投资者信息 - 参与单位及人员包括圆信永丰基金徐颖婷、长江证券赵刚等众多机构人员 [1] - 活动时间为2017年3月8日星期三上午10:00 - 12:00，地点在上海 [1] - 上市公司接待人员为徐玉、邹诗弘 [1] 燕郊项目情况 - 项目占地面积542亩，建筑面积100多万方，可销售面积近90万方（70万方是住宅，15万方是住宅，其他是商铺等），共有六块地 [1] - 14号地块是商地，原计划2月份开工，因两会延迟，进展顺利的话今年年底或明年初可第一次预售 [1][3] 观印象项目情况 - 2016年完成100%股权并购，2004年首个项目《印象刘三姐》公演，截至2016年共11个项目，2016年新签约归来三峡、归来遵义、最忆韶山冲三个项目 [3] - 未来规划每年签约2 - 3个项目，开业2个项目，后续可能与地产紧密协同，北方项目以室内剧为主 [3] - 2017年规划公演项目：江汉朝宗预计上半年，杭州室外版预计5月份，归来三峡预计年底；2018年规划公演项目：最忆韶山冲，归来遵义 [3] 其他业务问题 - G20后观印象新项目谈判“身价上涨”，制作费和票房分成依项目规模和谈判情况而定 [3] - 目前未向观印象子公司派驻财务，股权占比高的项目会考量 [3] - 2016年杭州项目停演，丽江因竞争收入下滑，年底签约的三个新项目会带来导演费收入 [3] - 2017年预计结转的地产项目有松江三湘四季花城牡丹苑、张江三湘海尚项目、崇明项目及其他项目存量房 [3] - 公司发展战略主基调是稳定发展房地产，加快发展文化新产业 [3] - 公司和政府有意让观印象在上海做演艺项目，正在推进 [3] - 导演费签约前做很多工作，签约后按工作明细进度确认收入，进场排戏阶段基本收取完成，费用给观印象 [4] - 芮永祥离职和中鹰出售不影响公司绿色地产发展战略 [4] - 2017年地产可售项目主要是张江和崇明项目 [4] - 观印象旗下项目轻资产模式，国资平台控股，缺乏协同和联动需改善 [4] - 以前想控股项目或拿经营权较难，未来有好的新项目会做准备 [4]

公司活动信息 - 投资者关系活动类别为特定对象调研 [1] - 参与单位及人员包括海通证券金晶、兴业证券熊超等多家机构人员 [1] - 活动时间为2017年1月4日星期三下午15:30 - 17:00，地点在上海 [1] - 上市公司接待人员为徐玉、邹诗弘、沈国良 [1] 最忆系列项目情况 - 《最忆是杭州》成功，海内外评价高，很多地方希望做秀场，韶山是“最忆”系列首个落地项目 [1] - 《最忆是杭州》改版后2017年5月公演，有室内和室外两个版本，室外版保持G20风格 [1] 项目协同与开发 - 公司作为《最忆韶山冲》制作方，目前以秀场为主，未来可能参与项目开发建设 [1][3] - 韶山项目股权占比不高，新项目谈判可能加大门票分成和股权比例，取决于商业谈判 [3] - 有将韶山项目打造成类似乌镇模式的综合体项目打算，目前在规划中，由IDG和当地政府文旅平台公司投资 [3] 公司业务布局 - 地产业务未来聚焦长三角、珠三角及京津冀三个区域 [3] - 稳固发展房地产，不排除利用观印象品牌做旅游地产及商业项目 [3] 项目进展与业绩 - 参与杭州住宅地块拍卖未成功 [3] - 回售中鹰置业给中鹰投资，大股东六千万股完成业绩承诺按协议转给中鹰投资 [3] - 中鹰置业只要交房顺利、尾款收回，能完成业绩承诺 [4] - 燕郊项目力争2017年春节后开工，四季度部分预售 [4] 观印象业务情况 - 观印象导演团队以张艺谋、王潮歌、樊跃三人工作室为主，签约项目由各工作室制作 [3] - 观印象每年保持新签约2 - 3个，公演2个新项目 [4] - 观印象有选址标准，可做城市演艺，未来文化市场大 [4] - 2016年新签项目有《归来三峡》《归来遵义·长征之路》《最忆韶山冲》，新公演项目有《最忆是杭州》《又见敦煌》 [4] 股东减持情况 - 2012年重组时公司将12亿银行负债剥离给和方投资，定增给其6000万股 [4] - 因银行2016年底利润需求，和方投资减持，截至2016年12月30日持有公司13,458,726股股票 [4] 公司工作重点 - 2017年工作重点是燕郊项目和文旅板块 [4] - 会努力完成2016年中鹰置业和观印象业绩承诺及股权激励计划目标 [4]

公司基本信息 - 证券代码为 000863，证券简称为三湘印象 [1] - 投资者关系活动编号为 2017 - 003，活动时间为 2017 年 3 月 1 日星期三下午 14:30 - 16:00，地点在上海 [2] - 参与单位及人员包括鼎峰资产潘宇、中再资产涂武斌等，上市公司接待人员为邹诗弘 [2] 地产项目情况 - 2017 年预计结转的地产项目有松江的三湘四季花城牡丹苑交房，张江三湘海尚项目销售并交房，崇明项目部分交房及其他项目存量房结转 [2] - 公司地产板块未来布局聚焦长三角、珠三角及京津冀三个区域，同时会在观印象项目景区寻求地产开发机会 [3] 公司发展战略 - 稳定发展房地产，加快发展文化新产业是公司目前发展战略的主基调 [2] 股东协同效应 - IDG 成为公司股东后有协同效应，典型例子是《最忆韶山冲》项目，公司会继续与股东寻求合作机会 [2] 项目相关情况 韶山项目 - 目前公司在韶山只做演艺项目，未介入地产，之后是否以地产形式介入会全面考量，成都项目文化和地产联动可能性较大 [2] 观印象项目 - 2016 年收入主要集中在第四季度，因上半年处于重组阶段，第三季度人员整合，第四季度团队稳定开展业务 [2] - 2017 年计划公演项目：江汉朝宗预计上半年，杭州室外版预计 5 月份，归来·三峡预计年底，基本保持每年新签约 2 - 3 个，公演 2 个，接手后加快新项目开发节奏 [3] - 2018 年计划公演项目有遵义和韶山项目 [3] - 公司和政府有意让观印象在上海做演艺项目，目前正在洽谈 [3] 导演费 - 签约前已开展很多工作，签约后按工作明细进度确认收入，到进场排戏阶段基本收取完成，导演费给观印象 [3] 公司股价看法 - 公司管理层关注公司股价，希望给资本市场和股民好的交代 [3]

公司战略 - 稳定发展房地产，加快发展文化新产业是公司目前发展战略主基调 [1] 跨界原因 - 中国房地产市场由黄金十年走入白银时代，很多房地产公司转型，虽行业趋势性机会减弱，但结构性机会仍大量存在 [1][2] - 观印象在实景演出行业做了十多年，演出项目为当地带来显著社会和经济效益，但作为创意提供方，除初始一次性创作费和少量票房分成外，未成为增值主要受益方 [2] - 公司与观印象结合，可凭借其创作演出聚积的人气和与优质景区的合作关系，挖掘配套地产业务机会，实现多产业联动发展及收益增长 [2] 项目情况 韶山项目 - 作为“最忆”系列首个落地项目，因韶山是毛主席家乡且是张导回归后首个项目，公司以秀场为主，综合体项目投资方是 IDG 和当地政府文旅平台公司，可能打造成类似乌镇模式，目前整体在规划中，后期公司地产板块可能介入 [2] - 目前以秀场为主，地产未介入，成都项目文化和地产联动可能性较大 [2] 杭州项目 - G20 晚会《最忆是杭州》保留室内和室外两个版本，室外版稍作改动后将于 2017 年 5 月公演，是保留大部分 G20 版元素的商业性演出 [2] - 票房分成比例有所增加，项目股权比例未变 [3] 其他项目 - 观印象目前在谈项目有珠海长隆、济南、张掖、苏州以及绍兴小镇等 [2] - 2017 年计划公演项目：归来·三峡预计 2 月，江汉朝宗预计上半年，杭州室外版预计 5 月，基本保持每年新签约 2 - 3 个，公演 2 个，接手后加快新项目开发节奏 [2] - 计划 2018 年公演项目有遵义和韶山项目 [3] 股权与分成 - 新的项目谈判策略中，可能加大门票分成和股权比例，取决于商业谈判结果；原有项目有改动需求时，可能谈持股比例；签好的项目股权比例难变 [2] - 张导在具体项目中无分成，只通过工作室拿固定费用 [3] 导演相关 - 导演费签约前已开展很多工作，签约后按工作明细进度确认收入，到进场排戏阶段基本收取完成，导演费给观印象 [3] - 张导作为公司艺术总监，工作室有很多导演，他主要把握项目艺术水准和排戏指导，未来会培养新生代导演，成立湖南大学张艺谋艺术学院为此做打算 [3] 公司其他情况 - 印象大红袍在新三板挂牌，部分公司有类似打算，参股公司挂牌行为公司未主导，具体情况不了解 [3] - 观印象有做城市演艺的想法，前提是有好的城市故事和城市风景 [3] - 公司地产板块未来仍聚焦长三角、珠三角及京津冀三个区域，在观印象项目景区会从地产角度考量，有好商业机会不排除介入 [3] - 观印象“印象”“又见”“归来”“最忆”四个品牌定位：“印象”系列是实景演出；“又见”系列是室内情景演出；“归来”系列预示张导回归；“最忆”系列源于 G20 晚会《最忆是杭州》，未来新项目结合作品和所在地特点，“归来”和“最忆”使用会多一些 [3] - 公司绿色科技地产吸收引进欧美先进建筑理念，推行新技术、新工艺和新材料集成运用，在节能、防霾等方面拥有多项行业领先技术，已在多个交付楼盘运用并获好评 [4]

业绩相关 - 2017半年报业绩预告比去年同期低，因去年上半年南翔项目交房贡献较大利润，今年上半年交房不如去年同期，与项目周期有关 [2] - 全年利润是否增加无法回答，文化方面观印象有业绩承诺，公司股权激励也有业绩承诺 [2] - 观印象业绩未在半年度业绩预告中体现，具体请看将来披露的半年报 [2] 业务战略相关 - 2015年开始转型，目前战略是加快发展文化产业，稳步发展房地产业，新增文化产业可发挥文化＋地产协同，给地产板块提供更多可能性 [2] - 与云锋、IDG战略合作，二者本是股东，合作使目标更明确，利于具体事项开展，未来地产可能更多为文化服务 [2][3] 项目情况相关 - 燕郊项目占地面积542亩，建筑面积100多万方，共有六块地，可销售面积近90万方，其中70万方是住宅，其他是商铺等 [2] - 2016年观印象新签项目《归来三峡》《归来遵义·长征之路》及《最忆韶山冲》，预计2018年公演 [3] - 杭州项目地块在江干区，东至规划明石路，南至规划绿化，西至规划花埠路，北至源聚路，是住宅项目 [3] 其他问题相关 - 导演费根据不同项目而定，从几千万到上亿都有，有些项目签约早导演费相对便宜 [3] - 未放弃一线城市拿地，一线城市有项目在洽谈，杭州拿地有配合观印象及当地房地产市场较好的考虑 [3] - 观印象四年业绩承诺期后未来会对张艺谋等进行股权激励，目前张导间接持有上市公司股份 [3] - 董事长增持是因对公司未来持续看好，觉得目前股价很低 [3]

项目销售情况 - 6月22日前滩项目开盘，推出142套房源，认筹期间955组有效认筹参与摇号选房，认筹率超670%，开盘当天下午售罄 [3] - 崇明项目现房销售，去化良好，仅剩19套现房 [3] 战略合作 - 公司与同程艺龙因对高品质的一致追求达成深度战略合作，借助同程艺龙平台和大数据技术优势，以“互联网 + 文旅”形式聚焦旅游目的地打造，为旅游目的地产业链赋能 [3][4] - 合作涵盖旅游演艺项目投资管理、文旅项目整体投资运营、整合项目、挖掘用户资源、文旅大数据信息共享合作等 [4] 演出活动 - 6月27日公司的印象都市万物生演出活动是上海五五购物节中夜生活节重要“夜秀”，为浦东开发开放三十周年献礼，展现国人韧性、城市复苏信心活力及上海人文气息 [4] - 演出形式有灯光秀、无人机表演和阳台音乐会，有知名主持人等加盟，是公司观印象城市印象首秀，打破传统演艺空间局限，实现线上线下同步互动 [5] 城市印象理念 - 随着城市扩容和更新需求，大众注重“文化软实力”提升，公司作为综合文化产业解决方案提供者，“文化 + 地产”双向赋能 [5][6] - 文化业务为地产项目提供创意灵感和艺术品味，地产领域积累为文化业务提供保障 [6] - “城市印象”融合城市文化与地产特色，拓展“文化 + 地产”双向赋能内涵与增长空间，未来将打造更多精品 [6]

投资者关系活动基本信息 - 活动类别为现场参观，参与单位及人员包括中航信托胡哲、爱建证券刘璐等多家机构人员 [2] - 活动时间为2017年10月20日星期五下午13:30 - 15:00，地点在上海 [2] - 上市公司接待人员为许文智、徐玉、李晓红、冯立鹏 [2] 徐汇滨江项目情况 - 该项目由公司与湖南广播电视台等合作开发，公司参股30% [2] - 项目旨在打造中国滨水文化第一高地、上海第二个陆家嘴，宣扬湖湘文化，助力湘沪发展 [2] - 项目正在建造商业、办公楼，未来将建设电视演播厅等文化传媒设施，可能成为湖湘文化、湖南卫视在上海的放大器与发声器 [2] - 基于此次合作，公司不排除未来与湖南卫视有进一步多方面合作 [2] 公司发展方向 - 稳步发展房地产，以长三角、京津冀、珠三角三个区域的一线城市为主 [3] - 加快发展文化产业，去年签约三个项目，今年上半年两个项目公演，最近新签约平顶山项目，正广泛开展接触完善产业链布局 [3] 文化项目业绩承诺 - 2015 - 2018年观印象扣除非经常性损益前后孰低的合并报表口径下归属于母公司所有者的净利润分别不低于1亿元、1.3亿元、1.6亿元和1.63亿元，未完成需进行业绩补偿 [3] 房地产项目进展 - 崇明项目一期基本实现销售，正常情况下今年可结转；张江项目为准现房，拿到预售许可证实现销售即可结转 [3] - 前滩项目快结构封顶，计划明年预售；杭州项目也计划明年预售 [3] - 河北项目共六块地，14号地块已全面开工，15号地块四证办理完毕且已进场施工，受通州政府规划和环保政策影响，项目进度受影响，暂时停工 [5] 融资情况 - 融资渠道多方式多，发债是其中之一 [3] - 平均融资成本在6%左右，去年资本化率是6.86% [3] - 2015年做过10亿的广发通道夹层融资，银行资金信托通道，2020年2月到期 [3] - 年底发债总规模45亿，中票25亿，非公开发行20亿 [3] 资产负债率情况 - 剔除预收账款影响，公司净的资产负债率低于60% [4]

合作相关 - 公司与张艺谋导演聘任协议于2019年5月到期，张导因承担国家级活动创作任务暂未续签，未来公司将继续寻求合作；现有演出项目正常公演，已签约未公演项目在张导聘任期限内签约且推进顺利 [4][5] - IDG和云峰基金是收购观印象时的业绩承诺方，业绩对赌期完成后进行了业绩补偿，公司将来有机会会继续与各方合作 [5] 运营模式 - 观印象目前沿用轻资产IP授权模式，未来将向轻、重相结合的运营模式推进；近两年因“降杠杆”，公司将寻找其他合作伙伴投资文旅项目，加大投资比例和控制权，自主运营新开发文旅项目，观印象参与内容制作 [5][6] 项目开发周期 - 演艺新项目开发周期因项目具体方案设计、选址要求、舞台设计等因素而异 [6] 燕郊项目 - 燕郊项目总用地面积540多亩，总规划建筑面积100多万平方米，离规划地铁站点2公里；14号商服地块、15号住宅地块已全面开工，总开工面积约30万平方米，力争年内首次预售；周边二手毛坯房房价约为22,000元/㎡ [6][7] - 2012年3月张艺谋成为燕郊项目股东，设想导演“印象系列”演艺作品，实现艺术与建筑融合，公司在地产开发中植入文化元素提升产品溢价能力 [7] 拿地策略与园区文旅城模式 - 公司去年入股维康金杖，未来将携手打造多元化休闲度假产品，多数项目处于考察、方案制定、谈判阶段；同时在洽谈项目中寻求“轻重”结合的“文化 + 地产”文旅产业项目落地 [8] - 公司拿地策略主要是在长三角、京津冀和粤港澳大湾区三大城市群择时择机新增土地储备 [8] 高管变动 - 公司2018年正常换届，黄辉辞任董事长，许文智接任并兼任总经理和代行董秘职务，徐玉换届后为副总经理，公司生产经营正常 [9] 在售项目 - 公司在售项目有海尚观邸、三湘印象名邸、三湘海尚福邸、三湘海尚云邸；三湘印象·森林海尚项目自去年11月亮相后热度持续升温，已推出房源累计销售约80%；张江·三湘海尚住宅部分已售罄；崇明·三湘森林海尚二期热销 [9][10] - 公司去年年报94.76亿元存货已实现销售约40.05亿元，存货周转速度提升，经营业绩释放，为后续拿地奠定资金基础 [11]

观印象业务情况 - 观印象演艺作品编创制作进入高产期，《归来遵义·长征之路》等四部作品正在编创制作 [4] - 公司巩固与已公演项目方联系，做好品质维护与二次开发合作 [4] - 与陕西、福建等地接洽，力争年内一到两个新项目签约落地 [4] 拿地计划与进展 - 2019年关注长三角、京津冀和粤港澳大湾区，深入可进驻城市可行性研究 [4] - 收集招拍挂市场信息，考察地块并估算投资，参与土地推介会，探索二级市场合作 [4][5] - 重点关注上海市场，跟进崇明、奉贤等多地地块；关注长三角区域，考察江阴、绍兴等多地项目 [5] - 公司坚持既定战略，计划短期内在三大城市群择机新增土地储备 [6] 与维康金杖合作进展 - 双方将在长三角合作打造国际旅游度假区及休闲度假产品 [6] - 杭州室内主题乐园项目已沟通概念方案、签意向协议，正谈判土地出让条件 [6] - 南京室内主题乐园项目签意向协议、沟通两轮方案，等待土地指标落实 [7] - 苏州周庄项目多次汇报方案，因用地规模大，等待土地指标落实 [7] 在售项目情况 - 2019年在售杭州三湘印象·森林海尚、张江·三湘海尚、崇明·三湘森林海尚销售业绩好 [7] - 杭州三湘印象·森林海尚4月加推1小时去化85%，6月开盘当日劲销5亿，已推房源累计销售近90% [7][8] - 张江·三湘海尚住宅部分售罄，2019年7月底推出的地下车位热销 [8] - 崇明·三湘森林海尚二期热销，项目占地约20万方 [8] 燕郊项目进展 - YJ2011 - 014号商业地块一期4、5号楼主体结构封顶，3号楼施工中，力争年底预售；二期全力施工 [8][9] - YJ2011 - 015号住宅地块完成部分桩基和基坑支护工作，全力施工 [9] - YJ2011 - 016~19号住宅地块处于方案深化设计和办理前期开发手续阶段 [9]

公司基本信息 - 证券代码为 000863，证券简称为三湘印象 [1] - 2018 年 8 月 28 日下午在公司 12 楼进行特定对象调研，参与单位众多，上市公司接待人员有董事长许文智、董事总裁兼董秘罗筱溪、副总裁兼财务负责人张涛 [2] 观印象品牌项目特色 - 以美轮美奂、诗情画意风格演绎中国风范，有鲜明文化特色与内涵，从美学和哲学高度直击灵魂，科技与自然融合，重视观众体验，彰显创新精神，体现国内最高艺术水准和制作水平 [3] - 每个项目创作独一无二，有深厚文化底蕴、高艺术品质和持续创新性，集思想性、艺术性、观赏性为一体 [4] 观印象与其他公司对比 - 与宋城演艺都是旅游演艺行业知名 IP，市场定位不同；2004 年观印象打造“印象刘三姐”是山水实景演绎项目鼻祖，后续项目有室外和室内剧场，深入挖掘当地文化精髓，融合现代科技，打造视觉盛宴，带动当地文化旅游产业链发展 [4][5] 观印象运营模式 - 目前主要沿用轻资产 IP 授权模式，未来将向轻、重相结合的运营模式推进 [5] 文化演艺收入情况 - 2018 年上半年公司文化演艺方面收入 2000 多万元，相比去年下降；主营业务收入以制作收入与票务分成收入为主，制作收入确认与演出项目创作进度有关，上半年演艺项目处于编创设计中，未达收入确认节点 [5][6] 公司发展方向 - 以“文化搭台，地产唱戏”，让文化为地产赋能，将“观印象”与地产业务协同发展，打造“文化 + 地产”双轮驱动的文旅综合生态商业模式 [6] 其他问题解答 - 公司前大三股东中黄辉和黄卫枝是兄妹关系 [6] - 一台旅游演艺项目从创作到公演大概需要 18 个月到 24 个月 [6][7]