UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q þ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2019 OR ¨ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ________________ to ________________ Commission file number: 001-35972 BRAEMAR HOTELS & RESORTS INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or ...

Braemar Hotels & Resorts, Inc. (NYSE:BHR) Q3 2019 Results Earnings Conference Call October 31, 2019 11:00 AM ET Company Participants Jordan Jennings - IR Richard Stockton - President and Chief Executive Officer Deric Eubanks - Chief Financial Officer Jeremy Welter - Chief Operating Officer Conference Call Participants Tyler Batory - Janney Capital Markets Chris Woronka - Deutsche Bank Barry Oxford - D.A. Davidson Bryan Maher - B. Riley FBR Operator Greetings. Welcome to the Braemar Hotels & Resorts Inc. Thi ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q þ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2019 OR ¨ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ________________ to ________________ Commission file number: 001-35972 BRAEMAR HOTELS & RESORTS INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or othe ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度可比每间可用客房收入下降2.3% 若不考虑正在翻修的酒店则下降1.9% [8] - 调整后息税折旧摊销前利润为3280万美元 [8] - 每股调整后经营资金为0.42美元 [8] - 净亏损 attributable to common stockholders 为700万美元 或每股稀释后亏损0.22美元 [16] - 整体投资组合过去12个月的可比每间可用客房收入为231美元 在酒店房地产投资信托基金领域保持最高 [8] - 总资产为18亿美元 [16] - 抵押贷款总额为11亿美元 混合平均利率为4.7% [16] - 净债务与总资产比率约为49% 过去12个月的固定费用覆盖比率约为1.6倍 [17] - 季度末现金及现金等价物为8000万美元 另有7000万美元受限现金 [17] - 净营运资本为7500万美元 [17] - 完全稀释后的流通股为3770万股 由3290万股普通股和480万个运营单位组成 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 费城万怡酒店翻修为The Notary Hotel 耗资超过2000万美元 拥有499间客房和超过1万平方英尺的会议空间 [10] - 旧金山万怡酒店将重新命名为The Clancy 预计于2020年1月完成 拥有410间客房和近1万平方英尺的会议空间 [11] - 第二季度 即使正在进行翻修 旧金山酒店的每间可用客房收入仍增长4.6% [12] - 截至目前 这些品牌转换已花费约3700万美元 预计在2019年剩余时间和2020年第一季度将再花费2000万美元 [12] - 计划在丽思卡尔顿萨拉索塔增加10间客房 在希尔顿拉霍亚托雷松增加2间客房 并完成Bardessono的3间总统别墅 [30] - 预计2019年资本支出总额在8000万至9000万美元之间 不包括保险相关支出 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 西雅图市场疲软和The Notary酒店的翻修干扰对投资组合产生负面影响 若排除这两个物业 投资组合的可比每间可用客房收入增长为0.8% [8] - 丽思卡尔顿太浩湖的每间可用客房收入较去年同期增长23.3% [7] - 码头度假村是第二季度表现最佳的资产 可比每间可用客房收入增长6.5% 在佛罗里达基韦斯特子市场和佛罗里达群岛市场的份额分别增加2.9和1.9个百分点 [21] - 希尔顿拉霍亚托雷松表现良好 可比每间可用客房收入增长4.4% 由5.7%的强劲房价增长驱动 [22] - 西雅图万豪海滨酒店的可比每间可用客房收入下降12.7% [24] - 海狸溪柏悦酒店的可比每间可用客房收入下降21.9% [25] - Hotel Yountville的可比每间可用客房收入下降7.5% [26] - 圣托马斯机场现已100%投入运营 并正处于2.3亿美元翻修和扩建计划的最后阶段 岛上大多数景点和设施已恢复或接近风暴前100%的运营能力 但住宿供应仍滞后 约为65% [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续执行投资组合重新调整战略 包括完成The Notary Hotel的转换和公布The Clancy的名称 [6] - 通过增强复兴购买力计划收购了丽思卡尔顿太浩湖 从阿什福德公司获得1030万美元 预计此次收购的无杠杆内部收益率在10%至12%之间 [7] - 积极管理圣托马斯丽思卡尔顿与飓风艾尔玛相关的保险理赔 本季度业务中断保险理赔总额为660万美元 预计至少在计划于2019年第四季度重新开业之前 理赔将继续 [9] - 预订已于12月1日开放 随着完工日期的临近 将允许更早的预订 该物业的报价比飓风前水平高出约10% [9] - 由于过去一年的融资活动 到期时间表非常具有吸引力 下一个目标到期日是2020年3月 金额不到总资产的10% [13] - 计划于2019年10月3日在纽约市举行年度投资者日 [13] - 投资组合市场在过去几年经历了略高于3%的年供应增长 预计未来两年这一数字将降至约2% [32] - 尽管行业预测仍然不温不火 但需求依然强劲 新增供应有限 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对过去一个季度执行战略方面取得的巨大进展感到高兴 并对投资组合的未来表现持乐观态度 [14] - 需求继续强劲 新增供应有限 [34] - 有几个独特的故事可能带来超过整体市场的每间可用客房收入表现 [34] - 对2020年的前景感到兴奋 因为主要的资本支出项目将在今年完成 包括The Notary、The Clancy、Bardessono的总统别墅和圣托马斯丽思卡尔顿的重新开业 所有这些项目都将在2020年产生成果 [47] 其他重要信息 - 董事会宣布2019年第二季度现金股息为每股0.16美元 或按年计算每股稀释后0.64美元 基于昨日股价 相当于约7%的年化收益率 [18] - 本季度在海狸溪柏悦酒店记录了170万美元的物业税退款 涉及2017和2018纳税年度 [18] - 集团预订通常仅占客房收入的25% 展望未来 2020年全年的集团预订进度为4% [32] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于费城转换后的趋势 - 从万豪精选服务管理团队过渡到全方位服务管理团队存在一些困难 在Expedia和Booking.com上有一段时间该物业没有显示 预计第三季度不会有大幅增长 但第四季度将开始大幅提升 [41] 问题: 关于现金状况、增强复兴购买力计划收购与股票回购的思考 - 目前收购不是首要任务 有超额现金指定用于完成资本支出项目 有股票回购计划授权 将继续评估股价 权衡股票回购的好处与随之而来的杠杆增加和现金流减少 价格必须非常有吸引力才能倾向于此 [36] 问题: 关于海狸溪的新总经理是否到位 - 新总经理已到位 销售团队也有变动 新的销售总监因妻子刚生孩子尚未开始工作 [37] 问题: 关于圣托马斯的新家庭游泳池何时完工以及未来12-24个月市场的新供应情况 - 预计供应恢复缓慢 Frenchman's Reef因政府土地租赁问题短期内难以解决 Sugar Bay需要大量资本 尚未有任何重新开发或翻修计划 儿童游泳池预计在度假村开业时开放 目前进展良好 但受到岛上物资和分包商竞争的影响 截止日期是10月 但可能会推迟 但肯定会在度假村开业前完成 [39][40] 问题: 关于丽思卡尔顿萨拉索塔的每间可用客房收入增长持平 但房价上涨10% 入住率下降 息税折旧摊销前利润和利润率下降的原因 - 是由于组合变动 客房利润因从入住率转向平均每日房价而上升 但由于临时客人比团体客人增加更多 宴会和餐饮收入显著下降 利润下降约70万至80万美元 此外 物业税增加了17万美元 这与收购后物业价值的重估有关 [43] 问题: 关于The Notary是否有任何性能保证或保护措施 - 没有实质性的保证 过渡期相对较短 从长远来看 影响不大 [45] 问题: 关于股票表现与基本面的脱节 以及可能的补救措施 - 2020年是真正重要的一年 主要的资本支出项目将在今年完成 包括The Notary、The Clancy、Bardessono的总统别墅和圣托马斯丽思卡尔顿的重新开业 所有这些项目都将在2020年产生成果 市场将开始从业绩中看到这一点 并有望因此获得回报 [47] 问题: 关于考虑提供指导或框架 - 由于投资组合规模小 提供准确的指导具有挑战性 继续评估内部预测能力 如果有理由这样做 就会提供指导 但尚未确定 [49] 问题: 关于董事会当前对股息的思考 平衡行业基本面放缓与投资组合前景改善 - 2017年初将股息提高了33% 在进行重大资本支出项目期间 保持稳定 进入2020年后 将审视这些资本支出项目对息税折旧摊销前利润的贡献 届时董事会将重新评估支付比率是否合适 [52]

业绩总结 - 2019年第一季度的平均房价（ADR）为321.54美元，同比增长5.9%[13] - 2019年第一季度的入住率为75.5%，同比下降2.8%[13] - 2019年第一季度的每间可用房收入（RevPAR）为242.75美元，同比增长3.0%[13] - 2019年第一季度的总酒店收入为130,697千美元，同比增长2.7%[13] - 2019年第一季度的酒店EBITDA为40,433千美元，同比下降0.6%[13] - 2019年第一季度TTM酒店EBITDA中，Marriott品牌占51%，Hilton品牌占31%[40] - 2019年第一季度TTM酒店EBITDA中，奢华酒店占53%，高档酒店占20%[39] - 2019年3月31日的净收入（损失）为$16,470，较2018年12月31日的$6,525增长了151.5%[90] - 2019年3月31日的酒店EBITDA为$40,433，较2018年12月31日的$29,251增长了38.2%[90] 用户数据 - 非核心资产总计909间客房，TTM RevPAR为240美元，入住率为82%[22] - 核心资产总计2810间客房，TTM RevPAR为244美元，入住率为79%[26] - Bardessono酒店TTM RevPAR为607美元，EBITDA为5917千美元，占总EBITDA的4.1%[26] - Ritz-Carlton St. Thomas酒店TTM RevPAR为228美元，EBITDA为11415千美元，占总EBITDA的7.9%[26] 未来展望 - 预计2020年奢华和高档酒店的RevPAR增长分别为3.2%和3.4%[45] 新产品和新技术研发 - Courtyard San Francisco的投资成本为2890万美元，预计RevPAR提升为50美元，估计无杠杆内部收益率为22%[31] - 总投资成本为1980万美元，预计RevPAR提升为25美元，估计无杠杆内部收益率为19%[29] 市场扩张和并购 - 公司在本季度完成了对170间客房的丽思卡尔顿湖塔霍酒店的收购，收购金额为1.2亿美元[19] - 公司在本季度与Ashford Inc.签订了5000万美元的增强回报融资计划[15] - 公司在本季度对两家酒店的抵押贷款进行了再融资，新贷款总额为1.95亿美元[15] 负面信息 - 2019年第一季度的酒店EBITDA同比下降0.6%[13] - 2019年3月31日的调整后FFO为$6,622，较2018年6月30日的$14,512下降了54.4%[87] - 2019年3月31日的现金可分配总额为$11,793，较2018年6月30日的$18,558下降了36.4%[87] 其他新策略和有价值的信息 - 公司目标杠杆率为45%，以降低风险并提高灵活性[62] - 现金管理策略中，现金与总债务目标为10-15%，当前现金为3890万加元[64] - 截至2019年3月31日，公司的净工作资本为104.7百万美元[65] - 2019年第一季度，BHR的EBITDA利润率为30.9%，高于同行业其他公司[69] - 2018年可比RevPAR为205美元，BHR的TEV/2019E EBITDA倍数为14.7倍[73] - 公司管理团队的内部持股比例为14.3%，显著高于REIT行业平均水平[77]

财务数据关键指标变化 - 公司2019年第一季度净收益为1,889.8万美元，收入为2,797.6万美元，支出为907.8万美元[185] - 公司总营收同比增长25.4%，从2018年第一季度的1.02489亿美元增至2019年第一季度的1.28513亿美元[197] - 公司净亏损98.1万美元，较2018年同期净利润402万美元下降124.4%，主要受费用增长和收购影响[197][202] - 公司2019年第一季度净亏损132万美元，而2018年同期净利润为427万美元[266] - 2019年第一季度EBITDA为3048.5万美元，较2018年同期的2802.8万美元增长8.8%[266] - 调整后EBITDAre为3475.6万美元，同比增长15.3%（2018年同期为3013.9万美元）[266] - 2019年第一季度FFO（运营资金）为1195万美元，较2018年同期的1487.6万美元下降19.7%[270] - 调整后FFO为1918.9万美元，同比微降2.1%（2018年同期为1960.3万美元）[270] 收入和利润（同比环比） - 公司2018年12月31日的RevPAR为172美元，是全美平均水平的两倍[179] - 公司2019年第一季度客房收入占总酒店收入的59.7%[195] - 客房收入同比增长17.1%，从6550.7万美元增至7673.1万美元，主要受新增酒店收购推动[197][203] - 餐饮收入同比大幅增长36.7%，从2350万美元增至3211.4万美元，主要来自新增酒店贡献[197][205] - 其他酒店收入增长45.8%，从1348.2万美元增至1966.3万美元，部分得益于商业中断保险收入[197][206] - 可比酒店RevPAR从210.09美元微降至209.75美元，入住率下降321个基点至74.59%[202] - 新增酒店Ritz-Carlton Sarasota和Lake Tahoe分别贡献客房收入900万美元和860万美元[203] - 餐饮收入增长主要来自新增酒店Ritz-Carlton Sarasota（720万美元）和Lake Tahoe（330万美元）[205] - 商业中断保险收入在Ritz-Carlton St. Thomas酒店达600万美元，成为其他收入增长主因[206][207] 成本和费用（同比环比） - 整体酒店运营费用增长29.3%，从6381.9万美元增至8250.3万美元，餐饮部门费用增幅最大达42.2%[197] - 客房费用增加210万美元，同比增长13.8%，达到1700万美元[209] - 餐饮费用增加660万美元，同比增长42.2%，达到2220万美元[210] - 其他运营费用增加920万美元，同比增长31.1%，达到3890万美元[211] - 基础管理费增加79.9万美元，同比增长22.1%，达到440万美元[214] - 物业税、保险及其他费用增加190万美元，同比增长33.1%，达到750万美元[215] - 折旧和摊销增加370万美元，同比增长28.3%，达到1670万美元[216] - 利息支出和贷款成本摊销增加400万美元，同比增长39.4%，达到1420万美元[224] - 咨询费用增加78万美元，同比增长14.9%，达到600万美元[218] - 交易成本为63.4万美元，主要与收购丽思卡尔顿萨拉索塔相关[219] - 公司一般及行政费用为110万美元，2018年同期为2.8万美元[220] 各条业务线表现 - 公司截至2019年3月31日拥有13家酒店物业，共计3,719间客房（净客房3,484间）[180] - 公司所有酒店均由第三方管理公司运营，其中3家由Remington Lodging管理[182] - 酒店资产组合中，华盛顿Capital Hilton酒店75%权益对应413间客房，西雅图万豪海滨酒店100%权益对应361间客房[272] - 圣托马斯丽思卡尔顿酒店因飓风影响，2019年3月可售客房数从180间降为0[272] 管理层讨论和指引 - 公司必须每年分配至少90%的REIT应税收入以维持REIT资格，导致通过留存收益资助资本支出的能力非常有限[235] - 公司于2017年12月5日批准了一项股票回购计划，授权回购价值高达5000万美元的普通股，但在2019年第一季度未进行任何回购[237] - 公司于2017年12月11日签订了股权分配协议，可通过销售代理出售价值高达5000万美元的普通股，销售佣金不超过总销售额的2.0%[238] - 公司总债务为11亿美元，全部为浮动利率债务，利率每上升25个基点将导致年利息支出增加260万美元[274] - 公司持有名义金额为113亿美元的利率下限合约，总风险敞口上限为380万美元初始成本[277] - 公司使用信用违约互换对冲风险，名义金额为5000万美元，截至2019年3月31日的预估总敞口为170万美元[276] 资本运作和融资活动 - 公司2019年1月15日以1.2亿美元收购了170间客房的Ritz-Carlton Lake Tahoe，并完成5,400万美元抵押贷款融资（利率为LIBOR + 2.10%）[186] - 公司2019年1月22日完成1.95亿美元抵押贷款再融资（利率为LIBOR + 1.70%），用于Capital Hilton和Hilton La Jolla Torrey Pines两家酒店[190] - 公司2019年2月6日追加投资15.6万美元于OpenKey[191] - 公司通过ERFP协议获得Ashford LLC提供的1,030万美元资金，用于未来酒店FF&E采购[189] - 公司于2019年1月15日完成了5400万美元的抵押贷款融资，用于收购170间客房的Ritz-Carlton, Lake Tahoe，贷款利率为LIBOR + 2.10%，期限为五年[239] - 公司于2019年1月22日 refinanced 现有约1.868亿美元的抵押贷款，新贷款金额为1.95亿美元，利率为LIBOR + 1.70%，期限为五年[240] - 公司拥有1亿美元的 secured revolving credit facility，其中包括1500万美元的信用证和1500万美元的 swingline loans[241] - 公司在2019年3月31日的现金及现金等价物为7380万美元，较2018年12月31日的1.826亿美元有所下降[252] - 公司在2019年第一季度的 net cash flows used in investing activities 为1.489亿美元，主要用于1.121亿美元的 Ritz-Carlton, Lake Tahoe 收购和3660万美元的资本改进[255] 股权结构和公司治理 - 公司董事会主席Monty J. Bennett及其父亲持有Ashford Inc. 12.7%普通股，若行使优先股转换权，持股比例将增至43.4%[183] - 公司的 consolidated indebtedness to total asset value 比率在2019年3月31日为58.2%，低于60%的限制[246] - 公司的 consolidated fixed charge coverage ratio 在2019年3月31日为1.77x，高于1.50x的最低要求[246]

Braemar Hotels & Resorts Inc. (NYSE:BHR) Q1 2019 Earnings Conference Call May 2, 2019 12:00 PM ET Company Participants Jordan Jennings - IR Richard Stockton - President & CEO Deric Eubanks - CFO Jeremy Welter - COO Conference Call Participants Tyler Batory - Janney Montgomery Scott Jim Lykins - D.A. Davidson Chris Woronka - Deutsche Bank Michael Bellisario - Robert W. Baird & Co. Bryan Maher - B. Riley FBR Operator Good day ladies and gentlemen and welcome to the Braemar Hotels & Resorts Incorporated First ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K þ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2018 OR ¨ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number: 001-35972 BRAEMAR HOTELS & RESORTS INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 46-2488594 (State or other jurisdiction of ...

Braemar Hotels & Resorts Inc. (NYSE:BHR) Q4 2018 Earnings Conference Call February 27, 2019 3:00 PM ET Company Participants Jordan Jennings - IR Richard Stockton - President and CEO Deric Eubanks - CFO Jeremy Welter - COO Conference Call Participants Chris Woronka - Deutsche Bank Jim Lykins - D.A. Davidson Michael Bellisario - Robert W. Baird Bryan Maher - B. Riley Tyler Batory - Janney Capital Markets Operator Good day, ladies and gentlemen, and welcome to the Braemar Hotels & Resorts, Inc. Fourth Quarter ...