核心观点 - Brixmor Property Group专注于防御性零售地产资产 通过长期租约和优质租户实现稳定增长 [4][5][6] - 公司战略聚焦于通过租户升级提升租金水平 平均基础租金(ABR)从9年前的12美元/平方英尺提升至18美元/平方英尺 [40][41] - 当前股息收益率为4.5% 且保持52%的FFO派息率 提供持续增长空间 [16][30] 商业模式 - 81%物业由超市锚定 主要租户包括Kroger、Publix、TJ Maxx等防御性零售商 [17][18] - 采用"价值增值"策略 用Whole Foods等优质租户替代Kmart等低效租户 带动整体租金提升 [11][12] - 债务/EBITDA比率从7.5倍降至5.5倍 保持保守资本结构 [44][45] 运营指标 - 同店NOI增长率领先行业 长期目标为4% [46] - 已签约未开业租约占收入6% 提供2025-2026年可见度 [29] - 新租约租金水平从十年前的中高10美元区间提升至当前的中20美元区间 [41] 行业定位 - 开放式购物中心REITs仅占全美优质资产的10-12% 竞争格局分散 [23][24] - 与私营业主竞争而非其他上市REITs 凭借360个购物中心的规模优势 [24][25] - 零售物业近十年无新增供应 供需关系保持健康 [39][40] 投资亮点 - 当前股价提供4.5%股息收益率 且有4%+增长预期 [27][30] - 过去1/3/5年业绩表现优异 策略执行效果显著 [28] - 租户扩张计划保持强劲 显示行业基本面稳固 [19][34] 管理层观点 - 假设利率长期走高 避免依赖低利率环境的投资决策 [6][8] - 重点关注租金水平、租户生产力和客流量等基础指标 [9][10] - 通过自有现金流每年投入1.5-2亿美元进行资产升级 [45]

投资组合收益 - 投资者追求通过股票、债券、ETF等证券组合获得高回报，但收入型投资者更关注流动性投资产生的持续现金流 [1] - 股息是公司向股东分配的收益，股息收益率衡量股息占当前股价的百分比，研究表明股息贡献长期回报的三分之一以上 [2] Brixmor Property公司分析 - 公司总部位于纽约，年内股价下跌7.69%，当前股息为每股0.29美元，股息收益率4.47%，高于行业平均4.41%和标普500的1.6% [3] - 公司年度股息1.15美元，同比增长5.5%，过去5年股息年均增长7.71%，当前派息率为53% [4] - 2025年每股收益预期为2.23美元，同比增长4.69% [5] 股息投资特点 - 大型成熟公司通常提供稳定股息，而高增长企业或科技初创公司较少派息 [7] - 高股息收益率股票在利率上升期可能表现不佳，但Brixmor Property兼具股息优势和Zacks评级3级（持有） [7]

公司表现 - Brixmor Property Group股票表现稳健 得益于其以杂货店为核心的地产项目需求强劲 [1] - 尽管零售地产面临压力 但有限的新供应有助于支撑这些户外地产项目 [1] 行业背景 - 零售地产行业整体承压 但特定类型地产如以杂货店为核心的项目仍具韧性 [1] 分析师背景 - 分析师拥有15年逆向投资经验 基于宏观观点和个股反转故事获取超额收益 [1]

投资服务 - iREIT+HOYA Capital是Seeking Alpha上以收入为重点的顶级投资服务 专注于提供可持续投资组合收入、多元化和通胀对冲机会的创收资产类别 [1] - 提供免费两周试用期 展示其独家收入导向投资组合中的顶级投资理念 [1] 公开市场投资 - 公开交易股票为普通零售投资者提供了以低价积累财富和创收的途径 因为私募市场资产很少打折且通常难以触及 [2] - 投资经验超过14年 拥有金融MBA学位 专注于中长期的防御性股票 [2] 分析师持仓 - 分析师持有BRX股票的多头头寸 包括股票所有权、期权或其他衍生品 [3] - 文章为分析师个人观点 未获得除Seeking Alpha外的任何报酬 与提及公司无业务关系 [3] 免责声明 - 文章仅提供信息 不构成财务建议 鼓励读者自行研究并得出结论 [4] - 过往表现不预示未来结果 不提供投资适宜性建议 观点可能不代表Seeking Alpha整体立场 [5] - Seeking Alpha非持牌证券交易商、经纪商或投资顾问 分析师包括未持牌的专业和个人投资者 [5]

财务数据和关键指标变化 - NAREIT FFO为每股0.56美元，一季度同店NOI增长2.8%，但受租户破产影响有160个基点的拖累 [12] - 基本租金增长为同店NOI增长贡献了410个基点，2024年开始的6300万美元ABR影响远超因破产导致的年同比建筑入住率175个基点的下降 [13] - 一季度末，已签约但未开始的ABR总额为6000万美元，其中包括5200万美元的净新增租金，预计2025年剩余时间将开始4800万美元（占比79%）的ABR [13][14] - 3月31日，可用流动性为14亿美元，债务与EBITDA比率为5.5倍，2026年6月前无剩余债务到期 [14] - 重申同店NOI增长指引为3.5% - 4.5%，FFO指引为2.19 - 2.24美元，预计2025年无法收回的收入在总收入的75 - 110个基点的历史范围内 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度执行了130万平方英尺的新租约和续约租约，混合现金利差为21%，新租约利差为48%，续约利差为14% [10] - 已解决的Big Lots门店占提交文件时总敞口的75%，利差超过50%，但因Big Lots和Party City门店回收，入住率降至94.1% [10] - 新租赁管道在一季度末的GLA较去年同期增长30%，目前处于近两年来的最高水平，租金比现有租金每平方英尺17.94美元高出43% [11] - 一季度稳定了2800万美元的再投资项目，包括在坦帕郊区开设公司第一家新的BJ's Wholesale Club门店 [11] - 再投资管道达到3.91亿美元，加权平均回报率为10% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 实时来看，公司的购物中心持续实现同比客流量增长 [6] - 4月的新租约交易流量和进入委员会的新租约交易均高于去年同期 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 利用租户破产带来的机会，引入更好的租户，提高租金，推动租赁管道增长 [5] - 继续在核心类别（如杂货店、特色杂货店、快餐餐厅和低价服装零售商）中占据新开店的大部分份额 [6] - 按时按预算完成再投资项目，同时用令人兴奋的杂货店项目填充预租赁管道 [6] - 利用市场上露天零售新供应的缺乏，推动与租户的内在增长和改善 [7] - 鉴于资本市场的波动，公司可能会利用其流动性抓住增长机会 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临关税不确定性和经济放缓的潜在风险，公司对继续表现出色充满信心，其全天候增值计划的优势在本季度再次显现 [5] - 公司的租赁活动和利差表明租户对其优质购物中心的需求强劲，低租金基础也很重要 [5] - 公司的租户在杂货和价值领域表现良好，资产负债表状况良好，对其增长计划感到鼓舞 [29] - 尽管市场存在不确定性，但公司对租户的增长和租赁讨论持乐观态度，认为其在应对潜在干扰方面处于有利地位 [30] 其他重要信息 - 公司使用了非GAAP财务指标，相关信息和与GAAP结果的调节可在收益报告和公司网站的投资者关系部分找到 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于投资组合租赁率和破产租户的顺序下降，季度末是否有对Big Lots或Party City的敞口，Joanne的空间是否会在本季度全部腾空，以及如何将年初至今的活动与指导中假设的租赁拒绝和其他破产租户的潜在结果联系起来 - 一季度破产影响导致入住率下降140个基点，主要是Big Lots和Party City门店的影响，预计5月收回Joann的门店，目前对Joann的处理情况良好，已解决约三分之二，利差在30% - 40%之间 [18][19][86] - 破产活动基本符合指导预期，公司认为在指导范围内有额外的能力吸收额外的租户干扰 [20] 问题: 请说明公司今年剩余时间的增长情况以及可能无法达到中点的风险 - 已签约但未开始的管道提供了很好的增长可见性，预计2025年剩余时间将开始大部分ABR，此外，法律和租赁管道也可能在2025年带来一些租金增长，公司对实现增长有信心 [26] 问题: 4月2日后租赁讨论和活动的趋势，以及租户是否担心供应中断和库存水平等问题 - 公司对与租户的租赁讨论的基调感到鼓舞，4月的新租约交易流量和进入委员会的新租约交易均高于去年同期，租户对2026年及以后的新店计划仍有增长预期 [29][30] - 若关税按宣布的方式实施，某些零售商可能会受到更大的负面影响，但公司认为自身凭借强大的杂货店锚定曝光、低价服装的高集中度和优质的服务及健身租户，处于有利地位 [30][31] 问题: 从FFO角度看，今年同店入住率的预期情况 - 二季度可能与一季度持平或略弱，但下半年应该会有强劲增长，因为没有迹象表明存在未预测到的额外破产情况，租赁进展顺利，S&O开业也没有延迟 [33][34] 问题: 今年年底潜在的有趣增长机会，当前交易市场的情况以及预计推动这些机会出现的因素 - 租户破产带来机会，公司作为综合平台可以抓住外部租户的份额，市场在4月2日的公告后有所放缓，但最近一周有一些交易定价良好，预计随着市场波动的缓解，机会将增加 [38][39][40] 问题: 保持坏账假设不变的原因是为了保守考虑不确定性，还是有新的租户可能进入观察名单 - 本季度与指导基本一致，考虑到关税的不确定性及其对租户的影响，认为保持指导水平是合适的 [45] - 年初的破产干扰使观察名单上的租户数量大幅下降，目前对药店和影院的敞口非常低，公司对租户的信用状况感到满意 [46] 问题: 请介绍公司再开发管道中的三个较大项目（Davis、Block 59和Preston）的重要性 - 这些项目均已预租赁，资产交易的资本化率具有吸引力，公司对项目按计划按时开业并引入优质租户的进展感到满意 [50][52][53] 问题: 考虑到可能的关税和材料采购，Brixmor在租户改善和再开发成本方面可能受到的影响，以及收益率的可持续性 - 公司在有预租赁和确定建设成本之前不会投入大量资金，关税可能会推动租金上涨以确保获得增值回报，否则不会进行项目 [58] 问题: 请说明重新租赁前Party City、Big Lot和Joann门店的预期资本支出，以及是否有细分这些门店的计划 - 主要的租户是单租户，成本与之前的回填情况一致，平均约为每平方英尺50美元，投资回收期处于去年以来的七年低点 [63] - 有机会细分空间时，公司可以获得更高的租金，总体上对团队控制成本和引入租户的能力感到满意 [64] 问题: 4月的新租赁量是否仍高于去年同期，以及较高的租赁终止费的情况 - 4月提到的新租约执行和进入委员会的情况均高于去年同期，公司会在有机会回填空间或进行再投资时机会主义地处理租赁终止费，本季度的租赁终止费对入住率影响可忽略不计 [70][71] 问题: 公司2025年同店增长在同行中处于高端，预计一年后是否能在市场干扰下保持高于同行的增长 - 公司的业务计划和执行提供了良好的前瞻性可见性，已签约但未开始的管道和法律管道的活动使公司对持续增长有信心，低租金基础也有帮助 [74] 问题: 考虑到关税和移民限制的持续发展，哪些租户类别最容易受到长期利润率压力的影响 - 从移民角度来看，尚未看到对租户租赁决策的影响，一直在跟踪特色杂货店和传统杂货店的客流量，未发现明显变化 [75] - 餐厅租户方面，本季度签署的餐厅租约租金同比增长55%，令人满意，但仍在关注这一类别，大部分餐厅租户是全国和地区性的，信用状况良好 [76] 问题: 是否预计今年剩余时间的租赁终止收入会恢复到正常水平，以及是否仍预计全年通过区域调整实现G&A节省 - 本季度的租赁终止收入在发布指导时已已知悉，随着时间推移，租赁终止收入将取决于回填空间的需求和租户信用状况 [80] - 公司继续预计会看到区域调整带来的好处 [82] 问题: 请提供更多关于Joann的信息，以及对二季度入住率的影响 - Joann的敞口较上季度减少了两家门店，预计5月收回剩余的17家门店，目前已解决约三分之二，利差在30% - 40%之间，预计入住率会受到一定压力，但具体程度取决于实际租约的签署速度 [85][86] 问题: 从租户角度来看，他们认为关税对所售商品的最终价格影响如何，以及他们如何调整采购以减轻影响 - 最好的零售商之前经历过关税环境，在采购方面表现出了韧性，正在努力确保商品以合适的价格进入商店 [89] - 零售商采取了一些策略，如在假期和关税之前加速采购，不同零售商对关税的看法不同，目前尚不清楚供应商、零售商和消费者将分别承担多少关税影响 [89][90] 问题: 从指导角度来看，如何看待关税的最坏情况，以及如何将其纳入预测 - 关税对公司来说是二阶影响，主要表现为额外的零售商干扰，但公司的零售商专注于经济弹性较强的领域，认为投资组合在各种潜在结果下都处于有利地位 [95] - 2025年和2026年的已签约但未开始的管道为公司提供了良好的可见性，租户的决策主要针对2026年和2027年 [95] 问题: 请说明可能导致FFO处于指导范围高端或低端的因素 - 高端范围主要是尽快让已签约但未开始的租户开业，债务和无法收回的收入线若表现处于较低范围，将推动FFO向高端范围发展，最终还取决于租户干扰的影响程度和时间 [98][99] 问题: 对于受关税影响较大或从海外进口商品的租户，他们的关税前库存有多少，能维持几个月 - 这在租赁讨论中未被提及，一些零售商为关税影响做了准备，确定了替代采购机会，但具体影响仍有待观察 [102] 问题: 考虑到更高的不确定性，交易市场的买家和卖家数量是否发生变化，国内外情况如何，以及在租赁利差、入住率等方面的承保假设是否有变化，这是否会使公司在投资计划上更加激进或保守 - 公司在寻找投资机会时，注重高确定性和通过平台实现高回报的项目，第一季度没有投入资金 [108] - 市场在4月2日公告后有所放缓，但对露天零售的需求仍然强劲，尚未看到资本退出市场，只是需要更多时间来应对波动 [109]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度NAREIT FFO为每股0.56美元，受租户破产影响，核心物业NOI增长2.8%，但仍受160个基点拖累 [15] - 基础租金增长为核心物业NOI增长贡献410个基点，2024年开始的6300万美元ABR影响远超与破产相关的175个基点的入住率下降 [16] - 第一季度末，已签约但未开始的租金池总计6000万美元，其中包括5200万美元的净新增租金，预计2025年将开始4800万美元（占比79%）的ABR [16][17] - 第一季度末，债务与EBITDA比率降至5.5倍，拥有超过13亿美元的循环信贷额度和现金，且直到2026年6月都没有到期债务 [10] - 公司确认2025年核心物业NOI增长指引为3.5% - 4.5%，FFO指引为2.19 - 2.24美元，预计2025年无法收回的收入在总收入的75 - 110个基点的历史范围内 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第一季度执行了130万平方英尺的新租约和续约租约，混合现金利差为21%，新租约利差为48%，续约租约利差为14% [12] - 投资业务：第一季度末，正在进行的再投资项目管道达到3.91亿美元，加权平均回报率为10%，并稳定了2800万美元的再投资项目 [13] - 新租赁管道：第一季度末，新租赁管道的可租赁面积（GLA）较去年同期增长30%，达到近两年来的最高水平，租金比现有租金高出43% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 交易市场：4月2日宣布相关消息后，市场有所放缓，但过去一周左右有一些交易定价，且价格普遍较好，小型交易定价良好，年初至今筹集的约4100万美元资金的资本化率约为5% [43][44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略：通过增值业务计划，利用租户破产带来的机会，引入更好的租户和更高的租金，同时推进再投资项目，提高投资回报率 [6][7][13] - 发展方向：继续执行增值业务计划，通过已签约但未开始的租金池和预租赁的再投资项目，实现租金增长和业务发展 [15][17] - 行业竞争：公司在核心类别（如杂货、特色杂货、快餐和价值服装零售商）中占据新开店的较大份额，租户需求强劲，同时受益于露天零售市场新供应的缺乏 [8][9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：面临关税不确定性和经济放缓的潜在风险，但公司认为租户的财务状况良好，特别是在杂货和价值领域，公司的投资组合具有较强的抗风险能力 [6][32] - 未来前景：对2025年和2026年的增长充满信心，已签约但未开始的租金池和预租赁的再投资项目为增长提供了可见性，同时资本市场的波动可能为公司带来增长机会 [8][9] 其他重要信息 - 公司预计在5月收回Joann的剩余17个门店，目前已解决约三分之二的门店，租金利差在30% - 40%之间 [95][96] - 公司在Davis、Block 59和Preston的再开发项目进展顺利，预计将按时、按预算开业，并引入优质租户 [56][57] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于投资组合租赁率和破产租户的顺序下降，季度末是否有对Big Lots或Party City的敞口，以及Joanne的空间是否会在本季度全部腾空，如何将年初至今的活动与指导中假设的100个基点的租赁拒绝和100个基点的其他破产租户潜在结果联系起来 - 本季度破产对入住率的影响为140个基点，主要是Big Lots和Party City的空间退出，预计5月收回Joann的空间，目前已解决约75%的Big Lots空间，租金利差超过50%，公司认为破产活动符合预期，有能力在指导范围内吸收额外的租户干扰 [21][22][23] 问题2: 关于公司增长的可见性以及实现指导中点的风险，是否存在租金开始时间推迟到明年的风险 - 公司强调已签约但未开始的管道提供了良好的可见性，合同租金将在剩余时间内开始，此外，法律和租赁管道也可能在2025年开始一些租金，公司的增值业务计划将在波动时期提供增长机会 [28] 问题3: 关于租赁讨论和活动在4月2日之后的趋势，以及租户是否担心供应中断和库存水平等问题 - 公司认为关税和监管不确定性是普遍关注的问题，但公司的租户在杂货和价值领域的财务状况良好，4月的租赁活动领先于去年同期，新租赁交易流入委员会的数量也领先于去年同期，公司对租户的增长计划感到鼓舞 [32][33][34] 问题4: 关于FFO的季度节奏，第二季度是否会比第一季度弱或持平，下半年是否会有强劲增长 - 公司不提供季度指导，但认为FFO的增长主要将在下半年实现，同时提醒注意百分比租金和现金基础收款的季节性因素 [38][39] 问题5: 关于潜在的增长机会，交易市场目前的情况以及预计今年晚些时候推动这些机会出现的因素 - 公司认为租户干扰创造了机会，特别是对于像公司这样的综合平台，4月2日宣布相关消息后，市场有所放缓，但预计下半年管道将增加，公司有足够的流动性利用这些机会，同时，小型交易定价良好，公司将继续利用这些机会进行再投资 [42][43][44] 问题6: 关于保持坏账假设不变的原因，是出于保守考虑还是租户观察名单有增量变化 - 公司认为本季度与指导一致，考虑到关税不确定性对租户的影响，保持指导水平是合适的，从观察名单来看，年初的干扰使观察名单大幅下降，目前仍在关注药店和剧院领域的租户，但整体租户信用状况良好 [49][50][51] 问题7: 关于再开发管道中Davis、Block 59和Preston项目的重要性 - 这些项目都是优质项目，已预租赁，资产将以具有吸引力的资本化率交易，公司认为这些项目创造了巨大价值，团队在项目执行方面表现出色，预计将按时、按预算开业，并引入优质租户 [56][57][58] 问题8: 关于关税对租户改善和再开发成本的影响，以及收益率的可持续性 - 公司在进行重大投资之前会确保项目已预租赁，并确定建设成本，关税可能会推动租金上涨以确保投资回报率，公司对业务机会的广度和租户愿意支付的租金感到鼓舞 [64] 问题9: 关于回填前Party City、Big Lot和Joann盒子的预期资本支出，以及是否有细分这些盒子的计划 - 主要是单一租户回填，成本与以往回填空间一致，平均约为每平方英尺50美元，团队在控制成本方面表现出色，同时，租户能够利用现有条件快速开业，降低了成本并提高了开业速度 [69][70][71] 问题10: 关于租户在关税消息前后的行为，4月的新租赁量是否仍然领先于去年，以及较高的租赁终止费用的情况 - 4月的新租赁量领先于去年，公司对租赁讨论的整体基调感到鼓舞，租赁终止费用是业务的一部分，公司将在有机会回填空间或进行再投资时采取机会主义策略，本季度的租赁终止费用对入住率的影响可以忽略不计 [76][77] 问题11: 关于公司2025财年同店表现高于同行，且基础租金较低，预计一年后同店增长是否能保持高于同行 - 公司的业务计划和执行提供了良好的增长可见性，已签约但未开始的租金池和再投资项目将实现租金增长，低基础租金也有助于增长，公司对继续增长充满信心 [80][81] 问题12: 关于哪些租户类别最容易受到长期利润率压力的影响，特别是考虑到关税和移民限制 - 公司一直在密切关注这些问题，但尚未看到移民政策对租户租赁决策的影响，餐厅类别是关注的重点之一，但尚未看到讨论基调或房地产决策的变化，公司对投资组合的抗风险能力感到满意 [84][85][86] 问题13: 关于租赁终止收入，预计今年剩余时间是否会恢复到正常水平 - 本季度的租赁终止收入在发布指导时已完全知晓，随着时间推移，这些情况会在正常业务中出现，具体情况将取决于回填空间的需求和租户信用状况 [89] 问题14: 关于G&A费用，是否仍预计今年会有几美分的节省 - 公司继续预计将从区域调整中受益 [92] 问题15: 关于Joann的情况，对第二季度入住率的影响以及预期的结果范围 - 公司的Joann敞口较上季度减少了两家门店，预计5月收回剩余17个盒子，目前已解决约三分之二，租金利差在30% - 40%之间，预计入住率会受到一定压力，但具体程度取决于实际租约的签署速度 [95][96] 问题16: 关于租户对关税最终价格影响的看法，以及他们如何调整采购以减轻影响 - 优秀的零售商在关税环境中具有弹性，正在努力确保产品以合适的价格进入商店，具体影响尚不清楚，零售商正在加速采购并采取其他策略来应对，尽管存在不确定性，但零售商仍在为未来的盈利地点做出承诺，证明实体商店是健康和盈利的渠道 [98][99][100] 问题17: 关于关税对公司指导的影响，最坏情况如何体现在数据中，以及是否会在2025年产生影响还是会在2026年体现 - 关税对公司的影响是次要的，公司认为已经为额外的零售商干扰提供了适当的准备，2025年和2026年的已签约但未开始的租金池为增长提供了可见性，租户正在为2026年和2027年做出决策 [104] 问题18: 关于指导中FFO达到高端和低端范围的具体因素 - FFO达到高端范围的关键是尽快让已签约但未开始的租户开业，同时，债务和无法收回的收入线的表现也会影响FFO，最终，租户干扰的影响和任何额外干扰的规模和时间将是关键因素 [107] 问题19: 关于受关税影响或从海外进口商品的租户的预关税库存情况，以及库存能维持几个月 - 这在租赁讨论中未被提及，一些零售商为关税影响做了准备，确定了替代采购机会，但具体影响仍有待观察，公司对租户的表现和业务机会感到鼓舞 [111][112] 问题20: 关于交易市场，买家或卖家的数量是否发生变化，国内外情况如何，以及承保假设的变化，是否会影响公司的投资计划 - 公司在寻找高信心的交易，以实现高回报率，4月2日宣布相关消息后，市场有所放缓，但投资者对露天零售的需求仍然强劲，尚未看到资本退出市场，公司将继续寻找合适的投资机会 [117][118]

财务表现 - 2025年第一季度营收达3 3751亿美元 同比增长54% [1] - 每股收益(EPS)为056美元 较去年同期的029美元显著提升 [1] - 营收超出Zacks共识预期3 3056亿美元 达成211%的意外惊喜 EPS超出共识预期055美元 达成182%的意外惊喜 [1] 关键业务指标 - 租金收入达3 3724亿美元 超出三位分析师平均预估的3 2612亿美元 同比增长56% [4] - 其他收入为27万美元 低于两位分析师平均预估的75万美元 同比大幅下降64% [4] - 归属于普通股股东的稀释后收益为023美元 略高于四位分析师平均预估的022美元 [4] 股价表现 - 过去一个月股价回报率为-13% 表现优于同期Zacks标普500指数-43%的跌幅 [3] - 当前Zacks评级为3级(持有) 预示其短期表现可能与大盘同步 [3] 分析师关注点 - 投资者重点关注同比数据变化及与华尔街预期的对比 以制定投资策略 [2] - 关键业务指标对营收和利润有驱动作用 与去年同期及分析师预估的对比有助于预测股价走势 [2]

核心财务表现 - 公司季度FFO为0.56美元/股 超出Zacks一致预期0.55美元/股 同比上年0.54美元/股增长3.7% [1] - 季度FFO超预期幅度达1.82% 但前一季度FFO为0.53美元/股 低于预期0.54美元/股 偏差-1.85% [1] - 近四个季度中 公司两次超过FFO预期 同期营收达3.3751亿美元 超预期2.11% 同比上年3.2024亿美元增长5.4% [2] 市场表现与估值 - 年初至今股价累计下跌7.4% 表现逊于标普500指数-6.1%的跌幅 [3] - 当前Zacks评级为3级(持有) 预计短期表现与市场同步 [6] - 下季度FFO一致预期为0.55美元/股 对应营收3.3028亿美元 本财年FFO预期2.22美元/股 对应营收13.4亿美元 [7] 行业比较 - 所属REIT及零售股权信托行业在Zacks行业排名中位列前36% 历史数据显示前50%行业表现是后50%的2倍以上 [8] - 同业公司SITE CENTERS CORP预计季度EPS为0.24美元/股 同比暴跌78.6% 营收预期3522万美元 同比下滑70.8% [9] 未来关注重点 - 管理层在财报电话会中的指引将决定股价短期走势 [3] - 投资者需跟踪FFO预期修正趋势 实证显示其与股价变动高度相关 [5] - 当前盈利预测修正趋势呈现混合状态 后续可能随财报发布调整 [6]

收入和利润表现 - 总营收同比增长5.4%，从2024年第一季度的3.202亿美元增至2025年第一季度的3.375亿美元[26] - 净收入同比下降21.6%，从2024年第一季度的8890万美元降至2025年第一季度的6970万美元[26] - 稀释后每股收益从2024年第一季度的0.29美元下降至2025年第一季度的0.23美元[26] - 净营业收入从2024年第一季度的3.20241亿美元增长至2025年第一季度的3.37512亿美元，增幅约为5.4%[39] - 净收入从2024年第一季度的8890.5万美元下降至2025年第一季度的6973.7万美元，降幅约为21.6%[39] - 每股基本收益从2024年第一季度的0.29美元下降至2025年第一季度的0.23美元，降幅约为20.7%[39] - 2025年第一季度归属于公司普通股股东的基本每股收益和稀释每股收益均为0.23美元，低于2024年同期的0.29美元[98] - 2025年第一季度净收入为6973.7万美元，低于2024年同期的8890.5万美元[98] - 公司2025年第一季度总收入为3.375亿美元，较2024年同期的3.202亿美元增长5.4%[108][125] - 公司2025年第一季度归属于Brixmor Property Group Inc.的净收入为6972.9万美元，较2024年同期的8890.5万美元下降21.6%[108] - 公司2025年第一季度租金收入为3.372亿美元，较2024年同期的3.195亿美元增长5.6%[125] - 公司租金收入在2025年第一季度同比增长1780万美元，其中来自全年持有资产的贡献为1230万美元，净交易活动贡献550万美元[126] - 全年持有资产的基础租金增长760万美元，主要得益于新租约和续租的租金涨幅，2025年第一季度为15.0%，2024年全年为16.5%[126] - 租金收入同比增长4.0%，增加12.0百万美元至3.107亿美元[171] - 基于百分比租金的可变租赁付款收入在2025年第一季度为400万美元，较2024年同期的430万美元有所下降[88] - 不动产资产出售收益从2024年第一季度的1514.2万美元大幅下降至2025年第一季度的307万美元，减少1207.2万美元[134][137] - 房地产资产销售收益从2024年第一季度的1514万美元大幅下降至2025年第一季度的307万美元[26] - 2025年第一季度处置资产净收益为2,160万美元，较2024年同期的6,720万美元大幅减少[161] - 公司在2025年第一季度处置了四处购物中心，获得净收益2160万美元，实现总收益310万美元[59] - 公司在2024年第一季度处置了三处购物中心，获得净收益6720万美元，实现总收益1500万美元[60] - 利率互换未实现净损失为430.2万美元，而去年同期为净收益1212.9万美元[70] - 2025年第一季度来自低于市场租金的内含收益（扣除高于市场租金摊销后净额）为330万美元，2024年同期为240万美元[63] - Nareit运营资金为1.711亿美元，同比增长4.7%，每股摊薄运营资金为0.56美元[168] - 同物业净营业收入同比增长2.8%，增加6.3百万美元至2.306亿美元[171] 成本和费用表现 - 利息支出从2024年第一季度的5149万美元增至2025年第一季度的5408万美元[26] - 折旧和摊销费用从2024年第一季度的9121.8万美元增加至2025年第一季度的1.05597亿美元，增幅约为15.8%[39] - 公司2025年第一季度利息支出为5408.4万美元，较2024年同期的5148.8万美元增长5.0%[108] - 公司运营费用总额从2024年第一季度的1.98274亿美元增至2025年第一季度的2.17874亿美元，增加1960万美元[128] - 折旧与摊销费用同比增加1437.9万美元，其中全年持有资产贡献770万美元，净交易活动贡献670万美元[128][132] - 利息支出同比增加259.6万美元，主要因加权平均利率上升[134][136] - 2025年第一季度，与原地租赁价值相关的摊销费用为680万美元，2024年同期为330万美元[63] - 公司2025年第一季度总租赁成本为176.3万美元，其中经营租赁成本为168.7万美元，可变租赁成本为7.6万美元[89] - 2025年第一季度股权激励费用为460万美元，其中50万美元被资本化[96] 现金流表现 - 经营活动产生的净现金为1.301亿美元，较2024年同期的1.285亿美元略有增长[33] - 经营活动产生的现金流量净额从2024年第一季度的1.28516亿美元微增至2025年第一季度的1.30088亿美元，增幅约为1.2%[46] - 投资活动使用的现金流量净额从2024年第一季度的使用917.9万美元扩大至2025年第一季度的使用6345.9万美元[46] - 2025年第一季度经营活动净现金流入为1.30088亿美元，同比增加157.2万美元[152] - 经营活动现金流净额同比增长1.6百万美元，达130.1百万美元[153][155] - 投资活动现金流出净额同比增加54.3百万美元，主要因房地产资产销售净收益减少45.6百万美元[157] - 筹资活动现金由2024年同期的净流入2.8亿美元转为2025年的净流出3.38亿美元，变化达-6.18亿美元[153][163] - 2025年第一季度现金及受限现金总额减少6.70771亿美元，期末余额为1.07428亿美元[152] 投资和资本支出 - 房地产资产改良和投资支出从2024年第一季度的7686.1万美元增加至2025年第一季度的8250.9万美元，增幅约为7.3%[46] - 公司在2025年第一季度收购了位于纽约东塞托基特的Suffolk Plaza土地，总购买价格为314.4万美元[57] - 房地产改善和投资支出为8,250万美元，同比增长7.3%[158] - 公司有37个进行中的项目，预计总成本为3.909亿美元，截至2025年3月31日已发生1.956亿美元[159] - 公司2025年第一季度收购了一块土地，总购买价格为310万美元[122] 资产和债务管理 - 现金及现金等价物显著减少，从2024年12月31日的3.776亿美元降至2025年3月31日的1.065亿美元[23] - 净债务义务从2024年12月31日的53.398亿美元降至2025年3月31日的51.041亿美元[23] - 现金及现金等价物从2024年12月31日的3.76956亿美元大幅减少至2025年3月31日的1.0545亿美元，降幅约为72%[36] - 债务义务净额从2024年12月31日的53.39751亿美元减少至2025年3月31日的51.04112亿美元，降幅约为4.4%[36] - 公司总债务净额从2024年12月31日的53.39751亿美元下降至2025年3月31日的51.04112亿美元[73][78] - 公司在2025年第一季度偿还了6.323亿美元的2025年到期高级票据[75] - 公司于2025年3月4日发行了4亿美元、利率为5.200%的2032年到期高级票据[76] - 截至2025年3月31日，公司债务到期情况为：2026年6.07542亿美元，2027年9亿美元，2028年3.57708亿美元，2029年7.53203亿美元，此后为25亿美元[78] - 截至2025年3月31日，债务公允价值为49.60008亿美元，低于其账面价值51.04112亿美元[80] - 无抵押票据的加权平均票面利率截至2025年3月31日为4.14%[73] - 截至2025年3月31日，利率衍生品名义本金总额为5亿美元，公允价值为资产197万美元，负债2940万美元[68] - 截至2024年12月31日，公司利率衍生品名义本金总额为5亿美元，公允价值为资产1974万美元，负债598万美元[69] - 截至2025年3月31日，利率衍生工具负债公允价值为294万美元，而2024年12月31日为59.8万美元[84] - 截至2025年3月31日，公司有价证券公允价值为1991.3万美元，其中Level 1类别为28.4万美元，Level 2类别为1962.9万美元[84] - 预计未来12个月内将有80万美元从累计其他综合收益重分类至利息费用，导致利息费用减少[70] - 公司截至2025年3月31日拥有13.6亿美元可用流动性，包括12.5亿美元循环信贷额度和1.074亿美元现金及受限现金[142] - 公司合同性现金支出要求为：截至2026年3月31日财年2.125亿美元，此后61.582亿美元[145] 租赁和投资组合运营 - 截至2025年3月31日，公司投资组合包含361个购物中心，总可出租面积约为6400万平方英尺[112] - 截至2025年3月31日，公司投资组合的计费入住率为90.0%，租赁入住率为94.1%，分别低于2024年同期的90.6%和95.1%[118] - 公司2025年第一季度新签和续签租约的平均新基本租金为每平方英尺22.31美元，租金差价为20.5%[119] - 公司2025年第一季度新签租约的平均新基本租金为每平方英尺22.75美元，租金差价为47.5%[119] - 截至2025年3月31日，公司未来最低经营租赁付款总额为12.1763亿美元，经营租赁负债为4.3941亿美元[89] - 出租率同比下降1.0个百分点至94.3%，计收率同比下降0.6个百分点至90.1%[171] 股东回报和资本活动 - 2025年第一季度支付普通股股息8849万美元，高于2024年同期的8328万美元[30] - 2025年第一季度宣布的每股普通股股息为0.2875美元，截至2025年3月31日已宣布但未支付的股息为9080万美元[93] - 公司ATM股权发行计划剩余发行额度为2.834亿美元，股票回购计划剩余回购额度为4亿美元[90][91] - 截至2025年3月31日，公司股票回购计划剩余可用额度为4亿美元[181] - 在截至2025年3月31日的三个月内，公司未回购任何普通股[181] - 用于计算每股收益的加权平均流通股数（基本）在2025年第一季度为3.06766亿股，高于2024年同期的3.02021亿股[98] 融资安排 - 2025年4月24日，公司运营合伙企业对循环信贷和定期贷款进行了修订，总融资能力为17.5亿美元[110] - 公司于2025年4月24日修订并重述了无担保信贷安排，循环贷款额度为12.5亿美元，期限延长至2029年4月30日[184] - 无担保信贷安排中的定期贷款额度为5亿美元，期限延长至2030年4月30日[184] - 修订后的无担保信贷安排总容量为17.5亿美元[184] - 循环贷款安排的适用利率调整为SOFR加85个基点[184] - 定期贷款安排的适用利率调整为SOFR加95个基点[184] 资产和负债状况 - 总资产从2024年12月31日的89.089亿美元减少至2025年3月31日的85.948亿美元[23] - 总资产从2024年12月31日的89.08254亿美元下降至2025年3月31日的85.93675亿美元，降幅约为3.5%[36] - 截至2025年3月31日，公司持有待售资产的账面价值为497.6万美元，其中房地产净值为489.5万美元[61] - 截至2025年3月31日，公司房地产净值总额为79.64159亿美元，其中土地价值18.33408亿美元，建筑物及改良工程价值90.61682亿美元[62] - 公司在2025年第一季度及2024年同期均未确认任何资产减值损失[65] - 截至2025年3月31日，与未归属股权激励相关的总未确认补偿费用为2520万美元，预计在约2.4年内确认[96] 公司治理和内部控制 - 公司管理层评估披露控制和程序在2025年3月31日有效[175][177] - 在截至2025年3月31日的三个月内，公司的财务报告内部控制未发生重大变化[176][178] - 与截至2024年12月31日年度的风险因素相比，未发生重大变化[180]

Exhibit 99.2 > SUPPLEMENTAL DISCLOSURE Three Months Ended March 31, 2025 TABLE OF CONTENTS | | Page | | --- | --- | | Glossary of Terms | 1 | | Results Overview & Guidance | 3 | | Financial Summary | | | Consolidated Balance Sheets | 5 | | Consolidated Statements of Operations | 6 | | EBITDA & Reconciliation of Debt Obligations, Net to Net Principal Debt | 7 | | Funds From Operations (FFO) | 8 | | Supplemental Balance Sheet Detail | 9 | | NOI & Supplemental Statement of Operations Detail | 10 | | Same Prope ...