净收入情况 - 公司在2023年6月30日的净收入为24,957美元亏损，较去年同期的6,246美元亏损有所增加[122] FFO和调整后的FFO - 公司在2023年6月30日的FFO和调整后的FFO分别为16,656美元和28,529美元[122] 酒店房间情况 - 公司拥有的酒店房间总数为22,505间，其中100%拥有的房间数为22,378间[124] 总负债情况 - 公司的总负债为37亿美元，其中34亿美元为浮动利率债务，对于浮动利率债务利率每变动25个基点，公司每年的影响约为840万美元[126]

财务数据和关键指标变化 - 公司在第二季度报告净亏损3030万美元,每股摊薄亏损0.88美元 [27] - 公司第二季度调整后EBITDA为1.04亿美元,同比增长8% [28] - 公司在第二季度末有37亿美元贷款,平均利率为7.8% [29] - 公司96%的债务实际上已固定利率,因为几乎所有利率上限都已到位 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第二季度可比RevPAR同比增长6.7%,主要由于入住率增加2.8%和平均房价增加3.8% [17] - 公司第二季度集团客房收入同比增长14%,连续第9个季度实现同比正增长 [52] - 公司第二季度宴会及餐饮收入同比增长19% [52] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在华盛顿特区、纽约、新泽西和亚特兰大等城市市场的可比酒店EBITDA同比增长12% [47] - 公司机场酒店第二季度可比酒店EBITDA同比增长15% [48] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在积极推进非交易优先股的资本募集,认为这将为公司提供有吸引力的资本成本,并有助于未来有选择性地增加投资组合 [23] - 公司正在出售一些非核心资产,以偿还债务,并将继续寻找出售其他资产的机会 [22] - 公司正在审慎评估每个资产的未来资本支出需求,并考虑是否进行品牌转换、增加关键设施等增值项目 [54][55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司广泛多元化、优质资产组合以及与关联物业管理公司Remington的合作关系感到乐观 [18] - 管理层认为公司的流动性和现金头寸保持良好,为即将到来的贷款展期测试做好准备 [15] - 管理层对集团业务的持续增长、城市市场的反弹以及资产组合的持续优化表示乐观 [56][57] 其他重要信息 - 公司在第二季度末拥有约4.42亿美元的净营运资本 [15] - 公司在第二季度末拥有约2.52亿美元的现金及现金等价物,以及1.5亿美元的受限现金 [39] - 公司在第二季度末的股本约为3660万股 [40] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Chris Woronka 提问** 询问公司对已展期的KEYS贷款池的后续计划 [59] **Rob Hays 回答** 公司对已展期的KEYS贷款池保持乐观,除非出现严重经济衰退,否则不预计未来会有问题 [60][61] 问题2 **Tyler Batory 提问** 询问公司在酒店需求方面的最新趋势 [68] **Chris Nixon 回答** 公司在企业出差和休闲旅游需求方面继续保持增长,集团预订也保持强劲 [69][70][71] 问题3 **Michael Bellisario 提问** 询问公司偿还Oaktree贷款的具体计划 [76] **Rob Hays 回答** 公司将通过资产出售、非交易优先股发行等方式,采取保守的假设来偿还Oaktree贷款,同时保持灵活性以应对市场变化 [77][88][89]

公司业务和财务策略 - 公司当前的主要业务目标和财务策略包括保持大量现金及等价物流动性[65] - 公司的当前投资策略是专注于拥有主要位于美国、RevPAR普遍低于全国平均水平两倍以下的高档全服务酒店[66] 经营指标 - 公司使用的关键经营指标包括入住率、ADR和RevPAR，用于评估酒店运营绩效[69][70][71] - RevPAR是评估酒店运营的常用指标，不包括餐饮销售或其他非客房收入[72] - RevPAR的变化主要由入住率和ADR的变化驱动，对整体收入和盈利能力有不同的影响[73] 财务状况 - 2023年第一季度，总收入为32.89亿美元，比2022年同期增长33%[76] - 酒店房间收入增长了29.5%，达到2.53亿美元，主要受COVID-19疫情影响的恢复影响[77] - 酒店运营支出增加了27.3%，达到2.25亿美元[77] - 现金及现金等价物为3.45亿美元，受限现金为1.44亿美元[80] 资金管理 - 公司的现金及现金等价物主要包括投资于不到90天到期的美国国债的企业现金和存放在商业银行的Insured Cash Sweep（ICS）账户中的企业现金，这些账户由FDIC完全保险[81] - 截至2023年3月31日，公司的运营现金流和现有现金余额应足以满足未来12个月的利息和本金支付、营运资本、资本支出以及维持公司作为美国联邦所得税REIT资格所需的股息[81] - 公司的贷款协议中包含可能触发现金陷阱条款的条款，当这些条款被触发时，酒店产生的几乎所有利润将直接存入锁箱账户，然后转入现金管理账户，为各种贷款人利益[81] 融资活动 - 公司于2023年2月9日修改了其JP Morgan Chase - 8家酒店抵押贷款，作为修改的一部分，公司偿还了5,000万美元的本金，行使了2023年贷款延期，并将2024年的债务收益延期测试从9.25%降至8.50%[83] - 公司于2021年9月9日与M3A LP（“M3A”）签订了购买协议，根据该协议，公司可以在M3A购买协议的有效期内，从时间到时间出售约600万股普通股，截至2023年5月4日，公司根据M3A购买协议发行了约90万股普通股，募集了约1290万美元[84] 现金流 - 公司的主要资金来源包括手头现金、运营现金流、资本市场活动、资产再融资收益和资产销售，主要资金用途包括可能的运营赤字、业主资本支出、股息、新投资和债务利息和本金支付[85] - 截至2023年3月31日，公司的经营活动提供的净现金流为460万美元，投资活动使用的净现金流为2940万美元，融资活动使用的净现金流为4550万美元[86] 财务指标 - EBITDA、EBITDAre和调整后的EBITDAre是帮助投资者评估公司运营绩效的非GAAP财务指标[89] - 2023年第一季度，公司的EBITDA为68,396千美元，较去年同期39,997千美元增长[90] - FFO和调整后的FFO是评估公司运营绩效的重要补充指标，被证券分析师、投资者和其他利益相关方广泛使用[92] - 2023年第一季度，公司的调整后的FFO为6,845千美元，较去年同期-1,535千美元增长[93] 酒店资产 - 公司拥有多家全服务和精选服务酒店，其中包括位于不同地点的希尔顿、万豪和威斯汀等品牌[94] - 公司拥有的酒店物业总数为22,316间，全部为全额拥有[95] - 公司拥有的酒店物业分布在多个地区，包括Crystal City、Overland Park、Foothill Ranch等[95] 债务情况 - 公司总负债为38亿美元，其中35亿美元为浮动利率债务，25个基点的利率变动将导致年度约870万美元的影响[97]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度归属普通股股东的净亏损为6460万美元，摊薄后每股亏损1.88美元 [14] - 第一季度调整后EBITDAre为7560万美元，较上年同期增长88% [14] - 第一季度摊薄后每股AFFO为0.19美元，上年同期为亏损0.04美元 [14] - 第一季度末贷款总额为38亿美元，综合平均利率为7.1% [14] - 截至第一季度末，现金及现金等价物为3.45亿美元，受限现金为1.44亿美元，净营运资金约为4.42亿美元 [18] - 截至2023年3月31日，公司已发行非交易优先股的总收益约为2150万美元，其中3月单月为910万美元 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度所有酒店的RevPAR增长约30%，其中入住率增长17%，平均房价增长10% [9] - 第一季度可比酒店EBITDA增长61% [22] - 第一季度可比ADR增长超10%，可比总收入增长超33% [22][23] - 第一季度集团客房收入增长37%，集团潜在客户管道增长约21%，集团预订量增长约23% [24] - 第一季度通过物业税评估上诉节省约160万美元，较上年同期增长210% [25] - 第一季度35%的酒店创下可比RevPAR的第一季度历史记录，20%的酒店创下可比酒店EBITDA的第一季度历史记录，这些破纪录酒店的可比酒店EBITDA超过之前记录16% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度公司酒店业务在各市场持续复苏，城市市场如华盛顿特区、波士顿、亚特兰大表现强劲，商务散客业务逐季改善，ADR增长15%，休闲度假市场也在增长 [53][54][55] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司优先考虑最大化运营绩效，以减少物业层面贷款展期测试的潜在还款 [10] - 公司将继续推进非交易优先股的募资，预计2023年募资势头将加速，所募资金可用于收购、偿还债务或其他公司用途 [7][19] - 公司将继续开展资本循环，寻找出售非核心资产的机会，预计出售所得净收益将用于偿还债务 [11] - 公司计划在2023年进行资本支出1.1 - 1.3亿美元，用于酒店翻新和战略重新定位 [27] - 公司认为与附属物业管理公司Remington的关系使其在运营方面优于行业，Remington能够持续控制成本并积极优化收入 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第一季度RevPAR的强劲增长感到满意，流动性和现金状况良好，有信心应对即将到来的展期测试 [7] - 尽管债务融资市场具有挑战性，但公司认为随着美联储加息接近尾声，市场将有所改善 [57] - 公司对2023年剩余时间和全年的利润率持乐观态度，预计第二季度是利润率最具挑战的季度 [50] 其他重要信息 - 截至第一季度末，93%的债务已有效固定，因多数利率上限已生效，且许多上限将于2023年到期 [15] - 第一季度末40%的酒店处于现金陷阱，低于上季度的79%，部分酒店在第一季度末解除现金陷阱，释放约1900万美元现金 [9][17] - 公司目前拥有30份经销商协议，代表超4700名销售代表销售非交易优先股 [8] - 公司目前的股份总数约为3610万股完全摊薄股份，包括3450万股普通股和170万份OP单位，预计一段时间内不会恢复普通股股息 [20] 问答环节所有提问和回答 问题1: 哪些债务池和投资组合最令人担忧，潜在结果范围及对股东的最佳解决方案是什么 - 公司表示Keys投资组合是今年唯一有一定担忧的主要展期测试，目前正在与贷款人进行谈判，解决方案可能包括偿还部分贷款或整体解决方案，最终方案需考虑经济合理性和贷款人利益，且交易市场目前疲软，资产价值难以确定 [30][31][33] 问题2: 为何在现金宝贵时进行纳帕合资企业投资，投资详情如何 - 公司称投资是为了继续发展平台并投资优质长期资产，此次投资规模小，可获得退出权和潜在有吸引力的交易机会，公司熟悉该市场，预计能获得有吸引力的回报 [35][36][37] 问题3: 公司是否有资产正在出售或计划出售 - 公司表示有资产正在市场上出售，包括投资组合和单个资产，未来一两个月也可能有资产推向市场，但市场情况艰难，融资是重要因素，公司不愿提供大量卖方融资 [38][39][40] 问题4: 归还酒店给贷款人是否有税务或股息方面的考虑 - 公司称目前未发现相关问题，若有收益可用净运营亏损（NOLs）抵消，历史上归还资产未触发相关问题 [42][43][45] 问题5: 第一季度的利润率情况及可持续性如何 - 公司表示EBITDA利润率同比提高480个基点，得益于收入增长，餐饮收入增长60%，客房收入增长30%，餐饮业务中餐饮收入翻倍，运营效率高，劳动力成本降低，但第二季度利润率可能面临挑战，全年仍持乐观态度 [47][48][50] 问题6: 近期需求趋势如何，是否有疲软或放缓迹象 - 公司称酒店业务持续复苏，第一季度恢复至接近疫情前水平，团体业务表现强劲，城市市场和商务散客业务改善，ADR增长，各市场均无疲软迹象 [52][53][55] 问题7: 融资市场情况如何，地区银行问题是否有影响 - 公司称近六到八周未发现显著变化，但酒店债务融资市场数月来一直具有挑战性，利差处于历史高位，希望美联储加息结束后市场能改善，公司目前目标是尽量维持现有债务 [56][57][58] 问题8: 如何平衡资本支出和债务偿还，展期是否有资本支出条件 - 公司称展期测试无重大资本投入要求，资本支出主要包括必需的PIPs和ROI及重新定位项目，公司会积极进行价值工程，与品牌合作伙伴协商降低成本，2023年计划支出占收入的比例低于历史水平和同行 [60][61][64] 问题9: 2023年剩余时间利率上限成本的大致估计是多少 - 公司称无法确定，利率上限成本受市场对利率走势的看法、购买期限和执行价格等因素影响，价格波动大，公司希望用预购上限的价值抵消成本 [65][66] 问题10: 非交易优先股的募资目标是尽快筹集尽可能多的资金，还是与债务展期资金需求相匹配 - 公司称募资过程难以按意愿安排，资金筹集会随时间加速，公司有多种资金用途，首轮募资最高5000万美元有足够的投资机会 [67][68][69]

财务数据 - 截至2022年12月31日，公司的净工作资本为519,053千美元，较2022年股价相比，净工作资本每股增长221%[18] - 自2020年第二季度以来，公司实现了约990百万美元的去杠杆化[37] - 截至2022年12月31日，公司的现金及现金等价物为417,064千美元，受限现金为141,962千美元[19] - 2022年第四季度净收入为25,332千美元，较第三季度的40,944千美元下降了38.2%[65] - 2022年全年净收入总计121,911千美元[65] - 2022年第四季度的可比酒店EBITDA为85,531千美元，较第三季度的95,024千美元下降了9.5%[65] - 2022年全年可比酒店EBITDA总计349,199千美元[65] - 2022年第四季度的利息支出为4,559千美元，较第三季度的3,556千美元增加了28.1%[65] - 2022年第四季度的折旧和摊销费用为49,181千美元，较第三季度的49,256千美元略有下降[65] - 2022年第四季度的所得税费用为53千美元[65] 行业趋势 - 2022年行业的每间可用房收入（RevPAR）和平均日房价（ADR）均超过2019年的水平[41] - 截至2022年12月，公司的RevPAR为2019年的10%[46] - 预计未来四年内，酒店行业将经历复苏[38] - 公司的资产组合在前25个市场中分布良好，71%的酒店EBITDA来自这些市场[58] 市场动态 - 25%的企业主考虑将业务迁移到更友好的州，公司的前15个市场中有8个位于流入迁移州[59] - 公司的债务到期时间表显示，2023年的到期债务为98百万美元，2024年为492百万美元，2025年为2,582百万美元[20]

公司投资策略 - 公司主要投资策略主要集中在美国的高档和高档全服务酒店，未来投资主要会在高档全服务酒店领域[9] - 公司通过REIT的形式进行投资，目前拥有100家酒店物业，其中包括22,316间客房[9] - 公司的主要业务策略包括收购酒店物业、处置非核心酒店物业、资本市场活动、保持资本和增强流动性等[13] - 公司目前的投资策略主要集中在拥有高档全服务酒店的上层高档市场，以及根据市场情况调整资产配置策略[15] 公司财务状况 - 公司持有大量现金及等值资产，截至2022年12月31日，现金及等值资产总额为417.1亿美元[12] - 公司截至2022年12月31日股东权益亏损约1.504亿美元[44] - 公司自2015年以来未产生可支付股息的当前收益[44] - 公司的营收在2022年较2021年增加了435.4亿美元，总体营收达到1,240.9亿美元[166] - 2022年度公司净利润较2021年度减少了1.272亿美元，从2.67亿美元降至1.398亿美元[167] 公司风险提示 - 公司的投资集中在单一行业的特定领域，酒店行业不景气将对公司的运营和投资收入产生重大不利影响[48] - 公司可能面临与债务融资相关的风险，包括债务水平过高可能对业务、运营结果和财务状况产生不利影响[52] - 公司可能会受到LIBOR或SOFR报告实践变化的影响[59] - 公司可能需要进行大量资本支出来维护酒店物业，并且开发活动可能比预期更昂贵[63] - 公司可能需要额外的债务或股权融资来资助未来的资本支出[65] 公司治理及股东权益 - 公司的董事会将继续审查分配政策，并将就此事项作出未来公告[25] - 公司2022年未宣布或支付普通股股息，董事会批准了2023年继续暂停支付普通股股息的政策[140] - 公司的董事会审查并批准了2023年的股息政策，预计在2023年不会向普通股股东支付任何股息[183] - 公司的股东可根据2022年的股权激励计划行使的权利数量为21.1万股，未来可发行的股票数量为8.6万股[143]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度净亏损6020万美元，摊薄后每股亏损1.75美元；全年净亏损1.532亿美元，摊薄后每股亏损4.46美元 [14] - 第四季度调整后EBITDAre为6910万美元，较上年同期增长70%；全年调整后EBITDAre为2.873亿美元，较上年同期增长153% [14] - 第四季度AFFO摊薄后每股0.16美元，上年同期亏损0.09美元；全年AFFO摊薄后每股1.85美元，上年同期亏损1.23美元 [14] - 第四季度末贷款38亿美元，综合平均利率7.2%，考虑利率上限后债务已有效固定 [15] - 第四季度末现金及现金等价物4.17亿美元，受限现金1.42亿美元，净营运资金约5.19亿美元，相当于摊薄后每股约14美元 [19][20] - 截至2022年12月31日，已发行非交易优先股约400万美元 [9] - 目前流通股约3620万股，其中普通股3450万股，OP单位170万股 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度所有酒店RevPAR较上年同期增长约25%，较2019年第四季度下降约1% [9] - 第四季度可比RevPAR较上年同期增长25%，恢复至2019年第四季度的99% [24] - 第四季度城市资产中38%的酒店RevPAR超过2019年水平，12月该比例达48% [24][25] - 第四季度其他部门收入按每间入住客房计算较2019年增长19%，城市酒店增长24% [25] - 第四季度集团客房收入超过2019年同期2%，预订的集团收入超过2019年同期24% [25] - 第四季度集团远期预订量超过前三个季度，12月是2022年集团远期预订最好的月份 [26] - 第四季度31家酒店RevPAR创历史新高，20家酒店可比酒店EBITDA创历史新高，这20家酒店较之前纪录高出17% [26] - 第四季度41%的酒店可比酒店EBITDA超过2019年，高于第一季度的11% [29] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为非交易优先股发行将提供有吸引力的资本成本，有助于 accretively 增长投资组合，若成功募资，资金可用于增长或偿还债务 [8] - 2023年公司优先事项是最大化运营绩效，以减少物业层面债务展期测试的潜在还款 [9] - 公司将继续推进资本循环，出售非核心资产，所得净收益用于偿还债务 [11] - 公司认为与关联物业管理公司Remington的合作使其在运营方面优于行业 [11] - 公司持续开展投资者关系活动，参加行业和华尔街会议，与投资者沟通战略 [11][12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为酒店行业持续显示出强劲迹象，预计2023年第一季度RevPAR将继续保持增长 [7] - 公司认为其地理位置多元化、高品质资产、一流品牌和管理公司的投资组合，能够受益于休闲、商务和团体市场的强劲需求 [10] - 公司对投资组合和行业的复苏感到鼓舞，各季度业绩持续改善，许多酒店已超过2019年表现 [28][29] 其他重要信息 - 2022年资本支出约1.04亿美元，预计2023年为1 - 1.2亿美元 [27] - 目前有22份经销商协议，代表4349名销售代表销售非交易优先股产品 [9][21] - 目前约79%的酒店处于现金陷阱，较上季度的85%有所下降，第四季度末现金陷阱中有约3400万美元受限现金 [18][19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于工资、增量成本以及利润率表现的可持续性 - 公司面临与其他企业类似的挑战，小时工资持续上涨，劳动力市场虽有改善但仍未达理想状态，存在通胀压力导致成本上升，公用事业费用增加 [32] - 公司认为投资组合仍有很大的复苏空间，各季度收入、ADR和入住率均有强劲的环比改善，预计利润率将随着复苏继续增长 [32] - 公司通过与酒店合作改进和零基化人员配置模型来控制成本，目前劳动力水平约为疫情前的45%，包括一些合同工，预计今年将过渡为内部员工以节省成本 [33] - 第四季度EBITDA流约为41% - 42%，公司希望能保持在40%或更高水平 [34] 问题2: 关于今年的展期测试和再融资环境 - 今年还剩下两个重要的展期测试，分别是4月的Highland投资组合和6月的KEYS Pools，公司与相关方进行了讨论，对取得进展有信心，但KEYS Pools情况更复杂 [36] - 由于展期测试通常是TTM测试，摆脱2022年第一季度的低基数将有助于评估潜在还款额，预计Highland的还款额相对较小 [36][37] - 再融资市场仍然困难，公司今年到期的最终贷款较少，现有融资的利差较有吸引力，希望通过行使展期选项保持现有债务，随着市场对美联储利率政策的明确，预计利差将下降，公司将寻求有吸引力的债务资本以延长到期日 [38] 问题3: 关于将资产交还给贷款人的决策因素 - 决策主要基于财务因素，但也会考虑资产的战略价值、市场价值、所需的资本支出以及长期潜力等因素 [41][43] - 公司会进行回购分析，评估投入的资本是否值得，并与贷款人真诚合作，寻求对各方都有利的解决方案，但有时由于数学计算和实际情况，可能不得不交还资产 [43][44] 问题4: 关于KEYS投资组合不同池的重组可能性 - 技术上有重组的可能性，但由于贷款的证券化结构，改变到期日期的可能性较小 [46] - 公司将评估每个池的价值和未来几年的资本支出，并与贷款人讨论以找到合适的解决方案 [47] 问题5: 关于现金陷阱的决定因素 - 现金陷阱通常由NOI（扣除FF&E储备后的EBITDA）债务收益率决定 [49] 问题6: 关于Oaktree融资的还款计划 - 目前Oaktree融资尚有约1.96亿美元未偿还，自今年1月起可自由提前还款，提前还款前有违约金 [52] - 若偿还该债务，公司仍可获得额外2.5亿美元的资金，但这是昂贵的资本，公司希望在不需要时不提取 [52] - 还款计划取决于酒店行业的复苏轨迹、债务市场的恢复情况以及非交易优先股的募资进度，公司希望在完成本轮展期测试并获得更多明确信息后再做决定 [53][54] 问题7: 关于出售可能交还给贷款人的资产的问题 - 公司已经确定了一些可能出售的非核心资产，并正在与经纪人合作确定最佳时机，部分资产已在市场上 [57] 问题8: 关于今年利率上限或对冲成本的量化问题 - 由于定价涉及多个因素，如执行价格、市场对利率的预期和期限等，很难量化成本 [59] - 公司去年提前购买了大量利率上限，希望这些上限在利率下降时失效，若利率保持高位，提前购买的上限可抵消新上限的成本 [59]

公司酒店物业情况 - 截至2022年9月30日，公司拥有99家合并酒店物业，共22116间客房，均位于美国[193] - 截至2022年9月30日，雷明顿酒店管理公司管理公司99家酒店中的67家，其余由第三方管理公司管理[196] - 截至2022年9月30日，公司拥有的Embassy Suites奥斯汀和达拉斯店各有150间客房，所有权比例均为100%[294] - 截至2022年9月30日，公司拥有的Embassy Suites赫恩登店有150间客房，所有权比例为100%[294] - 截至2022年9月30日，公司拥有的Embassy Suites拉斯店有220间客房，所有权比例为100%[294] - 截至2022年9月30日，公司拥有的Embassy Suites弗拉格斯塔夫店有119间客房，所有权比例为100%[294] - 截至2022年9月30日，公司拥有的Embassy Suites休斯顿店有150间客房，所有权比例为100%[294] - 公司酒店物业总房间数为22116间，且全部为自有房间[296] 公司股权结构情况 - 截至2022年9月30日，蒙蒂·J·贝内特和小阿奇·贝内特拥有约610246股阿什福德公司普通股，占比约19.6%；拥有18758600股阿什福德公司D系列可转换优先股，若行使转换权，将额外获得约3991191股普通股，持股比例将增至64.8%[198] 公司证券注册声明情况 - 2021年9月29日，公司提交的S - 11表格注册声明生效，用于M3A根据购买协议转售6040888股普通股；2022年4月1日，S - 3表格注册声明生效，取代S - 11表格[199] - 2022年5月4日，公司关于非交易J系列优先股和K系列优先股的S - 3表格注册声明生效，拟发售最多2000万股用于首次发行，800万股用于股息再投资计划，截至2022年11月3日，尚未发行[200] - 2022年3月1日，公司提交最高3亿美元的股权和债务证券通用暂搁注册声明；3月4日，提交非交易J系列和K系列优先股注册声明，拟发行2000万股和800万股[262][263] 公司股票回购与销售协议情况 - 2022年4月，董事会批准一项回购计划，授权回购公司普通股和优先股，总价值最高达2亿美元[202][204] - 2022年4月11日，公司与Virtu签订股权分销协议，可不时出售公司普通股，总发行价最高达1亿美元，支付约1%佣金，截至2022年11月3日，未发行[204] - 2022年4月6日，董事会批准最高2亿美元的股票回购计划；4月11日，公司与Virtu签订最高1亿美元的普通股销售协议，支付约1%佣金[268][269] 公司债务情况 - 2022年7月1日，美国银行Pool 3抵押贷款恢复正常，不再违约[205] - 2022年6月7日，公司修订3320万美元抵押贷款，延期至12月并偿还320万美元本金；9月1日，出售酒店并偿还3000万美元抵押贷款[261] - 截至2022年9月30日，公司总负债38亿美元，其中浮动利率债务35亿美元[298] - 2022年9月30日，浮动利率债务未偿余额利率变动25个基点，对公司经营业绩的影响约为每年880万美元[298] - 公司剩余3.219亿美元为固定利率债务，利率变动对其无影响[298] 公司现金管理与出售资产情况 - 2022年8月，董事会独立成员批准现金管理策略，公司将支付顾问年费用，为顾问投资的公司超额现金日均余额的0.20%，10月开始实施[206] - 2022年9月1日，公司出售安娜堡喜来登酒店，总对价约3570万美元，包括3450万美元现金和120万美元应收款，产生约2.9万美元损失，同时偿还3000万美元抵押贷款[207] 公司2022年第三季度财务数据关键指标变化 - 2022年第三季度公司净亏损2210万美元，较2021年同期的4370万美元减少2160万美元[218] - 2022年第三季度客房收入2.606亿美元，较2021年同期增加5850万美元，增幅28.9%，可比酒店房价涨14.4%，入住率升816个基点[218] - 2022年第三季度餐饮收入4860万美元，较2021年同期增加1890万美元，增幅63.5%[219] - 2022年第三季度其他酒店收入1820万美元，较2021年同期增加320万美元，增幅21.7%；其他非酒店收入72.4万美元，较2021年同期增加9.7万美元，增幅15.5%[219] - 2022年第三季度酒店运营费用2.163亿美元，较2021年同期增加4390万美元，增幅25.5%，直接费用占比从30.1%升至30.8%[220] - 2022年第三季度物业税、保险及其他费用1750万美元，较2021年同期增加31.9万美元，增幅1.9%[222] - 2022年第三季度折旧和摊销费用4940万美元，较2021年同期减少360万美元，降幅6.9%[223] - 2022年第三季度RevPAR为126.24美元，较2021年同期的97.59美元增长；入住率70.98%，较2021年同期的62.80%提升；ADR为177.84美元，较2021年同期的155.39美元提高[216] - 2022年季度咨询服务费用增至1250万美元，较2021年季度增加510万美元，增幅69.2%[224] - 2022年季度公司一般及行政费用变为88.4万美元的贷项，较2021年季度的240万美元费用减少330万美元，降幅136.6%[225] - 2022年季度利息费用及折扣和贷款成本摊销增至6100万美元，较2021年季度增加1800万美元，增幅41.9%，2022年和2021年季度平均LIBOR利率分别为2.47%和0.09%[228] - 2022年第三季度，净亏损2232.3万美元，2021年同期净亏损4404.9万美元；2022年前九个月，净亏损8437.1万美元，2021年同期净亏损2.147亿美元[286] - 2022年第三季度，EBITDA为9278.4万美元，2021年同期为5463.9万美元；2022年前九个月，EBITDA为2.31387亿美元，2021年同期为6651.4万美元[286] - 2022年第三季度，EBITDAre为9279.5万美元，2021年同期为5453.6万美元；2022年前九个月，EBITDAre为2.31114亿美元，2021年同期为6611.9万美元[286] - 2022年第三季度，Adjusted EBITDAre为8205.6万美元，2021年同期为4684.6万美元；2022年前九个月，Adjusted EBITDAre为2.18648亿美元，2021年同期为7295.5万美元[286] - 2022年第三季度净亏损22,323美元，2021年同期净亏损44,049美元[291] - 2022年第三季度房地产折旧和摊销为49,428美元，2021年同期为53,033美元[291] - 2022年第三季度调整后可供普通股股东和运营合伙企业单位持有人使用的FFO为18,966美元，2021年同期为3,189美元[291] 公司2022年前三季度财务数据关键指标变化 - 2022年前三季度总收入9.23389亿美元，较2021年同期的5.56676亿美元增加3.66713亿美元[212] - 2022年前三季度净亏损8369.2万美元，较2021年同期的2.11022亿美元减少1.2733亿美元[212] - 2022年九个月公司净亏损减至8370万美元，较2021年九个月的2.11亿美元减少1.273亿美元[233] - 2022年九个月客房收入增至7.315亿美元，较2021年增加2.722亿美元，增幅59.3%，可比酒店客房价格上涨27.9%，入住率提高13.47个百分点[234] - 2022年九个月食品和饮料收入增至1.397亿美元，较2021年增加8220万美元，增幅143.0%[234] - 2022年九个月酒店运营费用增至6.142亿美元，较2021年增加2.159亿美元，增幅54.2%，直接费用占比从28.8%升至30.3%[236] - 2022年九个月折旧和摊销减至1.524亿美元，较2021年减少1380万美元，降幅8.3%[239] - 2022年九个月咨询服务费用减至3820万美元，较2021年减少93.4万美元，降幅2.4%[240] - 2022年九个月利息费用及折扣和贷款成本摊销增至1.53亿美元，较2021年增加4100万美元，增幅36.6%，2022年和2021年平均LIBOR利率分别为1.24%和0.10%[244] - 2022年未实现嵌入式债务衍生品重估收益1440万美元及利率上限未实现收益，2021年为470万美元，部分被利率下限和上限未实现损失抵消[248] - 2022年所得税费用从2021年的290万美元增至1030万美元，增加740万美元[248] - 2022年和2021年运营合伙企业可赎回非控股权益分别分配净亏损67.9万美元和360万美元，2022年9月30日和2021年分别占运营合伙企业所有权权益0.91%和0.77%[249] - 2022年和2021年前九个月，经营活动净现金流分别为3950万美元和 - 1.135亿美元，投资活动净现金流分别为 - 2830万美元和 - 970万美元[271][273] - 2022年前九个月，融资活动净现金流出6520万美元，主要包括偿还债务4930万美元、支付贷款成本和退出费230万美元、支付优先股股息930万美元和支付衍生品530万美元，借款160万美元部分抵消[274] - 2021年前九个月，融资活动净现金流入7.139亿美元，主要包括借款2.935亿美元和发行普通股净收益5.484亿美元，偿还债务1.067亿美元、支付贷款成本和退出费2050万美元和支付衍生品82.4万美元部分抵消[274] - 2022年前九个月归属于普通股股东的净亏损为93,003美元，2021年同期为208,575美元[291] - 2022年前九个月可供普通股股东和运营合伙企业单位持有人使用的FFO为58,488美元，2021年同期为亏损46,380美元[291] 公司其他情况 - 截至2022年11月3日，公司根据M3A购买协议发行约90万股普通股，获得约1290万美元收益[267] - 公司预计2022年不支付普通股股息，支付优先股股息需董事会确定公司公允价值基础上有正权益等[276] - 公司物业运营有季节性，夏季和冬季部分物业入住率较高，会导致季度租赁收入波动[277] - 公司关键会计政策与2021年相比无重大变化[280] - 公司计算FFO和Adjusted FFO以评估运营表现，计算方式有特定调整和排除项[288] - 截至2022年9月30日，公司持有现金及现金等价物5.055亿美元、受限现金1.321亿美元，另有2740万美元应收第三方酒店经理款项[250] - 截至2022年9月30日，85%的酒店处于现金陷阱，约1860万美元受限现金受影响[253]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净亏损2520万美元，摊薄后每股亏损0.73美元 [14] - 第三季度调整后资金流（AFFO）摊薄后每股0.52美元，较上年同期增长373% [14] - 第三季度调整后税息折旧及摊销前利润（Adjusted EBITDAre）为8210万美元，较上年同期增长75% [14] - 第三季度末贷款总额38亿美元，混合平均利率6.7%，8%为固定利率，92%为浮动利率 [14] - 考虑当前伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）和利率上限，约59%的债务实际为固定利率，约41%为浮动利率；若LIBOR超过4%，所有债务将实际为固定利率 [15] - 第三季度末现金及现金等价物5.055亿美元，受限现金1.321亿美元，来自第三方酒店经理的应收款2740万美元，净营运资金约6.02亿美元，相当于摊薄后每股约17美元，较昨日收盘价7.88美元有54%的折让 [16][17] - 截至9月30日，公司拥有99家酒店，共22116间客房 [17] - 目前已发行约3620万股完全摊薄股份，其中普通股3450万股，运营合伙单位（OP units）170万股 [18] - 按昨日收盘价计算，公司市值约2.85亿美元，目前按季度支付优先股股息，短期内不打算恢复普通股股息 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度酒店组合的每间可售房收入（RevPAR）较去年同期增长约29%，较2019年第三季度下降约4%；9月RevPAR较2019年增长0.4% [9] - 第三季度组合的团体客房收入恢复至2019年同期的98%，预订的团体客房收入较2019年同期高出38%；第三季度产生的团体潜在客户量超过前两个季度，8月和9月是今年潜在客户生成最好的月份 [22] - 第三季度平均每日房价（ADR）较2019年和2021年分别增长7%和15%；城市资产ADR较2019年增长9% [23] - 第三季度佛罗里达酒店的酒店税息折旧及摊销前利润（EBITDA）较2019年同期增长24%，10处资产中有8处的第三季度总收入超过2019年 [24] - 第三季度超过三分之一的资产打破了之前第三季度的RevPAR记录，这些酒店的RevPAR较2019年高出15% [24] - 2022年资本支出预计为1 - 1.1亿美元，第三季度资本支出约2500万美元；2023年预计资本支出为1 - 1.2亿美元 [25][26] 各个市场数据和关键指标变化 - 运输安全管理局（TSA）吞吐量数据显示，今年每个季度都有改善 [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司已开始发售非交易性优先股，认为该发售将提供有吸引力的资本成本，有助于在未来市场条件允许的情况下扩大投资组合；预计今年第四季度筹集的资金很少，2023年下半年筹资可能加速 [8] - 公司与附属物业管理公司Remington的合作使其在运营方面表现优于行业，Remington能够持续控制成本并积极优化收入 [10] - 资本循环是公司战略的重要组成部分，公司继续寻求出售某些非核心资产的机会，出售所得净收益将用于偿还债务；本季度出售了密歇根州的喜来登安阿伯酒店，售价3600万美元，预计过去12个月的资本化率为3.9%，2019年资本化率为7.7%；另有一项资产正在出售中，并确定了其他可能出售的资产 [10] - 公司积极开展投资者关系活动，参加了众多行业和华尔街会议，今年迄今已举行了400多次投资者会议，未来还将参加一些会议 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住宿行业正在强劲复苏，公司地理分布广泛、拥有优质美国资产、一流品牌和管理公司的投资组合，有望受益于休闲、商务和团体市场的强劲需求 [9] - 公司认为目前股价未反映其优质酒店投资组合的内在价值，公司有信心通过增加流动性、优化资产运营表现、改善资产负债表和寻找投资机会来实现价值最大化 [11][17] - 尽管面临劳动力成本上升、供应成本和公用事业成本增加等挑战，但公司通过提高生产率和提前实施效率措施，第三季度EBITDA利润率较2021年第三季度显著改善，预计未来利润率将继续提高 [30][31] 其他重要信息 - 公司酒店贷款均为无追索权贷款，目前85%的酒店处于现金陷阱中，第三季度末现金陷阱中的现金约1860万美元，反映在资产负债表的受限现金中；随着酒店业绩恢复并达到债务收益率或覆盖率阈值，公司将能够自由使用这些现金 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：是否看到劳动力成本上升对利润率的压力？目前招聘情况如何？与疫情前相比，目前的全职员工（FTE）数量如何？除劳动力外，还有哪些成本通胀值得关注？ - 公司仍面临劳动力压力，工资自2019年以来上涨超过30%，招聘仍然是一个挑战，但近期快速离职率有所下降；公司在必要时更多地使用合同工；公司通过疫情期间发现的效率措施，在整个投资组合中实现了低两位数的生产率提升；供应成本和公用事业成本也在增加，公用事业成本较2019年上涨约25%；第三季度EBITDA利润率较2021年第三季度显著改善，预计未来利润率将继续提高；目前整个投资组合的FTE数量为疫情前的75% - 80% [30][31] 问题2：酒店处于现金陷阱的比例季度环比持平，这似乎与基本面的改善不一致，这是否只是现金陷阱计算方式的问题？能否说明到年底仍处于现金陷阱的酒店比例预期？ - 现金陷阱情况因贷款而异，主要取决于债务收益率测试，该测试基于过去12个月的净营业收入（NOI）与现有贷款余额的百分比；本季度很少有酒店脱离现金陷阱，预计年底会有一些酒店脱离，但在2023年的延期测试之前，预计不会有大量酒店脱离；现金陷阱中的现金可用于满足延期测试所需的任何潜在还款 [34] 问题3：在推动精选服务酒店和全服务酒店的利润率方面，是否看到有意义的差异？是否更难找到优化精选服务酒店的方法？ - 精选服务酒店的灵活性较低，但员工能够身兼多职并接受交叉培训，从而实现一些效率提升；第三季度，精选服务酒店的工资增长略高于全服务酒店，分别为8% - 9%和5%；预计未来工资增长将稳定在约5% [38][39] 问题4：买家如何对酒店资产进行估值？是纯粹基于2019年的数据，还是考虑了明年的经济疲软？ - 买家的估值因物业、市场和具体情况而异；一些买家对休闲需求旺盛的南方温暖市场持谨慎态度，而对城市和北方市场的复苏预期更为乐观；小型资产可能吸引业主运营商，他们可能带来不同的运营策略；整体交易市场因债务市场的波动而放缓，在债务市场显示出复苏迹象之前，交易市场难以活跃起来 [42][43] 问题5：目前59%的债务通过利率上限实际为固定利率，这一比例未来是否会有较大变化？是否希望通过更多的利率上限来增加固定利率债务的比例？ - 当LIBOR超过4%时，公司的债务将全部实际为固定利率；目前LIBOR为3.8%，预计很快将达到4%；随着贷款到期或进行延期，固定利率债务的比例将逐渐下降；公司预计会延长贷款期限，并已提前购买了一些远期利率上限，以应对延期时的利率风险 [45][46] 问题6：购买利率上限的成本是多少？预计未来六到九个月的成本如何？ - 购买利率上限的成本取决于执行利率、期限和市场对未来利率的预期；公司最近购买的名义金额为28亿美元的远期利率上限成本为2500万美元 [49] 问题7：目前酒店抵押贷款的价格如何？ - 目前不是获得酒店贷款的好时机，尽管酒店的信用状况有所改善，但市场出现了一些错位，典型的60%贷款价值比（LTV）贷款的利差在400 - 500个基点之间；公司目前没有大量需要再融资的贷款，只有两笔2023年到期的贷款，余额约9800万美元，预计能够顺利再融资 [51] 问题8：品牌管理酒店和Remington管理酒店在成本压力方面是否存在差异？ - 公司没有看到明显差异，成本压力主要受市场因素驱动；Remington具有灵活性，能够更快地推出创新解决方案和测试新举措 [54] 问题9：何时适合将现金用于收购？这是否完全取决于非交易性优先股的筹资进度？ - 公司目前持谨慎态度，希望先了解债务融资市场的情况，并确保能够应对2023年部分贷款的延期测试和可能的还款要求；在债务市场情况明朗之前，公司可能会进行一些小型收购或与合作伙伴进行合资项目 [56][57] 问题10：28亿美元名义价值的利率上限如何在损益表中列支？购买时的执行利率是多少？ - 利率上限被资本化，作为一项资产处理，其价值变动将反映在衍生品的未实现收益中；如果最终实现收益，将计入其他收入；如果出现损失，将在损益表中体现；执行利率是4% - 5.5%的加权平均，约为4.75% [59][61] 问题11：考虑到2023年部分债务到期，以及延长或再融资的成本和购买利率上限的费用，这是否会影响公司出售某些酒店的决策？ - 公司正在考虑出售7 - 10处资产，但由于部分资产与其他贷款交叉，出售这些资产存在一定困难；随着运营情况的改善和债务市场的好转，公司将更积极地考虑出售资产 [63] 问题12：是否仍计划在第一季度偿还Oaktree贷款的未偿余额，这将在一定程度上影响公司的净营运资金余额？ - 公司希望偿还贷款，但这取决于未来几个月的市场情况和业务复苏情况；目前债务市场的波动使公司对再融资和资产出售的能力感到担忧，可能需要等待市场情况更加明朗 [65]

财务状况 - 截至2022年6月30日，公司的净工作资本为615,485千美元，较2021年增长185%[20] - 截至2022年6月30日，公司的现金及现金等价物为538,406千美元[20] - 公司的每股净工作资本为17.02美元，基于2022年6月30日的股价5.98美元计算[19] - 公司的净债务加优先股权益为4,406,902千美元[23] 去杠杆化与资产管理 - 自2020年第二季度以来，公司已实现约11亿美元的去杠杆化[23] - 公司的资产销售、低杠杆收购和再融资等措施是长期去杠杆化的关键步骤[24] - 公司的资产组合在前25个市场中实现了良好的多样化，可能会超越并减轻市场集中风险[25] - 公司的资产组合包括最佳品牌和管理公司，预计将推动业绩超越[25] 行业展望 - 预计未来四年内，酒店行业将经历复苏[25] - 2022年，酒店的每间可用房收入（RevPAR）已强劲反弹，接近危机前水平[31] - 2023年和2024年，酒店EBITDA中57%暴露于前25大市场[47] - 2023年，酒店EBITDA中29%暴露于中央商务区[47] 客户与市场数据 - 2019年经调整的酒店EBITDA为437,479千美元[35] - 2019年经调整的酒店收入中，24%来自短期旅客，73%来自团体[41] - 2019年经调整的酒店EBITDA中，58%来自全服务酒店[35] - 2019年经调整的酒店EBITDA中，63%来自高档酒店[35] - 2019年，酒店EBITDA中，豪华酒店占比4%[35] - 2019年，酒店EBITDA中，独立酒店占比6%[35] 迁移与市场策略 - 25%的企业主考虑将业务迁移到更友好的州[48] - 11个AHT的前17个市场位于流入迁移州[48]