文章核心观点 公司宣布出售犹他州盐湖城的酒店并获得资金偿债，且还有其他资产处于销售流程中 [1] 分组1：酒店出售情况 - 公司完成犹他州盐湖城144间客房的Residence Inn酒店出售，售价1920万美元 [1] - 考虑预期资本支出，售价对应2023年净营业收入的资本化率为4.6%，或2023年酒店EBITDA的18.2倍 [1] - 不考虑预期资本支出，售价对应2023年净营业收入的资本化率为6.0%，或2023年酒店EBITDA的14.0倍 [1] - 出售所得款项全部用于偿还债务 [1] 分组2：公司计划 - 公司还有多项资产处于不同销售阶段，未来几周将提供更多更新 [1] 分组3：公司概况 - 公司是一家房地产投资信托公司，主要投资高档全方位服务酒店 [1]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度净亏损为3130万美元,全年净亏损为1.937亿美元 [15][16] - 2023年第四季度AFFO每股为-0.36美元,全年AFFO每股为0.72美元 [16] - 2023年第四季度调整后EBITDAre为6250万美元,全年为3.245亿美元 [17] - 截至2023年12月31日,公司有33亿美元贷款,平均利率为8% [18] - 截至2023年12月31日,公司有1.65亿美元现金和1.46亿美元受限现金 [19][20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年第四季度可比酒店RevPAR同比增长1.6%,全年增长9.5% [25] - 2023年全年集团客房收入同比增长16% [27] - 2024年和2025年集团客房收入分别较上年增长8%和13% [28] - 2023年第四季度餐饮收入每间出租客房增长8%,餐饮毛利率同比提升284个基点 [29][30] - 2023年全年餐饮收入增长18%,餐饮毛利率提升227个基点 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区市场第四季度可比酒店RevPAR同比增长6% [32] - 尽管第四季度政府关门导致入住率下降50个基点,但酒店通过调整客户结构使房价上涨6% [32] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正专注于2024年偿还战略性公司融资,这是公司重新步入增长道路并未来恢复普通股股息的关键一步 [9] - 公司计划通过资产出售、贷款再融资和非交易优先股资本筹集等多种方式来偿还战略性融资 [9][10][11][12] - 公司正在评估一些新的举措,如更多品牌转换、战略合作和高收益翻新 [34] - 公司未来将在偿还战略性融资后,关注恢复股息支付、利用Ashford Securities平台进行收购增长,以及选择性出售资产以降低负债 [45][46][47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在第四季度和2023年全年实现了强劲的经营业绩和RevPAR增长,得益于多元化的优质资产组合 [13] - 2024年1月公司总收入同比增长5.3% [13] - 集团业务预定情况良好,为未来几年的发展奠定了基础 [34] - 餐饮业务表现强劲,公司正在增加附加收入 [34] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Jonathan Jenkins 提问** Hilton Boston Back Bay出售后,公司对剩余潜在资产出售和偿还Oaktree贷款的计划是否发生变化 [37][38][39][40] **Rob Hays 回答** Hilton Boston Back Bay出售所得净收益7000万美元,确实影响了公司的整体分析。公司将继续保持灵活性,通过资产出售、贷款再融资等多种方式偿还Oaktree贷款 [38][39][40] 问题2 **Michael Bellisario 提问** 公司对Renaissance Nashville酒店贷款再融资的预期收益是多少,以及对Princeton Westin酒店的处置计划 [41][42][43] **Rob Hays 和 Deric Eubanks 回答** Renaissance Nashville酒店贷款再融资可能带来数千万美元的超额收益,可用于偿还公司战略性融资。Princeton Westin酒店将作为无担保资产参与该再融资 [42][43] 问题3 **Bryan Maher 提问** 公司正在出售的资产中,是否存在一些不太理想的资产需要被清理出去 [74][75][80][81] **Rob Hays 回答** 公司在资产出售时,既考虑最大化经济价值,也会考虑一些需要较多资本开支或即将到期特许经营权的资产。但最终还是要根据市场反馈和交易情况来决定出售哪些资产 [74][75][80][81]

文章核心观点 - 公司2023年第四季度财报显示营收同比增长，每股收益亏损收窄，部分指标超预期，部分指标表现与分析师预估有差异，近一个月股价表现优于大盘 [1][3] 财务数据 - 2023年第四季度营收3.1988亿美元，同比增长0.8%，与Zacks共识预估的3.1982亿美元相比，超预期0.02% [1] - 同期每股收益为 - 0.36美元，去年同期为 - 1.75美元，与共识每股收益预估 - 0.32美元相比，低于预期12.50% [1] - 其他酒店收入1761万美元，两位分析师平均预估为1749万美元，同比增长2% [2] - 食品和饮料收入5989万美元，两位分析师平均预估为5557万美元，同比增长5.2% [2] - 客房收入2.4168亿美元，两位分析师平均预估为2.4165亿美元，同比下降0.4% [2] - 其他收入71万美元，两位分析师平均预估为70万美元，同比下降1.8% [2] - 摊薄后每股净收益 - 0.90美元，两位分析师平均预估为 - 1.69美元 [2] 股价表现 - 过去一个月公司股价回报率为28.4%，同期Zacks标准普尔500综合指数回报率为4% [3] 股票评级 - 公司股票目前Zacks排名为3（持有），短期内表现可能与大盘一致 [3]

文章核心观点 华尔街分析师预计阿什福德酒店信托公司即将公布的季度报告中每股亏损0.32美元，同比下降300%，营收预计达3.1982亿美元，同比增长0.7%，分析盈利预测变化对预测投资者对股票的反应至关重要 [1] 盈利预测 - 预计季度每股亏损0.32美元，同比下降300% [1] - 过去30天该季度每股收益共识预测未变 [1] - 营收预计达3.1982亿美元，同比增长0.7% [1] 关键指标预测 - 其他酒店收入预计为1749万美元，同比变化+1.3% [2] - 食品和饮料收入预计为5557万美元，同比变化-2.4% [2] - 客房收入预计为2.4165亿美元，同比变化-0.4% [2] - 折旧和摊销预计达4277万美元，去年同期为4935万美元 [3] 股价表现与评级 - 过去一个月公司股价变化+11.4%，同期Zacks标准普尔500综合指数变化+4.7% [3] - 公司Zacks评级为3（持有），预计近期表现与整体市场一致 [3]

公司资产处置计划 - 公司计划通过资产销售、抵押贷款再融资和非交易优先资本募集来偿还战略融资[1] - 公司目前有三项资产处于购买和销售协议中，另外三项资产处于意向书阶段，总销售价格超过2.2亿美元[2] - 公司计划在2024年偿还战略公司融资，通过计划资产销售的多余收益、计划物业再融资的多余收益以及非交易优先资本募集的收益，公司相信有一条可行的路径来偿还战略融资[3]

文章核心观点 公司宣布签署出售犹他州盐湖城144间客房的Residence Inn酒店的最终协议，预计3月初完成交易，所得款项将用于偿还债务 [1] 分组1：出售酒店信息 - 公司签署以1920万美元出售位于犹他州盐湖城144间客房的Residence Inn酒店的最终协议，预计3月初完成交易，需满足正常成交条件 [1] - 考虑公司预期资本支出后，售价对应2023年净营业收入的资本化率为4.6%，或为2023年酒店EBITDA的18.2倍；不考虑预期资本支出，售价对应2023年净营业收入的资本化率为6.0%，或为2023年酒店EBITDA的14.0倍 [1] - 出售所得款项预计全部用于偿还债务 [1] 分组2：公司表态 - 公司总裁兼首席执行官表示很高兴以有吸引力的资本化率出售该酒店，公司还有多项资产处于不同销售阶段，未来几周将提供更多更新 [2] 分组3：公司概况 - 公司是一家房地产投资信托基金（REIT），主要投资于高档、全方位服务的酒店 [2]

文章核心观点 - 阿什福德酒店信托公司公布2023年第四季度和全年净亏损、调整后EBITDAre和调整后FFO的初步预期 [1][2] 第四季度初步预期 - 普通股股东应占净亏损约为3030万 - 3230万美元，即每股亏损0.87 - 0.93美元 [1] - 调整后EBITDAre为6160万 - 6360万美元 [1] - 普通股股东和运营合伙企业单位持有人可获得的调整后FFO为 - 1220万 - - 1420万美元 [1] 全年初步预期 - 普通股股东应占净亏损约为1.927亿 - 1.947亿美元，即每股亏损5.58 - 5.64美元 [2] - 调整后EBITDAre为3.235亿 - 3.255亿美元 [2] - 普通股股东和运营合伙企业单位持有人可获得的调整后FFO为2540万 - 2740万美元 [2] 非GAAP指标说明 - 公司使用非GAAP指标以更好理解运营结果并便于与同行REIT比较，包括FFO、AFFO、EBITDA、EBITDAre和调整后EBITDAre [3] 数据调整说明 - 初步估计结果基于初步酒店运营结果、初步企业层面费用及主观判断和假设，最终结果可能与初步估计不同 [9] 前瞻性声明 - 新闻稿中包含前瞻性信息，受已知和未知风险及不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异 [10][11]

分组1 - Ashford Trust预计2023年第四季度的入住率约为66%，平均每日房价约为182美元，导致每间可用客房每日平均收入（RevPAR）约为120美元[1] - 2023年10月，可比RevPAR较2022年同期增长约4%；11月，可比RevPAR较2022年同期增长约1%；12月，可比RevPAR较2022年同期下降约1%[1] 分组2 - 公司自2022年第三季度开始发行非交易优先股，截至2023年12月31日，公司已发行了3475318股J系列非交易优先股和194193股K系列非交易优先股，募集了约9130万美元的总收益[1]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净亏损6860万美元，摊薄后每股亏损1.99美元 [15] - 第三季度调整后EBITDAre为8250万美元 [15] - 第三季度AFFO摊薄后每股0.08美元 [15] - 第三季度末贷款36亿美元，综合平均利率7.9%，94%的债务有效固定 [15] - 第三季度末现金及现金等价物1.85亿美元，受限现金1.58亿美元，净营运资金约2.71亿美元 [18] - 截至9月30日，已发行约3660万股完全摊薄股份 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 第三季度所有酒店RevPAR增长4%，平均每日房价增长2.2%，入住率增长1.7% [8] - 第三季度可比酒店RevPAR增长约4%，可比酒店EBITDA增长 [21] 集团业务 - 2023年全年集团收入领先去年19%，2024年领先9% [22] - 第三季度集团ADR提升5%，全年领先去年8% [22] 城市业务 - 第三季度城市酒店高峰夜数增长43%，临时ADR增长5% [23] 其他业务 - 第三季度其他收入部门增长9%，停车业务贡献大 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 波士顿市场第三季度可比酒店RevPAR增长8% [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 专注偿还公司融资，出售资产，推进非交易优先股发行 [7][12] - 进行品牌转换和资产翻新，释放资产价值 [9][10] 行业竞争 - 公司认为与附属物业管理公司Remington的合作使其脱颖而出，能有效管理成本和优化收入 [9] - 公司认为获得增长资本是重要竞争优势，因酒店REITs目前交易价格低于资产净值 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第三季度运营表现和RevPAR增长满意，认为多元化高质量投资组合定位良好 [7] - 集团业务持续增长，更多市场反弹，团队努力增加收入流，对投资组合未来乐观 [27] 其他重要信息 - 2023年预计资本支出1.1 - 1.2亿美元，未来考虑品牌转换、增加客房和高回报项目 [27] - 皇冠假日酒店Key West预计2024年转换为万豪Autograph Collection酒店，成本约3500万美元 [9][52] - 新奥尔良Le Pavillon酒店将转换为Tribute Portfolio酒店，成本1500 - 2000万美元 [10][52] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何在面临未来几年债务到期的情况下，分配资金用于Key West和New Orleans的升级项目 - 公司表示这是一个平衡行动，既要去杠杆，又要考虑投资有潜力的资产以提升RevPAR，同时会出售资产筹集资金 [30][31] 问题2: 未延期的19家酒店何时从投资组合中移除，对RevPAR有何影响 - 预计第四季度完成转移，时间在第四季度中期左右，剩余投资组合RevPAR预计提升约3%，净债务与总资产比率预计下降500个基点 [33][34] 问题3: 持有这些酒店期间，公司是否能保留利润 - 公司表示目前管理公司继续运营这些酒店，公司基本无监督，这些酒店基本归贷款人所有 [36] 问题4: 如何考虑停车等附加费用与休闲需求减弱的关系 - 公司表示会确保附加费用为客户提供适当价值，停车费用会根据不同情况动态调整，并增加安全保障 [39][40] 问题5: 目前劳动力成本和招聘情况如何，还有哪些成本通胀值得关注 - 第三季度劳动力市场有改善迹象，合同劳动力减少，新增约400名员工，小时工资同比仍上涨5% - 6% [43] 问题6: 资产出售进展和时间安排，以及如何考虑出售资产 - 小资产有望近期完成出售，大资产可能要到第一季度末，未来几周的报价情况和市场情况将影响是否增加出售资产的决策 [46][47] 问题7: 为在2024年偿还Oaktree债务，需要出售多少酒店，需要满足什么条件 - 公司表示债务剩余约1.8亿美元，需要资产出售和非交易优先股发行的收益达到1亿美元以上，具体数字动态变化 [50] 问题8: 2024年资本支出方向，以及Key West和New Orleans项目的成本 - 2024年资本支出预计与2023年相当或略低，Key West项目约3500万美元，New Orleans项目1500 - 2000万美元 [52]

公司资产和投资策略 - 公司目前拥有100家酒店，共计22,316间客房[85] - 公司的当前投资策略是专注于拥有主要位于美国、RevPAR普遍低于全国平均水平两倍的高档全服务酒店[86] - 公司于2023年9月30日的资产组合中包括100家酒店物业，共计22,316间客房[85] - 公司于2023年9月30日的资产组合中，Remington Hospitality管理了68家酒店物业，第三方管理公司管理了其余酒店物业[86] - 公司在2023年9月30日的资产组合中，Ashford Inc.为其提供其他产品和服务[86] 公司财务状况 - 2023年第三季度总收入为343,014千美元，较2022年同期增长14,858千美元[97] - 2023年第三季度公司净亏损为63,562千美元，较2022年同期增加了41,470千美元[97] - 2023年前9个月公司净亏损增加了6540万美元，达到1.491亿美元[102] - 公司于2023年9月30日持有现金及现金等价物184.7万美元，受限现金172.2万美元[106] 公司财务策略和债务情况 - 公司的主要业务目标和预测经营条件下的当前重点优先事项和财务策略包括保持大量现金及现金等价物流动性[85] - 公司于2023年2月9日修订了JP Morgan Chase - 8家酒店抵押贷款，还款5,000万美元本金[109] - 公司总负债为36亿美元，其中33亿美元为浮动利率债务，25个基点的利率变动将导致年利润减少820万美元[124] 公司运营情况 - 公司不直接运营任何酒店物业，而是雇用酒店管理公司代表其运营[86] - 公司于2023年9月30日的投资活动中，主要现金流出包括对各酒店物业进行的9900万美元的资本改善[113] - 公司的酒店运营具有季节性，某些酒店在夏季维持较高的入住率，而某些酒店在冬季维持较高的入住率[115] 公司股权和股息政策 - 公司董事长兼首席执行官Monty J. Bennett与其父Archie Bennett, Jr.持有Ashford Inc.的控股权益[87] - 公司于2021年9月9日与M3A LP签订了购买协议，截至2023年11月6日，已发行约900,000股普通股，募集约1290万美元[111] - 公司于2022年12月6日审议并批准了2023年的股息政策，预计2023年不会向普通股股东支付任何股息[114]