行业估值逻辑转变 - 资本市场对房地产的估值逻辑正从“周期股”向“价值股”转变，过去基于销售规模、土储、杠杆和盈利能力的评估体系被财务安全、流动性、盈利质量、商业模式可持续性和公司治理能力等新标准取代[15] - 过去估值逻辑的核心假设“房价长期上涨、市场无限扩张”已被打破，导致规模和高杠杆成为负担[15] - 为适应新逻辑，部分房企选择剥离传统开发业务，向轻资产或其他方向转型，以实现财务上的“轻装上阵”[15] 房企退市潮概况 - 自2022年以来，共有30余家A股和H股上市房企退市[5] - 被动退市占据多数，共有28家，其中A股14家（主要因面值退市及连续亏损），H股14家（主要因财报难产、未能达成复牌指引及停牌超18个月）[7] - 另有5家上市房企选择主动退市[8] 主动退市案例 - 大悦城地产于2024年11月27日退市，私有化回购总代价约29.32亿港元，退市原因为市场表现阶段性波动、流动性承压，且私有化有望增厚权益并提升归母净利润[1][2][8] - 五矿地产于2024年10月23日退市，原因为“股本融资能力有限且已失去上市平台优势”，公司自2022年起连续三年亏损，经营层面面临压力[5][8] - 首创置业（2021年）和首创钜大（2024年）先后退市，后者退市原因为股份交易流动性低、股价长期不佳导致缺乏股权融资能力[8] 被动退市案例 - 上坤地产于2024年10月27日被港交所取消上市地位，从上市到退市不足5年，2022年由盈转亏净利润为-22.43亿元，并发生美元票据违约，后因连续18个月停牌触发退市红线[5][6][7] - 某福建房企于2023年年中从A股退市，直接原因为股价长期低于1元，公司自2022年债务违约后已停止公开市场拿地和融资[12][13] 上市平台功能弱化 - 当前上市房企市值和市净率极低，资本市场已失去融资平台价值，退市后公司可提高运营效率并节约成本[11] - 部分房企在出现债务违约后，融资需求暂停，主要精力转向化债和保交楼，资本市场的相关功能无法发挥[12] - 房企退市潮反映出资本平台对房企的作用正在弱化[5] 行业背景与现状 - 过去20年房企曾有多次上市热潮，目前A股上市房企超100家，港股上市的内地房企约60家[9][10] - 在行业调整期，房企探索新发展模式试图穿越周期，但前提是公司需拥有足够能力和资源推动转型，并对新估值逻辑抱有耐心[16]

退市潮概况与趋势 - 2025年10月，五矿地产和上坤地产两家上市房企退出资本市场[1] - 当前上市房企退市呈现被动退市为主、主动私有化退市增多的两大特征[2] - 自2023年新力控股成为退市第一股以来，短短三年内A+H股已有接近23家上市房企退市[2] - 未来2-3年房企退市趋势或仍将持续，行业将经历更彻底的洗牌和重组[2] H股房企退市情况 - 2025年10月27日上坤地产因未达成复牌指引正式退市，这是继2025年8月恒大退市后又一例[3][4] - 自2021年起，部分在港上市内地房企因未能按时披露年报而长期停牌，根据港交所规定，连续停牌18个月将面临摘牌风险[5] - 2023年4月新力控股成为本轮H股内地房企退市潮首例，截至2025年10月27日已有11家H股内地房企被强制退市[6] - 截至2025年9月底，H股仍有8家内房企或房企旗下企业停牌，其中当代置业和中原建业停牌即将期满，德信中国已进入清盘阶段[10] A股房企退市情况 - A股房企退市多因股价连续20个交易日跌破1元面值，触发“面值退市”红线[7] - 截至2025年10月27日A股共有12家房企退市，其中8家集中在2023年退市[7] - 2024年“924”新政出台后，A股房地产板块信心回暖，上市房企股价基本已远离“1元退市”危险区[8] 私有化退市趋势 - 2021年以来已有7家房企选择私有化退市，2025年已完成或提出私有化退市的企业占一半[2][12] - 大悦城地产和五矿地产考虑私有化方案，表明此趋势仍在延续[12] - 私有化退市的主要原因包括市场与经营压力加剧、战略调整与运营效率提升的需要、以及行业深度调整背景下的主动应对[14][15][16] - 以五矿地产为例，其归母净利润自2022年起连续三年亏损，2024年亏损额高达32.6亿元，且日平均交易量仅44万股，融资功能基本丧失[14] - 五矿地产销售额从2021年的260亿元降至2024年的70.2亿元，大悦城地产总市值约70多亿港元，与其162.42亿元的归母净资产相比存在折让[16]

上市房企退市概况 - 2025年10月有2家上市房企退市，分别为五矿地产和上坤地产 [1] - 当前上市房企退市呈现被动退市为主、主动私有化退市增多的特征 [1] - 自2023年新力控股成为退市第一股以来，短短三年内A+H股已有接近23家上市房企退市 [1] - 2021年以来已有7家房企选择私有化退市 [1] 被动退市情况 - 上坤地产因未达成复牌指引于2025年10月27日正式退市 [2] - 截至2025年10月27日，已有11家H股内地房企被强制退市，主要原因为连续停牌18个月 [2] - 截至2025年10月27日A股共有12家房企退市，其中8家集中在2023年退市，主要因股价连续20个交易日跌破1元面值触发"面值退市" [2] - 2024年"924"新政后A股房地产板块信心回暖，上市房企股价基本远离"1元退市"危险区 [2] H股潜在退市风险 - 截至2025年9月底H股共有8家内房企或房企旗下企业正在停牌中 [5] - 当代置业和中原建业停牌即将期满，若未在规定时间内复牌可能被取消上市地位 [5] - 德信中国已进入清盘阶段，退市是大概率事件 [5] 私有化退市趋势 - 2025年已完成或提出私有化退市的企业占总数一半 [7] - 大悦城地产和五矿地产开始考虑私有化退市方案，显示此趋势仍在延续 [7] - 私有化退市主要原因包括市场与经营压力加剧、战略调整需要、行业深度调整背景下的主动应对 [8][9] 私有化退市动因分析 - 五矿地产自2022年以来归母净利润连续三年亏损，2024年亏损额高达32.6亿元 [9] - 五矿地产日平均交易量仅44万股，股票流动性明显不足，融资功能基本丧失 [9] - 大悦城地产总市值约70多亿港元，与其162.42亿元的归母净资产相比存在估值折让 [9] - 五矿地产销售额从2021年的260亿元降至2024年的70.2亿元，显示行业销售规模连年下滑 [9] 行业展望 - 未来2-3年房企退市趋势或仍将持续，行业将经历更为彻底的洗牌和重组 [1][11] - 私有化成为房企在行业转型期中实现战略重整与价值重构的重要路径 [10]

退市事件概述 - 上坤地产于2025年10月27日被港交所取消上市地位，上市时间仅为5年 [1] - 公司因长期停牌触发了退市机制 [1] 公司财务表现 - 上市后公司营收增速乏力，净利润快速下降 [1] - 公司在2022年出现净利润转亏 [1] 公司经营状况与应对 - 由于市场调整，公司现金流面临压力 [1] - 退市后创始人朱静仍努力维持经营，公司提出“适者生存、势在人为”的理念 [1] - 公司计划在下半年坚持保交付和稳经营的策略 [1]

退市事件核心信息 - 上市地位将于2025年10月27日上午9时起正式取消 [2][4] - 退市直接原因是未能按时披露财务业绩且未能在2025年10月1日或之前复牌 [3][5] - 从2020年11月17日上市至退市，公司资本市场旅程不足五年 [1][2] 财务报告披露问题 - 因无法刊发2022年年度报告于2023年4月短暂停牌 [5] - 2024年4月2日因未能按时发布2023年年度报告再次暂停交易，此后股票一直停牌 [5] - 未能披露财报的理由包括核心管理人员和财务部门员工离职，以及审计材料准备不足 [6] - 公司表示正积极推进2023年及2024年中期及年度报表的审阅审核工作 [9] 公司治理与人事变动 - 截至目前董事会成员仅剩执行董事会主席朱静和非执行董事林劲峰 [7] - 2024年7月，林朝虹辞去非执行董事，郭少牧和欧阳宝丰辞去独立非执行董事职位 [8] - 2024年5月30日，公司秘书及授权代表张启昌辞任 [8] - 公司表示正在物色合适候选人填补独立非执行董事及董事会委员会成员空缺但直至退市无进展 [10] 市值与股价表现 - 截至停牌前，股价报0.013港元/股，总市值仅2695万港元 [11] - 2020年11月在香港联交所挂牌时，总市值曾超45亿港元 [11] 公司经营与财务状况演变 - 公司成立于2010年，最早起源于上海，重仓长三角区域，2020年该区域土储及销售金额占比达七成 [12][13] - 上市后营收保持增长：2019年75.35亿元、2020年81.9亿元、2021年83.4亿元 [14] - 2022年成为转折点，因一笔美元票据交换要约未获足够同意引发违约，导致交叉违约 [16] - 2022年营收30.34亿元，同比减少63.61%，归属母公司净亏损19.37亿元 [17] - 截至2022年12月31日，未偿还借款总额约为104.04亿元 [17] - 2023年上半年资产负债率达88.88%，现金及银行结余约7.48亿元，未偿还借款总额约103.48亿元 [18][19] 自救措施与资产状况 - 为应对危机，公司尝试出售资产换取现金流，并于2023年启动战略升级，聚焦轻资产代建 [21] - 聘请财务顾问试图推动境外债务重组，但最终未能扭转局面 [22] - 截至2023年6月30日，开发中物业金额约为192.51亿元 [23] - 土地储备总规划建筑面积约413.46万平方米，权益建筑面积约326.77万平方米 [23] - 拥有8项投资物业，总建筑面积约为19.79万平方米 [23] 行业影响与警示 - 案例是当前房地产行业深度调整的缩影，市场分化加剧导致部分中小房企退出，行业集中度提升 [24] - 在行业高周转、高杠杆模式难以为继的背景下，如何平衡规模、利润与风险成为所有房企的必答题 [25]

上市地位取消决定 - 联交所上市委员会认定公司未能于2025年10月1日复牌截止日期前履行复牌指引 [1] - 联交所决定根据上市规则第6.01A(1)条取消公司股份的上市地位 [1] - 除非公司申请复核除牌决定，否则股份上市地位将自2025年10月27日上午九时正起取消 [1] 公司对决定的回应 - 经考虑公司的事实及情况后，公司无意根据其在上市规则第2B章下的权利申请复核除牌决定 [1]

公司上市地位变动 - 联交所上市委员会决定取消上坤地产集团有限公司的上市地位 [1] - 除牌决定基于公司未能于2025年10月1日复牌截止日期前履行复牌指引 [1] - 股份的上市地位将自2025年10月27日上午九时正起取消 [1] 公司应对措施 - 上坤地产经考虑公司事实及情况后，无意申请复核除牌决定 [1] - 于2025年10月26日后，股份将不再于联交所买卖 [1] - 此后股份将不具有公开市场交易，且公司将不再受上市规则规限 [1]

公司上市地位变动 - 上坤地产收到联交所函件 联交所上市委员会认定公司未能于2025年10月1日复牌截止日期前履行复牌指引 [1] - 联交所决定根据上市规则第6.01A(1)条取消公司股份的上市地位 [1] - 除非公司根据上市规则申请复核除牌决定 否则股份上市地位将自2025年10月27日上午九时起取消 [1]

公司上市地位变动 - 联交所上市委员会认定公司未能于2025年10月1日复牌截止日期前履行复牌指引 [1] - 联交所决定根据上市规则第6.01A(1)条取消公司股份的上市地位 [1] - 除非公司申请复核除牌决定 否则股份上市地位将自2025年10月27日上午九时起取消 [1] 公司对除牌决定的回应 - 经考虑公司的事实及情况后 公司无意根据上市规则第2B章下的权利申请复核除牌决定 [1]

业绩相关 - 2025年10月10日公司收到联交所函件，上市委员会决定取消公司股份上市地位[4] - 若不申请复核，股份上市地位将自2025年10月27日上午九时正起取消[4] 未来展望 - 公司无意申请复核除牌决定[5] - 2025年10月26日后，股份不再于联交所买卖，公司不受上市规则规限[6] 其他 - 股东或投资者可通过skpr@sunkwan.com.cn联络公司[6]