Exhibit 99.2 > SUPPLEMENTAL DISCLOSURE Three Months Ended March 31, 2025 TABLE OF CONTENTS | | Page | | --- | --- | | Glossary of Terms | 1 | | Results Overview & Guidance | 3 | | Financial Summary | | | Consolidated Balance Sheets | 5 | | Consolidated Statements of Operations | 6 | | EBITDA & Reconciliation of Debt Obligations, Net to Net Principal Debt | 7 | | Funds From Operations (FFO) | 8 | | Supplemental Balance Sheet Detail | 9 | | NOI & Supplemental Statement of Operations Detail | 10 | | Same Prope ...

NEW YORK, April 28, 2025 /PRNewswire/ -- Brixmor Property Group Inc. (NYSE: BRX) ("Brixmor" or the "Company") announced today its operating results for the three months ended March 31, 2025.  For the three months ended March 31, 2025 and 2024, net income attributable to Brixmor Property Group Inc. was $0.23 per diluted share and $0.29 per diluted share, respectively.Key highlights for the three months ended March 31, 2025 include: Executed 1.3 million square feet of new and renewal leases, with rent spreads ...

文章核心观点 公司宣布将于2025年4月28日市场收盘后发布第一季度财报，并于4月29日上午10点举办电话会议 [1] 分组1：公司基本信息 - 公司是房地产投资信托基金，拥有并运营露天购物中心组合 [2] - 公司363个零售中心约6400万平方英尺优质零售空间，位于成熟商业区 [2] - 公司与超5000家零售商合作，包括TJX、克罗格、普布利克斯超市和罗斯商店 [2] 分组2：财报发布及会议信息 - 公司将于2025年4月28日市场收盘后发布第一季度财报 [1] - 公司将于2025年4月29日上午10点举办电话会议 [1] - 电话会议直播可在公司网站投资者板块观看，直播回放也将在网站提供 [1] - 电话会议拨号号码为1.877.704.4453（国际：1.201.389.0920） [1] - 电话会议回放可在2025年5月13日午夜前拨打1.844.512.2921（国际：1.412.317.6671）获取，密码为13751948 [1] 分组3：信息披露渠道 - 公司在SEC文件、新闻稿、公开电话会议、网络直播和公司网站投资者页面公布重要信息 [3] - 公司也使用社交媒体与投资者和公众沟通，发布信息可能被视为重要信息 [3] 分组4：公司官网及社交媒体 - 公司官网为https://www.brixmor.com [5] - 公司社交媒体账号包括领英、脸书、照片墙和油管 [5]

文章核心观点 公司宣布将在2025年3月3日美国东部时间上午10:15至10:50参加花旗2025全球房地产首席执行官会议并进行展示 [1] 公司信息 - 公司是一家房地产投资信托公司，拥有并运营高质量全国露天购物中心组合 [3] - 旗下363个零售中心约6400万平方英尺优质零售空间，位于成熟商业区 [3] - 公司目标是拥有和运营能体现“成为所服务社区核心”愿景的购物中心，是超5000家零售商的房地产合作伙伴 [3] 会议信息 - 会议为花旗2025全球房地产首席执行官会议，公司将进行展示 [1] - 时间为2025年3月3日美国东部时间上午10:15至10:50 [1] - 可在https://www.brixmor.com网站投资者板块观看直播，直播回放至2026年3月4日 [1] 信息披露 - 公司在SEC文件、新闻稿、公开电话会议、网络直播及公司网站投资者页面公布重要信息 [4] - 公司也通过社交媒体与投资者和公众沟通，发布信息可能为重要信息，鼓励投资者查看网站和社交媒体信息 [4] 联系方式 - 更多信息可访问https://www.brixmor.com [6] - 可在领英、脸书、照片墙和YouTube关注公司 [6]

文章核心观点 - 零售行业格局随消费者偏好变化而改变，部分零售商破产，但购物中心房地产投资信托基金（REITs）或因供需关系从租户破产中获得机遇，行业基本面达20年最佳，有望重新估值 [1][3][22] 零售行业现状 - 部分曾经受欢迎的零售商如Big Lots、Party City等倒闭，而更契合当下消费者的零售商将取而代之 [1] 购物中心REITs与租户破产关系 - 租户破产会中断REITs的租金收入流，导致REITs股价下跌，但实际情况更为复杂，可能是损失也可能是增长机会 [2][3] 租赁义务分析 - 长期租赁对零售商既是负债也是资产，体现在资产负债表上 [4][5] - 破产时零售商可选择继续或停止支付租金，若停止仍需支付剩余租期租金，REITs可在清算中追讨 [6][9] - 租户破产虽有保护措施，但仍可能使REITs无法收回租金，市场普遍视其为负面因素 [10] 租赁资产价值变化 - 自许多租约签订以来，零售每平方英尺租金上涨30%-50%，使租赁使用权资产价值远超资产负债表显示，甚至高于负债 [11][13] 零售商购买租赁义务情况 - 优质购物中心空间需求高、空置率低，扩张零售商在拍卖中购买破产零售商的租赁义务 [14] - 各购物中心REITs财报电话会议均提及此情况，如Slate Grocery REIT、Kite Realty、Brixmor等公司相关人员的表述 [14][15] - 租户购买无期权的租赁义务表明对购物中心空间的强烈需求，破产程序在中长期是机遇 [14][15] 空间再租赁情况 - 从破产租户收回的空间以高出50%的租金重新出租 [16] 对购物中心REITs有利的原因 - 2008年金融危机后几乎无新购物中心建成，需求增长使优质零售空间稀缺，各REITs租赁量和租赁利差表现良好 [17] 购物中心REITs积极变化方面 - 空间紧张使谈判向房东倾斜 [21] - 整体入住率普遍上升，增加额外收入 [21] - 混合租约签约租金比到期租约高约20%，新租约高50% [21] - 利息费用稳定，使同店净营业收入增长转化为每股调整后营运资金增长 [21] - 租户质量显著提高，替换弱租户可增加购物中心客流量和周边小商铺价值，推动同店净营业收入进一步增长 [19][20][21] 购物中心REITs发展对比 - 2007 - 2019年购物中心是困难资产类别，2019年开始好转但受疫情影响，如今基本面达20年最佳 [22] 购物中心REITs估值与投资 - 购物中心REITs是有机增长资产类别，当前平均市盈率为17倍，预计将重新估值至19倍 [23][24] - 2nd Market Capital High Yield Portfolio增加了对购物中心的投资，占比超19% [24]

文章核心观点 - 2024年2月曾提及Brixmor Property Group（NYSE: BRX）物业组合的吸引力和潜在增长，无需挑选热门科技股也能有好表现 [1] 分析师情况 - 分析师有超14年投资经验，拥有金融MBA学位，专注防御性股票的中长期投资 [1] - 分析师通过股票、期权或其他衍生品对BRX股票有实益多头头寸，文章为其个人观点，未获除Seeking Alpha外的报酬，与文章提及股票的公司无业务关系 [2]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度，NAREIT FFO为每股0.53%，全年为每股2.13%，调整后同比增长近5%，主要得益于同店NOI增长4.7%（全年增长5%） [21][22] - 2025年同店NOI增长指引为3.5% - 4.5%，包含200个基点的租户干扰拖累；预计无法收回的收入占总收入的75 - 110个基点 [24][25] - 2025年NAREIT FFO指引为每股2.19% - 2.24%，中点增长4% [25] - 截至12月31日，总流动性为16亿美元，当前季度年化债务与EBITDA比率为5.7倍 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2024年签署新租约和续租租约的ABR超1.18亿美元，第四季度为3200万美元 [8] - 第四季度执行150万平方英尺新租约和续租租约，现金利差21%，其中新租约83万平方英尺，为两年内最高季度产出 [14] - 2024年实现锚定租户和小商铺每平方英尺新租约ABR创纪录，已签署但未开始的租约管道ABR为6100万美元，预计约5300万美元（87%）将在2025年开始 [16][23] 运营业务 - 2024年CAM回收率创纪录超92%，超过年底计费入住率；连续第二年减少维护支出 [18][19] 投资业务 - 2024年投资团队完成2.12亿美元资产处置，完成超2.9亿美元增值收购 [12] - 2024年再投资2.05亿美元，平均增量回报率9%；在建管道增长至近4亿美元，平均增量回报率10% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年整体入住率同比增长50个基点至95.2%，尽管破产活动影响70个基点 [15] - 锚定租户入住率达97.2%，81%的ABR来自杂货店锚定中心，平均每英尺生产力超700美元 [10] - 小商铺入住率和租金均创纪录 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于资本循环以实现外部增长，利用成功的投资组合转型计划，抓住强劲的租赁环境机遇 [12][23] - 持续升级投资组合的商品组合，引入新的活力概念和租户，提高租金和入住率 [9][10] - 积极参与拍卖，控制优质资产，升级资产并提高租户质量 [50][52] - 注重内部增长机会，通过再投资和开发项目创造价值，目标是实现高个位数到低两位数的无杠杆内部收益率 [49][70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司团队表现出色，推动NOI和FFO增长5%，在强劲需求环境中处于有利地位，未来将继续表现优异 [7] - 租赁需求持续强劲，供应受限，公司团队有能力利用这一环境，继续提升中心质量和业绩 [15][19] - 尽管面临租户破产等干扰，但公司有信心实现增长，预计2025年下半年增长加速，并为2026年提供增长动力 [24][25] 其他重要信息 - 公司信用评级被穆迪升级至BAA2 [26] - 第四季度筹集9700万美元股权，平均总价为每股28.77% [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 从投资角度看市场情况及投资资金来源 - 公司当前股价使公司关注资本循环以实现外部增长，市场上产品流量增加，有目标资产可供收购，公司会考虑股权成本和投资回报 [30][31][32] 问题2: 第四季度计费入住率损失归因及收回破产租户盒子签约情况 - 全年破产影响70个基点，第四季度约60个基点，主要来自Big Lots等；目前控制19个Big Lots盒子，13个已解决，租金增长超50% [34][35][36] 问题3: 同店NOI增长组成、债务费用已知未知因素及下半年加速情况 - 同店NOI增长受租户干扰、租金堆叠、正常坏账等因素影响；预计下半年增长加速，公司有信心克服干扰实现增长 [38][39][41] 问题4: 第四季度收购资本回报率、稳定资产回报要求、与增量再开发对比及参与拍卖标准 - 第四季度收购初始收益率为6% - 7%，目标是实现高个位数到低两位数无杠杆内部收益率；公司积极参与拍卖，控制资产以升级资产和租户质量 [44][46][49] 问题5: 2024 - 2025年续租利差能否维持高位 - 公司团队有能力将租约推向市场，中心状况良好，新续租利差创纪录，长期有信心实现强劲租金增长 [56][57][58] 问题6: CAM回收率未来展望 - 公司通过优化租约条款和部署固定CAM，使CAM回收率达92%，预计年初会有小幅度下降，但仍将维持在90%左右 [61][62][64] 问题7: 再开发管道规模减少原因及未来增加机会和建设成本考虑 - 第四季度完成超1.2亿美元再投资，未来管道有机会，预计每年有1.5 - 2亿美元再投资和价值创造，虽可能面临成本上升，但租金增长可抵消 [67][68][71] 问题8: 破产公告后观察名单变化及潜在信用问题 - 投资组合底层信用基础良好，小商铺迁出率创历史新低；观察名单主要关注药店和影院等类别，但占比均小于1% [77][78][79] 问题9: 同店NOI指引4%的计算及再开发影响和经济入住率展望 - 同店NOI增长受租金堆叠、合同租金增长、续租利差等因素推动，虽有租户干扰但仍能实现增长；已知租户干扰已包含在指引中 [83][85][86] 问题10: 收购和处置资本回报率差异 - 公司从投资组合中处置低资本回报率资产，将收益用于6% - 7%资本回报率的收购 [90][91] 问题11: 小商铺入住率全年预期 - 公司不提供入住率指引，但对小商铺入住率增长轨迹有信心，预计短期内会有影响，但长期会增长 [96][97][99] 问题12: 同店NOI增长4%中点下半年加速情况 - 2024年上半年有特殊现金收款和税收减免，导致2025年上半年基数较高，下半年预计租金增长加速 [104][105][106] 问题13: 减少维护资本支出的来源及是否永久 - 投资组合再投资后更高效，减少了递延维护负债，从而降低资本和维护成本，加速自由现金流增长 [109][110][111] 问题14: 2025年收购节奏及收购和处置计划 - 公司采取机会主义策略，不提供收购水平和时间指引；收购是为了实现增长和提高回报率，会根据市场情况决定是否推进 [115][117][118] 问题15: 关税影响及担忧的零售类别 - 关税对租户业务和成本有影响，但租金增长可抵消成本增加；零售商有应对经验，消费者表现有韧性，价值零售商可能受益 [127][128][131] 问题16: 价值零售商在低价环境中表现 - 低价零售商业绩良好，有增长目标，消费者在通胀环境中更倾向于寻找价值，公司零售商处于有利地位 [135][136][139] 问题17: 本月初到期6亿美元债务处理计划 - 公司已偿还到期债券，将现金存入高收益货币市场，未来几个月将在资本市场寻求长期解决方案 [140][141] 问题18: FFO指引中G&A和其他项目两美分正向贡献的归因 - 主要得益于第三季度区域重组带来的G&A节省，同时有机会将支出更贴近房地产，推动业绩提升 [145][146] 问题19: 破产程序中拍卖购买、零售商主动联系和自行回填租约的大致比例 - 破产程序结果不确定，不同租户情况不同，如Big Lots部分盒子正在招标，Party City部分租约已被购买，Joanne情况待定；整体来看，盒子回归处于强劲需求环境 [150][151][155] 问题20: 收购Plaza at Buckland Hills的计划和承销情况 - 该中心部分租户租金远低于市场，有40% - 50%的利差机会，公司对该市场熟悉，有信心引入新租户并提高租金 [158][159][160]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度NAREIT FFO为每股0.53美元 由同店NOI增长4.7%驱动 [21] - 全年同店NOI增长5% 全年NAREIT FFO每股2.13美元 调整去年债务清偿收益后增长近5% [22] - 基础租金增长为本季度同店NOI增长贡献600个基点 [22] - 债务与EBITDA比率为5.7倍 总流动性达16亿美元 [27] - 2025年同店NOI增长指引为3.5%至4.5% 包括200个基点的租户中断拖累 [24] - 2025年NAREIT FFO指引为每股2.19美元至2.24美元 中点增长4% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 全年签署超过1.18亿美元新签和续租ABR 第四季度签署3200万美元 [8] - 第四季度执行150万平方英尺新签和续租 混合现金价差达21% 其中83万平方英尺为新租约 [14] - 整体入住率同比增长50个基点至95.2% 尽管破产活动造成70个基点影响 [15] - 主力租户入住率达97.2% [10] - 81%的ABR来自超市锚定中心 平均生产力超过每平方英尺700美元 [10] - 小型商店入住率和租金均创历史新高 [11] - 签署但未开始的ABR管道保持强劲 达6100万美元 平均每平方英尺21.04美元 [23] - CAM回收率创纪录超过92% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 收购活动包括哈特福德、坦帕、罗利、波士顿、安娜堡、希尔顿黑德和长岛等市场 [12] - 第四季度完成价值2.9亿美元的增值收购 初始收益率为6%至7% [46] - 处置2.12亿美元资产 通过14笔不同交易完成 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于价值增加计划 通过重新租赁、再开发和收购驱动增长 [7] - 再开发和建设团队交付2.05亿美元再投资 平均增量回报9% [11] - 在建管道增长至近4亿美元 平均增量回报10% [11] - 通过区域重组实现G&A节约 [146] - 在Placer AI的同行比较中 公司同比客流量增长处于领先地位 [9] - 需求环境强劲 零售商在供应受限环境下有积极增长目标 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对业务增长轨迹保持信心 认为当前是伟大的租赁需求和最紧张的供应环境之一 [19] - 消费者保持韧性 1月客流量再次增长超过4% [131] - 零售商对关税预期准备更充分 有更多库存采购渠道 [129] - 价值零售商和折扣零售商在通胀环境中表现良好 继续扩张 [132][136] - 预计2025年上半年增长较慢 但下半年将加速 [25] 其他重要信息 - 穆迪将公司信用评级上调至BAA2 [26] - 第四季度以平均总价28.77美元筹集9700万美元股权 [26] - 维护性资本支出连续第二年减少 [18] - 所有新签租约平均年增长率为2.5% [18] - 租约与账单入住率差为380个基点 [23] 问答环节所有提问和回答 问题: 投资市场和融资方式 - 公司专注于资本回收作为外部增长方式 看到更广泛的产品流和目标资产可用性 [30][32] - 股权成本珍贵 将始终在股权成本和机会背景下评估 [32] 问题: 入住率损失和破产盒子进展 - 全年破产影响约70个基点 季度影响约60个基点 主要来自Big Lots、Cons和Lumber Liquidators [35] - 目前控制19个盒子 其中13个已解决 租金增长超过50% [36] 问题: 同店NOI增长组成部分和下半年加速 - 已知租户中断影响100个基点 潜在中断另外100个基点 正常坏账75-110个基点 [39][40] - 租金叠加和租赁势头驱动增长 即使有中断仍能提供3.5-4.5%增长 [41][42] - 上半年增长较慢 due to 租户中断和时间安排 下半年加速 [106] 问题: 资本部署和回报要求 - 第四季度收购初始收益率6-7% 目标无杠杆IRR高个位数至低双位数回报 [46][49] - 在拍卖中保持活跃 但资本投入很少 主要是信贷业务 [50][51] - 不急于回填第一个可用租户 而是创造竞争环境带来优秀新用途 [53] 问题: 租赁价差可持续性 - 对维持2024年 elevated 释放价差水平有信心 三年期到期锚定租约约10美元 去年签约超过15美元 [57][58] 问题: CAM回收前景 - CAM回收率年底超过92% 预计年初略有下降 但将趋势回到低90% [62][64] 问题: 再开发管道和建筑成本 - 再开发管道从5亿美元减少 但每年仍能看到1.5-2亿美元再投资和价值创造 [71] - 租金增长预计将抵消关税带来的潜在成本增加 [69] 问题: 观察名单和信用问题 - 投资组合基础信用状况为历来最好 小型商店搬出为历来最低 [78] - 关注药店和影院类别 但均占投资组合不到1% [79] 问题: 收购和处置资本化率 - 处置较低资本化率项目 收购6-7%资本化率资产 目标更高增长 [91][94] 问题: 小型商店入住率展望 - 不提供入住率指引 但目标长期达到低90% 预计短期影响 但长期增长 [97][99] 问题: 维护资本支出减少 - 资本支出减少是由于投资组合更高效 处理了延期维护负债 [110] - 中心呈现最佳状态 团队继续高效管理支出 [112] 问题: 收购节奏和组合 - 收购是机会主义的 不提供指引 除非完成 [117] - Britton收购约70%入住率 位于高档化次级市场 有重新开发机会 [121] 问题: 关税影响 - 零售商对关税预期准备更充分 有更多库存采购渠道 [129] - 价值零售商在通胀环境中可能蓬勃发展 [132] 问题: 价值零售商前景 - 折扣店继续扩张 报告非常强劲业绩 服装份额从百货商店迁移到折扣店 [136] 问题: 债务到期处理 - 偿还到期债券 使用循环贷款 未来几个月将寻求长期资本市场替代 [141] 问题: FFO指引中的G&A贡献 - FFO指引中2美分正面贡献主要来自区域重组带来的G&A节约 [146] 问题: 拍卖租赁比例 - 破产过程是流动的 有各种结果 Big Lots有8个租约正在投标过程中 Party City拍卖中有5个租约由零售商投标 Joanne仍在进行中 [151][152][153] 问题: Buckland Hills收购计划 - 收购提供40-50%价差机会 引进想要在该十字路口的新租户 [159][160]

文章核心观点 - 介绍Brixmor Property 2024年第四季度财报情况，包括营收、每股收益等指标与去年同期及市场预期对比，还提及关键指标对判断公司表现的作用和公司近期股价表现及评级 [1][2][3] 财务数据 - 2024年第四季度营收3.2844亿美元，同比增长3.8%，比Zacks共识预期的3.2747亿美元高出0.30% [1] - 同期每股收益0.53美元，去年同期为0.24美元，比共识预期的0.54美元低1.85% [1] - 其他收入0.09百万美元，三位分析师平均预期为0.34百万美元，同比增长6.2% [4] - 租金收入3.2836亿美元，三位分析师平均预期为3.2675亿美元，同比增长3.8% [4] - 归属于普通股股东的摊薄收益为0.27美元，四位分析师平均预期为0.25美元 [4] 股价表现与评级 - 过去一个月Brixmor股价回报率为+3.2%，同期Zacks标准普尔500综合指数变化为+2.1% [3] - 该股目前Zacks评级为3（持有），表明短期内表现可能与大盘一致 [3] 关键指标作用 - 一些关键指标能更好洞察公司潜在表现，将其与去年同期及分析师预期对比，有助于投资者更好预测股价表现 [2]

文章核心观点 - 公司本季度运营有喜有忧，FFO未达预期但营收超预期，股价年初以来表现不佳，未来走势取决于管理层表态和FFO预期变化，行业排名靠前对股价有积极影响 [1][2][3] 公司运营情况 - 本季度FFO为每股0.53美元，未达Zacks共识预期的每股0.54美元，去年同期为每股0.51美元，FFO意外率为 -1.85% [1] - 上一季度预期FFO为每股0.53美元，实际为每股0.52美元，意外率为 -1.89% [1] - 过去四个季度，公司FFO两次超共识预期，营收两次超共识预期 [2] - 截至2024年12月季度营收3.2844亿美元，超Zacks共识预期0.30%，去年同期为3.1649亿美元 [2] 股价表现 - 年初以来公司股价下跌约4.2%，而标准普尔500指数上涨2.5% [3] 未来展望 - 股价短期走势取决于管理层财报电话会议评论和未来FFO预期 [3] - 可通过公司FFO展望判断股票走向，包括当前季度共识FFO预期及预期变化 [4] - 近期估计修正趋势与股价短期走势强相关，可通过Zacks Rank跟踪 [5] - 财报发布前估计修正趋势喜忧参半，当前Zacks Rank为3（持有），预计短期内股票表现与市场一致 [6] - 未来季度和本财年FFO估计变化值得关注，当前季度共识FFO估计为每股0.55美元，营收3.3077亿美元，本财年FFO估计为每股2.22美元，营收13.4亿美元 [7] 行业影响 - Zacks行业排名中，REIT和股权信托 - 零售行业目前处于前30%，排名前50%的行业表现优于后50%超两倍 [8] 同行业公司情况 - 同行业EPR Properties尚未公布2024年12月季度财报，预计2月26日发布 [9] - 预计该公司本季度每股收益1.21美元，同比增长4.3%，过去30天共识每股收益估计下调0.2% [9] - 预计该公司本季度营收1.4808亿美元，同比下降0.4% [10]