募资难度也高于往年，但其表现仍明显优于竞争对手[6] 顶级基金募资表现详情 - 2025年前十大基金的具体募资情况如下：Thoma Bravo Fund XVI (243亿美元)、Blackstone Capital Partners IX (210亿美元)、Veritas Capital Fund IX (144亿美元)、Bain Capital XIV (140亿美元)、Trident X Fund (115亿美元)、Thoma Bravo Discover Fund V (81亿美元)、Great Hill Equity Partners IX (70亿美元)、Providence Strategic Growth VI (60亿美元)、Blackstone Energy Transition Partners IV (56亿美元)、Linden Capital Partners (52亿美元)[6] - 前三名基金的集中现象更为突出，其募资总额和份额均大幅增长[7] - 2025年迄今，前三名基金募资604亿美元，占总募资额的23.3%，而2024年募资559亿美元，仅占15%[7] 行业结构变化 - 美国私募股权基金数量众多，但行业出现整合迹象[1][8] - 2025年完成募资的新基金数量创历史新低，仅为41只[8]

核心观点 - 黑石集团近期投资收购了旧金山四季酒店 此举是基于对旧金山房地产市场 特别是酒店业 因人工智能投资热潮而迎来强劲复苏的乐观判断 [3][4][5][6] 投资交易详情 - 黑石集团房地产部门收购了位于旧金山市场街核心区域的四季酒店 该酒店拥有277间客房 [6] - 交易价格据报道接近1.3亿美元 但黑石拒绝透露具体交易条款 [6] - 该豪华酒店配套设施包括Equinox水疗与运动俱乐部 MKT餐厅酒吧以及Veranda Terrace屋顶酒廊 [6] 对旧金山市场的判断 - 黑石总裁乔恩·格雷认为 旧金山市场在经历了"残酷的五年多"后正在真正开始转向 [4] - 市场转向的驱动力是持续的"人工智能革命" 包括Anthropic和OpenAI等公司在当地的发展 提振了旅游业 [4] - 黑石高级董事总经理斯科特·特雷比尔科同样认为 旧金山正经历由重大新人工智能投资推动的需求和办公使用率激增 这将支持旅游和酒店业的强劲反弹 [5] - 仲量联行今年早些时候报告称 旧金山酒店市场正准备迎来"强劲复苏" 并特别指出了该市"蓬勃发展的人工智能领域" [6] 市场背景与趋势 - 旧金山酒店市场在从新冠疫情中缓慢复苏后 曾面临显著困难 [6] - 此次交易正值对旧金山旅游业前景"重拾信心"之际 [6] - 黑石并非唯一看好该市场的投资者 上月 Newbond Holdings和Conversant Capital以总计4.08亿美元收购了该市两家最大的酒店（Parc 55和希尔顿联合广场） 尽管该价格比2016年的资产价值低了近75% [5] - 上述两家酒店的前所有者Park Hotels & Resorts于2023年停止支付贷款 导致房产此前已进入止赎程序 据报道 容纳这两家酒店的物业综合体价值去年下降了10亿美元 [5][6]