公司治理 - 2024年召开股东大会1次、董事会9次等[5][6] - 2024年无需要独立董事行使特别职权事项[8] - 2024年无违规对外担保和资金占用问题[16] - 2024年无关联交易事项，前期募资使用完毕且合规[18] 独立董事履职 - 按季度听取内部审计汇报，与年审会计师沟通[9] - 考察项目并提建议，参加研讨会提策略[13][14] - 对定期及季度报告签署书面确认意见[19] 未来展望 - 2025年加强学习，提升履职能力[22] - 2025年遵守规定，维护公司及股东权益[22]

担保额度 - 2025年拟为子公司提供12亿担保额度，70%以上和以下子公司各6亿[3] - 本次担保后公司及控股子公司担保额度合计27.91亿元[8] 担保余额 - 70%以上子公司担保余额9.23亿，占净资产16.22%，新增6亿[4] - 70%以下子公司担保余额0元，占比0%，新增6亿[4] - 本次担保后对外担保总余额21.23亿，占净资产37.31%[8] 其他 - 担保计划授权有效期自批准日起一年[3] - 公司对全资、控股子公司持股50%-100%[4] - 公司无对合并报表外第三方担保，无逾期担保[8] - 公司能控制子公司经营管理风险，财务风险可控[7]

业绩总结 - 2024年度存货跌价准备计提156,880.03万元[4] - 2024年度应收款项坏账准备计提10,278.31万元[4] - 2024年度计提资产减值准备合计167,158.34万元[4] - 本次计提使2024年度利润总额减少167,158.34万元[7] 其他 - 2025年4月24日会议通过2024年度计提资产减值准备议案[3] - 立信会计师事务所审计确认该事项[7] - 监事会认为计提符合规定且能公允反映资产状况[8]

会议召开情况 - 2024年召开股东大会2次、董事会6次等[5] - 2024年4月22日召开第十届董事会2024年第四次会议[20] - 2024年6月12日召开2023年度股东大会审议通过修订《公司章程》等[20] 独立董事履职 - 独立董事出席各会议无请假等情况[6] - 2024年6月对天津御湖等项目实地考察[11] - 审阅报告并对履职期间报告签署书面确认意见[16] 财务相关 - 2024年度无关联交易事项，前期公司债募集资金使用完毕[15] - 2024年聘任立信会计师事务所为审计机构[19] 合规情况 - 独立董事履职期内无违规对外担保和资金占用现象[14] - 编制《2023年度内部控制自我评价报告》并审计[18]

公司信息 - 公司股票代码为000006，简称深振业A[1] - 公司债券代码为148280和148395，简称分别为23振业01和23振业02[1] 会计政策变更 - 2024年起执行《企业会计准则解释第17号》，印发日起执行《企业会计准则解释第18号》[4][6] - 变更无需审议，不追溯调整，无重大财务影响，不损害股东利益[10]

会议召开情况 - 2024年召开股东大会2次、董事会6次等[4] - 2024年1月12日召开第一次临时股东大会[18] - 2024年4月22日召开第十届董事会第四次会议[18] - 2024年5月21日召开第十届董事会第五次会议[18] - 2024年6月12日召开2023年度股东大会[18] 人员变动 - 2024年选举宋扬为董事[18] - 2024年聘任杜汛为董事会秘书[18] - 2024年选举郭经纬等为独立董事[18] 财务与审计 - 2024年不存在关联交易等事项[13] - 2024年聘任立信会计师事务所为审计机构[17] 独立董事履职 - 2024年独立董事应、实出席会议次数[7] - 履职期内公司无违规担保和资金占用[11] - 履职期间编制内控报告且无重大缺陷[15] - 审阅报告并签署书面确认意见[14]

公司治理 - 2024年召开股东大会1次、董事会9次等[5] - 独立董事2024年会议出席无请假等情况[6] - 2024年未发现违规对外担保和资金占用[15] 人事变动 - 2024年7月聘任叶文峰为副总裁[20] - 2024年10月选举王增金为董事[20] 未来展望 - 2025年加强学习提升履职能力[23]

收入和利润（同比环比） - 2024年营业收入60.65亿元，较2023年增长115.79%[15] - 2024年归属于上市公司股东的净利润为 -15.68亿元，较2023年下降95.40%[15] - 2024年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为 -15.69亿元，较2023年下降94.94%[15] - 2024年第一季度至第四季度营业收入分别为2.53亿元、29.84亿元、15.91亿元、12.37亿元[20] - 2024年第一季度至第四季度归属于上市公司股东的净利润分别为 -0.27亿元、 -3.19亿元、 -1.78亿元、 -10.45亿元[20] - 2024年营业收入合计60.65亿元，2023年为28.11亿元，同比增长115.79%[47] - 房产销售2024年为59.01亿元，2023年为26.49亿元，同比增长122.80%[47] - 房地产行业2024年营业成本55.79亿元，2023年同比增长226.01%，毛利率8.01%，同比下降31.10%[50] - 房产销售2024年营业成本54.77亿元，2023年同比增长234.78%，毛利率7.18%，同比下降31.05%[50] - 2024年房地产营业收入60.65亿元，2023年为28.11亿元，同比增长115.79%[51] - 2024年房地产营业成本55.79亿元，较2023年的17.11亿元同比增长226.01%[54] - 2024年房产销售营业成本54.77亿元，占比98.17%，同比增长234.78%[55] - 2023年度归属于上市公司股东的净利润为 - 802,652,783.79元，不进行现金分红[139] - 2024年度归属于上市公司股东的净利润为 - 156,836.54万元，不进行现金分红[140] 成本和费用（同比环比） - 2024年销售费用1.88亿元，较2023年的9237.28万元同比增长103.55%[60] 各条业务线表现 - 2024年公司地产主业合同签约金额42.34亿元，回笼资金34.36亿元，交付住宅1520套[28] - 2024年公司承接城中村改造前期工作项目4个，部分项目意愿征集率领先[28] - 2024年公司商业运营租赁收入1.24亿元，获新保障房项目[29] - 2024年代建及城服业务中标4个项目，累计获取22个项目，获8个优秀履约评级[31] - 深圳博文雅苑权益比例100%，土地面积7,697㎡，规划计容建筑面积33,020㎡，开发进度69%，预计总投资86,287万元，累计投资59,278万元，本期预售面积9,863㎡，预售金额28,965万元[35][36] - 深圳天境云庭权益比例100%，土地面积12,223㎡，规划计容建筑面积55,002㎡，开发进度35%，预计总投资178,501万元，累计投资118,732万元，本期预售面积17,269㎡，预售金额74,818万元[35][36] - 长沙悦江府权益比例100%，土地面积16,944㎡，规划计容建筑面积67,761㎡，已竣工，预计总投资84,334万元，累计投资77,867万元，本期结算面积23,433㎡，结算金额30,914万元[35][37] - 广州振业天成权益比例100%，土地面积52,238㎡，规划计容建筑面积104,475㎡，已竣工，预计总投资352,493万元，累计投资352,493万元，本期预售面积16,182㎡，预售金额61,058万元，结算面积5,190㎡，结算金额21,196万元[35][37] - 南京翡丽铂湾权益比例51%，土地面积28,786㎡，规划计容建筑面积67,554㎡，已竣工，预计总投资334,112万元，累计投资323,108万元，累计预售面积61,025㎡，结算面积56,565㎡，结算金额254,711万元[35][37] - 南京铭著风华权益比例51%，土地面积44,036㎡，规划计容建筑面积88,071㎡，已竣工，预计总投资276,997万元，累计投资270,355万元，累计预售面积67,023㎡，结算面积64,650㎡，结算金额169,167万元[35][37] - 深圳振业大厦权益比例100%，可出租面积2.58万㎡，累计已出租面积1.8万㎡，平均出租率69.55%[38] - 深圳星海商业广场权益比例100%，可出租面积4.18万㎡，累计已出租面积3.33万㎡，平均出租率79.58%[38] - 深圳星海名城 - 其他权益比例100%，可出租面积1.69万㎡，累计已出租面积1.58万㎡，平均出租率95.02%[38] - 公司商业物业合计期末值18.36亿元，期初值15.43亿元，占比84.04%[39] - 湖南振业房地产开发有限公司营业收入6761.29万元，净利润 - 6231.43万元[84] - 南京新振城房地产开发有限公司营业收入25.47亿元，净利润4547.06万元[84] - 南京振新业房地产开发有限公司营业收入16.92亿元，净利润 - 2.22亿元[84] 管理层讨论和指引 - 2025年将实施积极财政政策和适度宽松货币政策，推动房地产市场止跌回稳[86] - 现阶段一线城市核心区域房价企稳回升，其他城市仍在深度调整，行业销售业绩整体下滑[86] - 2025年公司将全面贯彻党的二十大精神，推进转型升级[86] - 公司将聚焦转型升级、“四个服务”、价值提升和内部管理开展工作[87][88] - 公司将采取优化投资布局、拓展多元化业务等举措改善投资价值[90] - 公司将强化市值管理，提升信息披露质量，加强与投资者互动[91] 其他没有覆盖的重要内容 - 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本[5] - 公司以3%票面利率发行5亿元中期票据节约融资成本[31] - 公司年内市值涨幅59.48%[32] - 2024年公司无新增土地储备[33] - 截至2024年12月31日，公司累计土地储备总占地面积25.22万㎡，总建筑面积67.93万㎡，剩余可开发建筑面积67.93万㎡[34] - 2024年非流动性资产处置损益225.49万元，债务重组损益2410.13万元等非经常性损益项目有相应金额变动[22] - 主要项目开发情况统计截至2024年12月31日在建及新竣工项目[35] - 期末融资余额合计48.99亿元，融资成本区间2.41%-5.23%[41] - 截至2024年12月31日，公司累计为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保金额约28.71亿元[43] - 2024年前五名客户合计销售金额4492.89万元，占年度销售总额比例0.74%[57] - 2024年前五名供应商合计采购金额2.99亿元，占年度采购总额比例21.29%[58] - 2024年经营活动产生的现金流量净额为11.15亿元，较2023年增长1432.32%[15] - 2024年第一季度至第四季度经营活动产生的现金流量净额分别为 -3.19亿元、2.85亿元、1.42亿元、10.07亿元[20] - 2024年存货107.79亿元，2023年为170.35亿元，同比下降36.72%[51] - 营业收入增加115.79%系结转规模增多，存货减少36.72%系本年结转及计提存货跌价准备[51] - 2024年末存货107.79亿元，占总资产比例62.57%，较年初占比下降3.15%[68] - 2024年交易性金融资产期末数8566.26万元，本期购买2.35亿元，出售1.5亿元[71] - 报告期投资额15.40亿元，较上年同期的26.34亿元变动幅度为 -41.55%[73] - 2024年公司多家子公司完成工商注销登记[56] - 2024年房地产项目实际投入金额15.36亿元，累计实际投入209.42亿元，累计实现收益116.66亿元[76] - 2023年公司分两期发行合计15亿元公司债券，期限3年期，票面利率分别为3.30%、3.45%，截至2024年12月31日已全部用于偿还银行贷款及补充流动资金[79] - 公司报告期不存在证券投资[77] - 公司报告期不存在衍生品投资[78] - 公司报告期未出售重大资产[82] - 公司报告期通过吸收合并南京振新业装饰等3家公司、注销贵州振业房地产开发有限公司，对净利润影响均为0元[84] - 公司报告期不存在募集资金变更项目情况[80] - 2024年3月7日接待中信建投证券、富国基金等机构投资者实地调研[92] - 报告期内公司组织修订完善《公司章程》及配套议事规则，分别于2024年4月22日、6月12日经相关会议审议通过[96] - 报告期内公司股东大会、董事会等议事程序规范，权责明确，决策高效[96] - 公司法人治理实际状况与监管要求无差异，报告期内未被采取行政监管措施或提出整改要求[96] - 报告期内接待机构及个人投资者调研近两百人次[98] - 报告期内编制和披露公告及文件108项[98] - 2024年第一次临时股东大会投资者参与比例为37.2539%，召开日期为2024年1月12日，披露日期为2024年1月13日[103] - 2023年度股东大会投资者参与比例为37.3125%，召开日期为2024年6月12日，披露日期为2024年6月13日[103] - 2024年第二次临时股东大会投资者参与比例为37.6951%，召开日期为2024年10月14日，披露日期为2024年10月15日[103] - 董事长宋扬任期为2024.1.12 - 2024.5.11，期初与期末持股数均为0股[104] - 董事、总裁李伟任期为2020.10.13 - 2024.5.11，期初与期末持股数均为0股[104] - 董事王增金任期为2024.10.14 - 2027.10.3，期初与期末持股数均为0股[104] - 董事、财务总监李普任期为2023.9.28 - 2024.5.11，期初与期末持股数均为0股[104] - 董事石澜任期为2022.05.31 - 2024.5.11，期初与期末持股数均为0股[104] - 公司董事、监事、高级管理人员合计持股数为10,200[105] - 2024年9月28日，原董事李建春因退休辞去董事职务[106][108] - 2024年4月21日，原董事会秘书杨晓东因工作变动辞去职务[107][108] - 2024年6月12日，孔祥云、曲咏海、陈英革因任期已满不再担任独立董事，同日选举郭经纬、赵晋琳、李固根为独立董事[107][108] - 2024年1月起，宋扬任公司董事、董事长[110] - 2020年10月起，李伟任公司总裁，11月起任公司董事[110] - 2024年10月起，王增金任公司董事[110] - 2023年10月起，李普任公司董事[111] - 2022年5月起，石澜任公司董事[111] - 2022年11月起，孙慧荣任公司董事[111] - 公司独立董事报酬为10万元/人•年（税前），出席现场会议每人每次发放履职报酬2,050元（税前）[121] - 董事长宋扬从公司获得的税前报酬总额为64.61万元[123] - 董事、总裁李伟从公司获得的税前报酬总额为80.81万元[123] - 董事王增金从公司获得的税前报酬总额为14.70万元[123] - 董事、财务总监李普从公司获得的税前报酬总额为50.00万元[123] - 独立董事郭经纬、赵晋琳、李固根从公司获得的税前报酬总额均为5.50万元[123][124] - 职工监事张雄群从公司获得的税前报酬总额为52.88万元，陈旭为51.51万元[124] - 副总裁杜汛、聂浩从公司获得的税前报酬总额均为63.59万元，吕红军为64.97万元，叶文峰为33.35万元[124] - 原董事李建春从公司获得的税前报酬总额为43.29万元[124] - 原独立董事孔祥云、曲咏海、陈英革从公司获得的税前报酬总额均为4.50万元，原董事会秘书杨晓东为21.18万元[124] - 董事扬宋、伟李、普李、石澜、孙慧荣本报告期应参加董事会次数为15次[128] - 董事王增金本报告期应参加董事会次数为3次[128] - 董事郭经纬、赵晋琳、李固根本报告期应参加董事会次数为9次[128] - 董事李建春本报告期应参加董事会次数为12次[128] - 董事孔祥云、曲咏海、陈英革本报告期应参加董事会次数为6次[128] - 董事会战略与投资委员会在2024年召开会议3次[132] - 董事会审计与风险委员会在2024年召开会议9次[132] - 董事扬宋现场出席董事会6次，以通讯方式参加9次，

财务数据关键指标变化 - 收入与利润 - 本报告期营业收入16.18亿元，较上年同期增加540.28%，因本期结转规模增多[6][11] - 本报告期归属于上市公司股东的净利润 - 2593.6万元，较上年同期增加2.49%[6] - 本报告期归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 - 2798.18万元，较上年同期减少4.05%[6] - 本期营业总收入为16.1806191899亿元，较上期2.5271227221亿元大幅增长[17] - 利息费用本期为39,928,156.84元，上期为53,734,290.14元[18] - 净利润本期为 - 24,142,822.24元，上期为 - 28,808,403.49元[18] - 基本每股收益本期为 - 0.0192，上期为 - 0.0197[19] 财务数据关键指标变化 - 现金流量 - 本报告期经营活动产生的现金流量净额167.69万元，较上年同期增加100.53%，因上年同期支付其他与经营活动有关现金较多[6][11] - 销售商品、提供劳务收到的现金本期为522,683,399.35元，上期为462,616,215.60元[20] - 经营活动产生的现金流量净额本期为1,676,924.83元，上期为 - 318,566,556.10元[20] - 投资活动产生的现金流量净额本期为 - 55,056,635.62元，上期为 - 56,432,212.04元[21] - 筹资活动产生的现金流量净额本期为 - 169,744,188.09元，上期为 - 4,077,397.13元[21] - 现金及现金等价物净增加额本期为 - 223,123,898.88元，上期为 - 379,076,165.27元[21] - 期初现金及现金等价物余额本期为2,671,628,235.54元，上期为3,566,231,752.70元[21] - 期末现金及现金等价物余额本期为2,448,504,336.66元，上期为3,187,155,587.43元[21] 财务数据关键指标变化 - 资产与负债 - 本报告期末总资产154.34亿元，较上年度末减少10.41%[6] - 本报告期末归属于上市公司股东的所有者权益53.78亿元，较上年度末减少0.48%[6] - 公司期末货币资金为26.4040841208亿元，较期初29.3975836879亿元有所下降[13] - 期末交易性金融资产为1.3117201464亿元，较期初0.8566259644亿元增长[13] - 期末存货为92.4408996097亿元，较期初107.7947301483亿元减少[13] - 期末流动资产合计为135.2306890756亿元，较期初152.8208574544亿元下降[13] - 期末非流动资产合计为19.1090703411亿元，较期初19.4473887402亿元略有下降[14] - 期末资产总计为154.3397594167亿元，较期初172.2682461946亿元减少[14] - 期末流动负债合计为58.9435323737亿元，较期初76.0148062640亿元下降[14] - 期末非流动负债合计为38.7302977598亿元，较期初39.3460824250亿元略有下降[14] - 期末负债合计为97.6738301335亿元，较期初115.3608886890亿元减少[14] 股东相关信息 - 报告期末普通股股东总数74404人，表决权恢复的优先股股东总数为0[10] - 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会持股29603.14万股，持股比例21.93%[10] - 深圳市资本运营集团有限公司持股20335.68万股，持股比例15.06%[10] - 中央汇金资产管理有限责任公司持股1605.22万股，持股比例1.19%[10]

市场表现 - A股三大股指3月26日集体低开，上证综指跌0.04%报3368.7点，科创50指数跌0.26%报1029.05点，深证成指跌0.05%报10643.82点，创业板指跌0.26%报2139.9点 [1] - 两市及北交所共3544只股票上涨，1667只股票下跌，185只股票平盘 [1] - 沪深两市成交总额11543亿元，较前一交易日减少1039亿元，其中沪市成交4852亿元减少312亿元，深市成交6691亿元 [1] - 两市及北交所共有103只股票涨幅在9%以上，10只股票跌幅在9%以上 [2] 行业板块表现 - 银行、电力跌幅靠前，深海科技、锂电池概念股回调 [1] - 机器人、光伏题材反弹明显，养殖、化纤、地产行业涨幅居前 [1] - 汽车板块午后走高，万通智控、美力科技、联明股份等涨停或涨超10% [3] - 农林牧渔涨幅居前，晓鸣股份、回盛生物、湘佳股份等涨停或涨超10% [3] - 房地产板块全天强势震荡，荣盛发展、京基智农等涨停 [3] - 银行股大幅下挫，招商银行跌超5%，齐鲁银行、兴业银行等跌超1% [3] - 钢铁股跌幅靠前，西宁特钢、八一钢铁等跌超3% [4] - 公用事业表现不佳，新疆浩源、明星电力等跌超5% [4] 机构观点 - 平安证券指出传统消费行情的启动往往源于经济刺激或地产周期回升，短期消费板块在估值底部可能有1-3个月博弈性机会 [5] - 中原证券指出上证综指与创业板指数平均市盈率分别为14.32倍、37.58倍，处于近三年中位数水平 [6] - 东莞证券指出沪指突破3400点后迎来阶段性整理行情，交投热情有所降温但整体表现仍较韧性 [7] 投资机会 - 平安证券建议关注家电、消费电子、电动智能汽车等行业的结构性博弈机会 [5] - 中原证券建议短线关注电力、光伏设备、化工原料以及煤炭等行业 [6] - 东莞证券建议关注金融、红利、消费以及科技等板块的均衡配置 [7]